ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.
Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.
При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 7 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
В России изменились правила смены управляющей компании. Чем это грозит жильцам
С 1 сентября в стране изменились правила смены управляющей компании — теперь этот вопрос отнесен исключительно к компетенции общедомовых собраний, то есть самих жителей, а голосов для положительного решения нужно собрать больше половины. Раньше, напомню, достаточно было четверти жильцов, то есть сменить управдома могло даже меньшинство.
Жители дома 96 на Пушкинской улице подмосковного Дмитрова решают проблемы с УК. / АПСМКДМО
Что несет такое решение обитателям столичных многоэтажек? Реально ли теперь поменять УК или придется терпеть одну и ту же годами? Корреспондент «РГ» узнал подробности.
Голосуй или проиграешь
По большому счету изменения произошли только в цифрах, а именно в числе жителей, которых достаточно для смены управдома. Раньше для такого решения общедомовому собранию нужно было собрать кворум, то есть больше половины жильцов, а потом проголосовать за смену простым большинством участников. Получалось, что сменить УК могли 25% жителей плюс один голос.
При этом вес в голосовании имеет не число прописанных, а площадь владения — голос обладателя 100-метровой «трешки» весомее голосов двоих хозяев 40-метровых «однушек» вместе взятых.
Зачем же вообще понадобились перемены? В Госдуме объяснили их тем, что раньше УК иногда менялась вопреки воле большинства — вынести такое решение могла активная группа жильцов. Нередко оказывались замешаны и недобросовестные «управляшки» — они договаривались с частью жильцов и занимали место предыдущей компании.
Доходило до подделки подписей жителей, ведь иногда достаточно было подделать с десяток подписей, и вуаля — у дома новый управдом. Теперь же проворачивать такие схемы будет сложнее.
«С 1 сентября за смену управляющей компании должны проголосовать более половины собственников, а раньше такое требование распространялось только на смену способа управления домом, например на переход от УК к товариществу собственников жилья (ТСЖ), — объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. — Поэтому теперь смена УК сравнялась с созданием ТСЖ по доле необходимых голосов. При этом играют роль голоса не только собственников квартир, но и владельцев нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей».
Другими словами, ТСЖ теперь создать не сложнее, чем поменять УК. А товарищество собственников, в свою очередь, может нанять любую УК как подрядчика и в случае недовольства качеством работы сменить ее без всяких голосований. Звучит интересно, но на практике могут возникнуть проблемы, опасаются эксперты.
ЖЭК-потрошитель
Во-первых, собрать общедомовое собрание для жильцов всегда было проблемой — что уж говорить, у нас жители одной лестничной клетки редко знакомы друг с другом, хотя живут рядом годами. А уж убедить большинство не то что проголосовать определенным образом, а вообще принять участие в собрании — дело почти безнадежное. В последнее время, впрочем, стало проще — сейчас собрания можно проводить онлайн, на государственных порталах вроде «Электронного дома» в Москве.
Но все же сменить управляющую компанию будет непросто. С одной стороны, у этого есть и плюсы — эксперты ожидают, что управдомы теперь смогут работать стабильнее, не боясь, что завтра или через год их поменяют. С другой, может упасть конкуренция и борьба за клиента — зачем стараться содержать дом хорошо, если жильцы все равно не смогут договориться и провести собрание?
Да и активным жильцам, готовым бороться за будущее своей многоэтажки, будет сложнее — они могут стать заложниками пассивного большинства.
В любом случае для решения одного из важнейших вопросов — выбора управляющей компании — жильцам теперь придется учиться договариваться и объединяться, меньшинством это решить больше не получится.
Куда еще жаловаться
В Мосжилинспекции напоминают, что смена управляющей компании — далеко не единственный способ борьбы с недобросовестными коммунальщиками. Во-первых, на конкретные промахи управдома можно жаловаться на портал «Наш город» в Москве и «Добродел» в Подмосковье — на такие жалобы реагируют быстро. Во-вторых, про плохую работу УК можно рассказать и жилищной инспекции — там проведут проверку и при необходимости примут меры, штрафы для коммунальщиков зачастую исчисляются сотнями тысяч рублей.
А иногда доходит и до аннулирования лицензии.
Временная УК выставила огромный счет. Что делать?
Застройщик после сдачи дома передал его в управление временной управляющей компании.
Пошли первые платежки с диким ценником за содержание жилого помещения — более 80 Р за квадратный метр.
На вопрос «А не раскатали ли вы губу?» уважаемая УК ответила, что по такой цене они заключили договор с застройщиком. Про постановление правительства с тарифом 27,6 Р ничего не знают.
Но ведь это неправильно? Получается, временная УК по договору с застройщиком могла установить и 80, и 180 Р за квадрат?
Виктор, управляющая компания действительно нарушает ваши права. Но вы можете требовать перерасчета в суде. Назначать стоимость услуг с потолка запрещено, но так делают, потому что люди редко готовы постоять за себя.
Объясню по порядку.
Алиса Маркина
Откуда взялась УК, которую никто не выбирал
Пока квартиры не переданы собственникам, последние не вправе выбирать управляющую компанию. Застройщик обязан не позднее 5 дней с момента ввода дома в эксплуатацию самостоятельно заключить договор с УК на время передачи квартир. Такой договор действует максимум 3 месяца, но его можно продлить любое количество раз.
До передачи квартир застройщик может договориться с управляющей компанией о стоимости обслуживания многоквартирного дома. Получается, что чем больше квартир застройщик передал новым собственникам, тем меньше у него прав влиять на управление домом.
Новые собственники квартир могут провести общее собрание, выбрать другую УК и определить размер платы за содержание жилого помещения. Пока они этого не сделали, продолжает действовать первоначальный договор между застройщиком и выбранной им УК по согласованному ими тарифу. Собственники могут оспорить этот тариф в суде, не отказываясь от услуг управляющей компании.
Что делать? 10.07.18
Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи
Кто определяет тариф на содержание жилых помещений
На государственном и муниципальном уровне установлены предельные размеры тарифа на содержание жилья. Городская администрация считает максимальную сумму, которая необходима для поддержания многоквартирного дома в порядке. Чтобы требовать больше денег, УК нужны веские основания.
Собственники квартир могут выбрать среди разных компаний ту, что подешевле. Если они не захотят искать новую УК , закон разрешает им не платить больше среднего той, которую выбрал застройщик. Так что тариф на содержание жилого помещения — это золотая середина между желаниями УК и собственников.
Если собственники квартир не договорились о размере платы за содержание жилья, его определяет орган местного самоуправления в соответствии с рекомендациями Минстроя — исходя из среднего размера платы в конкретном регионе и в конкретном типе домов с ежегодной индексацией.
Стоимость таких услуг не может быть случайной. Размер платы за содержание жилых помещений должен быть разумным и достаточным, чтобы поддерживать дом в надлежащем состоянии в соответствии с санитарными и техническими требованиями. То есть дом должен быть безопасным для жизни и здоровья людей и для их имущества.
Собственники должны беспрепятственно проходить в квартиры и нежилые помещения через двор и подъезд. Собственникам нужно обеспечить возможность в любой момент использовать воду, газ, электричество и отопление. Поэтому собственники обязаны согласовать размер платы за содержание общего имущества с управляющей компанией.
Когда и как надо спорить с УК
Управляющая компания обязана обосновать размер платы за содержание жилого помещения. Если он больше предусмотренного органом местного самоуправления, она должна обосновать еще и превышение. Плата должна быть соразмерна перечню работ и услуг, которые выбрали собственники.
Например, мой дом относится к категории «Многоквартирные жилые дома, имеющие все виды благоустройства (свыше 12 этажей), с лифтом». Для таких домов в Оренбурге на 2019 год установлен размер платы 26,9 Р в месяц за квадратный метр общей площади квартиры. Но на последнем общем собрании собственников многоквартирного дома мы согласились с предложением УК платить 22,26 Р — это в пределах нормы.
Поскольку у вас, скорее всего, не так и тариф превышает норму, вы можете защитить свои права в суде.
Аналогичное дело рассматривали в Рязани. Суд обязал УК произвести перерасчет платы за содержание жилья за три года до обращения в суд. Управляющая компания требовала плату выше, чем установлена городской администрацией, но не смогла обосновать свой тариф.
Обратите внимание, что по судебному решению перерасчет должны сделать только истцу. Всем соседям нужно обращаться за перерасчетом отдельно. Он возможен только за 3 года исковой давности.
Перед тем как что-то предпринимать, советую прочитать нашу подборку про управляющие компании: это пригодится в споре с вашей УК.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как «Электронный дом» помогает москвичам решать проблемы их многоэтажек
Жители более трех тысяч московских многоэтажек подключились к сервису «Электронный дом» и теперь проводят собрания в онлайн, не ломая голову над тем, как собрать соседей для решения той или иной проблемы многоэтажки. А еще в этой системе можно вызвать сантехника, выбрать цвет стен в своем подъезде — и все это буквально за пару кликов.
Сергей Куксин/РГ
«Возможность принимать участие в жизни своего дома удаленно особенно важна сейчас, когда эпидемиологическая обстановка остается достаточно сложной, — говорит руководитель ГКУ «Новые технологии управления» Александр Пищелко. — Горожане могут продолжать вести активную социальную жизнь, даже оставаясь в своей квартире. Новым функционалом проекта «Электронный дом» могут воспользоваться все граждане старше 18 лет».
Как рассказывают самые активные жители московских многоэтажек, наиболее актуальная функция — это общие собрания в онлайне. Такая функция доступна тем, кто подтвердил свой адрес в разделе «Недвижимость» в личном кабинете на портале московских госуслуг mos.ru. С 12 ноября собственники квартир, чьи дома включены в план проведения капитального ремонта на 2024 год, могут провести общее собрание в электронном виде. И многие этой возможностью охотно пользуются. Жители одной из многоэтажек на Стартовой улице, что на Северо-Востоке Москвы, уже оценили достоинства такого электронного собрания.
Никаких криков, никаких скандалов. Просто электронный бюллетень, где жильцы отвечают «да» или «нет» на различные вопросы.
В электронном собрании важны два момента. Во-первых, жители сами устанавливают сроки голосования — от 7 до 60 календарных дней. Это весьма удобно, потому что раньше этот период был фиксированным и составлял всего лишь пять календарных дней.
Кроме того, отмечают в ГКУ «Новые технологии управления», больше не надо ждать, пока Мосжилинспекция проверит протокол собрания. Другой вопрос, что пока электронное голосование как инструмент управления только приживается. «Надо заставить управляющую компанию воспринимать этот сервис, — отмечает активист Алексей Щербаков. — В УК нам могут сказать: мол, мы не знаем, что такое «Электронный дом», поэтому приходится все делать в бумажном виде». При этом, как отмечают создатели проекта, незнание не освобождает коммунальщиков от обязанностей. Есть необходимые постановления мэрии, которые абсолютно четко прописывают статус этого сервиса.
Поэтому электронные протоколы собрания имеют такую же силу, как и «бумажные».
Благодаря «Электронному дому» многие москвичи наконец подружились со своими давними соседями
У участников проекта могут быть разные категории доступа в приложении. Самые широкие права, конечно, у собственников квартир. Они, например, могут инициировать опросы. Однако отдельные функции доступны и просто зарегистрированным в квартире жителям, и тем, кто оплачивает коммунальные услуги.
В этом случае для авторизации понадобится код плательщика. Система надежно защищена уже знакомой многим москвичам технологией блокчейна. Подтасовать результаты голосований или опросов становится невозможным. Благодаря «Электронному дому» многие соседи стали лучше узнавать друг друга. Появились соседские чаты, обмен мнениями по важным для каждого жильца вопросам: например, по дизайну почтовых ящиков в подъезде или по цвету стен.
Но что особенно ценно для многих — это новости района и оповещения по дому, а также онлайн-диспетчерская, с помощью которой можно вызвать в квартиру, например, сантехника. Аналогичные сервисы, кстати, пытаются открывать и сами управляющие компании. Прямо в приложении можно описать проблему, срочность решения, дату и время прибытия мастера. «У меня как-то начал подтекать унитаз, — делится жительница дома на Юрловском проезде Светлана Архипова. — Заметила вечером. Вроде бы ничего серьезного, но решила написать в приложении.
И каково же было мое удивление, когда мастер появился на пороге буквально через полчаса!» И самое главное, говорит собеседница «РГ», не пришлось оплачивать услуги на месте. Заранее оговоренную сумму просто добавили в ежемесячную платежку.
Очень ценят жители уведомления о разных событиях в доме. Ведь теперь обо всех праздниках во дворе, ремонте и прочих важных вещах они узнают с их помощью из смартфона. Не исключено, что через несколько лет такая форма домоуправления полностью избавит подъезды от расклеенных объявлений, а почтовые ящики — от бумажного спама.
Время качать
Как зарегистрироваться в «Электронном доме»
- 1. Скачайте приложение «Электронный дом Москва» в AppStore или Google Play.
- 2. Заведите учетную запись на mos.ru. Когда введете все необходимые данные, вам придет SMS и пароль на электронную почту.
- 3. Чтобы использовать все возможности сервиса, зайдите в личный кабинет на mos.ru и подтвердите свой адрес в разделе «Недвижимость».
Что вы сможете сделать, когда зарегистрируетесь:
- получать новости о мероприятиях, проводимых в его районе и доме, работах в доме или о появлении нового опроса среди жильцов;
- отправлять заявки о неполадках в доме или на придомовой территории и обращаться в управляющую организацию;
- принимать участие в опросах, которые публикуют другие жители или управляющая компания;
- просматривать список соседей и переписываться с ними в чате;
- получать доступ к постоянно пополняемой базе обучающих материалов и законодательной базе сферы ЖКХ;
- передавать показания счетчиков воды и электроэнергии и оплачивать квитанции за жилищно-коммунальные услуги;
- пользоваться электронной общедомовой доской объявлений.
- Сервисом могут воспользоваться все, кто зарегистрирован в квартире.