Мы коротко рассказывали о мнении ВС РФ по вопросу, кто в многоквартирном доме несёт ответственность за незаконное переустройство мест общего пользования. Подробно разберём судебное дело, где указано, что не УО, а собственники помещений должны привести помещения в первоначальное состояние после самовольного переустройства в МКД.
Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным
Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2018 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.
В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст.
36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.
В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.
Переустройство помещений с уменьшением общего имущества проводится с согласия всех собственников помещений в МКД
Суд первой инстанции, отказывая управляющей организации в её требованиях, исходил из того, что она несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме в соответствии с договором управления. Ст. ст. 36, 40 ЖК РФ установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения с использованием общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Судья указал, что УО должна была следить за общей площадью многоквартирного дома, не допускать ее уменьшения.
Апелляционный суд подтвердил правоту коллег, отклонив жалобу управляющей организации: на компанию не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у неё прав.
Собственник помещения должен получить разрешение на переустройство в органе местного самоуправления
Перелом в решении спора произошёл в кассационном суде, куда обратилась управляющая организация, считая, что предыдущие суды неверно трактовали нормы законодательства.
Судья кассационной инстанции указал: коллеги не учли, что, в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого с заявлением в ОМС обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст.
26 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство/перепланировка помещения в МКД при отсутствии решения о согласовании являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок возложена на лицо, самовольно переустроившее помещение (ч.ч. 2, 3 ст.
29 ЖК РФ).
Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного/перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4).
На основании этих доводов кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, отменив решения уже состоявшихся судов. ГЖИ подала жалобу в ВС РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя для этого причин.
Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС
- На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
- Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.
Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.
Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.
Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.
На заметку
Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.
При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.
Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.
ВС напомнил, когда возведение пристройки к дому может нарушить права иных собственников
Суд отметил, что общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, где расположен МКД, предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме, а также расположенными на земельном участке объектами
09 марта 2024
Фотобанк Лори
Одна из адвокатов назвала определение полезным для практики – как минимум в решении вопросов о нюансах получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Второй посчитал, что ВС применил формальную логику и нормы права о том, что раз это многоквартирный дом, то без решения общего собрания собственников возводить пристройку, делать иную реконструкцию либо строить отдельное строение на общем земельном участке нельзя.
Верховный Суд опубликовал Определение от 15 февраля по делу № 8-1021-18-К2, в котором указал на невозможность возвести пристройку и реконструировать часть многоквартирного дома, состоящего из трех квартир, без согласия всех собственников дома.
Роман Фураев возвел пристройку между домом и своим сараем без получения разрешения на строительство; в ней мужчина разместил ванную комнату. При этом в ограждающей конструкции – внешней стене дома, к которой произведена пристройка, – он оборудовал вход в пристройку из помещений его квартиры. Сам дом является многоквартирным: в нем три квартиры, и каждая имеет отдельный выход.
Земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в силу положений ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» находится в общей собственности всех собственников помещений в доме.
Соседка Романа Фураева – Наталия Шорина – обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском о признании пристройки к дому незаконной и о ее сносе. Она указала, что дом не оборудован централизованной системой канализации, и в нарушение действующих санитарных правил ответчик самовольно сделал сливную канализацию. При этом расстояние от выгребов до жилых домов, которое должно составлять не менее 20 метров, ответчиком не соблюдено.
Кроме того, труба проходит под сараями, принадлежащими ей, из-за чего гниют их бревна, под полом постоянная сырость, а в помещении – запах канализации. Помимо сноса постройки Наталия Шорина попросила суд привести сливную канализацию в соответствие с нормами СанПиНа.
В последующем от нее и других соседей в суд поступило уточненное и дополненное исковое заявление, в котором они просили признать пристройку незаконной и обязать ответчика снести ее за свой счет. Они обратили внимание суда на то, что Роман Фураев возвел пристройку без согласия всех собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Из-за этого общая площадь МКД увеличилась, что требует внесения изменений в ЕГРН.
Кроме того, отмечалось, что ответчик без согласия других собственников квартир застраивает придомовую территорию, пристройка ограничивает проход к их сараям, которые также подтапливаются из-за отсутствия у пристройки отлива. При этом Наталия Шорина отказалась от требования привести сливную канализацию в соответствие с нормами СанПиНа, и суд в этой части производство прекратил.
Роман Фураев, в свою очередь, обратился в суд с иском к Управлению муниципального имущества, градостроительства и земельных отношений администрации Угличского муниципального района и к соседям, попросив сохранить квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии, признав за ним право собственности на реконструированную квартиру в соответствии с техническим планом помещения, выполненным ООО «Кадастровый центр «Согласие». Он указал, что после окончания работ по реконструкции квартиры он направил в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором ему было отказано в связи с отсутствием необходимых документов. Однако, согласно заключению Кадастрового центра «Согласие», произведенная реконструкция соответствует строительным нормам жилого дома, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Также Роман Фураев указывал, что обратился в Угличское отделение Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество», которое указало, что реконструкция и перепланировка выполнены в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности. В свою очередь ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» вынесло заключение, согласно которому жилая квартира соответствует требованиям п. 127 СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
Рассмотрев дело, суд отметил, что Роман Фураев произвел реконструкцию без согласия всех собственников, что является достаточным для признания постройки самовольной и ее сноса. Суд обязал ответчика снести самовольно возведенную пристройку за свой счет, отказав в удовлетворении встречных исковых требований.
С выводами первой инстанции не согласилась апелляция, которая заметила, что из показаний Романа Фураева и его супруги видно, что перед началом реконструкции он получил от собственников других квартир согласие, что подтверждается фактическими обстоятельствами. Апелляционный суд указал, что для соседей начало такого строительства, фактические его размеры очевидно стали известны не позднее 2011 г., что не оспаривала Наталия Шорина, однако активные меры по противодействию этому – обращения в различные надзорные органы и организации – были предприняты только в 2020 г., то есть после окончания строительства.
То обстоятельство, что согласие не было получено в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не было составлено в письменном виде, не свидетельствует о его ничтожности, посчитала апелляция. Кроме того, в заседании судебной коллегии Наталия Шорина пояснила, что само по себе возведение пристройки ее прав и законных интересов не нарушает – ее права нарушены сужением прохода к сараю, а также его подтоплением. Другие соседи дали согласие на реконструкцию спорного жилого помещения.
Таким образом, апелляция пришла к выводу о несоответствии обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что реконструкция в нарушение требований закона произведена без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Руководствуясь положениями ст. 12, 209, 222, 260, 263 ГК, ст. 40 Земельного кодекса, ст. 48, 51 Градостроительного кодекса, Законом об архитектурной деятельности, принимая во внимание заключения специалистов, апелляция пришла к выводу о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, что не может служить основанием для сноса постройки.
Возведение пристройки в зоне земельного участка, выделенного соглашением сособственников в пользование Роману Фураеву, прав и законных интересов других сособственников не нарушает. Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований соседей. Суд указал на сохранение квартиры, принадлежащей Роману Фураеву, в реконструированном состоянии в соответствии с техническим планом, выполненным ООО «Кадастровый центр «Согласие».
Кассация согласилась с выводами апелляционной инстанции.
Часть соседей обратилась в Верховный Суд. Рассмотрев кассационную жалобу, ВС указал, что, исходя из ч. 2 и 3 ст. 36, ч. 2 ст.
40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.
Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Верховный Суд указал, что тот факт, что до подачи иска Наталия Шорина не оспаривала возведение пристройки, нельзя расценивать как полученное в установленном законом порядке согласие собственника помещения многоквартирного дома на реконструкцию квартиры Романа Фураева с присоединением к ней части общего имущества, поскольку это противоречит положениям ст. 40 и 44 Жилищного кодекса.
ВС отметил, что в силу ч. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также не может отчуждать свою долю в праве общей собственности и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. «По смыслу приведенных правовых норм общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме, а также расположенными на земельном участке объектами. В силу особой правовой природы земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме, не может быть объектом раздела или выдела», – указывается в определении.
Учитывая, что возведение пристройки Романом Фураевым свидетельствует о том, что им была произведена реконструкция, повлекшая присоединение части общего имущества собственников помещений в указанном многоквартирном доме в виде земельного участка, у апелляционной инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что возведение пристройки в зоне земельного участка, выделенного соглашением сособственников в пользование Роману Фураеву, прав и законных интересов других сособственников не нарушает, посчитал ВС. Суд указал, что апелляция ошибочно оставила без внимания то обстоятельство, что до возведения спорного объекта данный земельный участок находился в общей собственности сторон, а суд кассационной инстанции названные нарушения не устранил. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков отметил, что на практике в сельской местности и в провинции сохранилось большое количество домов на несколько квартир, которые с точки зрения современного права логичнее назвать домами блокированной застройки. «Жители нередко использовали часть земельного участка в непосредственной близости от своих окон как огород. Также на этих участках граждане нередко возводили пристройки и сараи. Поскольку соседи договаривались между собой, проблем не возникало, а если и возникали, то они решались на уровне сельсоветов и местных администраций.
Введенный Жилищный кодекс не учел такой тип жилища, где присутствуют признаки многоквартирного и частного дома», – указал адвокат.
Артем Чумаков отметил, что в соответствии с ЖК дом с двумя квартирами считается многоквартирным – со всеми вытекающими последствиями, в частности придомовая территория, границы который определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, является общим имуществом. «То есть, если гражданин выходит из квартиры, он находится на общей земле, и строить на ней у себя во дворе он не имеет права. Однако исторически сложился иной – вышеуказанный – порядок землепользования. Разрешая этот спор, суды апелляционной и кассационной инстанций, вероятно, приняли это во внимание», – предположил адвокат.
Он отметил, что ВС, в свою очередь, применил формальную логику и нормы права о том, что раз это многоквартирный дом, то без решения общего собрания собственников возводить пристройку, делать иную реконструкцию либо строить отдельное строение на общем земельном участке нельзя. По его мнению, подход ВС может повлечь серию исков. Выход из данной ситуации адвокат видит в распространении на такие дома режима, аналогичного блокированной застройке. «Однако тут тоже есть нюанс: такие дома бывают двухэтажными, и у жителей второго этажа должен быть свой выход на улицу.
Также иногда жильцы второго этажа делают террасу и фактически имеют выход на улицу», – отметил Артем Чумаков.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина назвала определение полезным для практики – как минимум в решении вопросов о нюансах получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. «В данной сфере часто возникают споры из-за недостаточной нормативно-правовой регламентации, что и приводит к расхождениям в судебных актах. На мой взгляд, такую полезную практику важно собрать, и с учетом противоречивых выводов судов все-таки сделать выбор в пользу выводов вышестоящей инстанции, и на основании этой практики и практики по подобного рода спорам внести изменения в действующее законодательство», – указала она.
Верховный суд разъяснил, как собственники могут увеличить жилье
Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.
Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.
Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.
Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.
В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей.
А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.
Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации.
Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.
До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.
Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.
Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы
Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях «существенно нарушены нормы материального и процессуального права». В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, «организованные в мансардном этаже», соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.
Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.
Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали «за». Но лишь те, кто пришел на собрание.
А пришли далеко не все.
Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же «иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников».
В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.
В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.
В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. «Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.
То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома.
Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.
Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.
Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.
Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества
Одна из экспертов «АГ» подчеркнула, что согласование работ с жилищной инспекцией и согласие жильцов имеют разную правовую природу. Другая отметила, что в подавляющем большинстве таких дел Верховный Суд становится на сторону собственников помещений в многоквартирном доме.
Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).
Обстоятельства дела и позиции судов
ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе. Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры. Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.
Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Первая инстанция, сославшись на ст. 289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала.
Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту. Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.
Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства.
Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.
Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.
Читайте также
ВС: Самовольное оборудование проемов в несущей стене многоквартирного дома может нарушить права жильцов
Верховный Суд указал на недопустимость переоборудования и перепланировки жилых домов, а также квартир и комнат в нем, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания
13 декабря 2019 Новости
Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2017 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2016 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.
«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.
Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».
Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст.
36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.
Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.
В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.
Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций
Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.
Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».
Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.
Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов. «Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.
Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».
Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов. «Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист. – Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».
По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу. При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС.
Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.