Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.
В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:
при разработке предпроектной и проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);
при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, – расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий тендера.
Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.
На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию.
Свободная (договорная) цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) – это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в т.ч. по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
Договорная цена на строительную продукцию включает:
— сметную стоимость строительно-монтажных работ;
— прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика;
— стоимость других работ, принимаемых на себя подрядчиком согласно договору (проектные работы, приобретение оборудования и др.);
— часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты в размерах, установленных по договоренности между сторонами (при твердой договорной цене на строительную продукцию);
— другие затраты, связанные с формированием рыночных отношений и не учтенные государственными нормами и ценами, имеющими рекомендательный характер.
Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными), реальное применение которых возможно в условиях стабилизации рынка и инфляционных процессов.
Формирование договорных цен на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов.
Проведение подрядных торгов по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд является обязательным и производится в порядке, установленном «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации», утвержденным Распоряжением Госкомимущества России и Госстроя России от 13.04.93 г. №660-р/18-7, с последующими изменениями и дополнениями.
При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, – на основании согласия ее между заказчиком и подрядчиком. Подрядные организации, на основании конкурсной документации, выполняют сметные расчеты предлагаемых к выполнению работ (услуг) с учетом собственных возможностей и сложившихся условий при определении сметной себестоимости выполнения работ собственными силами и привлечением субподрядных организаций.
На основании совместного решения оформляется протокол (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющийся неотъемлемой частью договора подряда.
Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон.
За итогом договорной цены на строительную продукцию показывают отдельной строкой НДС.
В процессе строительства объекта производятся расчеты заказчика с подрядчиком за выполненные работы, предусмотренные договором подряда (контрактом). Процедура взаиморасчетов заказчика с подрядчиком осуществляется в следующей последовательности:
— на основании определенной договором подряда (контрактом) договорной цены в текущих ценах на момент заключения контракта, открывается финансирование в соответствии со справкой об утверждении проектно-сметной документации;
— подрядчик представляет акты приемки выполненных работ;
— по мере поступления актов о стоимости выполненных работ, они накапливаются и суммируются. В случае, если стоимость работ в представленных актах и, следовательно, сумма выплат достигнет или превысит величину договорной цены, оставшиеся объемы работ пересчитываются в новых текущих ценах и на этот момент открывается финансирование на оставшуюся сумму.
54.Состав и порядок определения договорной цены (контракта) на строительную продукцию. (псд).
Договорная цена — стоимость, устанавливаемая условиями контракта или соглашения по договоренности между подрядчиком и заказчиком (продавцом и покупателем). Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на подрядных торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков продукции, проектировщиков и др.
Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:
договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика. Этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер;
договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т.е. она является жестко регламентированным показателем, что в условиях рыночных отношений неправомерно.
В действительности в условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей:
базовой (инвесторской) стоимости;
надбавок и наценок к базовой стоимости.
Инвесторская стоимость, т.е. базовый показатель договорной
цены, определяется по государственным сметным ценам и нормам, а при внебюджетном финансировании — по расчетам инвестора (заказчика). Базовый показатель Сб рассчитывается по формуле Cб=Спр+Спроч
где Спр — прямые затраты на производство, включающие материальные затраты, заработную плату основных рабочих, амортизационные отчисления по основному производству; Спроч — прочие затраты (арендная плата, страховые платежи, риски, проценты по кредитам банков, суточные и подъемные, включаемые в себестоимость строительных работ, налоги, отчисления во внебюджетные и ремонтный фонды, оплата за услуги: связи, информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, аудиторских организаций, банков, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и др.).
Надбавка и наценка — дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие в себя расходы по договоренности двух сторон:
сумму наценок по капиталу подрядчика;
сумму надбавок по выполняемым работам.
Сумма наценок по капиталу учитывает постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполняемые работы. Сумму наценок по капиталу подрядчика Нк.п. можно определить по формуле
где Спост — постоянные расходы подрядной организации на содержание управленческого аппарата (накладные расходы); Кподр — годовой капитал подрядной организации; Пподр — ежегодная прибыль подрядной организации.
Сумма надбавок учитывает экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно:
- надбавку за сокращение сроков строительства;
- надбавку за применение в проекте новейших научно-технических достижений;
- надбавку за качество;
- надбавку по налогу на добавленную стоимость.
Формулу договорной цены (контракта) Ск можно представить в следующем виде ,где Сб — базовая сметная стоимость; Нк подр — сумма наценок по капиталу подрядчика; Нср стр — надбавка за сокращение сроков строительства, %; Ннтд — надбавка за применение в проекте новейших научно-технических достижений и технологий, %; Нкач — надбавка за качество, %; 3обор — затраты на приобретение нового технологического оборудования, не предусмотренного проектной документацией; Нобор — надбавка за расходы по приобретению и эксплуатации нового оборудования; ННдс — налог на добавленную стоимость, %. Формирование договорной цены на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. При проведении подрядных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками. В случае когда торги не проводятся, договорная цена устанавливается на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком. Для придания контракту обязательной силы он оформляется юридически. Форма контрактов, как правило, имеет два раздела:
- общие условия:
- определения и толкования, законодательные положения;
- функцйи строительной фирмы и ее представителей, полномочия;
- распределение работ, качество работ; авансы, сертификаты и платежи;
- урегулирование споров, особые риски, уведомления, изменение стоимости;
- валюта и валютные курсы.
- конкретные условия:
- гарантии, платежи, льготы, убытки, страхование;
- нормативы, субподрядчики, рабочая сила, материалы, оборудование, эксплуатационные расходы, завершение работ.
Договорные цены в строительстве
В международной практике строительства, а также в настоящее время и в России подрядчик на строительство объекта, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов строительно-монтажных работ, для выполнения которых заказчик собирается пригласить отдельных подрядчиков. Такие работы называются лотом.
В соответствии с заданием заказчика проектировщик или сам заказчик, подготавливая тендерную документацию, разбивает проект на отдельные лоты. Это могут быть как отдельные сооружения, так и отдельные виды работ (земельно-скальные, бетонные и др.). Стоимость каждого из лотов определяется либо локальной сметой, либо объектной, либо суммой нескольких объектных и локальных смет. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет.
Составленная проектировщиком проектно-сметная документация является собственностью заказчика. В этих условиях стоимость объекта строительства, определенная в проекте, является коммерческой тайной заказчика. Подрядчик или подрядчики, намеревающиеся принять участие в торгах, выкупив за небольшую сумму тендерную документацию, сами определяют стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.
Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика определяются рядом факторов, главными из которых обычно являются: предлагаемая цена и гарантии выполнения работ в соответствии с требованиями заказчика, имидж подрядной строительно-монтажной фирмы, технические и технологические предложения, методы технологии производства работ, наличие инфраструктуры, финансовые условия и финансовые гарантии. После подведения итогов и определения подрядчика между заказчиком и подрядчиком заключается контракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ. Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определяется на основании обоюдно приемлемых финансово-экономических условий.
К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, составленной проектировщиком при разработке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой указывает предполагаемые издержки производства и планируемую прибыль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение.
В подавляющем большинстве случаев компромиссное решение достигается путем достаточно напряженных переговоров и соответствующего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.
Методическими указаниями по определению сметной стоимости строительной продукции (МДС 81 —1.99) рекомендуется следующий порядок формирования договорных цен на строительную продукцию.
Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений. В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:
- • инвесторские сметы ( расчеты, калькуляции издержек) —при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов;
- • расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика— при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий.
Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять на текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документе инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.
На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию. Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными).
Формирование договорных цен на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов.
Проведение подрядных торгов по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд является обязательным и производится в порядке, установленном Положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13 апреля 1993 г. № 660-р-18-7, с последующими изменениями и дополнениями.
При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.
При принятии совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющуюся неотъемлемой частью договора подряда. Рекомендуемая форма документа приведена на рис. 4.6.
Рис. 4.6. Протокол согласования (ведомость) свободной (договорной) цены
Рис. 4.7. Основные подходы к установлению цены
Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон.
Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости — по пусковым комплексам.
После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.
За итогом договорной цены на строительную продукцию отдельной строкой указывается сумма НДС.
ДОГОВОРНАЯ ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ
В условиях рыночных отношений существенно возрастает роль договорных отношений и договорной цены на выполнение работ и услуг.
Договорная цена — стоимость, устанавливаемая условиями договора или соглашения по договоренности между подрядчиком и заказчиком.
Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на электронном аукционе (участи в конкурсе) подрядных организаций, поставщиков оборудования, проектных организаций и т.д.
Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:
- • договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика; этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер;
- • договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т.е. она является жестко регламентированным показателем.
В условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей (рис. 6.1): базовой (инвесторской) стоимости; надбавок и наценок к базовой стоимости.
Инвесторская стоимость — это базовый показатель договорной цены, определяющийся по государственным сметным ценам и нормам, а при внебюджетном финансировании — по расчетам инвестора (заказчика).
где Спр — прямые затраты на производство, включающие материальные затраты, заработную плату основных рабочих, амортизационные отчисления по основному производству; Спроч — прочие затраты (арендная плата, страховые платежи, риски, проценты по кредитам банков, суточные и подземные, включаемые в себестоимость строительных работ, отчисления во внебюджетные и ремонтные фонды, оплата за услуги: связи, информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, аудиторских организаций, банков, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и т.д.)-
Рис. 6.1. Формирование договорной цены
Надбавки и наценки — дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие в себя такие расходы по договоренности двух сторон, как наценки на капитал подрядчика и надбавки по выполняемым работам.
В сумме наценок по капиталу учитывают постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполненные работы.
Сумма наценок по капиталу подрядчика (Нк п) рассчитывается по формуле
где Спост — постоянные расходы подрядной организации на содержание управленческого аппарата (накладные расходы); Кподр — годовой капитал подрядчика организации; Пподр — ежегодная прибыль организации.
В сумме надбавок учитывают экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно надбавку:
- • за сокращение сроков строительства;
- • применение в проекте научно-технических достижений;
- • качество;
- • НДС.
Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми или твердыми.
Открытая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и фактическими затратами, которые несет подрядчик. Если договор заключен в базисном уровне цен, то затраты подрядчика индексируются в зависимости от инфляции и времени выполнения работ по договору.
Твердая цена формируется на момент начала строительства и принимается постоянной на весь период выполнения работ. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами.
Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются заказчиком.
Если проводятся конкурс или электронный аукцион, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленных подрядчиками.
В случаях, когда не проводятся конкурс или электронный аукцион, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, которая является неотъемлемой частью договора подряда (приложение 11).
Договорная цена формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях — и по пусковым комплексам.
В состав договорной цены включают все затраты, связанные с осуществлением работ подрядчиком (стоимость подрядных работ), и другие затраты и работы по договору.
Стоимость подрядных работ складывается из сметной стоимости строительных и монтажных работ и прочих затрат, относящихся к деятельности подрядчика. Договорная цена (ДЦ) определяется так:
где ПЗ — прямые затраты, рассчитываемые в базисном и текущем уровнях цен базисно-индексным или ресурсным методами; HP — накладные расходы, определяемые в процентах от фонда оплаты труда рабочих и машинистов; СП — сметная прибыль, определяемая в процентах от фонда оплаты рабочих и машинистов; ЛЗ — лимитированные затраты, рассчитываемые в процентах от сметной стоимости СМР.
В составе лимитированных затрат учитываются затраты на взведение временных зданий и сооружений (ГСН 81-05-01-2001), зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2007 или ГСНр 81-05-02-2001) и при необходимости — резерв средств на непредвиденные работы и затраты и др.
В договорную цену сверх стоимости подрядных работ можно включать другие работы и затраты, обусловленные договором (контрактом): стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению стройки оборудованием; затраты, связанные с участием заказчика в развитии производственной базы подрядчика и содержании объектов непроизводственного назначения.
Основанием для переговоров при согласовании договорных цен служат инвесторские сметы (сметные расчеты), составляемые заказчиком, и сметы (калькуляции), разрабатываемые подрядчиком. В том случае, если проект договорной цены готовит подрядчик, на преддоговорной стадии заказчик должен с ним оговорить метод составления смет (базисноиндексный или ресурсно-индексный и т.д.); виды нормативов накладных расходов и сметной прибыли; состав и порядок определения прочих работ и затрат, относящихся к деятельности подрядчика; порядок компенсации других затрат и работ, обусловленных договором.
Протокол согласования (ведомость) договорной цены строительной продукции (приложение 11) прилагается к договору. В договоре указывают размер аванса и порядок финансирования работ. Оговаривают порядок расчетов за выполненные строительно-монтажные работы. Расчеты проводят ежемесячно или за технологический этап работ.
В договоре следует четко указать варианты корректировки договорной цены и порядок компенсации дополнительных затрат подрядчика.
В процессе исполнения договора заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность примененных расценок, цен, индексов удорожаний; обоснованно решать вопросы компенсации дополнительных затрат.
Для контроля за издержками производства и стоимостью строительства заказчик может требовать от подрядчика ежемесячного предоставления справок, а также учетной и отчетной документации о себестоимости, прибыли, рентабельности производства на объекте строительства.