Что лучше подарить или завещать квартиру, дачу, дом

У моей мамы есть подруга, они дружат с детства. У этой подруги есть дачный участок, который она хочет передать маме, так как близких родственников у нее нет.

Участок был в собственности более 15 лет. Как лучше оформить его передачу не родственнику, чтобы оптимизировать налоги, расходы и риски?

Как я понимаю, есть три варианта: дарение, договор купли-продажи и наследование. Очевидный ответ — дарение. Но я сомневаюсь, может ли все быть так просто.

Татьяна, это не проблема, но все действительно не так просто. Рассмотрим все три варианта, чтобы вы не сомневались.

Екатерина Мирошкина

Дарение

Как оформить.Если подруга подарит вашей маме участок, на него сразу можно зарегистрировать право собственности. В некоторых случаях дарственную оформляют у нотариуса. Это платно.

Может быть, в вашей ситуации получится обойтись без нотариуса: регистрировать придется только право собственности. В редких случаях договор дарения можно расторгнуть и забрать участок назад. Это не так просто, но стоит иметь в виду.

Налог.Подруга — это не близкий родственник и не член семьи. Если она подарит вашей маме участок, придется заплатить налог. Подарок станет для мамы доходом. С его кадастровой стоимости придется заплатить 13%.

Вряд ли вам это нужно.

Если захотите продать участок в течение пяти лет, заплатите еще 13% налога с суммы продажи. Его можно уменьшить, если использовать вычет, но не всегда.

Завещание

Как оформить.В этом случае тоже нужен нотариус — это дополнительные расходы. Но есть и другие нюансы.

Когда подруга напишет завещание, мама не сразу станет собственником участка. Он перейдет ей только после смерти наследодателя. И даже потом придется ждать полгода, вступать в наследство и собирать документы.

Непонятно, как сейчас оформлен участок, но иногда приходится потратить немало денег на справки, чтобы получить право собственности.

Еще завещание можно в любой момент отменить. Просто аннулировать его или написать новое. Тогда действовать будет то, которое написано позже.

Вы можете даже не узнать об этом, пока не захотите вступить в наследство.

Пожилые люди легко поддаются влиянию и не всегда поступают логично и предсказуемо. Нет гарантии, что участок в итоге достанется вам, даже если мама будет заботиться о подруге и помогать ей.

Налог.Если недвижимость досталась по завещанию, НДФЛ платить не придется. Зато придется начислить налог при продаже, если с момента смерти наследодателя еще не пройдет пять лет.

С вычетом будет такая же ситуация, как при дарении, — это не всегда помогает.

Купля-продажа

Как оформить.Договор купли-продажи можно оформить без нотариуса и в любое время. Можно составить договор самим или обратиться к юристу.

Обычно это дешевле, чем нотариальный сбор.

Право собственности перейдет вашей маме через несколько дней после подписания договора, как только его зарегистрируют. Если она захочет, потом переоформит участок на вас или продаст его даже при жизни подруги.

Налог.Для подруги сумма договора — это доход. Даже если на самом деле она ничего не получала.

Но платить налог с этой суммы не придется: участок принадлежал ей больше 15 лет.

Для вашей мамы сумма договора — это расход. Налог платить ей не нужно.

Вычет.Если на участке нет жилого дома, то имущественный вычет при покупке участка мама не получит.

Зато при продаже сумму покупки можно учесть в расходах. Скорее всего, налог платить не придется, даже если вы продадите участок через месяц.

Укажите в договоре купли-продажи с подругой реальную сумму — такую, за которую можно было бы на самом деле его продать. Тогда никто не будет платить налог — за что купили, за то и продадите.

Подавать декларацию при продаже своего участка маминой подруге тоже не придется.

Какая сделка надежнее

Для подруги надежнее завещание.До своей смерти она будет собственницей участка, а если поссорится с мамой или передумает, сможет все отменить. Платить налог и подавать декларацию ей не придется в любом случае.

Для мамы надежнее договор купли-продажи.Такую сделку сложнее отменить или признать недействительной. Она может быть дешевле в оформлении.

Участком можно распоряжаться без ограничений, а НДФЛ не будет — начислят только имущественные налоги.

До оформления сделки сходите к юристу. В каждой истории бывают нюансы с правами и документами.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите.На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Что лучше: дарственная или завещание?

Хочу передать свою квартиру внуку, но не знаю, как выгоднее и правильнее сделать. Слышал, что оформление наследства — дорогостоящая затея. Может, проще подарить квартиру уже сейчас?

Какие юридические последствия у каждого варианта, сколько это будет стоить?

Сергей, сложно сказать, что лучше. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые нужно рассматривать в совокупности со всеми обстоятельствами. Завещание и дарственную оформляют по разным правилам, у них разные последствия для собственника имущества. Расходы на них тоже отличаются.

Объясню подробнее.

Дмитрий Корнев

Что говорит закон о завещании и дарении

Завещание.Это способ распорядиться своим имуществом после смерти. Фактически это односторонняя сделка.

Завещать можно что угодно и кому угодно. Подробно о том, как составлять завещания и какие права есть у завещателя и наследников, мы уже рассказывали.

Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что вы можете сейчас завещать свою квартиру внуку — после вашей смерти он будет собственником жилья.

Но пока вы живы, внук не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее.

Если вы передумаете, то сможете переписать завещание: тогда квартира достанется не внуку, а, например, соседке, которая будет за вами ухаживать.

Дарение.Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, а другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный.

Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка ничтожная.

Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре дарения, что подарок перейдет только после смерти. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

Подробно о договоре дарения мы тоже рассказывали.

Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации. Не после смерти, а еще при жизни собственника.

Если вы подарите внуку квартиру, то он сразу станет ее собственником. Если захочет, то продаст ее, пригласит туда нанимателей, подарит кому-то еще, а вас выпишет и больше не пустит. Вы не сможете запретить ему распоряжаться квартирой, потому что это будет уже не ваша собственность. Отменить дарение можно, но в редких случаях и только если найдутся серьезные основания.

А иногда это вообще невозможно.

Что делать? 17.07.18

Сколько стоят завещание и оформление наследства

Написать завещание.За завещание нужно платить. Его обязательно заверяют у нотариуса, поэтому вообще без оплаты сделать его действительным невозможно.

Госпошлина за завещание — 100 Р . Еще могут быть дополнительные услуги за составление текста завещания или консультации. Их стоимость зависит от региона. Например, в Москве дополнительные услуги для завещания стоят около 2000 Р , а в Хабаровске — около 1600 Р . Точную стоимость допуслуг можно узнать на сайте нотариальной палаты региона, их публикуют на каждый год.

Вы платите эту сумму — например, 2100 Р , и все. У вас есть завещание, по которому после смерти квартира достанется внуку.

Принять наследство.Чтобы принять завещание, нужно открыть наследственное дело и тоже оплатить госпошлину и услуги нотариуса. Это будет делать ваш наследник.

Ему тоже придется оплачивать госпошлину, которую устанавливает государство, и дополнительные услуги за работу нотариуса. Правда, оплачивать дополнительные услуги наследник не обязан, если он их не заказывал и сам подготовил документы. По этому поводу уже есть несколько определений Верховного суда, но на практике бороться с навязанными услугами довольно сложно.

Тут нужна стальная выдержка, характер и достаточно времени на споры и даже суды.

Представим, что внук не стал готовить документы сам и доверил все нотариусу. Вот что он заплатит, когда будет принимать наследство. Тарифы и пошлины посчитаем на примере Хабаровского края и квартиры стоимостью 3 млн рублей.

Траты на вступление в наследство

Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья

Передать недвижимость родственнику или близким людям можно разными способами: по договору купли-продажи, дарственной, завещанию, наследственному договору или ренте. Каждый из способов несет для собственника и получателя различные последствия, расходы за их оформление и регистрацию тоже разные.

Рассказываем, как можно передать квартиру и иную недвижимость родственникам или близким людям, какой способ может оказаться дешевле в зависимости от ситуации.

Как передать имущество

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Существует четыре способа передать имущество, в том числе и недвижимость, по наследству (Фото: Jacob Lund/shutterstock)

Завещание

Распространенный способ оформления отношений по поводу наследуемого имущества. Основным минусом является стоимость оформления прав наследника при вступлении в наследство, которая составляет 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. для близких родственников, и 0,6%, но не более 1 млн руб. для других наследников.

Для оформления завещания потребуются дополнительные платы за различные услуги. В Москве в 2020 году оформление завещания у нотариуса составляет 2,4 тыс. руб., совместного завещания супругов — 3,9 тыс. руб. Госпошлина за завещание — 100 руб.

Возможно, потребуются дополнительные средства на оплату услуг нотариуса или юриста за составление текста и консультации. Они разнятся в зависимости от регионов и компаний, тарифы на услуги нотариусов в Москве устанавливаются Московской городской нотариальной палатой, поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большакова. Точную стоимость допуслуг можно узнать на сайте нотариальной палаты региона.

«Некоторые категории граждан освобождены от уплаты госпошлины либо уплачивают ее в размере 50% нотариальных действий. Размер госпошлины не зависит от способа вступления в наследство, но самый надежный — это наследование по завещанию», — говорит Нагоева.

В то же время этот способ отличается нестабильностью и отсутствием гарантий для наследника, поскольку с учетом настроения наследодателя завещание может быть в любой момент отозвано либо выдано другое завещание, которое автоматически отменяет предыдущее, считает Шевченко. Кроме того, по его словам, завещание не распространяется на наследников, имеющих обязательную долю в наследстве, к числу которых относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные (в том числе пенсионеры) близкие родственники наследодателя.

Завещание — самый распространенный способ оформления наследства (Фото: Ollyy/shutterstock)

Дарение

Этот способ часто используется для оформления условно наследуемого имущества. Дарение отличается простотой оформления и безвозмездностью. Кроме того, при дарении между родственниками не возникает налоговой базы в отличие от завещания.

Если же одариваемый не является близким родственником, то налог на дарение составит 13% НДФЛ от стоимости наследства.

«Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете вместе с внуком и идете в Росреестр», — говорит юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большакова.

Любая регистрация права собственности на недвижимое имущество включает в себя госпошлину за ее регистрацию, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб., а стоимость других услуг в любом случае варьируется в зависимости от условий сделки, поясняет Большакова.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Это дешевый способ, но дарение представляет особую опасность для дарителя, поскольку после продажи даритель лишается всех прав на имущество, что может использоваться одаряемым во вред дарителю, говорит Шевченко. По словам юриста, часты случаи, когда была договоренность обеспечить дарителю право проживания в подаренном жилье, но после дарения эти договоренности не соблюдались, что приводило к затяжным и в основном безуспешным судебным разбирательствам.

Если недвижимое имущество принадлежит на 100% одному человеку, то договор дарения составить и оформить очень просто (Фото: Suzanne Tucker/shutterstock)

Наследственный договор

Относительно новый способ регулирования наследственных отношений. Позволяет установить условия и обязательства, которые должны быть соблюдены сторонами при жизни наследодателя, что способно гарантировать интересы всех участников наследственного договора. Отрицательным моментом является его относительная дороговизна при вступлении в наследство по аналогии с завещанием, а также наличие обязательной доли в наследстве у других родственников, что не снимается условиями наследственного договора, считает Шевченко.

Регистрация недвижимости по наследству

Чтобы поставить на учет квартиру, в первую очередь необходимо получить свидетельство о праве на наследство. Для этого нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя или дня вступления в силу решения суда о признании его умершим, пояснили в отделение Росреестра по Москве. Подготовка нотариусом заявлений, поступающих в наследственное дело, обойдется в 1 тыс. руб. По завещанию, предусматривающему создание наследственного фонда, независимо от вида имущества потребуется 17 тыс. руб.

Получение свидетельства об удостоверении полномочий исполнителя завещания — 2 тыс. руб.

«После проверки документов нотариус заводит наследственное дело в книге учета наследственных дел и в единой информационной системе нотариата. Все последующие заявления о вступлении в наследство остальных родственников будут уже приобщаться к заведенному нотариусом делу. Заявления о вступлении в наследство могут подаваться наследниками в течение шести месяцев с момента открытия наследства», — поясняет Нагоева.

По истечении полугода с момента открытия нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.

Новым способом регулирования наследственных отношений в России стал наследственный договор (Фото: New Africa/shutterstock)

Рента

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением нередко используют для оформления отношений к недвижимому имуществу между различными людьми, как родственниками, так и не родственниками. В соответствии с соглашением получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты, тот в свою очередь обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц).

Соглашение сторон должно быть удостоверено нотариусом. В нем можно прописать любые варианты и случаи для достижения гарантий каждой из сторон сделки. Размер госпошлины составляет 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

Купля-продажа

Передача квартиры по договору купли-продажи является возмездной сделкой, которая предполагает уплату. При этом она должна быть совершена по рыночной стоимости. Если сделка пройдет без оплаты или по заниженной стоимости (ниже кадастровой) на 20% и более, то у налоговой инспекции могут возникнуть вопросы. Это грозит доначислением налогов приобретателю недвижимости по ставке 13% на сумму полученной им налоговой выгоды.

Также сделку можно будет потом оспорить.

Дарственная на дом: как правильно оформить и избежать проблем

Договор дарения часто выбирают при необходимости перерегистрировать дом на другое лицо. Это имеет свои плюсы по сравнению с другими формами передачи недвижимости. В первую очередь — скорость. Переход права собственности регистрируется сразу же после его подписания.

Вместе с юристами рассказываем, как правильно подарить дом и не допустить ошибок.

1. Дарственная на дом
2. На кого можно оформить дарственную на дом
3. Плюсы и минусы дарственной на дом
4. Сколько стоит дарственная на дом
5. Как оформить дарственную на дом: инструкция
6. Оспаривание дарственной на дом и срок давности

Что такое дарственная на дом

Для начала определимся с понятием «дарственная». В законодательстве такого термина нет, обычно люди называют так договор дарения. По нему одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество, в нашем случае — дом. Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения.

Порядок оформления, требования к документу и другие ключевые особенности договора дарения указаны в гл. 32 ГК РФ.

«Дарение не может быть под условием. Например, когда даритель передает дом, но с условием, что он там пожизненно проживает или ему пожизненно одаряемый платит определенную сумму денег. Кроме того, такой договор должен быть совершен обязательно в письменной форме», — пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

Помимо дома, необходимо оформить право собственности на земельный участок под домом. То есть дом дарят вместе с участком. Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.

На кого можно оформить дарственную на дом

Сторонами договора дарения могут быть физические и юридические лица. Но есть категории лиц, которые не могут заключать договор дарения (ст. 575 ГК РФ):

1. Дети до 14 лет и их родители или опекуны от их имени;
2. Работники образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Например, студент не может подарить дом своему педагогу, а пациент врачу, у которого проходит лечение;
3. Чиновники, госслужащие и служащие Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. Не могут дарить недвижимость друг другу коммерческие организации.

Есть и другие ограничение дарения. Это относится к недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. Один из супругов не может подарить дом третьему лицу без согласия другого супруга, добавил гендиректор Юридической компании Елены Загоруйко Андрей Загоруйко.

Остальные категории граждан, не указанные выше, могут свободно оформить дарственную на недвижимость.

Сторонами договора дарения могут быть физические и юридические лица. Но есть категории лиц, которые не могут заключать договор дарения. Например, чиновники (Фото: SerPhoto/shutterstock.com)

Плюсы и минусы дарственной на дом

Если есть необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, то часто выбирают договор дарения. Он имеет свои преимущества по сравнению с другими договорами, например завещанием.

Во-первых, это скорость. Переход права в собственность регистрируется сразу же после подписания договора — в отличие, например, от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. В среднем оформление дарственной занимает не более двух недель, отметил Андрей Загоруйко.

Во-вторых, экономия средства. Это касается ситуаций, когда даритель и одариваемый являются близкими родственниками, в данном случае не нужно платить налог 13% от стоимости дома. Нужно заплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре (2 тыс. руб.).

Кроме того, при оформлении дарственной не нужно платить нотариусу (в отличие от завещания, где нотариальное заверение обязательно).

1. Упрощенная процедура. Договор можно составить самому и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса;
2. Право выбора. В дарственной можно прописать срок, когда она вступает в силу, или условия, при которых она будет действительна. Есть возможность отсрочить наступление дарения (обещание дарения в будущем). При этом оспорить дарственную сложнее в суде, чем, например, завещание;
3. Личная собственность. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов подарили дом, то это его личная собственность, а не совместная. И при разводе второй супруг не имеет права претендовать на него;
4. Не требуется соблюдения правила о преимущественном праве покупки при отчуждении доли при наличии долевой собственности на дом. То есть не нужно согласия других собственников.

Наряду с плюсами дарственная имеет и свои недостатки. К ним юристы относят:

1. Необратимость: в отличие от завещания, дарственную нельзя изменить;
2. Отменить дарственную проблематично, нужны веские причины (например, на дарителя оказывалось давление) и сделать это можно через суд;
3. Если дом передается третьему лицу (не близкому родственнику), то нужно заплатить налог 13%;
4. В силу п. 1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение, состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, даритель получил инвалидность.

Сколько стоит дарственная на дом

Стоимость совершения договора дарения будет зависеть от формы сделки. Меньше всего придется заплатить, если дарственная оформляется без нотариуса. Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние (до 18 лет) или в дар передается только часть дома. Нотариальному удостоверению в обязательном порядке также подлежит сделка, которая содержит элементы соглашения о разделе имущества и дарения.

Например, стороны сначала делят имущество, а потом один из них дарит свою долю второму, но оформлено все одним договором, пояснила Нурида Ибрагимова.

«Если договор подлежит нотариальному удостоверению, то придется уплатить нотариальные сборы и пошлины, размер которых будет зависеть от стоимости жилья, так как рассчитывается как процент от цены, указанной в договоре», — уточнила юрист.

В остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме. Расходы по такой сделке составят 2 тыс. руб. — это размер пошлины за регистрацию. Дополнительные затраты потребуются при обращении сторон к юристу за составлением договора и сопровождением сделки.

Также придется оплатить оформление согласия супруга дарителя, если имущество является совместно нажитым.

Обычно стоимость дарственной складывается из трех составляющих:

• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре: для физического лица — 2 тыс. руб., для юридического лица — 22 тыс. руб.;
• услуги нотариуса: стоимость дарственной на дом в среднем 7 тыс. руб. за работу технического характера и 0,3% от суммы договора;
• налог: 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.

Как оформить дарственную на дом: инструкция

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя. Порядок заключения договора дарения состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Стороны готовят необходимые документы

Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН;
• документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об оплате госпошлины.

По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Вячеслава Климова, в зависимости от конкретной ситуации дополнительно могут понадобиться:

• разрешение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего, недееспособного / ограниченно дееспособного гражданина;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если дом находится в совместной собственности супругов;
• согласие банка, если дом находится в ипотеке.

Шаг 2. Заключение договора дарения

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:

• желание дарителя безвозмездно передать дом, а дарителя — принять его;
• дата и место заключения соглашения;
• имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
• точные сведения о доме (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
• сведения о земельном участке (категория земель и вид разрешенного использования);
• момент передачи права собственности;
• подписи сторон.

«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.

Шаг 3. Подача документов для регистрации в Росреестре

После составления дарственной на дом необходимо оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). Далее договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате нужно подать в Росреестр или МФЦ. Также возможна электронная регистрация через нотариуса, если договор был удостоверен.

Без регистрации в Росреестре договор дарения будет недействительным.

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя (Фото: Halfpoint//shutterstock.com)

Можно ли оспорить дарственную на дом. Срок давности

Договор дарения на дом может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 ГК РФ), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст.

578 ГК РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.

В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 ГК РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи)

Евгения Мешкова, член ассоциации юристов России (АЮР), эксперт по информационной безопасности:

— Одариваемый может отказаться от подарка до тех пор, пока он не получен, а даритель — только в некоторых случаях. Во-первых, если дом еще не подарен. Во-вторых, если после заключения договора ухудшилось финансовое положение дарителя или его здоровье.

В-третьих, если после оформления сделки одаряемый умышленно нанес дарителю телесные повреждения или совершил покушение на него или членов семьи.

Когда подарок уже вручен, договор можно признать недействительным при нескольких условиях: нанесении умышленного вреда, если человек, получивший подарок, создает угрозу его безвозвратной утраты, если даритель переживет одариваемого либо если при передаче подарка был нарушен закон (например, даритель был признан банкротом). Если обе стороны согласны расторгнуть договор дарения, то можно сделать это у нотариуса, если одна из сторон отказывается, то потребуется обращение в суд.

Читайте также

• Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
• Когда могут отобрать подаренную квартиру
• Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
• Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Завещание или дарение недвижимости: что выбрать?

Дарение и завещание – это две формы безвозмездной передачи имущества. Чаще такие сделки совершают родственники, а их предметом выступает жилое помещение. Они имеют как схожие черты, так и различия.

Момент возникновения права собственности у одаряемого и наследника

Главным отличием дарения от завещания является момент, с которого у одаряемого и наследника возникнет право собственности на подаренное или завещанное имущество.

1. Одаряемый становится собственником в момент заключения договора дарения и передачи ему имущества. При этом переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Договор дарения может быть консенсуальным, т.е. он может содержать обещание подарить имущество в будущем, но не любое, а конкретно определенное с индивидуализирующими признаками. Для недвижимости такими признаками являются вид (квартира, жилой дом, земельный участок и т.д.), кадастровый номер, адрес местоположения, площадь и другие признаки в зависимости от объекта. Но договор с условием о том, что право собственности на недвижимость перейдет одаряемому только после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст.

572 ГК РФ).

Дарение не предполагает никакой встречной обязанности одаряемого, а только его право принять или не принять дар. Поэтому в договоре нельзя предусмотреть обязательство обеспечить дальнейшее проживание дарителя в жилом помещении. И в случае ссоры, например, даритель рискует остаться на улице, если у него нет другого пригодного для проживания места (об одном из таких примеров вы можете прочитать в материале «Родственники помогут. лишиться жилья»).

2. С этой точки зрения завещание надежнее, так как наследники могут претендовать на недвижимость только после смерти завещателя. Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства (п. 5 ст. 1118 ГК РФ).

Право собственности на наследуемый объект недвижимости подлежит регистрации в ЕГРН.

Форма сделок, их совершение и отмена

1. Договор дарения объекта недвижимости заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение сделки не требуется за исключением дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. С 1 марта 2013 г. договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации.

Сторону сделки может представлять доверенное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Как следует из п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса, лицо, получившее в дар объект недвижимости, обязано уплатить НДФЛ – 13% от кадастровой стоимости объекта. От налога освобождаются только члены семьи и близкие родственники дарителя в соответствии с Семейным кодексом: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Освобождение от налога и простота оформления – причины популярности договора дарения среди родственников (чем грозят неподача налоговой декларации и неуплата налога после получения недвижимости в дар, когда это необходимо, – читайте в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Одаряемый вправе в любой момент до передачи ему дара отказаться от договора (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Если договор был заключен в письменной форме, то и отказ должен быть выражен письменно.

А вот даритель может отказаться только от исполнения консенсуального договора дарения, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Законом допускается отмена дарения в предусмотренных ст. 578 ГК РФ случаях:

• даритель может отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь члена его семьи, близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (но сама по себе продажа недвижимого имущества – недостаточное условие для отмены);
• по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом) (читайте также: «Сделки, которые можно оспорить в деле о банкротстве»);
• в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

2. Завещание составляется завещателем в письменной форме и требует нотариального удостоверения. Завещатель имеет больше возможностей в случае изменения своего решения. Он вправе в любой момент отменить или изменить завещание, не уведомляя наследника, – при удостоверении нотариуса, конечно.

Наследники не платят НДФЛ после получения наследства. Однако наряду с наследниками по завещанию могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве согласно ст. 1149 ГК РФ.

Размер такой доли составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Поэтому наследнику по завещанию придется выплачивать компенсацию другим наследникам или иначе решать проблему.

Признание недействительными дарения и завещания

В ст. 168–179 ГК РФ предусмотрены общие основания недействительности сделок, применимые для дарения и завещания. Дополнительно существуют специальные основания недействительности: для дарения – нарушение запретов и ограничений дарения (ст.

575, 576 ГК РФ), возмездный характер сделки (п. 1 ст. 572 ГК РФ), не определен предмет дарения (п. 2 ст.

572 ГК РФ); для завещания – нарушение порядка его совершения и искажение волеизъявления завещателя (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Сроки исковой давности предусмотрены ст. 181 ГК РФ: три года по ничтожным сделкам (может быть продлен до 10 лет для лица, не являющегося стороной сделки) и один год по оспоримым сделкам. Оспаривание завещания допускается только после открытия наследства.

Исключением является оспаривание совместного завещания супругов, которое допускается по иску любого из них при их жизни.

Чаще в суд с требованием признать договор дарения или завещание недействительным обращаются не стороны сделки, а третье лицо, которое считает, что его права и законные интересы были нарушены сделкой. Для него срок исковой давности начинает течь со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки или об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Такому человеку необходимо доказать, что его права нарушены в результате сделки и что иными способами защитить их он не может. Сложнее всего доказывать искажение воли дарителя или завещателя, так как оспаривание сделки происходит обычно после их смерти. Поскольку завещание подлежит нотариальному удостоверению, презюмируются его законность и соответствие волеизъявлению наследодателя.

Потому договор дарения недвижимого имущества тоже рекомендуется удостоверять у нотариуса.

Как не лишиться подаренной недвижимости?

После получения в собственность недвижимости человек приобретает права владения, пользования и распоряжения этим имуществом и несет бремя его содержания. Права собственников охраняются законом, но риск потерять имущество есть всегда. Рассмотрим ситуацию, которую попросила прокомментировать читательница «АГ»: в 1992 г. муж подарил жене дом, в котором прописан был только он.

Ее право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. Через 4 года супруги развелись, но делить имущество не стали. Женившись повторно, мужчина проживал в доме с новой семьей на протяжении 20 лет. После его смерти вторая супруга обратилась в суд для лишения первой права собственности на дом.

В качестве основания прекращения права собственности она указала проживание в доме в течение 20 лет. Итак, как могут развиваться события?

Суд проверит сведения о доме в ЕГРН. Если в качестве собственника указана бывшая супруга, а основанием перехода права собственности явился договор дарения, то согласно п. 1 ст. 36 СК РФ с 1996 г. бывший муж прав на дом не имел. Также суд может поинтересоваться у истца, не оспаривал ли при жизни даритель договор дарения.

Поскольку супруг при жизни права собственности на дом лишился, то после его смерти вторая жена не имеет права наследовать дом как наследник первой очереди.

Теперь посмотрим внимательнее на позицию истца. Основания для прекращения права собственности перечислены в гл. 15 ГК РФ.

Длительное проживание в чужом жилом помещении среди этих оснований не значится. Поэтому требование истца удовлетворено быть не может. В данном случае имеет смысл предъявлять требование о признании права собственности за истцом в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). При этом истцу недостаточно заявить о факте проживания в доме в течение 15 лет или более.

Необходимо доказать четыре обстоятельства: 1) добросовестность – истец не должна была знать, что дом принадлежит на праве собственности другому лицу и что ни ее муж, ни она как наследник по закону прав в отношении дома не имели (читайте также: «КС истолковал добросовестность при приобретательной давности»); 2) открытость владения перед третьими лицами; 3) непрерывность владения; 4) владение имуществом как своим собственным, т.е. отсутствие договорных отношений с собственником, а также несение бремени содержания дома – ремонт, реконструкция, оплата ЖКУ.

При доказанности данных обстоятельств собственник может лишиться подаренной недвижимости. Поэтому если нет необходимости пользоваться недвижимым имуществом, лучше его продать или сдавать, но не допускать проживания в нем иных лиц.

Договор дарения и завещание обладают своими плюсами и минусами. Дарение целесообразно в случаях, когда необходимо в кратчайший срок передать право собственности на объект недвижимости. Также выгодно осуществлять дарение между членами семьи. С третьими лицами лучше заключать иные договоры, например договор ренты или пожизненного содержания с иждивением (гл. 33 ГК РФ).

При этом у завещателя больше времени на то, чтобы обдумать свое решение. И только в отношении обязательной доли его мнение не будет иметь значения.

Во всех случаях важно соблюдать требования закона к форме и содержанию сделок, иначе они могут быть признаны недействительными, в том числе по требованию третьих лиц.