Почему решил написать пост об этом? После истории, рассказанной знакомым, и того, как он сокрушался, что гуглить эту тему бесполезно. По ней нет однозначных видео на ютубе из разряда: «Что делать, если…?».
А форумы заводят в такую бесконечную юридическую даль, что читать их можно до посинения и ни к чему это не приведет. Можете попробовать.
Как это обычно выглядит? Человек пишет: «Сдал гараж, арендатор сначала платил, потом пропал. Что делать? В гараже лежат его вещи, трубку не берет, или берет и кормит завтраками».
Таких случаев реально полно! И пошли советы: «Выкинуть вещи, сменить замок, рожу набить, угрожать, самому трубку не брать, вещи на авито продать в счет долга, гараж пересдать, продать и т. д.». Дальше на форум врывается юрист: «Выкидывать вещи нельзя, потому что это – нарушение закона, надо идти в суд, составлять письменное заказное письмо с уведомлением о получении, после этого составлять опись в присутствии полицейских и понятых…». Ну и дальше уши сворачиваются в трубочку от осознания трудности соблюдения ВСЕХ перечисленных процедур, их последствий, да и вообще, необходимости осуществления.
Каждый юрист еще и советует всё по-разному.
Некоторые форумы в итоге выводят такую догму, что, если ты сдал гараж, даже по договору, а арендатор пропал – ты вообще не вправе ничего ему делать. Требовать деньги – вымогательство, вскрыть гараж – самоуправство, выкинуть вещи – кража. И за всё статьи… Читаешь, читаешь, автор топика уже с ума сходит, примеряет на себя все вероятные исходы. А исходов этих и тонкостей, оказывается ТАК МНОГО! В одной такой вот незамысловатой теме всего лишь.
И тянется эта ветка форума годами, а конца никогда нет. Ты получается, потратил целую ночь, а чем там дело у ТС кончилось, так и не понял.
Теперь к сути. Произошло со знакомыми, писать буду без имен и лиц. А вы напишите ваше мнение, можно, с юридической точки зрения, если не жалко времени. Есть гараж, в ГСК, простой, железный.
Долгое время хранили там машину не на ходу, потом от неё избавились, решили гараж сдавать. Очень быстро нашелся клиент. Ушлый дядечка, гараж которого сносят без предупреждения московские власти и теперь ему негде свой хлам хранить, ищет в срочном порядке. Полезли в интернет, скачали типовую форму договора, в которой прописано, что гараж сдается с целью хранения автомобиля, на 11 месяцев и, если арендатор нарушает условия оплаты в течение двух месяцев, то он обязан освободить гараж за свой счет и передать в пользование арендодателю. Про автомобиль – это скорее для успокоения администрации ГСК на случай чего.
Так как всё равно понятно, что кооператив находится довольно далеко от жилых домов и никто не будет ставить туда машину каждый день, явно все поголовно используют эти гаражи как склад барахла. Владелец хотел даже зарегистрироваться как самозанятый, но потом выяснили, что самозанятый не в праве сдавать нежилые помещения.
Встретились с ушлым дядечкой, в этот же день подмахнули договор в двух экземплярах, сфоткали друг у друга паспорта и повесили новый замок навесной. Один ключ дали ушлому, второй – владельцу. Ушлый тут же за первый месяц заплатил, довольные разошлись. А дальше потихоньку начались проблемы. Наступил срок оплаты – денег нет.
Позвонили. «Ой прошу прощения, забыл совсем, сегодня вечером скину». Вечером скинул. Следующий месяц наступает – денег опять нет. Владелец опять звонит – та же картина. «Ой забыл, забегался вечером скину». Вечером не скидывает.
Платить должен был каждое первое число, но в типовой форме договора была пометка, что имеет право платить с 1 по 10 число каждого месяца. Звонили ему еще несколько раз, в итоге деньги перевел только 14-го. Следующий месяц – ситуация примерно повторяется, но только теперь ушлый мужик еще и трубки начал брать не с первого раза. Владелец напрягся, полез на форумы.
Провел несколько бессонных ночей, читая истории арендодателей. Надо отметить, что опыта у него самого в сдаче имущества в аренду до этого не было никакого.
На следующий месяц, с повторением истории с оттяжкой оплаты, он предложил ушлому заплатить за несколько месяцев вперед, чтобы он его каждый раз не дергал. Или перенести оплату на 10-е, потому что раньше 10-го добиться денег не получалось. На что арендатор заверил, что ничего такого не надо – будет платить в срок.
Владелец начал вспоминать всё, о чем он успел перекинуться в разговоре с арендатором, тогда, при личной встрече. Чем он занимается, кем работает. И понял, что тот ему толком и не ответил. Сказал что-то в духе: «То тут, то там, вывоз мусора». Тут же перевёл тему.
Сказал, что есть выходы на стройматериалы и он может в гараже сделать какие-нибудь улучшения, например пол из досок положит, безвозмездно.
Сходил владелец посмотреть, что там в гараже хранится. Понял, что реально хлам всякий, который обычно люди хранят на балконе, потому что выкинуть жалко. Прописка у арендатора, естественно, не московская, но адрес проживания в договоре он указал. Снимал он в таком режиме (с постоянной задержкой платежей) около полугода, а потом настал новый год и платить он перестал совсем.
И трубки брать перестал с концами. Владелец попробовал позвонить с постороннего телефона, так тот ушлый арендатор взял трубку и молчит. Слышно, как подняли трубку и дышат.
Владелец гаража сказал: «Алё», трубку тут же бросили. Писать на вотсап стало бесполезно – не читает, хотя раньше читал и отвечал. Полез тогда владелец гаража в интернет, гуглить уже, что за человек у него снимает такой. И много всего интересного нашел. И ссылку на авито, где этот деятель торгует всяким несусветным хламом в огромных количествах (типа того, который в гараже лежит) и старое постановление суда о лишении его прав за пьяную езду, и срачи в комментариях в соц. сетях от его лица на тему того, как он работал в доставке, и, якобы, контора с ним плохо поступила.
И, самое главное, ссылку на сайт с услугами, где ушлый тип предлагает услуги переезда и вывоза мусора. Январь уже подходил к концу и, судя по комментариям на этом сайте, весь январь арендатор вёл бурную деятельность в Москве в плане предоставления услуг. Договаривался он, видимо, в сообщениях, так как с незнакомых номеров он берет трубку и молчит.
Тогда владелец гаража пошел и сменил замок. Результатов это не принесло, потому что, судя по всему, в гараж никто не приходил. Где-то еще через неделю, после десятка неудачных попыток дозвониться, владелец попросил знакомую девушку набрать этот номер, сказать: «Алё» и, когда ей ответят, передать трубку.
И это получилось с первого раза. На вопрос: «Ты почему скрываешься?» мутный арендатор впал в недоумение и сказал, что это не так. Тогда владелец уведомил его, что замок он сменил и договор он прекращает, хочет, чтобы в ближайшее время арендатор съехал и хлам свой из гаража вывез.
А, чтобы это сделать, он будет вынужден сначала встретиться с владельцем, чтобы тот ему новый замок открыл. Долг за месяц даже простил ему, лишь бы он только съехал. «Хорошо, в ближайшее время съеду» — сказал мутный и опять пропал…
Дозвониться ему удалось в феврале, он сказал, что съезжает со дня на день, так как уже нашел для себя другой гараж. Еще через пару недель он сказал, что съедет вот прямо сегодня вечером. Ну так и февраль, в общем, к концу подошел. Стало, в целом, понятно, что звонить больше смысла не имеет. (Вообще, в договоре был и такой пункт, что в случае нарушения порядка оплаты в течение двух месяцев, арендодатель обязан освободить занимаемое помещение, вывести имущество оттуда за свой счет и вернуть ключи арендодателю.
А мутный снимал с подобными нарушениями полгода до этого и еще два месяца после нового года вообще не платил).
Тогда владелец гаража решил во всех социальных сетях и мессенджерах, какие только смог найти, написать ушлому/мутному арендатору, что звонить ему больше не будет, а приступит к решительным действиям. Сам гараж в это время заваливало снегом и следов открывания двери на нем вот уже третий месяц не наблюдалось. Надо сказать еще, что платил мутный всегда переводом не со своей карты, а с карты какой-то девушки, которая намного младше его. Найти эту девушку в соц сети удалось легко, в друзьях у деятеля. В то время, как деятель под шумок закрыл страницу для сообщений от посторонних, владелец гаража написал этой девушке с просьбой уведомить арендатора, который у неё в друзьях, о том, что к нему есть ряд вопросов, которые хотелось бы решить мирным путем.
Она, на удивление, ответила. Сказала, что она ему всё передаст. В конце добавила хитрый смайлик.
Вот так владелец гаража оказался в той ситуации, которая вынесена в название поста. Договор не помог, арендатор прячется, форумы ведут в дебри. Было у него по факту три путя.
Первый: просто выбросить вещи, сдать гараж по-новой и жить дальше. Но юристы на форумах очень этого делать не советуют. Да и если объявится потом этот деятель, который любит срачи с людьми, судя по интернету, устраивать… Быстро, дешево, но не вариант.
Второй: пойти к участковому. Но как-то это уж больно сомнительно. Да и вообще, будет ли он заниматься этим супер-важным делом? Да и даже если займется, насколько это надолго?
Опечатает гараж, а дальше разбирательство может длиться годами. Сразу идти к властям – тоже в целом показалось не вариантом, но натолкнуло на мысль: «Зачем прыгать через голову? В ГСК ведь есть свои власти!».
И это подвело к третьему пути: пойти к председателю. Так и решили. Но перед этим владелец сходил в гараж еще раз и решил поближе осмотреть хлам, который там лежит.
К его удивлению, в коробках, которые были небрежно и второпях набросаны друг на друга у входа, оказались вещи как будто прямиком из магазина – новые кроссовки в коробках и с бирками, какие-то сноубордические штаны в пакетах. «А не краденное ли это всё?» – возник вопрос.
Владелец пошел к председателю. Разговор был короткий. Опыта у него в решении таких дел, как оказалось, было много. Владелец гаража рассказал ему, что арендатор пропал, платить перестал, трубки не берет.
Валяются какие-то вещи, есть подозрение, что краденые. Причем, скрываться от долгов за аренду гаража было бы неразумно, так как долг не большой, да и всегда можно было бы договориться о компромиссе. Было подозрение, что он наворотил что-то посерьезнее и скрывается от других людей тоже.
Тогда председатель предложил следующее решение.
Через несколько дней они встретились тем же составом: владелец гаража, председатель, но к ним добавился еще и участковый, которого председатель пригласил. Они пошли, сняли на камеру гараж и хлам внутри и опечатали его. Владелец передал ключ председателю и заключил новый договор аренды гаража, но уже арендатором стал ГСК в лице председателя. Передал так же в ГСК данные бывшего «мутного» арендатора. Председатель сказал, что вопрос решится за неделю.
Он попробует дозвониться до мутного, а полицейские пробьют его по своим каналам и проверят вещи по биркам на предмет того, краденые они или нет, при помощи специального устройства. Если дозвониться не удастся и вещи окажутся не краденные, то закажем машину и просто вывезем всё на свалку.
Когда владелец гаража пришел через неделю, проверить, что к чему, председатель просто передал ему обратно ключ и попросил возместить несколько тысяч рублей за вывоз хлама из гаража. Сказал так же, что составил акт об утилизации. Дозвониться до мутного не удалось, вещи не оказались краденными и их просто выбросили. Владелец пришел, увидел пустой гараж, из которого довольно небрежно вывезли всё.
Небрежно, потому что на полу оставались битые елочные игрушки, страницы из книжек и всякая мелочь, которую грузчикам просто не удобно было подбирать. Владелец гаража сгреб всё это в мешок и выбросил, нафоткал гараж и сдаёт его себе спокойно дальше другому человеку.
P.S.: Я постарался всё изложить максимально достоверно, со слов моего знакомого. Как, по-вашему, правильный ли выход из ситуации выбрал владелец?
За ту неделю, кстати, пока владелец ждал каких-то действий от председателя, ему написала та девушка, с карты которой приходили деньги. Она спрашивала, что стало с вещами из гаража, потому что она уверена, что важные документы какого-то человека, который умер, находятся именно там. И ей бы забрать оттуда чемодан. Владелец сказал ей то, что знал: вещи опечатаны полицией и о дальнейшей их судьбе ему ничего не известно.
Тогда девушка рассказала, что они с мутным арендатором встречались, а потом он неожиданно собрался и без предупреждения уехал к себе домой, на другой конец страны. Кинул её в общем. Вот не понятно – это мутный пытался через неё таким образом выйти на связь, чтобы забрать хотя бы самое важное, то, что ему действительно нужно позарез оттуда, но при этом долг за аренду не платить? То ли, это правда, и он кинул еще и девушку.
Вещи, по факту, в полном составе поехали на свалку, мутный больше не объявлялся, только другой подобный хлам на авито продает теперь из своего родного города, а объявления с московским адресом удалил. Председатель за помощь получил пузырь и благодарность. Хэппи энд!
Что делать, если арендатор не освобождает помещение? Как его заставить съехать?
Когда у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель задумывается о прекращении договора с последующим освобождением помещений для новой аренды. Если арендатор не хочет освобождать помещение, пользуясь различными уловками, собственнику объекта не остается ничего иного, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.
Основания для освобождения арендованной площади
Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.
Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:
- Истек срок действия арендного соглашения;
- Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
- Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
- Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.
Анализируя ситуации, когда возникает право требовать освободить помещение, выявляется главное требование – расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или через суд.
Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.
Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.
Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.
Требовать оплаты по истечении срока договора
Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа.
Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.
Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.
Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.
Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.
Препятствовать доступу после расторжения договора
Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:
- Был ли заключен договор;
- Действует ли он на текущий момент;
- Какие нормы установлены в заключенном договоре.
Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.
На основании ст. 304 ГК РФ, владелец помещения вправе обратиться в суд с требованием освободить его, если арендатор добровольно отказывается это сделать. До вынесения судебного решения попытки заблокировать доступ при наличии действующего соглашения трактуются как превышение полномочий или самоуправство.
Отключить электричество
Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.
Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:
- Истек срок аренды и не подписан новый договор;
- Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
- Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.
Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.
Удержание имущества арендатора
Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.
Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.
Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.
Если нет договора
Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.
Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.
Как заставить арендатора освободить помещение по закону
Дорогие читатели!
При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст.
330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.
Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.
Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:
- Передача исполнительного листа приставу.
- Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
- При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
- К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
- Имущество описывают и составляют акт.
- Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
- Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
- После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.
Важно учитывать, что судебный пристав будет действовать строго в рамках предоставленного поручения – выселить только конкретного арендатора. Если помещение уже сдано в субаренду и на освобождаемой территории находятся посторонние, выселение не состоится, а владельцу придется снова обращаться в суд. Во избежание проволочек следует учитывать произошедшие изменения и отражать их в иске сразу.
Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона . В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет.
Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.
Надоело читать?
Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?
Не всегда арендные отношения заканчиваются благополучно. В период действия арендного договора возможны сложности с арендатором, вплоть до отказа от оплаты и порчи имущества. Ситуация осложняется, когда наниматель отказывается освободить площадь, всячески препятствуя смене арендатора. Свои действия арендодатель должен согласовывать с пунктами договора, если он был изначально заключен.
Если собственник помещений действовал неофициально, опираясь на устные договоренности, выгнать нежелательных арендаторов и взыскать задолженность по оплате еще труднее.
Основания для освобождения площади арендатором
Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:
- Пропущены сроки внесения арендной платы.
- Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
- Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
- Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
- Арендатор нарушает общественный порядок.
- Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
- Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
- Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.
Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензиюс требованием освободить площадь.
Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:
- Закончился срок арендного договора.
- При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
- Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
- Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
- Меняется собственник недвижимости.
- Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.
В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.
При смене арендодателя
Когда меняется собственник, арендный договор продолжает действовать. Избавиться от арендатора новый владелец может только по взаимной договоренности. Если добровольное освобождение помещений невозможно, необходимо искать иные поводы для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (например, использование не по назначению, порча имущества, несвоевременная оплата).
За неуплату
Несмотря на очевидность ситуации, выгнать недобропорядочных арендаторов, нарушивших сроки внесения платежей, не так просто. Возникают юридические тонкости, связанные с попаданием в помещение владельца и решение вопросов о хранении и передаче имущества нанимателей, задолжавших арендную плату или коммунальные платежи. Если арендатор не платит аренду, помещение освобождают на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании полученного в суде предписания.
В исковом заявлении стоит сослаться на положения ст. 328 ГК РФ (п.2), где указывается на право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не выполнил обязательств по своевременной оплате. У собственника помещения появляется законное основание не предоставлять доступ в помещение.
Без договора аренды
Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится.
Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.
После расторжения договора
Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.
Внесудебный порядок
Оптимальный вариант, как выгнать арендатора из занимаемого помещения, заключается в добровольном согласовании. Основанием для этого станет отправленное в адрес пользователя нежилой площадью уведомление.
Как составить уведомление
Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:
- сведения об арендаторе и арендодателе;
- идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
- основание для выселения;
- предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
- дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).
Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.
Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедурыурегулирования перед тем, как отправиться в суд.
Передаточный акт при возврате недвижимости
Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений.
Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.
Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.
Как выгнать арендатора через суд
Дорогие читатели!
Если мирные действия не помогают в добровольном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество, приходится обращаться в суд. Помимо собственника правом подачи иска может воспользоваться прокуратура или третья сторона, чьи интересы пострадали.
У судебной процедуры возврата помещения есть свои нюансы, о которых следует знать до того, как идти в суд.
Алгоритм действий арендодателя
У суда должна быть четкая картина событий и достоверное описание ситуации с арендатором, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, удастся благополучно избавиться от нерадивого пользователя:
- Досудебное урегулирование. Перед подачей иска необходимо предпринять попытку мирного решения вопроса и зафиксировать этот факт отправкой уведомления с указанием сроков.
- Подготовка доказательной базы. Эта стадия имеет прямое отношение к тому, какое решение вынесет впоследствии суд. К доказательства относят документы, справки, показания свидетелей, акты.
- Составление иска согласно нормам гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется привлечь юриста, который поможет грамотно сформулировать претензии и указать на нарушение прав истца.
- Оплата квитанции с пошлиной.
- Подача иска с прилагаемой документацией.
- Судебное разбирательство с заслушиванием сторон.
- Вынесение судебного решения. Если результат не удовлетворяет требованиям истца, решение обжалуют в отведенные для этого сроки.
- После вступления в силу решения арендатора выселяют в принудительном порядке, привлекая при необходимости судебного пристава.
Местом подачи иска выступает Арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юрлицами. В районный суд иск направляют только в том случае, когда истец и ответчик являются физлицами.
Документы для суда
При подготовке искового заявления важно обеспечить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.
Точный список прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, прилагают:
- Личные документы истца (паспорт);
- При подаче иска через представителя, предоставляют доверенность и личное удостоверение доверенного лица;
- Учредительные документы юрлица (при подаче от имени организации);
- Документация, устанавливающая права истца на помещение;
- Арендное соглашение;
- Документы, доказывающие наличие законных оснований требовать освобождения площадей;
- Чек с оплатой госпошлины.
В процессе сбора документации исходят из необходимости подтвердить каждый факт, описанный в иске, и основания для реализации исковых требований. Число экземпляров искового заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.
Образец иска
Процесс составления заявления рекомендуется доверить опытным юристам, имеющим специализацию в данном вопросе. При самостоятельной подготовке документа используют образцы аналогичных исков, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:
- Наименование суда;
- Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (если имеется);
- Данные о стороне ответчика;
- Точное указание адреса, места, наименования недвижимого имущества, которое необходимо освободить;
- Информация о документах, подтверждающих права истца распоряжаться недвижимостью;
- Описание ситуации с арендными отношениями с указанием точных реквизитов договора (дата, срок, устанавливаемый круг ответственности и обязательств);
- Основания для выселения;
- Четко сформулированные требования;
- Ссылка на законодательство и нормативно-правовые акты, подтверждающие правоту истца;
- Перечень приложений (личное удостоверение и документы, упоминаемые или требуемые для подтверждения информации в иске);
- Дата, подпись, печать (при подаче от имени юрлица).
Подготовленный пакет с исковым требование направляют на адрес арбитражного суда. Решение о принятии иска к рассмотрению суд обязан принять в течение 5 днейс момента получения обращения. Если дело принимают к рассмотрению, суд оповещает стороны о дате проведения заседания.
При самостоятельном составлении иска настоятельно рекомендуется изучить образцы подобных исков. Ознакомиться с одним из них можно по ссылке ниже.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца.
При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Надоело читать?
Арендатор не платит аренду за гараж и скрывается, как освободить гараж от его вещей?
Сдал гараж , кто снял не платит , съезжать не думает , от меня бегает , говорил у него там ценностей на 300 000 лежит типа попробуй выкинуть .
04 января 2019, 16:23 , Олег, г. Смоленск
Ответы юристов
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
рейтинг 9.6
Общаться в чате
«Выселять» из гаража проштрафившегося арендатора придется в судебном порядке на основании ст.619 ГК РФ, при этом до обращения в суд потребуется направить ему уведомление о расторжении договора аренды с требованием уплаты долга по арендной плате и освобождении гаража с передачей его Вам по акту приема-передачи в течение не менее 7 дней со дня получения уведомления, если иной срок не предусмотрен договором аренды.
При отсутствии ответа, игнорировании Ваших требований обращайтесь в суд, получайте решение, направляйте его в службу судебных приставов. Они и будут исполнять решение суда принудительно.
Для подробной консультации и услуг по составлению документов Вы можете обратиться ко мне в чат (на платной основе).
Всего Вам наилучшего!
04 января 2019, 16:47
Клиент, г. Смоленск
Я не могу с ним толком связаться! в последнее время он работает по найму в другом регионе, связь только по вайберу, в последнее время он меня игнорирует.
04 января 2019, 16:52
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
рейтинг 9.6
Общаться в чате
Направляйте уведомление почтой ценным письмом с описью по адресу, указанному в договоре. Если не придет получать не почту -это уже его проблемы. Вам главное надлежаще уведомить, сделав все от себя зависящее.
04 января 2019, 16:54
Показать еще 9
Похожие вопросы
Семейное право
Мы хотим с мужем развестись. У нас маленьки ребенок., который находится со мной ему 10 месяцев. Муж хочет забрать его к себе,я против. он военнослужающий в Хабаровском крае. Сейчас находится в Дагестане, имущество не хочет делить, вещи мои не отдают, все прячут на квартире, телефон, личные вещи мои , ребенка, посуда, бытовая техника-все это было приданным.
В квартиру не пускают, и шантажируют, что бы Я написала отказ на ребенка.
Показать полностью
29 ноября, 19:34 , вопрос №3511828, Милана, г. Москва
продал машину знакомому. он её полгода не переоформлял, т. к. не отдавал мне деньги за неё. потом деньги отдал. но на машине возник запрет рег действий — из-за моих проблем. требует переоформить, я отвечаю, что сам виноват, машина чистая была, когда я продавал ему её — это видно, первый запрет появился только через полгода. я предлагал забрать машину обратно по адекватной цене, но он называет явно завышенную цену, эту сумму я ему не дам. запрет снять возможности нет. тем более он сам не отдавал мне деньги и не переоформлял — я не виноват. не хочет платить налог за эту машину. я его платить тоже не буду, т. к. не пользуюсь машиной. как действовать?
Показать полностью
29 ноября, 13:37 , вопрос №3511417, Сергей, г. Казань
Гражданское право
Если отец ребенка не платит алименты и у него задолженность, будет суд и он хочет сделать тест на отцовство.если окажется не его ребенок,то что тогда будет.я буду что-то платить
29 ноября, 10:15 , вопрос №3511112, Наталья, г. Москва
Вопрос решен
Налоговое право
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, могу ли я не платить налог на доход в Турции, если: 1) Получаю доход на счёт физ.лица в Турции только, чтобы получить оплату на счёт в банке, который находится не в РФ (в силу санкций); 2) Счёт используется как транзитный, т.е получил → вывел на счёт в банк РФ; 3) Получаю доход не на территории Турции; Не проживаю на территории Турции и не планирую; Не имею статуса налогового резидента Турции; 4) Счёт поставлен на учёт в налоговой РФ; 5) Туристический ВНЖ в процессе оформления, если это приведёт к каким-то сложностям, напишите, пожалуйста, успею отменить. Могу ли я платить налог как налоговый резидент РФ только в РФ? Если да, подскажите, пожалуйста, какие документы я должен предоставить в Турции, чтобы не было вопросов?
Спасибо!
Показать полностью
28 ноября, 06:02 , вопрос №3509214, Данил, г. Москва
Недвижимость
Квартира после развода формально числится на мне. Там никто не прописан. Там живет бывшая супруга.
Я живу и прописан 5 лет в другом месте. По договоренности она платила за коммунальные услуги. Но как оказалось, не платила.
За неуплату по суду с меня списали значительную сумму. Производство было по месту квартиры, а не по моему адресу. Я ничего не знал, меня никак не оповестили. Мое имущество арестовано. Вопросы: Является это противозаконным (что не по моему адресу и не оповестили)?
Что мне делать?