Как арендодателю отразить операции, связанные с получением стройматериалов в счет уплаты аренды?
Ситуация
Между сторонами заключен договор аренды изолированного помещения. В связи со сложившейся экономической ситуацией арендатор (применяет общую систему налогообложения) не имеет возможности рассчитаться за аренду за март 2024 г. Стороны договорились и подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором закрепили, что в счет уплаты аренды за этот период арендатор в апреле 2024 г. передаст арендодателю строительные материалы стоимостью, равной образовавшейся задолженности.
Арендная плата за календарный месяц составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 400 евро. Сумма к оплате определяется по курсу, установленному Нацбанком на дату платежа.
Курс белорусского рубля к евро, установленный Нацбанком (условно):
‒ на 31.03.2022 ‒ 3,3300;
‒ дату передачи строительных материалов ‒ 3,4500 (условно).
Стоимость строительных материалов, которые арендодатель получит по товарно-транспортной накладной в апреле 2024 г., составит 1380 руб. (в том числе НДС 230 руб.).
Арендодатель не осуществляет деятельность, связанную со строительством, и уплачивает налоги в общеустановленном порядке. Организация не ведет книгу покупок.
Согласно учетной политике арендодателя сдача недвижимости в аренду является для него основной приносящей доход деятельностью. Курсовые разницы учитываются при налогообложении прибыли в составе внереализационных доходов (расходов) на дату их признания в бухучете. Поступление запасов в организацию отражается на счете 10 «Материалы» по фактической себестоимости без использования счетов 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей» и 16 «Отклонение в стоимости материальных ценностей».
Помещение, переданное в аренду, не относится к инвестиционной недвижимости и не находится в государственной собственности. Строительные материалы, поступившие от арендатора, арендодатель планирует использовать для текущего ремонта мест общего пользования сдаваемых площадей.
Общие положения
Арендодатель передает арендатору изолированное помещение во временное владение и пользование или во временное пользование по договору аренды (ч. 1 ст. 577, п. 1 ст.
621 ГК).
Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование изолированным помещением. Порядок, сроки и условия внесения платежей за аренду должны быть закреплены в договоре (п. 1 ст.
585 ГК).
Допускается внесение платежей за аренду как денежными средствами, так и в натуральной форме либо путем сочетания указанных форм оплаты (п. 2 ст. 585 ГК).
Арендная плата может быть установлена договором как в белорусских рублях, так и в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 1 ст. 298 ГК).
Одним из вариантов условий о внесении оплаты в натуральной форме является передача имущества в собственность (подп. 4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).
Следует отметить, что при сдаче в аренду госнедвижимости внесение арендной платы в натуральной форме не допускается (Указ № 150, п. 3 Положения об определении арендной платы № 150).
В рассматриваемой ситуации изолированное помещение не находится в госсобственности. Следовательно, порядок сдачи такого имущества в аренду не попадает под действие Указа № 150. Поэтому арендодатель и арендатор правомерно заключили дополнительное соглашение к договору аренды, позволяющее арендатору оплатить аренду строительными материалами (подп.
4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).
Бухгалтерский учет
В рассматриваемой ситуации арендная плата установлена в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 400 евро, и определяется исходя из официального курса на дату платежа. Поскольку арендатор не вносит предоплату, сумма дохода от аренды пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу на дату отражения аренды в бухгалтерском учете (п. 4 ст.
3 Закона № 57-З, п. 1 и 4 НСБУ № 69, разъяснение Минфина и МНС № 15-1-7/26/2-2-10/00561).
Датой отражения аренды в бухучете арендодателя является последний календарный день каждого месяца аренды и последний день аренды в соответствии с договором аренды. При этом не важно, поступила плата за аренду или нет (п. 4 ст. 3 Закона № 57-З, подп.
1.1.3 п. 1 постановления Минфина о дате совершения хозяйственных операций № 55).
В рассматриваемой ситуации доход от аренды за март отражается в бухучете арендодателя 31.03.2022.
Согласно учетной политике арендодателя сдача в аренду недвижимости является для него основной приносящей доход деятельностью. Поэтому доходы от нее учитываются на субсчете 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг» счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (абз. 6 ч. 1 п. 2, п. 6, 22 Инструкции № 102; ч. 4 п. 70 Инструкции № 50).
Для отражения расчетов с арендатором используется счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. 48, 59 Инструкции № 50).
Исчисление НДС из выручки от сдачи помещения в аренду отражается по дебету субсчета 90-2 «Налог на добавленную стоимость, исчисляемый из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (ч. 6, 7 п. 70 Инструкции № 50; абз. 2 подп.
3.1 п. 3 Инструкции № 41).
Так как в рассматриваемой ситуации арендатор не вносит предоплату, на дату отражения дохода от аренды в бухучете арендодателя образуется дебиторская задолженность. До даты поступления от арендатора строительных материалов в счет арендной платы такая задолженность считается выраженной в иностранной валюте и пересчитывается по официальному курсу на последнее календарное число месяца и на дату совершения хозяйственной операции. В связи с тем что официальный курс на эти даты отличается от официального курса на дату отражения доходов от аренды, образуются курсовые разницы (ч.
2 и 3 разъяснения Минфина и МНС № 15-1-7/26/2-2-10/00561, п. 1 и 2 НСБУ № 69).
Таким образом, дебиторская задолженность арендатора за март подлежит пересчету в апреле на дату передачи строительных материалов в счет оплаты аренды.
В связи с увеличением официального курса евро у арендодателя возникают положительные курсовые разницы, которые учитываются в составе доходов по финансовой деятельности на счете 91 «Прочие доходы и расходы» абз. 6 п. 15 Инструкции № 102, п. 7 НСБУ № 69, п. 71 Инструкции № 50).
В рассматриваемой ситуации поступление строительных материалов, полученных от арендатора в счет арендной платы, отражается по дебету счета 10 «Материалы», субсчет 10-1 «Сырье и материалы» (или на дополнительно открытом субсчете), в корреспонденции со счетом расчетов с арендатором 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. 6, 7, 41 Инструкции № 133, ч. 3 и 17 п. 16 Инструкции № 50).
НДС, предъявленный арендатором в стоимости передаваемых материалов, отражается в учете по дебету счета 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (абз. 4 п. 2 Инструкции № 41; ч. 2 п. 21 Инструкции № 50).
Сумма «входного» НДС, подлежащего вычету, отражается по дебету субсчета 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» (п. 4 Инструкции № 41; п. 21, ч. 4 п. 53 Инструкции № 50).
Какие записи арендодателю необходимо сделать в бухучете и какие налоги исчислить – читайте в ilex.
Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы
Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором». Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора.
Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.
Совет № 1. Проверьте права арендодателя
Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду. Так как отсутствие такого права может повлечь не только выселение из арендуемого помещения, в силу признания договора ничтожным, но и претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы. Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП.
Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.
Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.
Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы
- заключенный договор аренды;
- акт приема-передачи арендованного имущества;
- документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.
Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы
Речь снова пойдет о расходах, но уже о коммунальных. Хочется сразу отметить, что здесь решающим вновь будет сам договор. Во избежание проблем важно правильно изложить согласованные условия.
Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.
Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.
Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.
В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.
Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).
Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету
Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:
- от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
- самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.
Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:
1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).
2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).
В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС.
НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.
На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.
Совет № 4. Указывайте НДС
Обязательно четко прописывайте НДС в договоре.
Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это.
Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.
Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.
Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы
В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может быть установлена в виде твердой суммы, доли полученной продукции и доходов, предоставления арендатором услуг, передачи арендодателю вещах и возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Подробнее рассмотрим именно последний вид арендной платы.
По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается.
А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.
Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.
В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.
- договор аренды
- налоговые риски
Как должна производиться оплата за аренду помещения?
Возник спор по аренде. Хозяин помещения утверждает что оплата производилась в начале месяца за предшествующий период оплаты, в то время как мы с начала аренды оплачивали за месяц вперёд. Вот пункт в договоре — Ежемесячно не позднее 15 числа предшествующему периоду платежа, вносить плату за пользование помещением ххх тысяч в месяц
23 января 2016, 07:13 , Александр, г. Тюмень
Ответы юристов
Андрей Безлепкин
Общаться в чате
а в чем вопрос? если это пункт из договора, то, грубо говоря, за март Вы должны оплатить не позднее 15 февраля. если есть спор по оплате проведите сверку расчетов — там у вас будет видно сколько платежей было
23 января 2016, 07:34
Клиент, г. Тюмень
Большое спасибо за ответ. Дело в том что я как человек юридически не подкованый по своей глупости никаких расписок по платежам не брал. Подскажите чем мне это может грозить после расторжения либо окончания договора?
23 января 2016, 07:58
Андрей Безлепкин
Общаться в чате
а Вы заключали договор как ИП или как физ.лицо? лучше, конечно, брать расписки. пусть это формально, но Вы себя сможете прикрыть от последующих претензий
если человек недобросовестный, то что ему мешает Вам предъявить претензию, что Вы не оплатили за какие то месяцы? у Вас нет доказательств оплаты. если не хочет писать расписки — попросите, пусть даст номер счета (карточку) и перечисляйте туда с назначением (сообщением) — аренда за (месяц)
23 января 2016, 08:49
Показать еще 4
Дмитрий Кулагин
Юридическая компания «Кулагин и Партнеры», г. Тюмень
Общаться в чате
Здравствуйте Александр.Сталкивались с подобными недопросовестными арндодателями, которые обращались в суд через полгода после окончания окончания договора, который был расторгнут «пожатием руки».
Поэтому, чтобы подстраховать себя от подобного.Во-первых, уведомьте другую сторону о том, что собираетесь расторгнуть договор аренды в связи с окончанием срока аренды. Уведомление под роспись или заказным письмом.
2.При выезде составьте акт-приема передачи помещения.Укажите что стороны претензий не имеют.Также отобразите, что задолженности вы не имеете.
23 января 2016, 10:56
Похожие вопросы
Вопрос решен
Социальное обеспечение
Здравствуйте, какие штрафы я должен буду заплатить в случае расторжения целевого договора (от лета 2017 года) по причине нетрудойстрова? указано, что я обязан возместить расходы, связаннные с предоставлением мне мер социальной поддержки и выплатить штраф в двухкратном размере. каждый год писал заявление на единовременную выплату 12 000 руб. я правильно понимаю, что я должен буду отдать по 36 000 руб. за каждый год, в который я писал заявление на мат. помощь? за само обучение (как оплачивают платники — по 100к+ в год) и за предоставленные мне стипендии от ВУЗа я ничего не должен возмещать? один человек мне говорил, что он платил штраф за компенсационные выплате (его договор был оформлен на несколько лет раньше моего), а другой сказал, что он платил при расторжении договора за обучение + штраф за компенсации (и там сумма вышла очень большая), но он заключал договор в 2019г. так за что мне в действительности придется заплатить: только штраф за единовременные выплаты, которые я брал? или штраф за выплаты + штраф за стипендию + оплата всего обучения + может еще что-то?
Показать полностью
Вчера в 14:48 , вопрос №3512991, Денис, г. Москва
Социальное обеспечение
Письмо с биржи труда , спустя 2 года , должна ли я возвращать деньги ? Уважаемая Алена Николаевна! В ходе проведенной специалистами ГКУ СО «ЦЗН г. Балаково» проверки, был выявлен факт переплаты пособия по безработице, получаемого Вами во время нахождения на учете в ГКУ СО «ЦЗН г. Балаково». Предлагаем Вам в 10-дневный срок с момента получения Вами данного уведомления возвратить переплаченную сумму полученного Вами пособия по безработице в размере 4 092 (Четыре тысячи девяносто два) рубля 26 копеек.
Квитанцию об оплате необходимо направить на электронный адрес Центра занятости населения города Балаково [email protected]. Приложение: Квитанция на оплату. Директор И.В. Жиганова
Показать полностью
Вчера в 10:15 , вопрос №3512506, Алена, г. Москва
Недвижимость
Здравствуйте, Если в ипотеке нежилое помещение — апартаменты, отдельный вход и есть запасной выход, подскажите возможно ли вести предпринимательскую деятельность в таком помещении в частности Хостел? при оформлении договора ипотеки требование банка : цель приобретения для личного использования (не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности); 2. для сдачи в аренду (во временное владение и пользование физических лиц, не связанное с осуществлением предпринимательской деятельности). как тогда быть? стоит брать помещение как апартаменты? и как в таком случае правильно заключить договор ипотеки
Показать полностью
Вчера в 05:06 , вопрос №3512196, Наталья, г. Москва
Предпринимательское право
Добрый день, есть бизнес в России, форма ИП, планирую открыть бизнес в Грузии. Есть пару вопросов: 1. Можно ли переводить с расчетного счета банка РФ на расчетный счет банка Грузии средства для личных нужд, аренды недвижимости, аренды квартиры и т.д. 2. При ведении бизнеса в Грузии каким образом я должен отчитываться в РФ?
Показать полностью
29 ноября, 16:47 , вопрос №3511703, Патали, г. Москва
Договорное право
Здравствуйте, договор аренды нежилого помещения может заключить представитель ООО по простой доверенности?
Предоплата за аренду помещения?
2.1.Арендатор уплачивает Арендателю арендную плату в размере 20000 рублей в месяц в безналичном расчете, НДС не облагается.
2.2. В день подписания договора Арендатор обязан внести арендную плату за все дни, оставшиеся до окончания текущего месяца. В дальнейшем оплата арендной платы производится ежемесячно до 21 числа месяца, предшествующему учетному (предоплата).
2.3. При не уплате Арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Расчет пени производится с даты возникновения долга до окончательного расчета.
За аренду всегда платил по выставленному счету : № 109 от 10 сентября 2017г. основание- аренда имущества на сентябрь 2017г., сумма 20000. 00 руб.
Предоплату не разу не оплачивал. Арендатор не возражал.
Но ! пришло УВЕДОМЛЕНИЕ.
Просим вас оплатить арендную плату за декабрь 2017г и предоплату за январь 2018г. до 21 декабря 2017г. согласно п.2.2. Договора № 7 от 01.04.2017г. В случае не уплаты по сроку п.2.3.
Договора предусматривает начисление пени в размере 3% с просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.
У меня вопрос ?. Счет на оплату за декабрь 2017 г. у меня есть. Я согласен оплатить до 21 декабря 2017г. Предоплату за январь 2018г. не могу оплатить ( внести) на расчетный счет Аредотателя до 21 декабря 2017г.
Нет денежных средств на предоплату сейчас. Получится оплатить только в январе 2018г. Как поступить.
Мне сказали, что предварительная оплата не является способом обеспечения исполнения обязательства. Ка этот вопрос мне решить с Арендодателем?. На уступки отсрочки по оплате за январь он не пойдет.
Я согласен платить за аренду но без предоплаты за следующий месяц.
Показать полностью
08 декабря 2017, 10:13 , Сергей, г. Вельск
Ответы юристов
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
согласен платить за аренду но без предоплаты за следующий месяц.
Сергей
ситуация у Вас сложная и на самом деле кроме как идти на переговоры с арендодателем иного выхода нет. Если в договоре написано, что должна быть предоплата, то соответственно арендодатель имеет право её требовать.
Нет денежных средств на предоплату сейчас.
Сергей
в данном случае договор и закон на стороне арендодателя. остается только договариваться. А счёт за январь имеется, выставлен? Ст. 614 ГК РФ:
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Сейчас Вам надо больше думать, чтобы 3 % не было взыскано. Это очень большой процент.
08 декабря 2017, 10:18
Клиент, г. Вельск
Арендатор не предоставил счет на предоплату за январь 2018г.. Только за декабрь 2017г.
08 декабря 2017, 10:41
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Арендатор не предоставил счет на предоплату за январь 2018г… Только за декабрь 2017г.
Сергей
оплата на основании счета? Что в договоре указано?
08 декабря 2017, 10:46
Показать еще 1
Роман Новиков
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
В п. 2.2. договора, на который ссылается Арендодатель, указано следующее:
2.2. В день подписания договора Арендатор обязан внести арендную плату за все дни, оставшиеся до окончания текущего месяца. В дальнейшем оплата арендной платы производитсяежемесячно до 21 числа месяца, предшествующему учетному (предоплата).
Таким образом, у вас самим договором предусмотрено, что арендная плата вносится по предоплате — то есть, к 21 декабря вы должны оплатить январь, к 21 января — должны оплатить февраль.
То, что Ардендодатель не требовал предоплаты ранее — это скорее его недоработка, чем ваше право. В теории, мог бы и пени взыскивать по 3% за каждый день просрочки при отсутствии предоплаты.
В таком случае, оспорить его право на получение предоплаты будет трудно. Вы можете попробовать заключить с ним дополнительное соглашение по дальнейшему действию договора без предоплаты, но в имеющемся виде Арендодатель в своём праве.
08 декабря 2017, 10:21
Роман Новиков
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Арендатор не предоставил счет на предоплату за январь 2018г… Только за декабрь 2017г.
Сергей
У вас в договоре вопрос выставления счетов и оплаты по счетам вообще как описан?
08 декабря 2017, 10:42
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Сергей, добрый день! Согласно ст. 614 ГК
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
у Вас в договоре прописано что
2.2. В день подписания договора Арендатор обязан внести арендную плату за все дни, оставшиеся до окончания текущего месяца. В дальнейшем оплата арендной платы производится ежемесячно до 21 числа месяца, предшествующему учетному (предоплата).
т.е. в первый месяц вы платите за остаток месяца и 20 тыс. в установленном размере за след. месяц, то что раньше арендодатель не обращал на это внимание значения не имеет т.к. такие условия прописаны в договоре.
согласно ст. 431 ГК
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
размер неустойки можно попробовать снизить на основании ст. 333 ГК
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
но сами с иском в суд вы обратится не можете, только в случае если это сделает арендодатель в целях взыскания неустойки, но в этом случае и до расторжения договора может дойти что Вам наверно не очень нужно, остается уплатить неустойку в случае просрочки и иметь резерв на будущее для предоплаты
08 декабря 2017, 10:23
Эльдар Ильясов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Добрый день, Сергей! Тут честно говоря требования арендодателя вполне правомерны, они соответствуют условиям заключенного с Вами договора. Другое дело, что условия эти не очень-то выгодны для Вас, но Вы подписали договор на таких условиях и сейчас ничего поделать по большому счету уже не можете.
Остается только договариваться с арендодателем об изменении пункта 2.2. договора. Вместо:
производится ежемесячно до 21 числа месяца, предшествующему учетному (предоплата).
Сергей
написать: «производится ежемесячно до 21 числа текущего (учетного) месяца». Изменение оформляется дополнительным соглашением к договору. Других путей выхода из ситуации не вижу.
С уважением!
08 декабря 2017, 10:23
Эльдар Ильясов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Арендатор не предоставил счет на предоплату за январь 2018г… Только за декабрь 2017г.
Сергей
Арендодатель не предоставил, Вы, видимо, имели в виду. У арендодателя еще есть время для выставления счета. Да и в любом случае после выставления счета Вам придется произвести оплату.
Хотя обычно в договорах в подобных случаях пишут, что оплата производится при условии выставления счета, в течение такого-то количества дней с момента получения арендатором счета.
08 декабря 2017, 10:48
Марина Полникова
Юрист, г. Белгород
Общаться в чате
2.2. В день подписания договора Арендатор обязан внести арендную плату за все дни, оставшиеся до окончания текущего месяца. В дальнейшем оплата арендной платы производится ежемесячно до 21 числа месяца, предшествующему учетному (предоплата).
Вы подписали договор, прямо предусматривающий предоплату за следующий месяц до 21 числа предшествующего месяца.
Поэтому Вам необходимо предложить арендодателю изменить пункт, оговаривающий условие о предоплате, если он на это пойдет. В противном случае, если Вы не перечислите арендную плату, у Вас пойдет просрочка платежа с начислением пени. Если Вы не можете оплатить аренду, то тогда необходимо уже сейчас вести разговор с арендодателем о расторжении договора, чтобы не попасть в финансовую кабалу.
Если арендодатель будет заинтересован не потерять арендатора, тогда он пойдет на изменение условий договора и заключение дополнительного соглашения.
ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.