Согласно п. 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства – это жилое/нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного МКД и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Машино-место является самостоятельным объектом долевого строительства. Переход права собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации, как и переход права собственности, например, на квартиру.
При этом законом не предусмотрено ограничение количества заключаемых договоров долевого участия в строительстве одним участником. Соответственно, переход права собственности на машино-места к одному лицу правомерен.
11 месяцев назад
Правомерна ли покупка всех квартир в стоящемся доме?
Правомерна ли покупка всех арбузов из грузовика?
раскрыть ветку (0)
11 месяцев назад
Конечно может, у нас тут капитализм, или как? И продавать потом, скорее всего сможет, если в договоре продажи машино-место нет прямого запрета. И в аренду сдавать за те деньги, которые захочет, если опять же, прямо не будет запрещено.
11 месяцев назад
правомерна, но не рентабельно
Похожие посты
12 дней назад
Альфа-Банк отказывает выдать валюту по курсу ЦБ ч. 3. не финальная
В общем суд принял иск и назначил первую дату заседания на январь 23 г. Я успокоился и немного подзабил на все это. Как вдруг зазвонил телефон.
— ваше заявление рассмотрено, денег надо?
— а сколько дадите?
— а сколько хотите?
— по курсу ЦБ все хочу.
— без проблем, но только по долларовому счету могу?
— а по евро почему нет?
— так и заявления нет.
— а по курсу на дату заяления?
— нет, на дату удовлетворения?
— черт с Вами, золотите?
— оценить нашу работу не хотите?
В общем, такие дела.
На следующий день, еще письмо на электронку пришло. Смотрю, опа, ЦБ разродился, и дал ответ. Думаю хорошо, может там что то интересное есть.
Вот собственно и оно. Из него следует, что я якобы не обращался в банк с заявлением, а Альфа-Банк получив по щщам от ЦБ, решил удовлетворить мое заявление. И самое интересное в телефонном разговоре они сами сказали, что я к ним обращался ранее.
Но, у меня оставались копейки на счете евро, и я решил проверить как сработает по ним. Ничего не изменилось. Позвал ответственного, не буду врать так и сказал ему, уважаемый, вы же уже получили по щщам, вот и бумажка имеется. А они, да, да, знаем, знаем, но прямо сечас ничего сделат не можем.
Приходите завтра, должны внести изменения в программу.
На следующий день пришел и все ведь сделали, гады)))
Может кто проверит, для всех изменили или индивидуально сработали.
В любом случае, иск не отзываю, любопытно же, чем дело закончится.
Показать полностью 5
12 дней назад
Студент проиграл 382 000рублей ракетостроителю и юристу, которого подозревают в сфабрикованном деле
(продолжение к посту «Экспертиза за 382 000 рублей для студента» Экспертиза за 382 000 рублей для студента )
В декабре 2021 года Первый кассационный суд общей юрисдикции ( г. Саратов) отменил апелляционное определение Пензенского областного суда, и направил мое дело на новое рассмотрение. Причина — заявленная к взысканию сумма издержек (382 000 только за экспертизу+50 000 судебные расходы) носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Я уж было обрадовался, что наконец-то логика и здравый смысл восторжествовали, но нет.
Мое дело изначально рассматривали в Ленинском районном суде г. Пензы, потом в Пензенском областном суде, после в Саратове, и вот последний раз снова в Пензенском областном суде.
Директор экспертной организации умер, поэтому документов не будет
И что вы думаете? Судья рассматривающий дело, Олег Владимирович Бурдюговский, ответственно относящийся к своей работе запросил у других экспертных организаций стоимость аналогичных экспертиз. Результаты были 30-50 тыс. рублей, но видимо наш герой увидел еще один ноль в ценах, иначе как объяснить его слова о том, что это роли не играет))) То есть просто решил проигнорировать указания Первого кассационного суда и не проверять обстоятельства соответствия выставленного счета от московских экспертов действительной стоимости экспертизы, не затребовал у экспертной организации расчет, а также его финансово-экономическое обоснование.
Дескать, директор АНО «Центр технических экспертиз» умер, а потому ни прейскуранта, ни калькуляции и экономического обоснования экспертиз не представляется возможным получить.
Позвольте, неужели директор все документы забрал с собой?
В общем, все вернулось на круги своя. 22 июня 2024 года Пензенский областной суд оставил без изменения Определение Ленинского районного суда г. Пензы.
Участник «Обмудсмена полиции» в курсе
Еще немного занимательной информации по моему делу. До недавнего времени, если быть точнее, до 29 июля этого года, интересы моего оппонента представлял Евгений Моисеев. Он отстаивал позицию моего соседа с самого начала. Евгений Моисеев — личность довольно известная в правоохранительных структурах. Он является участником известного российского правозащитного проекта «Омбудсмен полиции».
Что же произошло? 29 июля против него и двух его товарищей возбудили уголовное дело о заведомо ложном доносе (ч. 3 ст.
306 УК РФ). Сейчас они до конца ноября будут находиться в СИЗО. Подробнее об этом можно почитать здесь: https://www.rbc.ru/rbcfreenews/62e41ab29a794762c7634522 .
Если Евгения Моисеева признают виновным, то он может отправиться на 6 лет за решетку. Интересно, кому еще «помогал» Евгений Моисеев, включая моего оппонента, и по скольким делам выносили такие же «справедливые» решения? Эту информацию мы также приложим к материалам нашего дела.
А при чем здесь ракетостроитель?
Оказывается, строительно-техническую экспертизу проводил эколог, природопользователь, ракетостроитель и специалист по обработке изделий из металлов и сплавов. Это не шутка. У экспертов этой конторы нет базового инженерно-строительного образования.
Но при этом отсутствие соответствующей квалификации не мешает им проводить исследования и выставлять за них бешеные счета.
Сейчас мы снова подали жалобу в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) по решениям Ленинского районного суда г. Пензы и Пензенского областного суда. Не знаю, как долго будет тянуться эта судебная тяжба, но мы будем и дальше отстаивать свою правоту и доказывать абсурдность выставленного счета.
Спасибо, друзья, за ваш большой отклик к прошлой публикации! Благодаря Вам история получила широкий общественный резонанс. Снова Вас прошу о том, чтобы о ходе моего дела узнало как можно больше людей.
Только благодаря Вам мы сможем добиться справедливого решения!
С 1 января машино-место будет считаться объектом недвижимости
С нового года машино-места можно будет совершенно легально дарить, продавать или оставлять в наследство
С нового года столь дорогие сердцам автолюбителей машино-места превратятся в полноценные объекты недвижимости. Их можно будет на законных основаниях оформлять в личную собственность, а главное совершенно легально дарить, продавать и передавать по наследству. «Российская газета» решила прояснить у специалистов детали, а заодно поинтересоваться, как обстоит дело с машино-местами во дворах новостроек и в какую сумму обходится владельцам авто «место под солнцем».
Что может считаться машино-местом
С 1 января начинает действовать 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который наконец-то объявил машино-места недвижимостью. Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», глава «Гильдии юристов рынка недвижимости». По норме Градостроительного кодекса РФ машино-место — это часть здания либо иного сооружения. Оно предназначается исключительно для размещения и хранения транспортного средства.
При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку. Но в любом случае данные о ее границах в обязательном порядке должны быть зафиксированы в Росреестре. Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом, только когда она неразрывно связана с объектом — домом, зданием или постройкой.
Таким образом, парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами. Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.
С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.
Заложу, продам, подарю
С 2017 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае — объект недвижимости.
Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. — Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является. Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе.
Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения. Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер. Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре.
Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.
Новости для дольщиков
С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом дольщикам. В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и так далее. Теперь такие судебные акты исключены. Более того, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно даже согласия остальных участников на выдел доли.
Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.
Подводя итоги
Если внимательно изучить все новеллы, то можно понять, что они просто узаконили сложившуюся практику и оборот машино-мест. Их и так раньше продавали, закладывали, арендовали. Впрочем, на легальной основе совершались сделки только с огороженными местами. Теперь же законодатель ввел в гражданский оборот и неогражденные участки. Новый закон предусмотрел обязательное внесение сведений о машино-местах и их границах в госреестр недвижимости.
Ну и наконец, он позволил дольщикам парковок, являющихся частью здания, получить свои доли в натуре. С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями. Но рано или поздно законодателю придется вернуться к этому вопросу.
Место под солнцем
Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома. Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру. В элитном и премиум сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум. В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.
Кроме обеспеченности машино-местами, существуют нормативы по размерам и габаритам машино-мест. В комфорт-классе строятся машино-места с расчетом на автомобили класса С, в бизнес-классе — на автомобили класса D, а в элитном сегменте — на автомобили класса E.
Цена вопроса
Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта. По данным аналитического и консалтингового центра EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 миллиона рублей, минимальная — 300 тысяч рублей, максимальная — 4 миллиона рублей.
При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика
В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена — 1,165 миллиона рублей, максимальная — 5,1 миллиона рублей. В более дорогих сегментах средняя цена — 4,8 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 миллиона рублей, максимальная — 8,8 миллиона рублей.
При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, — отмечает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50 процентов. Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку порядка 10 процентов». Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Машино-места как объект гражданских прав
Мы хотим парковать автомобили на отведённых местах, а не на детских площадках, не загораживая половину двора. Не у всех домов есть техническая возможность организовать комфортные машино-места.
Сегодняшняя статья для тех, у кого такая возможность есть. Мы расскажем, каков должен быть размер машино-мест, входят ли они в состав общего имущества в МКД и можно ли машино-места легально дарить и продавать.
Что такое машино-место
1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ. Он закрепит машино-места как объект гражданских прав, и они станут полноценными объектами недвижимости (п. 1 ст.
130 ГК РФ). И, при должном оформлении, будут входить в состав общего имущества в МКД.
Машино-места можно будет оформлять в собственность, дарить и продавать, то есть делать то, что обычно люди и делали, но на законных основаниях. Даже если это площадка без стен и ограждений.
Изменения произойдут в области ипотечных отношений, которые регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Ипотеку на машино-места можно будет зарегистрировать в течение 15 рабочих дней.
Ст. 1 ГрК РФ дополнится п. 29 – определением машино-места. Это часть здания, предназначенная только для размещения транспортного средства. Такое место может иметь стены или другие ограждающие конструкции, или вовсе не иметь ограждений – быть открытой площадкой.
В любом случае информация о границах машино-места регистрируется в Росреестре. Каждое машинное место получает свой кадастровый номер.
- вид объекта недвижимости,
- кадастровый номер,
- площадь,
- номер этажа, где находится машино-место,
- сведения о том, что помещение обслуживает все остальные машино-места в здании, сооружении или такое помещение относится к ОИ в МКД.
Получается, что законодательством машино-местом признаётся только площадка, которая связана со зданием или сооружением, открытые парковки и самовольные паркинги на обочинах дорог пока не учитываются. Очевидно, что скоро законотворцам придётся задуматься и о них.
Интересно, что теперь Росреестр не сможет отказать в регистрации машино-места без стен или других ограждений. Такую площадку можно будет оформить без проблем, а при желании потребовать отметить её границы специальной краской или наклейками.
Где указываются данные о машино-месте
- разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию,
- проектной документации,
- проекта перепланировки и акта приёмочной комиссии.
- площади помещения или машино-места,
- их местоположении в пределах этажа, здания или сооружения.
В плане этажа или части здания машинное место отмечается геометрической фигурой. Таким простым способом передаются границы площадки.
Машино-места как объект недвижимости
Мы уже говорили о том, что с нового года можно беспрепятственно подарить, продать, арендовать или купить машино-места. Они становятся объектами недвижимости.
Сведения о новом машинном месте вносятся в ЕГРН. А его учёт будет проводиться параллельно с государственным кадастровым учётом здания, в котором оно находится. Именно поэтому информация обо всех машино-местах и должна быть в акте обследования и техническом плане здания или сооружения.
Что делать владельцам уже существующих машино-мест? Не беспокоиться. Если принадлежащая им площадка подходит под определение из Градостроительного кодекса РФ, то она автоматически признаётся машино-местом. Дополнительного сбора документов и регистрации в Росреестре не требуется.
Но если владелец площадки захочет, то в любой момент сможет обновить информацию о ней в ЕГРН.
Машино-места и дольщики
Суды отказывают владельцам общей долевой собственности в установке границ машино-мест и внесении сведений о них в ЕГРН. Они ссылаются на то, что такие действия невозможно проделать без ущерба всему объекту, его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и т.д.
С нового года таких судебных решений не будет. К тому же если заявитель представит в Росреестр протокол ОСС или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно согласия остальных участников на выдел доли.
Нужно помнить, что право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекращает существование с выходом последнего участника. После к общедолевому имуществу будут относиться: шлагбаумы, проезды, проходы и т.д.
Размер машино-мест
Определён допустимый размер машино-места. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.12.2016 N 792, которой тоже начнёт действовать с начала следующего года, минимальный размер машино-места должен составлять 5,3 х 2,5 м, а максимальный – 6,2 х 3,6 м.
Именно такие размеры будут комфортны для владельцев машин различных размеров.
Также с 1 января начинает действовать ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Эта статья описывает, как назначаются границы машино-мест.
Они определяются в проектной документации здания, закрепляются застройщиком или владельцем площадки. Достаточно пометить границы на полу или кровле краской, с помощью наклеек и т.д.
- на внутренней поверхности стен, перегородок, колонн или на полу специальными метками указываются границы,
- определяется расстояние от не менее двух таких точек, находящихся в прямой видимости до характерных точек границ машино-места,
- определяется расстояние между характерными точками границ машино-места.
По желанию владельца площадки точки границ машино-места дополнительно закрепляют специальными метками на полу.
Ещё два нововведения, которые начнут действовать с 1 января 2017 года. Первое – заработает п. 53 ч. 1 ст. 26 N 218-ФЗ.
Если площадь машино-места не соответствует установленным допустимым размерам, то Росреестр может отказать в его регистрации.
Второе – вступит в силу ч. 1.1 ст. 41, согласно которой при разделе машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами нельзя образовывать машино-места площадью меньше рекомендуемой.
Для многих сложным остаётся вопрос, как добавить машино-место в ГИС ЖКХ. В следующей статье мы расскажем об этом.
Я купила три машино-места и сдаю их в аренду
Я вложилась в недвижимость для аренды и не переживаю о плохих квартирантах, ремонте и соседях.
Когда я обзавелась собственным жильем, решила копить на следующую квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но цены на жилую недвижимость росли быстрее, чем мои накопления.
В конце 2020 года я узнала, что застройщик продает машино-места по привлекательным ценам в подземном паркинге моего ЖК . К тому времени я накопила около 1 250 000 Р . Этого хватало на три места. Сначала я решила купить одно для себя, а остальные для перепродажи. Но в итоге все три сдаю в аренду и зарабатываю на этом 15% годовых.
В статье расскажу, как я покупала машино-места, где искала арендаторов и с какими проблемами сталкивалась.
Как выбирала машино-места
Я живу в ближайшем Подмосковье, мой ЖК находится в 4 км от Мкада. На момент, когда я собралась покупать машино-места, застройщик уже сдал паркинг. Все места можно было посмотреть вживую, а не только на бумаге.
Это был подземный двухуровневый паркинг примерно на 160 мест. Один въезд и один выезд, два выхода на улицу и один лифт в жилой дом над паркингом. Въезд круговой, достаточно широкий и пологий.
Рядом со въездом — просторное помещение для охраны.
При выборе машино-мест я ориентировалась на такие критерии.
Доступная цена. В конце 2020 года машино-места стоили около 35 000 Р за м². Застройщик выкладывал их в продажу частями и постепенно повышал цену, поэтому мест было немного.
На этапе строительства эти же машино-места стоили в 3—5 раз дороже. Не знаю, почему цена снизилась. Но есть собственники, которые отсудили эту разницу у застройщика и вместо одного машино-места получили несколько.
Расположение. В нашем ЖК четыре подземных паркинга. Я выбрала ближайший к моему дому и не ошиблась — у трех других был неудобный выезд: приходилось делать большой разворот и даже постоять на светофоре.
А из моего паркинга можно выехать сразу к перекрестку с большим шоссе.
Минимум труб над машино-местом — для меня было важно, чтобы сверху ничего не подтекало. В большинстве случаев над подземными паркингами находятся здания, коммуникации от которых уходят вниз. Если случатся протечки или авария, автомобили могут пострадать.
Я несколько раз ходила смотреть машино-места вживую. Это уберегло от покупки неудачного места, на котором в случае форс-мажора может появиться лужа.
Ликвидность. Перед тем как покупать первое место, я изучила спрос на парковку в нашем районе. Зашла на «Авито» и посмотрела цены от собственников на паркинг в моем ЖК . Стоимость была иногда в два раза выше, чем у застройщика, а предложений мало.
Я сделала такой вывод: когда у застройщика раскупят все машино-места, можно будет перепродать свои с неплохой прибылью.
Я не изучала подробно аренду машино-мест по району, так как собиралась сдавать их временно. Знала, что есть открытые платные парковки. Цена на них начиналась от 5000 Р в месяц.
Так что на крытый сухой паркинг цену можно было ставить выше. Также в соседском чате часто писали о нехватке парковочных мест и неправильной парковке — это давало надежду, что арендаторы найдутся.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Сколько стоили три машино-места
Первое место было небольшим и самым дешевым: 12,1 м² обошлись мне в 363 000 Р . Оно располагалось на минус втором уровне — он менее престижный, но зато никаких протечек и луж. Я планировала перепродать его через год за 500 000 Р или дороже.
Второе место площадью 14,2 м² на минус первом уровне я купила через три дня. Над ним было минимум коммуникаций, а потолки в этой части паркинга более высокие. При покупке планировала сдавать его полгода, а остальные полгода использовать для собственных нужд. Оно обошлось мне в 411 000 Р .
Третье место площадью 13,2 м² по соседству со вторым я взяла еще через 20 дней и заплатила 459 000 Р . Его я тоже планировала сдавать.
1 223 000 Р
я заплатила за три машино-места
За два года цены почти не выросли, и в 2024 году тоже можно найти машино-места по таким ценам даже в ЖК в пределах Мкада.
Как выбрать удачное машино-место для перепродажи
Полина Качевская
Когда мои клиенты выбирают машино-место, многие ориентируются на такие факторы:
- Минимально допустимый размер машино-места — от 5,3 × 2,5 м. В противном случае место будет долей в паркинге, которую сложно продать.
- Место выбирают поближе к лифту, который ведет к квартирам, — так удобнее.
- Берут места на верхних этажах паркинга — там выше потолки и нужно меньше времени, чтобы подняться в квартиру. Вдобавок вероятность того, что место затопят, ниже.
- Подальше от рампы — конструкции, соединяющей между собой этажи подземной парковки. Машина, которая стоит у рампы, часто получает царапины от неповоротливых выезжающих соседей, а никто не хочет постоянно ремонтировать мелкие царапины.
Хочу обратить внимание и на ряд менее очевидных факторов, которые стоит учитывать.
Разгрузочная зона. Нужно уточнить у менеджеров отдела продаж, где она планируется. Бывает, что застройщик отдает организацию разгрузочной зоны на откуп управляющей компании. Обычно ее делают на минус втором уровне паркинга в лифтовой зоне.
Машино-местам, которые находятся поблизости, это может помешать, так как в первые годы после сдачи дома активно идут ремонты.
Потенциальные покупатели. Важно понимать, кто они, если машино-место покупали в качестве инвестиции.
Для этого узнайте, кто живет в доме, или как застройщик позиционирует дом: это бизнес или комфорт, семейный или больше подходит для одиноких людей, каким транспортом пользуются жильцы дома.
Допустим, ЖК состоит в основном из студий и однушек и расположен рядом с бизнес-центром. В этом случае в нем будут жить одинокие молодые люди или пары без детей. В таком ЖК лучше всего выбирать небольшое машино-место, чтобы быстрее и проще его сдать.
Можно изучить квартирографию — прикинуть, сколько в комплексе планируется семейных квартир, удовлетворяет ли паркинг их потребность в местах. Если семейных мест меньше, чем семейных квартир, можно рассмотреть покупку такого места при условии хорошей скидки. Ближе к сдаче дома скидка может достигать 40%.
На такие места искать арендатора дольше, зато стоимость их аренды выше.
Если в позиционировании комплекса преобладает семейность, стоит посмотреть машино-места большей площади, чтобы помещались просторная машина и парочка детских велосипедов.
Отложенный спрос — это потребность, которая не удовлетворена на момент, когда планируется сдавать или продавать машино-место. Например, комплекс позиционируется как семейный бизнес-класс, но в нем мало крупногабаритных мест. Тогда потенциальный покупатель с большой вероятностью захочет именно такое место.
А когда застройщик продаст весь объем, то перепродать место можно будет по хорошей цене.
Как прошла сделка
Я покупала машино-места в разгар пандемии, поэтому сделка проходила онлайн с помощью электронной цифровой подписи — ЭЦП. Это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате.
Сами машино-места лучше выбирать вживую, чтобы проверить их на протечки и возможные дефекты. А вот покупать намного удобнее онлайн: не нужно ездить в офис за каждой бумажкой и тратить время на дорогу.
Вот что мне пришлось сделать, чтобы провести сделку онлайн.
Забронировать место. Я это сделала на сайте застройщика. Тогда услуга была бесплатной, а в 2024 году она стоит 5000 Р . Сначала я забронировала несколько подходящих мест, а потом уже сходила в паркинг, чтобы выбрать лучшее.
Бронь действует десять дней — за это время нужно определиться с покупкой.
Когда я забронировала первое машино-место, на сайте застройщика сформировался личный кабинет. Сначала там отображались мои брони, а потом — купленные места и документы на них.
После бронирования мне позвонил менеджер. Я отправила ему паспортные данные и номер СНИЛС. Он составил договор и отправил его мне на подтверждение по электронной почте.
Я внесла стопроцентную предоплату: деньги перевела со своей карты по банковским реквизитам из договора и указала в назначении платежа уникальный идентификатор начисления — УИН. Он прописан в договоре купли-продажи. Это десятизначный номер, который нужен застройщику, чтобы распознать, по какому договору, от кого и за что была получена оплата.
После этого отправила платежное поручение из моего банка менеджеру. В течение нескольких дней в моем личном кабинете на сайте застройщика появился чек об оплате.
ЭЦП на тот момент еще не было, то есть договор не был подписан. Но прямо передо мной аналогичную сделку с застройщиком провели соседи. Никаких проблем не возникло, поэтому я не волновалась.
Выпустить ЭЦП. Застройщик прислал курьера, чтобы выпустить ЭЦП. Он привез два документа: заявление и два экземпляра сертификата на выпуск электронно-цифровой подписи.
Заявление и один экземпляр сертификата я подписала и передала обратно курьеру. Второй экземпляр остался у меня.
На сертификате были указаны:
- Серийный номер.
- Данные о владельце и издателе сертификата.
- Срок действия. ЭЦП действует один год, поэтому для второго и третьего машино-места выпускать подпись не понадобилось.
- Два QR-кода. По одному можно получить отчет о выполненных операциях, а по другому — отозвать сертификат.
Выпуск ЭЦП был бесплатным.
Подписать договор. После того как выпустили ЭЦП, мне позвонил представитель застройщика и сообщил дату, когда запланирована электронная регистрация договора. Прямо во время этого звонка мне пришло смс с кодом, его я назвала сотруднику — таким образом я подтвердила свою электронную подпись и подписала договор.
После этого застройщик сам передал электронные документы в Росреестр.
Зарегистрировать право собственности. Все расходы на госрегистрацию права собственности оплатил застройщик, это прописано в договоре купли-продажи. Поскольку первые два места я забронировала и оплатила накануне новогодних праздников, процесс с госрегистрацией затянулся.
Готовые документы из Росреестра пришли через месяц. Мне прислали на электронную почту зарегистрированный архив на каждое место, в котором были:
- Договор купли-продажи в формате PDF.
- Файл с ЭЦП сторон — участников сделки в формате SIG.
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации собственности в формате PDF.
- Файл с электронной подписью со стороны госрегистратора в формате SIG.
При покупке последнего места на госрегистрацию ушло две недели.
Подписать акт приема-передачи. После того как я получила право собственности, оставалось принять машино-места и подписать акт приема-передачи. По правилам это должно происходить прямо на месте, чтобы в случае недостатков задокументировать их в присутствии представителя застройщика.
Но в нашем ЖК уже не было офиса застройщика, и менеджеры сначала назначали время, а потом отказывались приезжать, чтобы подписать акты на месте.
Что делать? 02.07.19
Тогда я решила, что съезжу сама. Так как машино-места я видела и проблем с ними не было, согласилась заехать и подписать акты в офисе. Но и тут вышла заминка.
У застройщика были две компании, продававшие машино-места в нашем паркинге. Два моих договора были оформлены на одну компанию, а третий — на вторую. Получилось, что два акта были готовы, а один — без печати.
И менеджеры ждали, когда печать передадут из другого офиса. Все это растянулось на месяц.
В итоге я забрала все три акта в ближайшем ко мне офисе.
Как оформить машино-место в собственность, чтобы не было проблем
Анастасия Корнилова
Машино-место — это индивидуально-определенная часть нежилого помещения, которая предназначена для размещения на ней транспорта, чаще всего машины.
Машино-место ничем не ограничено либо частично ограничено строительной или другой конструкцией. Границы такой части здания должны быть описаны в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете. В этом случае машино-место относится к объектам недвижимого имущества.
Место изображают в виде геометрической фигуры, соответствующей его границам на плане этажа, здания или сооружения. Его минимально допустимый размер — 5,3 × 2,5 м, а максимальный законом не установлен.
Если машино-место оформлено как самостоятельный объект недвижимости, его ставят на государственный кадастровый учет и регистрируют права в общем порядке, как и на другую недвижимость.
Но так было не всегда. До 1 января 2017 года машино-места оформляли как долю в праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме. В некоторых случаях и сейчас парковки оформляют не отдельным объектом, а долей в праве.
Это может создать проблемы собственнику. Если он решит продать долю в праве, то должен сначала предложить сособственникам по паркингу выкупить ее. А если они не хотят, нужно дать продавцу письменный отказ от преимущественного права покупки.
Но в жизни собрать отказы со всех владельцев машино-мест на паркинге — нереальная задача. Поэтому действуют так. Собственник доли направляет сособственникам уведомления о продаже доли — телеграммами или через нотариуса.
В уведомлениях указывают стоимость машино-места. Если в течение месяца никто не согласится ее купить, продавец может заключить сделку с любым покупателем.
Но если покупатель будет торговаться и снизит цену, продавцу придется заново отправлять уведомления, так как продать дороже он может, а дешевле — нет.
Владельцы таких долей на парковке могут договориться и превратить доли в объекты. Для этого они заключают соглашение о разделе имущества и выделяют в натуре фактически занимаемые машино-места. Но если кто-то из сособственников откажется, придется выделять свою часть через суд.
Например, так поступила жительница Томска, которой принадлежало 7048/62 000 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 620 м².
Она просила выделить в натуре фактически занимаемое машино-место, признать за ней право собственности на него и прекратить право собственности на долю в праве общей долевой собственности.
Суд постановил: если выделить долю в натуре, целевое назначение нежилого помещения останется прежним, а его техническое состояние не ухудшится. Поэтому он удовлетворил иск женщины.
Решение Ленинского районного суда г. Томска от 22.02.2018 по делу № 2-359/2018 PDF, 72 КБ
Какие расходы были после покупки
Коммуналка. Так как я получила акты приема-передачи с задержкой, меня интересовал вопрос, с какого момента я буду оплачивать коммунальные платежи. В интернете я встречала информацию, что платежи начисляются с даты регистрации права собственности или с момента, как подписали договор с управляющей компанией.
В моем случае эта обязанность возникла с даты, когда подписали акты.
Разногласия в этом вопросе возникают из-за того, что паркинг — это нежилое помещение, но зачастую часть многоквартирного дома. Поэтому нет четкого понимания, чем следует руководствоваться, жилищным кодексом или гражданским.
Что делать? 07.10.20
Сейчас у меня минимальные коммунальные платежи. В платежках одна строка — содержание и ремонт. Ставка у нас 61 Р за м².
В итоге в месяц выходит около 2425 Р за три места.
В какой-то момент появится охрана, которую должна организовать управляющая компания. Тогда каждая платежка увеличится примерно в полтора раза.
Разовые платежи. Кроме ежемесячной коммуналки, в нашем паркинге мы скидывались по 300 Р на домофон, по 1000 Р — на систему допуска по телефону и по 2500 Р — на видеонаблюдение. Такие разовые взносы обошлись мне в 11 400 Р .
Когда все это организует управляющая компания, платежи включают в квитанцию и сумма распределяется между всеми владельцами. У нас этим занимались сами собственники, поэтому взносы рассчитывали с запасом, так как на добровольных началах сдают не все.
Парковочные барьеры. Я слышала истории, когда случайно или специально люди занимали чужие парковочные места. Поэтому, как только получила акты, сразу заказала три специальных парковочных барьера. На них ушло 4130 Р вместе с доставкой.
Установили их своими силами.
Что делать? 13.12.19
Налоги — еще одна статья расходов, если сдаете недвижимость. У меня оформлена самозанятость, подоходный налог я оплачиваю в приложении «Мой налог». Поскольку я сдаю машино-места физическим лицам, ставка составляет 4%. Но у меня еще не закончился налоговый вычет для самозанятых в размере 10 000 Р — это сумма, которую государство выделяет авансом, чтобы снизить налог.
Поэтому сейчас ставка — 3%. А в месяц за три места сумма налога получается 555 Р .
Ну и что? 19.11.18
Еще есть ежегодный налог на недвижимость. В этом году я буду платить его первый раз за 2021 год. Точной суммы еще не знаю. По моим примерным подсчетам, за одно место будет около 1200—1250 Р .
Всего на машино-места я потратила 1 248 530 Р
| Первое машино-место | 363 000 Р |
| Второе машино-место | 411 000 Р |
| Третье машино-место | 459 000 Р |
| Разовые платежи | 11 400 Р |
| Парковочные барьеры | 4130 Р |