Включение в реестр обманутых дольщиков в 2024 году 2023

Частные инвесторы в недвижимость не могут претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика, пришел к выводу Верховный суд. Согласно его определению, они могут рассчитывать лишь на компенсацию со стороны региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. Решение может привести к проблемам у приобретателей большого количества недвижимости, предупреждают эксперты

Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания, следует из разъяснений Верховного суда (ВС). Внимание на документ обратил «Интерфакс».

Закончили чтение тут

Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).

Материал по теме

Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2024 года, отмечает «Интерфакс».

Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела. При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.

Почитать Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности (образец) 2024

Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.

Материал по теме

Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов. Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева.

Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.

ВС, куда обратился Паначев, назвал правильными выводы апелляции и кассации, однако отметил, что и полностью отказывать инвестору нельзя, так как не исключены ситуации, когда человек покупает несколько квартир для своих близких лиц. Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Кроме того, такие инвестиции не свидетельствуют о злоупотреблении правом, отметил ВС, так как инвестиция может быть сделана с целью сберечь деньги или получать в будущем доход от сдачи жилья. Однако в данном случае помочь покупателю невозможно, так как фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок.

С этого момента права кредиторов как дольщиков прекратились. Поэтому требования Паначева могут быть погашены лишь частично, за счет компенсации от фонда, решил ВС.

Доцент Российской школы частного права Олег Зайцев заявил «Интерфаксу», что в ходе разработки специальных правил банкротства застройщиков осознанно не был использован критерий количества квартир и цели их приобретения, поскольку часто невозможно выяснить, в каких целях человек приобретает квартиру. Решение же ВС, по словам Зайцева, породит «чудовищное» количество проблем. Неизвестно, что будет, когда, например, человек купил две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились. Или если получил квартиру в наследство, пока ждал достройки. Адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что на покупателей одной-двух квартир решение ВС не отразится, но при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться.

Зайцев говорит, что позиция ВС не должна иметь обратной силы.

Особенности включения в реестр обманутых дольщиков 2018

С 01.07.2017 года начал действие Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр который заменил собой утративший силу и уже ставший привычным для большинства дольщиков Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 N 403

Новым приказом установлен порядок включения в реестр обманутых дольщиков в 2018 году граждан значительно более затруднительный, чем ранее существовавший.

Это обстоятельство не могло не сказаться на дольщиках, и без того ведущих длительную борьбу с Москомстройинвестом и Министерством строительного комплекса Московской области, целью которой является «зачисление» в Реестр соответствующего субъекта РФ, и соответственно, получения поддержки от государства.

Ведь не секрет, что обманутые дольщики, которые не состоят в Реестре, фактически лишены реальной помощи.

Тем не менее, с 2017 года возможность предоставления помощи от государства значительно возросла в связи с организацией компенсационного фонда дольщиков, в который каждый застройщик обязан отчислять проценты от сумм, полученных от вновь заключаемых договоров. При этом, средства фонда направляются на решение «проблемы обманутых дольщиков».

Что же нового для рядового дольщика в новом приказе N 560/пр?

Основным нововведением является ввод понятия «проблемный объект». Теперь реестр пострадавших граждан ведется с привязкой к объектам жилищного строительства.

Орган исполнительной власти, как на основании критериев, так и исходя из уже имеющейся информации, которую он получает и обновляет, в том числе, на основании поступающих от дольщиков заявлений, формирует список проблемных объектов.

Таким образом, от активности самих дольщиков, направленной на включение в реестр обманутых дольщиков в 2018 году, зависит уделяемое проблемному объекту внимание государства.

Выгода для контролирующего органа от включения большего количества дольщиков сомнительна, так как по устоявшейся системе чем меньше за таким органом числится обманутых дольщиков, тем, глядя со стороны вышестоящих администраций, «лучше» решена проблема.

Эта ситуация порождает большое количество незаконных отказов, которые возмодно успешно оспорить в суде.

Деятельность органов исполнительной власти по решению «проблемы обманутых дольщиков» объектов из Реестра контролируется на самом высоком уровне.

По каждому проблемному объекту формируется «дорожная карта» — план реальных мероприятий по решению проблемы обманутых дольщиков.

Дольщики, состоящие в Реестре уже сейчас получают поддержку в виде компенсационных выплат или получения готовых квартир.

Для проблемных объектов приказом установлены свои «рамки».

Так, с введением нового приказа не могут являться проблемными

объекты, в которых были допущены двойные продажи;
объекты, возводящиеся без разрешительной документации на земельный участок;
объекты, возводимые на участках, аренда которых не зарегистрирована органах Росреестра;
объекты, возведенные на землях, не предназначенных для строительства многоквартирных домов
объекты, возводимые с нарушением ГПЗУ;

Нужно отметить, что некоторые из приведенных критериев существовали и ранее. Например, был установлен запрет на включение в Реестр дольщиков, многоквартирные дома которых были построены на землях ИЖС.

В качестве второго «барьера» для участника долевого строительства, желающего включится в Реестр, пунктом 2 нового приказа 560/пр установлены такие критерии:

просрочка исполнения обязательств застройщиком более, чем на девять месяцев;
привлечение денежных средств в соответствии с ФЗ-214;
надлежащее исполнение обязанности по оплате;
неисполнение застройщиком обязательства по передаче квартиры;
отсутствие правопреемника проблемного застройщика;
отсутствие выплаты за счет поручительства или страхования;
отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан.

По сравнению с действовавшим ранее приказом, процесс включения пострадавших граждан в Реестр значительно усложнился, а у органов исполнительной власти появились новые возможности для бюрократизации процесса и выдачи отказов дольщикам по различным причинам.

Так, за второе полугодие 2017 и начало 2018 года как в Москве, так и в Московской области сложилась практика отказов по двум направлениям:

отказы, во включении в реестр, связанные с несоответствием критериям;
отказы в приеме документов.

Тратить время на административный порядок обжалования таких отказов не рекомендуется.

Как показывает практика, внесудебное обжалование решений как Москомстройинвеста, так и профильной Комиссии Министерства строительного комплекса Московской области через вышестоящих должностных лиц не ведет к достижению результата.

Судебная практика и правовая позиция в делах о включении в реестр жилых помещений при расторгнутом договоре долевого участия

В судебной практике и просто в жизни не теряет актуальность тема защиты кредиторов при банкротстве застройщиков, в особенности обманутых дольщиков.

Распространены случаи, когда застройщик не передаёт своевременно жилые помещения участникам долевого строительства. В этой ситуации участники долевого строительства расторгают через суд договоры, фактически получая денежные требования к должнику-застройщику. Когда через некоторое время начинается процедура банкротства застройщика, бывшие участники, а с ними и суды, оказываются перед выбором и вопросом, возможно ли включение требований таких «расторженцев» (процессуальный слэнг, используемый в судах) в реестр требований о передаче жилых помещений, а не в денежный реестр.

Зачастую первый вариант является более перспективным.

Полагаем, что верна появляющаяся положительная судебная практика, поддерживающая возможность включения требований в реестр жилых помещений.

Позиция в соответствующих делах может быть основана на следующих десяти правовых тезисах:

Процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве.
В подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве к денежному требованию относятся также требования участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
В пункте 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве участнику строительства в случае открытия конкурсного производства предоставляется право отказаться от исполнения договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12 и от 12.03.2013 № 15510/12, включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений, преследуется один и тот же материально-правовой интерес участников строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершённого строительства или жилых помещений.
Включение требований кредиторов в реестр требований передачи жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований передачи жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.
Право выбора формы учёта требований кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства, даже если к моменту начала банкротства его денежное требование основано на расторгнутом договоре участия в долевом строительстве.
Вне дела о банкротстве застройщика участник строительства не может воспользоваться гарантиями и правами, предоставляемыми ему параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Выбрать форму учёта требований участник строительства может и должен непосредственно в возбуждённом в отношении застройщика деле о банкротстве.
Такой кредитор в деле о банкротстве застройщика является созалогодержателем имущества должника, что дополнительно подтверждает «родство» реестров и возможность трансформации требований.

В мае 2019 года большинство из приведённых правовых доводов были поддержаны Арбитражным судом Московского округа при рассмотрении обособленного спора обманутого дольщика в громком московском деле о банкротстве застройщика ЖК «Царицыно» (А41-34824/16).

ключевые слова: Банкротство, права дольщиков, банкротство, права застройщика

Исполнительное производство: практические решения

Строительно-инвестиционная деятельность

Практика составления гражданско-правовых договоров

Комментарии (8)

Написать комментарий
Дмитрий Пекарников Руководитель правового управления, Вологодская сбытовая компания
23.05.2019 — 12:16 Дмитрий Пекарников

Понимая, в целом, социальную направленность параграфа 7 главы IX ФЗоБ и, зная и другую аналогичную судебную практику по другим делам, вместе с тем, считаю, что в данном случае (при расторжении договора долевого участия), включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений нарушает вместе с тем принцип правовой определенности.
Как должник-застройщик должен учитывать такую квартиру после расторжения договора? как «условно свободную»? ведь реестр требований о передаче жилых помещений имеет смысл только в том случае, если отсутствуют споры о субъекте, которому подлежит передаче квартира, в случае её достройки.
Если же одно лицо уже расторгло договор в отношении квартиры, и в отношении данной квартиры уже был заключен договор с другим лицом, кого тогда включать в реестр требований о передаче жилых помещений?
не говоря уже о том, что если включать обоих — это создаст сложности с исполнением.
В связи с этим, понимая социальную направленность параграфа закона, юрист внутри меня такому применению данного параграфа сопротивляется.

Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (1)
отмечено автором
Александр Задорожный Москва Партнёр, адвокат, Юридическая фирма «Синум АДВ»
10 лет на Закон.ру

23.05.2019 — 12:32 Александр Задорожный автор » Дмитрий Пекарников

Дмитрий, соглашусь, что вопрос не из простых. Несколько рассуждений:
1. Если лишить «расторженца» права включаться в реестр жилых помещений, одновременно это предоставляет возможность застройщику беспрепятственно злоупотреблять правом вполь до шиканы последней степени. Застройщик просто не выплачивает деньги «расторженцу», дожидаясь процедуры банкротства.
Соответственно, до начала процедуры у дольщика просто нет иных способов защиты помимо расторжения и требования возврата денег (взыскание неоплачиваемых неустоек — не в счёт).
2. Такой «расторженец» даже в денежном реестре будет созалогодержателем (судебная практика встала на эту позицию). То есть признаётся наличие у него дополнительных гарантий/возможностей.
3. В случае продажи будущей квартиры в споре появится третий участник. Но сама по себе перспектива того, что будущая квартира может быть перепродана (а может и нет), не может обрушивать способы защиты обманутых дольщиков.

Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
23.05.2019 — 12:51 Jimmy Page

Этот же вопрос уже решён законодателем. Сейчас в законе прямо прописано о возможности (и даже обязанности, если я всё хорошо помню) включения требований граждан-дольщиков в реестр жилых помещений, даже в случае расторжения ими ДДУ.

Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (3)
отмечено автором
Александр Задорожный Москва Партнёр, адвокат, Юридическая фирма «Синум АДВ»
10 лет на Закон.ру
23.05.2019 — 13:08 Александр Задорожный автор » Jimmy Page

Буду благодарен за цитату.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором

23.05.2019 — 13:19 Jimmy Page » Александр Задорожный

Пардон. Спутал с тем, когда требования о передаче нежилых помещений и парковок переносятся в реестр требований о передаче жилых помещений.

Вопрос «расторженцев», действительно, пока решается практикой

Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Александр Задорожный Москва Партнёр, адвокат, Юридическая фирма «Синум АДВ»
10 лет на Закон.ру

23.05.2019 — 13:36 Александр Задорожный автор » Jimmy Page
Да, апартаменты, парковки, нежилые помещения — есть свои сложности, но это несколько другой вопрос.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Victor Soroka Частная практика

26.09.2019 — 4:59 Victor Soroka

У нас в деле все квартиры расторженцев давно распроданы и выручка ушла за долги. Выселять теперь новых покупателей?

Хотели мировое чтобы в обход бесполезного на практике 7 параграфа достроиться (мировое единственный рабочий вариант, имхо), но теперь вдруг из-за АС МО на ровном месте создалась эта проблема. И это при том что Букина уже давно все всем объяснила, см ниже (и см О П Р Е Д Е Л Е Н И Е ВС РФ от 14 февраля 2019 года № 308-ЭС18-15980 г. Москва Дело № А53-7967/2017).

Все эти «меры» по якобы приоритетной защите дольщиков в параграфе 7 как их метко назвал Ю.Тай «фантазийные» (добавлю — как валежник и охота с луком), а новые типа Фонда — просто очередной успешный способ для банков содрать с покупателей жилья и местных бюджетов еще пару шкур.

Вот ниже см позиция ВС РФ, расторженцы идут в 3 очередь, они промахнулись когда расторгали, но их никто за руку не тянул (да, как правило первым расторженцам застройщик пытаясь спасти тонущий корабль платит, но первыми с корабля бежит известно кто и за то что они его утопили им еще и льготы?! — это уже слишком, кстати в Сети есть сайты где юристы берутся отсудить полторы-две стоимости квартиры у попавшего в беду застройщика — это и есть он, потребительский экстремизм).

Добавлю — в любой экстремальной ситуации нужно объединяться, а не создавать проблемы на ровном месте, как говорится «плохо должно быть всем» (с).

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29 октября 2018 г. N 307-ЭС18-16760

Судья Верховного Суда Российской Федерации Букина И.А., изучив кассационную жалобу Заливантусовой Надежды Александровны на определение Арбитражного суда Новгородской области от 07.02.2018, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.07.2018 по делу N А44-6845/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Экспресс» (далее — должник),

в рамках дела о банкротстве должника, рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), Заливантусова Н.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений требования о передаче незавершенной строительством квартиры N 44 общей площадью 56,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Шимская, д. 43, квартал 148; о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования в сумме 3 530 040 руб., в том числе 1 714 200 руб. основного долга, 334 524,80 руб. процентов, 1 471 600 руб. штрафа и 9 716 руб. расходов по уплате госполшлины. Кроме того, Заливантусова Н.А. просила привлечь директора должника к субсидиарной ответственности (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 10.01.2018 требование о привлечении директора должника к субсидиарной ответственности выделено в отдельное производство.

Определением арбитражного суда от 07.02.2018, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 28.03.2018 и округа от 05.07.2018, требования удовлетворены частично. Признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требование в размере 1 714 200 руб. основного долга; признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требование в размере 1 815 840,80 руб., в том числе 334 524,80 руб. процентов, 1 471 600 руб. штрафа, 9 716 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Заливантусова Н.А. просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа во включении в реестр о передаче жилых помещений требования о передаче квартиры.

В силу части 2 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба проверена в пределах изложенных в ней доводов.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем таких оснований по результатам изучения состоявшихся по делу судебных актов и доводов кассационной жалобы не установлено.

Разрешая спор в обжалуемой части, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 201.1, 201.6, 201.7 Закона о банкротстве, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что договор долевого участия в строительстве от 12.08.2015 N 11/2015, на котором основаны требования кредитора, расторгнут. При этом факт расторжения договора признан вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции от 16.03.2017, в соответствии с которым с должника в пользу заявителя взысканы денежные средства, уплаченные Заливантусоваой Н.А. во исполнение условий договора долевого участия.

С указанными выводами впоследствии согласился суд округа. Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в судебных актах в обжалуемой части существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, основания для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

отказать в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Верховного Суда Российской Федерации

Особенности включения в реестр обманутых дольщиков 2018

Ведь не секрет, что обманутые дольщики, которые не состоят в Реестре, фактически лишены реальной помощи.

Что же нового для рядового дольщика в новом приказе N 560/пр?

Эта ситуация порождает большое количество незаконных отказов, которые возмодно успешно оспорить в суде.

Для проблемных объектов приказом установлены свои «рамки».

Так, с введением нового приказа не могут являться проблемными

объекты, в которых были допущены двойные продажи;
объекты, возводящиеся без разрешительной документации на земельный участок;
объекты, возводимые на участках, аренда которых не зарегистрирована органах Росреестра;
объекты, возведенные на землях, не предназначенных для строительства многоквартирных домов
объекты, возводимые с нарушением ГПЗУ;

просрочка исполнения обязательств застройщиком более, чем на девять месяцев;
привлечение денежных средств в соответствии с ФЗ-214;
надлежащее исполнение обязанности по оплате;
неисполнение застройщиком обязательства по передаче квартиры;
отсутствие правопреемника проблемного застройщика;
отсутствие выплаты за счет поручительства или страхования;
отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан.

отказы, во включении в реестр, связанные с несоответствием критериям;
отказы в приеме документов.

Тратить время на административный порядок обжалования таких отказов не рекомендуется.

Включение в реестр обманутых дольщиков в 2024 году

Особенности включения в реестр обманутых дольщиков 2018

Судебная практика и правовая позиция в делах о включении в реестр жилых помещений при расторгнутом договоре долевого участия

Исполнительное производство: практические решения

Строительно-инвестиционная деятельность

Практика составления гражданско-правовых договоров

Похожие материалы

Комментарии (8)

Особенности включения в реестр обманутых дольщиков 2018

Похожие записи: