Проблема незавершенного строительства актуальна как в бюджетной сфере (транспортная и коммунальная инфраструктура, объекты социального назначения), так и в коммерческой (многоквартирные дома). Но если в первом случае деньги из бюджета выделяются ежегодно, то во втором ощущается острая нехватка финансирования: в федеральном и региональных бюджетах деньги на эти цели практически не предусмотрены. При этом число тех и других недостроев неуклонно растет. «Профиль» спросил экспертов, в чем главные трудности и как их можно было бы преодолеть.
Решение проблемы долгостроев лежит в области государственно-частного партнерства. Это признают и эксперты, и чиновники. Однако пока бизнес не слишком охотно участвует в достройке проблемных объектов.
Как правило, региональным и муниципальным властям удается заинтересовать потенциальных инвесторов выделением свободных участков под застройку или предоставлением различных льгот и преференций.
Такие возможности предусмотрены действующим законодательством. Например, для компаний-«доноров» могут снизить ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчить расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установить минимальную стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию, а также гарантировать приоритетный выкуп социальных объектов.
Впрочем, заметного интереса застройщиков к проблемным объектам все равно не наблюдается.
Уклониться от минуса
Почти всегда для застройщика участие в подобных проектах более рискованно, чем начинать свой проект с нуля, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Каждый проблемный объект проблемный по-своему, перефразировала она классика.
«Во-первых, есть проблемы со схемами государственно-частного партнерства. Чаще всего власти предлагают в обмен на достройку здания компенсационные участки. Качество их не всегда удовлетворительное, особенно в регионах, где, в отличие от столиц, не каждый гектар по определению «золотой». Если при этом в достраиваемом доме при старом застройщике было раскуплено 80–90% квартир, то застройщик работает в минус – он не компенсирует затраты продажами малой доли квартир.
Уйти в минус сейчас, чтобы заработать в будущем, – весьма рискованно. Поэтому в целом застройщики неохотно участвуют в таких проектах. Только редкое сочетание относительно ликвидного долгостроя, хороших компенсационных обещаний властей и уверенности в своих силах подталкивает девелопера к таким проектам», – рассказала она.
Кроме того, есть риски проблемного наследства, то есть неприятности могут возникнуть из предыстории долгостроя. К примеру, здание может давно стоять без надлежащей консервации. Были случаи, когда девелоперу приходилось сносить почти готовый монолитный каркас, который слишком долго подвергался разрушающему воздействию среды и уже не удовлетворял мерам безопасности.
Вторая проблема такого рода – юридическая, отмечает Литинецкая. Объект может быть признан долгостроем, а в судах еще могут идти тяжбы бывших акционеров и инвесторов проекта, что мешает продажам.
Не менее редкая проблема – морально устаревшая концепция проекта. Ситуация на рынке довольно быстро меняется. Например, в старом проекте может не быть студий, «однушки» начинаются от 45 кв. м и много трехкомнатных квартир по 100 кв. м, тогда как современный рынок требует другой «нарезки» и площадей.
Соответственно, застройщику приходится полностью менять квартирографию и пересогласовывать массу проектных документов.
По мнению эксперта, чтобы сделать государственно-частное партнерство более эффективным, необходимо более четко прописать законодательно механизмы привлечения застройщиков к ликвидации долгостроев. Договоренности – это хорошо, но законные гарантии лучше. Помимо этого, нужно расширять инвестиционную роль государства, убеждена она.
Часть расходов все-таки должны брать на себя власти: например, компенсировать подключение к коммуникациям или гарантированно выкупать социальные объекты.
Рост числа долгостроев связан с отсутствием системы превентивного мониторинга проблемных строек, считает совладелец «Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. По его словам, некоторые проекты работают в обход эскроу-счетов, и деньги с продаж выводятся незаконно.
Аудиторы Счетной палаты прогнозируют дальнейший рост числа недостроев
«Почти провалившимся застройщикам» трудно рассчитывать на поддержку, рассказал он. После появления проблем проект включают в соответствующий реестр, что на самом деле удлиняет срок его реализации и стоимость конечного решения для дольщиков.
«Действительно, проблему нельзя решить без бизнеса, но ему это невыгодно. Причиной провалившихся проектов зачастую становится неправильная экономика либо дорогие обременения (подводка сетей, социальные объекты и т. д.). Поэтому, когда застройщику отдают «бесплатно» проблемный проект, он в результате может столкнуться с высокими затратами на стройку при низкой стоимости жилья на продажу», – пояснил Щекин.
По мнению эксперта, для решения проблемы незавершенного строительства не хватает прозрачной системы превентивного мониторинга и диалога с бизнесом в части оценки проекта. Это может быть затруднительным из-за разных целей сторон, но для налаживания контакта необходим прозрачный механизм оценки затрат и их покрытия.
«Замороженные» средства в результате появления долгостроев – это огромные деньги, и в текущей непростой экономической обстановке надо принимать решения, которые срочно помогут исправить ситуацию, считает председатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев.
По его словам, в бюджетной незавершенке проблемы, как правило, возникают из-за отсутствия необходимой документации или изменения законодательства в период стройки. При этом отсутствует персональная ответственность чиновников, нет преемственности власти, когда нерешенные вопросы списываются на предыдущее руководство, а проблема не решается.
«Бизнес может помочь в решении части проблем. На мой взгляд, чтобы избавиться от колоссального объема незавершенного строительства, органам власти необходимо предметно разобраться в каждом объекте, попытаться реализовать действующие механизмы: государственно-частное партнерство или концессию, упростить и сократить процедуры в строительстве», – считает эксперт.
Что касается «долевок», то, несмотря на все возможные меры, которые принимает правительство РФ для завершения строительства и выплаты средств дольщикам, политика в сфере сокращения проблемных объектов все же неэффективна. По мнению Владимира Кошелева, дело в «человеческом факторе» – отсутствии персональной ответственности и откровенном лоббизме отдельных чиновников в регионах.
Например, недавно в одном из регионов лицу, аффилированному с действующим областным министром строительства, были предоставлены в аренду земельные участки в счет удовлетворения обманутых дольщиков без проведения конкурсных процедур. В результате это лишило возможности дополнительно удовлетворить требования 500–700 дольщиков.
«Политика скрытности при определении компенсационных мероприятий при решении проблем обманутых дольщиков ведет к затягиванию строительства проблемных объектов без использования бюджетных средств в угоду отдельным бизнес-структурам», – говорит Кошелев.
Одной из причин возникновения такого явления, как «массовый недострой», является дробление госзаказа по принципу специализации, утверждает первый заместитель генерального директора ГК «Эталон» Михаил Викторов. Например, реконструкцией занимается только Минкульт, медицинскими учреждениями занимается только Минздрав, и буквально чуть-чуть достается Минстрою. По мнению эксперта, такая раздробленность наносит большой вред, особенно для регионов, которые вынуждены метаться между ведомствами, согласовывая проект и сметную документацию.
Кроме того, он отмечает низкое качество проектно-сметной документации, обусловленное навязыванием специализированного проектировщика или специализированного поставщика разными ведомствами. В результате на пересмотр проекта порой требуются годы. А стройка во время простоя ветшает и увеличивается в стоимости.
Сегодня усилия Минстроя направлены на формирование единого заказчика, рассказал Викторов. В таком случае привлекать бизнес будет проще, так как это позволит ему получить готовый профессиональный продукт.
Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан своевременно размещать информацию об объекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если этого не делать, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. В статье — о сроках размещения, о том, как внести в ЕИСЖС разрешение на ввод в эксплуатацию и как снять проектную декларацию с контроля.
Изменения в Законе № 214-ФЗ
27 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, за исключением отдельных положений. Мы обращаем внимание на самое важное — сроки раскрытия информации.
1 июля 2019 года на базе ЕИСЖС сформирован открытый и общедоступный единый реестр проблемных объектов. Критерии добавления новых объектов в реестр регулируются Законом № 214-ФЗ. Это обеспечивает прозрачность процесса.
ЕИСЖС ежедневно актуализирует данные по объектам, размещенным застройщиками и контролирующими органами, а также информацию из Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на их основании автоматически формирует список проблемных объектов.
- Федеральный закон от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
- Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»
В список попадают объекты долевого строительства, если:
- в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
- более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
- более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.
Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.
Сроки размещения
Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:
- Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».
- Строительство Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней.
После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется. - Завершение строительства Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».
- Передача квартир дольщикам Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.
- Снятие проектной декларации с контроля Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию.
Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».
- Раскрытие информации. В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.
Размещение документа в ЕИСЖС
Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».
Какую ответственность несет застройщик, если документа нет
Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:
- 15 000 — 30 000 ₽ — для должностных лиц;
- 50 000 — 200 000 ₽ — для юридических лиц.
Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.
Что делать, если дом попал в реестр проблемных объектов по причине просрочки по вводу в эксплуатацию
В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.
Снятие проектной декларации с контроля
После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.
Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:
Этот статус проставляется автоматически, если застройщик
указывает дату первой регистрации ДДУ
Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.
Когда проектная декларация снята с контроля,
застройщик уже не может внести в нее изменения
Важное
- В соответствии с Законом № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать проектную документацию в ЕИСЖС и актуализировать ее в течение 3 дней, если появились новые сведения, которые подлежат раскрытию.
- Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в системе, то дом может попасть в реестр проблемных объектов.
- Попадание в реестр проблемных объектов влечет за собой репутационные и финансовые риски.
- Застройщик может продолжить продажу квартир только после того, как разместит разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС.
Под защитой: решение проблемы обманутых дольщиков ускорится
Московские власти создали Фонд защиты прав участников долевого строительства, который будет заниматься достройкой проблемных объектов в столице. Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Сергей Собянин. Основной задачей станет обеспечение достройки проблемных объектов при банкротстве застройщиков, заявил заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Фото: Вести.Ru Вести.Ru
«Фонд позволит нам оперативно решать проблемы в сфере дольщиков и минимизировать количество проблемных объектов. Согласно ФЗ 214-ФЗ, Фонд сам сможет выступать в качестве застройщика и достраивать проблемные объекты на территории Москвы в приоритетном порядке», — пояснил Марат Хуснуллин. Москва вошла в число первых регионов России, создавших такую организацию.
Основным приоритетом нашей работы являются интересы москвичей, подчеркнул вице-мэр.
Учредителем фонда выступает правительство Москвы в лице Москомстройинвеста. Финансироваться работа фонда будет за счет бюджета Москвы. Планируется, что московский фонд дольщиков будет достраивать шесть проблемных объектов, среди них — ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Академ-Палас».
Зимой прошлого года Сергей Собянин заявил, что город своими силами завершит три самых проблемных жилых объекта: ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк».
В дорожных картах по проблемным объектам предусмотрен механизм завершения строительства региональным Фондом, сейчас данный перечень формируется, добавила глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова. По данным столичных властей, с 2011 года в Москве были решены проблемы более 13 тысяч обманутых дольщиков, в том числе порядка 1400 граждан – с начала 2019 года.
В России уже есть федеральный Фонд защиты прав дольщиков. Он был создан в 2017 году. Его задача – исключить риски появление обманутых дольщиков, защитить права пострадавших граждан.
В частности, с участием Фонда решается проблема дольщиков обанкротившегося Urban Group. Однако летом был одобрен пакет документов о долевом строительстве, который в том числе предусматривает создание региональных фондов защиты прав дольщиков.
По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, региональные фонды защиты прав дольщиков созданы уже в 12 субъектах (данные на начало октября). Недавно о создании специальный фонд для завершения строительства проблемных домов заявили власти Новосибирска. В регионе строят более 500 домов с привлечением средств дольщиков, 66 из них — проблемные.
Если в регионе нет собственного фонда, то в таком случае единственным вариантом достройки проблемных объектов станет федеральный фонд. Сейчас по всей стране насчитывает почти 3300 проблемных дома в 75 регионах, это почти 17 млн кв м недостроенного жилья. Полностью решить проблему обманутых дольщиков власти планируют в ближайшие пять-шесть лет.
Фонды защиты прав дольщиков создаются в разных регионах России, однако в настоящее время только в Москве достройка проблемных объектов будет вестись исключительно за счет собственных средств города, отмечает управляющий партнер Легес бюро, член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Кроме того, сам фонд может выступать в качестве застройщика – то есть завершить строительство дома и объектов инфраструктуры. Еще одно преимущество московского фонда защиты прав дольщиков – город может инициировать процедуру банкротства застройщика проблемного объекта.
«При наличии признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщика органы государственной власти города Москвы смогут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом», — отмечает Мария Спиридонова.
По словам юриста, это является важным пунктом, так как процедура банкротства может вестись десятилетие, следовательно, настолько же растягивается решение проблемы дольщиков. С появлением у города права по банкротству, процесс достройкой домов должен ускориться.
По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, основная причина создания отдельного московского фонда защиты прав дольщиков – это разделение финансовой ответственности властей за достройку объектов. В приказе о создании фонда подчеркивается, что уставной и имущественный взнос делается за счет средств бюджета Москвы и дальнейшее финансирование также будет идти по этой линии.
«Очевидно, в федеральном фонде защиты прав дольщиков не хватит средств на достройку всех объектов в стране, поэтому Москва, как весьма платежеспособный регион, решила заняться решением проблемы долгостроев самостоятельно, позаимствовав только организационно-правовую форму фонда, уже созданного на федеральном уровне», — говорит Мария Литинецкая. Не исключено, что некоторые регионы страны, в которых есть долгострои и достаточные финансовые ресурсы, последуют примеру столицы.
Эксперты считают, что появление у Москвы собственного фонда достройку объектов. Наличие регионального Фонда позволит решать вопросы оперативнее и быстрее реагировать на возникновение новых проблемных новостроек, пока количество обманутых дольщиков не приобрело критической массы, считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.
«За счет регионального Фонда можно будет достраивать проблемные проекты в приоритетном порядке, чего вряд ли реально добиться при наличии единственного федерального Фонда», — считает она. Кроме того, учредителем фонда являются сами столичные власти (Москомстройинвест), поэтому можно рассчитывать на ускоренное решение вопроса с обманутыми дольщиками.
Поскольку управление и финансирование достройкой проблемных объектов переносится в Москве с федерального на городской уровень, завершение долгостроев действительно ускорится, соглашается управляющий партнер компании «Метриум». «Городские власти смогут отчитаться о преодолении трудности с обманутыми дольщиками, а покупатели квартир получат долгожданные ключи», — отмечает она.
Через собственный фонд власти Москвы смогут одновременно заняться решением проблем всех долгостроев в столице, которых, кстати, не очень много – шесть объектов, добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.
«Даже если к ним прибавятся еще несколько строек, московский фонд сможет эффективнее завершить эти объекты, чем федеральный Фонд защиты прав дольщиков. Соответственно, люди быстрее получат свои квартиры, а город устранит давнюю «головную боль», — считает топ-менеджер.
В целом на решение проблемы обманутых дольщиков в Москве уйдет еще пять лет, как минимум она перестанет быть массовой, считают эксперты. » Конечно, где-то будут возникать новые долгострои, но это будет происходить эпизодически, а их достройка завершится быстро», — считает Мария Литинецкая. Сами власти планируют полностью закрыть вопрос обманутых дольщиков в Москве в 2024 году. К этому времени должны быть завершены текущие долгострои.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин в свою очередь считает, что Фонд в ближайшее время ждет немало работы за счет появления новых банкротов – девелоперов, которые не смогли получить проектное финансирование. Из более трех тысяч застройщиков, работающих в России, уйти может каждый третий. Поэтому достраивать объекты придется еще 3-5 лет, до тех пор, пока 100% проектов не станут продаваться через эскроу-счета.
Вице-премьер РФ Виталий Мутко в начале октября заявил, что тревогу при переходе на проектное финансирование вызывают около 1% российских застройщиков. Это где-то 3,5 миллиона квадратных метров строящегося жилья. Мы должны с субъектами довести их вручную, с механизмом, если нужно, поручительства института развития «Дом.РФ» по проектному финансированию.
Эксперты заявляли, что четверть строящихся новостроек в России находятся в зоне риска.
Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2024 года
До июня 2024 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Изначально неустойку нельзя было взыскать до декабря 2024 года: в марте 2024 года правительство ввело мораторий на неустойки — даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Также были облегчены требования к застройщикам. Какие требования критичные для дольщиков, а какие — нет, я уже подробно разбирал.
В конце сентября 2024 года правительство продлило мораторий. Теперь облегченные требования к застройщикам и особенности взыскания неустоек по ДДУ будут действовать не до 31 декабря 2024, а до 30 июня 2024 года. То есть все сроки, на которые мог застройщик опоздать, сдвинули еще на полгода.
Никакой неустойки за период с 29 марта 2024 по 30 июня 2024 года получить не выйдет. Застройщика также нельзя будет признать проблемным до 1 июля 2024 года. Новых «послаблений» в свежем постановлении нет.
БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как защитить свои права на работе
Курс о том, как договориться о комфортных условиях работы и получить все, что полагается
О какой неустойке речь
Обычно, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мы рассказывали, как рассчитать и взыскать такую неустойку.
Теперь так не получится из-за моратория.
Как правительство будет поддерживать застройщиков
Такое же постановление правительство выпускало во время пандемии в 2020 году. По нему вводился аналогичный мораторий в связи с распространением COVID-19. Мы уже разбирали, почему это постановление было на руку застройщикам и что могли из него извлечь дольщики.
Все меры в новом постановлении аналогичные. Очевидно, застройщики будут испытывать проблемы с поставками стройматериалов и оборудования. Правительство пытается их поддержать и поэтому запретило взыскивать с них неустойку и убытки за просрочку сдачи дома.
Но при этом четко оговорен срок: если просрочка возникла после 29 марта 2024 и длится до 1 июля 2024 года. То есть если дом должны были построить и передать вам в этот период, но опоздали — никаких денег с застройщика за то, что он нарушил договор, вы не получите. Ни сейчас, ни потом.
Ну и что? 24.03.22
Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.
Но даже если вы выиграете суд, деньги не получится взыскать до июля 2024 года. Такая же история — если вы уже подавали в суд и выиграли его, но не успели взыскать деньги. Банкам запрещено исполнять судебные акты в отношении застройщиков до конца года. То есть получить исполнительный лист можно, а вот взыскать по нему деньги — нет.
Это можно будет сделать только после 1 июля 2024 года.
Если вы еще не обратились в суд или обратились, но решение не принято, суд примет решение с учетом отсрочки его исполнения до конца года.
Речь идет не только о неустойке за задержку, но и об убытках. Допустим, вы снимали жилье и уже летом планировали переехать в построенную квартиру. А теперь застройщик подвинет срок сдачи и вы будете вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки. Это считается вашим убытком, и в обычное время его можно было бы также взыскать с застройщика.
А теперь не получится.
Сообщество 05.07.21
Но юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов, поскольку эти выплаты на следующий год не переносятся.
Что могут извлечь из этого постановления дольщики
Правила о моратории действуют и в отношении платежей дольщиков по договору. Если вы купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2024 года застройщик не сможет взыскать с вас неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Например, по условиям договора с застройщиком вы сразу оплатили часть квартиры, а остаток стоимости оплачиваете ежемесячно в фиксированной сумме до определенной даты или пока не построят дом. Если после 29 марта вы не внесете вовремя платеж и тем самым нарушите срок оплаты, застройщик не может взыскать с вас неустойку. Разумеется, это не касается платежей по кредитным договорам, потому что такие договоры заключаются с банками.
А мораторий работает только в отношении застройщиков.
Означает ли это, что можно вообще перестать платить, сказать сложно. Постановление упоминает только ответственность в виде неустойки. Но кроме этого, у застройщика еще есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик нарушает условия оплаты.
О моратории на расторжение договоров речи нет, соответственно, совет перестать платить я дать не могу.
При этом нельзя исключить, что, если застройщик расторгнет договор, а дольщик обратится в суд и скажет, что перестал платить в связи с тяжелым финансовым положением, в текущей ситуации суд может его и поддержать. Но гарантий никаких, и судебной практики такой нет. А если она и будет, то не скоро, если будет вообще.
Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2024—2024 годах
Нет. По закону есть несколько оснований, по которым застройщика могли признать проблемным.
Так, если застройщик нарушил срок сдачи дома на шесть и более месяцев, то такой дом включали в Единый реестр проблемных объектов. Контролирующие органы уведомляли об этом Росреестр и могли обратиться в суд с требованием приостановить деятельность застройщика, чтобы тот больше не мог брать деньги у новых дольщиков. В худшем случае такие органы могли инициировать банкротство и достроить дом за счет средств Фонда защиты дольщиков.
Теперь, если просрочка сдачи больше шести месяцев и она возникла после 29 марта 2024 года, то до 1 июля 2024 года такие дома не попадут в реестр проблемных домов и никаких санкций к застройщику применять не будут. То есть контроль за застройщиком со стороны надзорных органов ослабнет.
Но если на 1 июля 2024 года застройщик все еще будет отвечать критериям проблемности, его включат в реестр.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.