1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: — «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»[1]
2. Пункт 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ перечисляет виды общего имущества. Это перечисление выделяется запятыми и союзом «и».
Но даже при таком выделении перечислений это перечисление можно прочесть и понять по-разному.
3. Для правильного понимания, декларируемого в этой статье, нужно знать, что хотел сказать законодатель записывая эту норму так, как изложил. Это требуется, чтобы правильно истолковать эту статью и применять её.
4. Начнем со словосочетания: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. »
5. Здесь к слову «крыша» относится ли всё, что далее перечислено в приведенной цитате или нет?
6. Зададимся вопросом — крыши ограждают несущие и не несущие конструкции данного дома? Ограждают. Значит это первое понимание и оно относится только к понятию крыша, как объекту права общей собственности.
7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности?
Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими?
Ограждающими от чего?
8. Так законодатель хотел нам в данном случае указать на одну составляющую в праве общей собственности или на две? Здесь имеет место перечисление или нет перечисления?
9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»
10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно.
Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься?
Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни?
Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме?
Как и где узнать о составе общего имущества дома?
11. Исключив текст из скобок, получим такую конструкцию пункта 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ — «другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;» Попробуем это проанализировать.
12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться?
Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».
13. Возможно есть и другие трактовки текста этой статьи.
14. Интересно было бы их узнать. Особенно в той их части – как правильно оформить общее имущество, которое появилось в доме после прохождения техосмотра органами БТИ и регистрации права собственности? Например, общее собрание в доме решило установить систему видеонаблюдения, подключить ее к общедомовой системе электроснабжения и отдать на откуп управляющей компании заключение договора на установку такой системы и выбор места нахождения камер видеонаблюдения для обзора за общим имуществом этого дома. Такие видеокамеры установили на лицевом фасаде дома.
Но обзор с них не возможен общего имущества дома, а можно лишь обозревать зеленую зону перед домом. И, допустим я, не согласен с такой расстановкой камер видеонаблюдения. Что делать в этом случае?
Как узнать поступили ли эта система видеонаблюдения в состав общедомового имущества?
15. А ведь всего этого сложнейшего для понимания текста нужно было написать его несколько иначе с использованием разделения пункта на абзацы. Пусть это вызовет увеличение объема текста закона, но он будет более понятен читающим и применяющим.
Верховный суд разъяснил, можно ли прибавить к квартире часть общего холла
Интересное и неожиданное решение принял Верховный суд РФ, когда пересмотрел решения коллег из региональных судов по спору собственника жилья в многоквартирном доме с соседом. Тот возмутился намерением хозяина соседней квартиры прибавить себе часть общего тамбура.
РИА Новости
Товарищество собственников жилья, которое домом управляло, не стало заставлять хозяина квартиры убирать перегородку в общем коридоре на этаже. Мотивация ТСЖ звучала так — это же общий коридор, значит, хозяин квартиры на него права тоже имеет. Местные суды с этим согласились.
Но вот Верховный суд РФ попросил нижестоящие суды не торопиться. И их решение отменил. Многим жителям многоэтажек может быть полезно толкование норм закона Верховным судом РФ в этом вопросе.
Ведь перегородка с дверью, отделяющие в общем холле одну из квартир, — явление весьма распространенное.
А теперь детали этого дела. Все случилось в обыкновенном многоквартирном доме, в котором жилец у себя на этаже построил перегородку и отгородил часть холла, примыкающего к квартире, от остального коридора. Проще говоря, прибавил к своей квартире почти пять с половиной квадратных метров.
Некоторые соседи возмутились и написали жалобу в жилищную инспекцию.
В нашем случае этим домом управляло товарищество собственников жилья.
Ему и была переправлена жилищной инспекцией жалоба некоторых соседей, возмущенных действиями хозяина квартиры. Переправляя ТСЖ их заявление для принятия мер, жилинспекция дала такое указание: «Принять меры к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников МКД в части устройств перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа».
Правда, какие конкретно меры надо принять, в сопроводительной бумаге не уточнялось .
ТСЖ бумагу получило и провело общее собрание собственников с любопытной повесткой: «О безвозмездном предоставлении на 49 лет собственнику части холла площадью 5,44 кв. м, непосредственно примыкающей к квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла».
Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Итоги общего собрания собственников оказались для жалобщиков неожиданными. В собрании поучаствовали хозяева более 80 процентов жилплощади в доме. И почти 74 процента всех собственников проголосовали за то, чтобы отдать соседу кусочек холла. Такой результат собрания правление ТСЖ отправило в жилищную инспекцию .
Там бумагу приняли. И на этом все, казалось бы, закончилось.
Однако ближайший сосед нашего героя решил не сдаваться. Он был категорически недоволен решением собрания и пошел по судам. Но ему не повезло. Суды в ответ дружно заявили, что ТСЖ все сделало правильно .
Судя по логике местных судов, решение принято большинством голосов собственников помещений в доме, при этом «нарушения процедуры принятия решения судом не установлено». Жилинспекция, как оказалось, посчитала свое указание выполненным. И вообще — эта перегородка прав истца не нарушает, и он свободно может пользоваться общим имуществом своего дома .
Возмущенный сосед дошел до Верховного суда. И вот главное из его разъяснений. ВС начал с Жилищного кодекса. Там есть статья 44, в которой сказано, что принятие решений о переустройстве или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников.
И если такая перепланировка невозможна без присоединения к себе части общего имущества, на такое переустройство должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме.
Так что согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведения любой реконструкции или перепланировки, «влекущей присоединение к перепланированному помещению части общего имущества в многоквартирном доме».
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, рассматривая этот спор, местным судам следовало выяснить несколько важных моментов.
Во-первых, влекло ли за собой такое решение общего собрания собственников жилья уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Во-вторых, меняет ли конфигурацию приквартирного холла возведение подобной перегородки и фактическое присоединение к квартире ответчика части общедомового имущества. А если такое присоединение действительно меняет конфигурацию тамбура, то надо ответить на вопрос — требует ли новая конфигурация смены технического паспорта помещения в многоквартирном доме.
Но в нашем случае эти важные для правильного решения спора обстоятельства местные суды не выяснили. А еще они не приняли во внимание, что единогласного разрешения на переустройство тамбура все-таки не было.
Кто отвечает за пропажу общедомового имущества?
В подъезде многоквартирного дома исчезли электрические радиаторы, хотя они были в проекте новостройки. Должна ли УК нести ответственность за пропажу общедомового имущества или все же это ляжет на плечи собственников?
Ильхам, вопрос интересный. Все зависит от того, по каким причинам исчезли радиаторы. Если по вине УК — отвечать будет она. Но может так получиться, что она здесь ни при чем.
Объясню, как разобраться.
Дмитрий Корнев
Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений
Собственники квартир владеют двумя видами имущества: личным и общедомовым. Все, что находится в квартире, — личное, а все, что обеспечивает работу всех систем дома, — общедомовое. Общее принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности, то есть каждому соразмерно правам на квартиру.
Общедомовое имущество, в частности, — это механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование дома — и радиаторы в том числе.
Если жилой дом обслуживает управляющая компания, то именно она отвечает за то, как выполняются работы, оказываются услуги и содержится общее имущество.
Куда могли пропасть радиаторы
Причина пропажи — самый важный момент. Есть три варианта, которые можно предположить.
Кража. Радиаторы украли, хотя это довольно странно. Вынести радиаторы из всего дома так, чтобы никто не заметил, сложно.
Если подразумевается кража, следует подать заявление в полицию. Написать заявление можете и вы, и представитель вашей УК, потому что она представляет ваши интересы.
Если возбудят уголовное дело и следствие установит, что радиаторы в подъезде действительно украли, вернуть их получится только за ваши деньги. Причина проста: вы, как и любой собственник, рискуете тем, что ваше имущество могут украсть. Кроме случаев, конечно, когда есть специальная охрана или когда имущество застраховано.
Или если вора поймали и можно взыскать с него стоимость украденных радиаторов. Но в любом случае радиаторы, скорее всего, нужно будет вернуть задолго до того, как поймают вора. Более того, вы не можете отказаться и не возвращать их, даже если это дорого.
Если радиаторы предусмотрены проектной документацией дома, УК обязана их вернуть, чтобы общее имущество соответствовало требованиям проекта строительства и закона, а вам придется за это заплатить.
Единственное ограничение: УК не может требовать оплатить расходы на новые радиаторы авансом. Сначала ставят — потом берут деньги. Обычно жильцы заранее согласовывают с УК способы оплаты: единовременно или частями ежемесячно.
Уловка УК. Может быть, хитрая УК — особенно если это УК застройщика — решила вынести ваши радиаторы. Бывали случаи, когда дом вводили в эксплуатацию с одним оборудованием, а потом все снимали, откручивали и уносили в другой дом, чтобы его тоже сдать в эксплуатацию. В этом случае не поможет ничего, кроме суда и жалоб в надзорные органы.
Нужно требовать проектную документацию, изучать проектные декларации, смотреть заключение экспертизы, вызывать инспекцию архитектурно-строительного надзора и сверять: как должно быть в проекте и как есть на самом деле. Потребуется юрист.
Экономия. Еще можно предположить такое: радиаторы электрические. Во время отопительного сезона расходы электричества, чтобы их включать, должны быть просто огромными. Один приличный электрический обогреватель потребляет 1,5–2 кВт·ч.
Если один радиатор на этаж, а этажей 20, это 30–40 кВт·ч , за сутки — 720 кВт·ч, за месяц — почти 22 тысячи. Все это — потребление на общедомовые нужды (ОДН), то есть должно оплачиваться собственниками.
Что делать? 07.09.18
Тариф электричества на ОДН по регионам колеблется от 4 до 7 рублей за киловатт. Даже с учетом дневных и ночных тарифов полный подъезд электрических радиаторов будет потреблять энергии на 120 тысяч рублей в месяц. Если в подъезде, например, 150 квартир — это почти по тысяче рублей сверху к квартплате за отопление подъезда.
Возможно, радиаторы сняли просто из экономии. Но это, безусловно, должны были согласовывать с жильцами. Если УК признается, что она сама убрала радиаторы, — надо жаловаться на УК или как минимум спросить, на каком основании их сняли.
По ответу можно будет понять, что делать дальше: жаловаться в жилинспекцию, в прокуратуру или вообще ничего не делать. Вдруг остальные соседи довольны, что плата за отопление уменьшилась и на этом можно сэкономить.
УК обязана сохранить, но не охранять имущество
УК отвечает за сохранность имущества, но не за все ситуации. За какие именно — зависит от условий договора, который подписывают собственники квартир с УК. Перечень общего имущества, за которое отвечает УК, — это существенное условие такого договора. Тут, кстати, может быть загвоздка: в договоре могут и не указать эти радиаторы.
Об этом подробнее расскажу дальше.
Когда закон говорит о содержании общего имущества, возникает вопрос: входит ли в понятие «содержание» охрана имущества. По закону в это понятие входит множество разных требований и обязательств, и в том числе требование сохранять имущество физических или юридических лиц, государственное, муниципальное и иное.
Но и тут есть оговорки. Под требованием сохранять имущество подразумевается, что УК — как лицо, которое приняло на себя эти обязательства, — должна предпринимать все необходимые разумные усилия, чтобы его сохранить. Причем круг этих усилий оговорен в договоре. Для вас это значит, что УК не будет стоять с ружьем и 24 часа в сутки охранять ваше имущество.
На такое она не согласится. Тем более что охрана не входит в стандартный перечень услуг УК, только если вы общим собранием жильцов не приняли решение оплачивать такие услуги.
На юридическом языке это звучит так: лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры, чтобы исполнить обязательство надлежащим образом.
УК, чтобы сохранить ваше имущество, может предпринять такие усилия: контролировать исправность замка на двери, если он есть, надежно закрепить решетку, держать домофон в рабочем состоянии и вести запись с камер видеонаблюдения. Если таких действий УК будет мало и в результате пострадает общее имущество — требовать возмещения можно с нее.
Приведу примеры, чтобы была понятна разница между охраной и сохранностью.
В доме есть подвал с дорогим оборудованием, которое считается общим имуществом. УК допустила протечку воды из труб, потому что плохо их содержала, и в результате этого оборудование затопило и оно сломалось. В этом случае УК отвечает за ущерб, потому что не сохранила ваше имущество.
Тот же подвал с оборудованием, но замок на двери сломали. УК вовремя не отремонтировала его, поэтому через открытую дверь имущество украли. Тут тоже отвечает УК, хотя с доказательствами будут проблемы. Но шансы есть.
С одной стороны, они не охранники и за кражу не отвечают. С другой — не проявили должной осмотрительности и не приняли мер, чтобы сохранить оборудование: вовремя не починили замок. Может быть, следствие по делу установит, что дверь не взломали, а вскрыли ключом.
Тогда опять могут быть вопросы к УК: не проявили осторожность. Потеряли ключ, или кражу совершил кто-то из сотрудников УК.
Что делать? 17.08.18
А вот если дверь с исправным замком взломали и имущество украли посреди ночи — УК не отвечает. Потому что круглосуточная охрана вашего имущества не входит в ее обязанности.
Если про имущество в договоре управления нет ни слова
Допустим, радиаторы в договоре отсутствуют, а в случае с пропажей виновата именно УК. На ваши претензии она заявила, что радиаторов в природе не было и в договоре их нет, куда пропали — она не знает, поэтому отвечать за это не будет.
Тогда можно пойти дальше. Например, вспомнить, что УК до договора с жильцами подписывает такой же договор с застройщиком. Если у него в проекте дома есть радиаторы, он обязательно передает их УК в содержание.
Поэтому, если УК будет ссылаться, что в их договоре с вами никаких радиаторов нет, обратитесь к застройщику. Попросите копию их договора и акта передачи имущества на баланс УК после того, как дом ввели в эксплуатацию. Если застройщик связан с УК и тоже делает вид, что ничего не знает, поможет только обращение через надзорные органы: прокуратуру, жилищную инспекцию, сервис ГИС ЖКХ — они работают эффективно.
Изумительная история 14.07.17
Таким образом, поступить лучше так:
- Обратитесь в УК с запросом, куда делись радиаторы. Для начала устно. При необходимости обращайтесь письменно или через ГИС ЖКХ.
- Если УК игнорирует вопрос — пишите заявление в полицию о краже.
- Прочитайте договор управления домом: описаны ли там вообще радиаторы? Это важно. Если нет — можно попробовать обратиться к застройщику и уточнить перечень всего оборудования, которое должно быть в доме по проекту.
- Главное — установить причины, по которым исчезли радиаторы. Поймете, кто их снял, — будет понятно, как действовать дальше.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
Александр Ушаков с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений.
Закон не позволяет просто так приобретать то, что принадлежит всем собственникам
В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст.
37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение.
Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам.
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом.
Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст.
46 ЖК РФ.
Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок.
Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены.
- Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
- Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества.
Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.
Помещения должны иметь самостоятельное значение
Собственно, какие-либо споры с приобретением общего имущества встречаются нечасто, т.к. в многоквартирных домах не так много полезных площадей, пригодных для использования без создания препятствий доступу к инженерным сетям. К примеру, это помещения дежурных по подъездам (консьержей) и колясочные, помещения, где по проекту устроен второй вход в подъезд. Таких МКД не много, а домов с размежёванными участками с большой площадью и того меньше.
Важно, что помещения должны иметь самостоятельное значение. В практике встречаются такие, которые логично отнести к общему имуществу в силу наличия в них коммуникаций, но в отсутствие общего собрания собственников они были переданы и используются как помещения с самостоятельным назначением.
Подобная передача законна, если до неё в доме не была приватизирована ни одна квартира или комната в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Данная позиция принята Верховным судом РФ в определении от 19.03.2019 по делу № 5-КГ19-15.
Стать обладателем общего имущества можно при соблюдении ряда процедур
И всё-таки стать обладателем общего имущества возможно при соблюдении ряда процедур, включая состоявшееся общее собрание собственников, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения помещений, внесения изменений в технический паспорт дома. Т.к. площадь мест общего пользования уменьшается и появляются новые помещения, то необходимо перераспределить нагрузки на тепловую энергию.
Тем не менее вопрос платы, как за временное владение и пользование, так и за приобретение части общего имущества в собственность подлежит урегулированию решением общего собрания собственников.