Правовое регулирование аренды лесных участков заключение, продление и расторжение договоров 2023

Участки массивов лесного фонда не подлежат приватизации, но государство предоставляет частным и юридическим лицам возможность их найма. По сравнению с общим порядком, для аренды лесного участка предусмотрены некоторые ограничения, которые не избавляют арендатора от возможности полноценного ведения хозяйства и получения прибыли.

Несколько лет назад арендовать лесной участок можно было только через аукционные торги. Но после изменений правил аренды, у потенциальных арендаторов появилась возможность упростить процесс и получить участок во временное пользование путем заключения договора.

Разрешен ли наем водных объектов и земли в лесу?

Законодательный запрет распространяется только на аренду земель, находящихся на территории заповедных зон – с целью сохранения популяции редких видов флоры и фауны. Также запрещена передача лесных массивов в собственность и ограничена сдача в субаренду.

Иногда в договорах делают исключение и прописывают пункт о возможности субаренды с требованием, чтобы ее условия были аналогичны условиям аренды – во избежание нецелевого использования надела (о составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь). В большинстве случаев оформление аренды на лесные участки осуществляется без проблем.

Арендодателем в подобной сделке всегда выступает государство, арендаторами – юридические и физические лица. Объекты аренды– наделы, находящиеся в государственной собственности и состоящие на кадастровом учете.

О правовом регулировании аренды лесных участков узнайте здесь.

Кто и на каком основании может взять в наем?

Право аренды лесного участка может быть предоставлено гражданам или юридическим лицам для реализации права пользования наделом, согласно ч. 1, ст. 71 Лесного кодекса РФ. Основанием для предоставления аренды являются документы:

Решение уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (согласно ст. 81—84 ЛК РФ).
Договора аренды.
Договора безвозмездного пользования.

После внесения изменений в правила аренды лесных наделов, выделены цели, для реализации которых достаточно заключить договор:

деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
геологическое изучение недр и разработка месторождений;
строительство и эксплуатация искусственных водоемов (водохранилищ);
строительство и эксплуатация линейных объектов;
реализация инвестиционных проектов;
заготовка древесины.

При заключении договора обязательно указывают целевое предназначение арендуемого участка.

Как наследуется арендное право?

Наследование арендного права на лесные участки законодателем не предусмотрено. После смерти арендатора у его наследников есть только один вариант оставить право пользования наделом за собой – оформить аренду на свое имя.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора в переоформлении участка. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследования владением) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как арендовать?

Аренда лесных участков осуществляется двумя способами:

Через участие в аукционных торгах.
Через прямое заключение договора аренды.

И в том, и в другом случае к участию в осуществлении процедуры допускаются физические и юридические лица (о том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, узнайте здесь). Аукционный порядок предусматривает публичность и заключение договора по результатам торгов. Организация и проведение аукциона осуществляется согласно гл.

8 ЛК РФ.

Прямое заключения договора не предполагает организации торгов, и проводится напрямую между арендодателем и арендатором с применением положений, предусмотренных Гражданским кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.

Основные этапы аукционного порядка:

Принятие решения о проведении аукциона государственными органами или органами местного самоуправления (ст. 81—84 ЛК РФ).
Размещение текста решения или информации об отказе от аукциона в печатном информационном издании или в Интернете.
Рассмотрение заявок на участие в торгах (в течение месяца со дня получения заявки).
Извещение о проведении аукциона в период не позднее 15 дней со дня принятия решения и не ранее 20 дней до даты проведения торгов.
Обеспечение открытости торгов для всех участников.

Арендовать лесной надел без участия в аукционе могут представители льготных категорий граждан: многодетных семей, содержащих крупный рогатый скот и нуждающихся в участке для его выпаса, ветеранов труда и др.

Организатор аукциона обязан подготовить кадастровые документы и проектный план выставляемого на торги участка, и определить шаг аукциона – допустимое значение повышения цены, не превышающий 5% от начальной ставки.

При проведении торгов, их участники соревнуются в цене, предлагая максимальную ставку арендной платы. Договор подписывают с тем из участников, чья ставка выиграла. Подготовкой текста соглашения занимается местная администрация.

Прямой договор аренды заключают при наличии:

Полных сведений об участке.
Конкретного обозначения срока аренды.
Установления размера арендной платы и сроков ее внесения.
Обозначения цели использования участка.
Предполагаемого объема использования лесных ресурсов.

Арендная плата за пользование лесным участком устанавливается только в денежной форме и определяется, в виде произведения ставки за единицу объема лесных ресурсов.

Для подписания договора в государственные органы по месту расположения участка подают заявление и пакет необходимых документов:

выписку из реестра юрлиц либо ИП;
копии паспорта;
копия свидетельства о постановке на налоговый учет;
доверенность (при необходимости).

Осмотр земельного фонда

Перед подачей заявки необходимо осмотреть надел с местным лесничим и составить Акт выбора. При необходимости, в составлении акта могут принимать представители надзорной службы и заинтересованные лица.

Документ является результатом осмотра и выбора участка и содержит все варианты предоставления надела с подробным описанием каждого:

степень пригодности участка для реализации целей арендатора;
уровня экологического и экономического урона надела от использования его арендатором.

В акте должно содержаться аргументированное обоснование оптимального варианта аренды одного из обследованных объектов.

Куда обращаться?

Использовать лесные участки в аренде возможно только в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ. Весь лесной массив находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому гражданам и юридическим лицам, планирующим аренду, необходимо обращаться в местную администрацию.

Сначала возможный объект аренды нужно согласовать с представителями государства или муниципальных органов, обозначив его пределы и проинформировав арендодателя о планируемом виде деятельности на участке. Затем подписать прямой договор или получить разрешение на проведение аукциона.

Составление и подача заявки на участие в аукционе

Заявку на участие в торгах подают в уполномоченные органы (администрацию, муниципалитет). В заявке обязательно присутствуют:

название, адрес регистрации, организационная форма ЮЛ, или паспортные данные и место проживания гражданина (в том числе, индивидуального предпринимателя);
банковские реквизиты заявителя.

Скачать бланк заявления на участие в аукционе по аренде лесного участка
Скачать образец заявления на участие в аукционе по аренде лесного участка

К заявке прилагают:

для юрлиц – выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;
для ИП – выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
квитанция или чек, подтверждающие факт внесения задатка.

Справка: вместо оригинала выписки можно предоставить ее копию, заверенную нотариусом. Заявитель имеет право подавать лишь одну заявку на участие в аукционе, и отозвать ее в любое время до срока окончания подачи заявок.

Заявку и опись прилагаемых документов необходимо предоставлять в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя. Документы подлежат регистрации в специальном журнале с присвоением номера и отметкой о принятии.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Время проведения аукциона, включая все периоды – от 1 до 2 месяцев. Подписание прямого договора занимает вполовину меньше времени. После рассмотрения заявления на аренду участка (в течение 1 месяца) арендодателем, заявитель или получает решение о выделении участка, или письменный отказ.

На решение предоставить или отказать заявителю в предоставлении аренды, влияет несколько факторов:

отсутствие или наличие у претендента опыта аренды земли;
надежность и платежеспособность заявителя;
наличие проекта по использованию территории

При этом потенциальному арендатору следует учитывать, что, кроме срока на принятие решения, проведение торгов и подписание договора, нужны временные затраты на осмотр и выбор участка, его оценку, подготовку необходимых документов. Подписание соглашения происходит в течение десяти дней со дня подписания протокола аукциона.

Заключение договора

Договор аренды заключается по результатам торгов или вне аукциона, в зависимости от цели использования арендатором лесного участка. Документ является гарантией сделки между сторонами и накладывает на каждую из них определенные обязательства.

В договоре аренды четко прописаны все пункты, подлежащие обязательному выполнению:

предмет соглашения;
срок аренды;
сумма и дата внесения оплаты;
целевое назначение участка;
права и обязанности сторон;
порядок изменения/расторжения договора;
основания для прекращения действия соглашения;
другие условия;
подписи и реквизиты сторон;
дата подписания.

Скачать бланк договора аренды лесного участка
Скачать образец договора аренды лесного участка

Стороны вправе прописывать в договоре дополнительные условия, которые для них окажутся существенными.

Регистрация договора

Договор права аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Процедуру проводят в Росреестре, после чего арендатор получает право законного использования надела.

Использование надела

При приобретении имущественного права на определенный срок, арендатор может использовать надел в рамках, отведенных законодательством и соглашением. В договоре всегда содержится пункт о целевом назначении арендованного надела.

После регистрации договора, арендатор может заготавливать древесину, разрабатывать месторождения, организовывать зону отдыха и т. д.

Согласно ст. 25 ЛК РФ, арендатор может использовать лесной надел для одной или нескольких целей. И может требовать замены всего участка или его части, расширения границ надела, с учетом повышения/понижения арендной платы.

При перерасчете арендной платы арендодатель обязуется уведомить арендатора об изменениях за три месяца.

При выполнении необходимых работ на участке, арендатор соблюдает противопожарные нормы, экологические нормы и согласовывает с государством прокладывание дорог и сооружение складов и других построек. Чем серьезнее вмешательство от деятельности в окружающую среду, тем выше требования к арендатору.

Лесовосстановительные работы арендатор проводит за свой счет. Все добытые лесные ресурсы на используемом участке являются собственностью арендатора.

Как происходит оценка права и составление отчета?

Процедура оценивания необходима для выяснения адекватности арендной платы за использование надела, а также выгоды от его использования. Для этого приглашают специалиста-эксперта, который определяет объективную стоимость участка на основании его площади, удобства для целевого использования, благоустроенности, расположения и ряда других факторов.

Используя доходный и сравнительный методы, специалист делает выводы о возможности подписания договора или нецелесообразности его подписания, а также о его продлении в перспективе. Все описания и выводы оценщик вносит в отчет.

В документе присутствуют пункты:

описание целей;
информация о заказчике;
методы и стандарты, применяемые в оценке объекта;
описание текущего состояния участка;
анализ рынка и возможностей для использования конкретного надела;
анализ арендной платы;
дополнительные сведения.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

Переуступка

Переуступку права пользования необходимо отличать от субаренды:

Переуступка – передача права аренды третьему лицу в полном объеме и безвозвратно.
Субаренда – отдача в пользование части объекта с приоритетным правом пользования, закрепленным за первичным арендатором.

Переуступка – это легальный способ изменения арендатора, который при получении прав на использование земли, обязуется соблюдать все пункты ранее подписанного соглашения. Процедуру переуступки невозможно совершить без ведома и официального согласия арендодателя – государства.

При отсутствии в ранее подписанном соглашении пункта о возможности передачи права найма земли третьим лицам, необходимо привести документ в соответствие нормами приказа Рослесхоза № 319, и затем проводить процедуру переуступки (о требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте тут).

Перед тем, как позволить передачу права собственности новому арендатору, представители государственных органов тщательно проверяют претендента на предмет отсутствия/присутствия в так называемых черных списках арендаторов.

Лесные участки предоставляются во временное пользование (сроком от 1 до 49 лет) юридическим и физическим лицам (ИП), планирующим и осуществляющим деятельность, не противоречащую нормам ЛК РФ и ГК РФ.

Перед подписанием соглашения долгосрочной аренды, необходимо объективно оценить выгоду от использования надела.

В некоторых случаях целесообразно заключить договор на короткий срок, а потом его пролонгировать. Если арендатор не нарушает условий соглашения, государство не имеет оснований отказать в продлении аренды. Для получения права аренды необходимо победить в аукционных торгах, или напрямую подписать договор с арендодателем.

Способ зависит от цели использования леса. При изменении планов арендодателя, надел можно переуступить третьему лицу с официального разрешения арендодателя. При условии четкого выполнения всех пунктов, прописанных в соглашении, арендатор получает право заключения следующего договора вне аукциона.

ВС пояснил, когда положения договора аренды лесного участка могут не соответствовать Земельному кодексу

В комментарии «АГ» один из экспертов предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций оценили утвержденную форму типового договора и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права. Второй отметил, что аналогичные проблемы на практике встречаются довольно редко, однако нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникальным: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством.

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г. Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка. Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п. 23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым.

Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст.

22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст.

74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса. Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст.

168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п. 23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п. 23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось. Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате. «Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Читайте также
Пределы диспозитивности
Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах

22 ноября 2016 Новости

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей. «Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке. Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд. «То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е. частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки. При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ. Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной “формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством. Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений. Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять. При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера. Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

ВС напомнил о порядке лесовосстановления, если положение об этом не включено в договор аренды участка

По мнению одного адвоката, в рассматриваемом случае позиция нижестоящих инстанций выглядит с точки зрения права сильнее, а позиция ВС РФ более соответствует общим принципам Конституции РФ и Лесного кодекса – это своеобразный спор между буквой и духом закона, который решен в пользу последнего. Другой выразил несогласие с выводами Верховного Суда и предположил, что ответчик обжалует его решение в порядке надзора.

23 августа Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-5959 по делу № А13-7551/2021 об обязании ПАО «Газпром» провести лесовосстановительные работы на площади, равной площади вырубленных лесных насаждений, после строительства газопровода.

В апреле 2019 г. Департамент лесного комплекса Вологодской области предоставил в аренду ПАО «Газпром» лесной участок площадью более 55 га для строительства, реконструкции, эксплуатации линейного объекта сроком на пять лет. Условия договора предусматривали рекультивацию земель в месячный срок после строительства линейного объекта с наступлением бесснежного периода. В июне 2019 г. арендатор представил другой стороне лесную декларацию, согласно которой срок использования лесов ограничивался периодом с июля по декабрь того же года.

Впоследствии Департамент лесного комплекса Вологодской области обратился в суд с иском к «Газпрому» о проведении обязательных работ по лесовосстановлению на площади земельного участка, равной 11,3 га, в порядке, предусмотренном Правилами выполнения работ по лесовосстановлению и лесоразведению лицами, использующими леса в соответствии со ст. 43–46 Лесного кодекса, утвержденными Приказом Минприроды от 4 декабря 2020 г. № 1014. Истец отметил, что ответчик по окончании срока действия лесной декларации в нарушение требований лесного законодательства не направил заявление о намерении провести работы по лесовосстановлению или лесоразведению на землях лесного фонда и проведению соответствующих работ на вышеуказанной площади, равной площади вырубленных лесных насаждений.

Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что предусмотренная Правилами лесовосстановления процедура обращения с заявлением о намерении провести работы по лесовосстановлению имеет заявительный характер, она подразумевает добрую волю лица на совершение такого обращения и не носит характер гражданско-правового обязательства. Апелляция поддержала выводы первой инстанции и отметила, что рубку лесных насаждений на спорном лесном участке осуществило третье лицо – ОАО «Специализированное управление № 2» на основании заключенного с Департаментом договора аренды лесного участка от 14 июня 2019 г. для заготовки древесины, поэтому на ответчика не может быть возложена обязанность по лесовосстановлению.

Окружной суд оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, но добавил, что обстоятельством, в силу которого у лесопользователей наступает обязанность по выполнению спорных работ, является сам факт использования лесов с рубкой лесных насаждений. Поскольку ее на спорном лесном участке осуществил не ответчик, а иное лицо, у судов отсутствовали законные основания для обязания ответчика, которому лесной участок был предоставлен в аренду для строительства газопровода, провести работы по лесовосстановлению.

Рассмотрев кассационную жалобу Департамента, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что с января 2019 г. Лесной кодекс дополнен ст. 63.1, которой предусмотрена обязанность лиц, использующих леса в соответствии со ст. 43-46 Кодекса, выполнить работы по лесовосстановлению или лесоразведению в границах территории соответствующего субъекта РФ на площади, равной площади вырубленных лесных насаждений.

Лица, на которых в соответствии с ЛК РФ возложена обязанность по лесовосстановлению, разрабатывают проект лесовосстановления на основании договора аренды лесного участка, свидетельства о предоставлении лесного участка в постоянное (бессрочное) пользование, лесохозяйственного регламента лесничества, проекта освоения лесов, материалов государственного лесного реестра, документов территориального планирования, исходя из Правил лесовосстановления.

В рассматриваемом случае, как пояснила Коллегия, договор аренды лесного участка был заключен сторонами после вступления в силу закона о вынесении вышеуказанных поправок в ЛК РФ. При этом обязательство «Газпрома» по выполнению работ по лесовосстановлению, предусмотренное ст. 63.1 Лесного кодекса, договором не предусматривалось.

Напротив, в п. 5.7 и 5.8 Проекта освоения лесов, подготовленного обществом, отражалось, что к сроку завершения действия договора лесной участок должен быть рекультивирован: после рекультивации лесные участки будут представлять собой нелесные площади, так как на участке возведут газопровод, поэтому на участке не предполагается лесовосстановление.

По смыслу ряда норм лесного законодательства, заметил Верховный Суд, работы по лесовосстановлению или лесоразведению после рубки лесных насаждений производятся именно лицами, использующими леса в целях, предусмотренных ст. 43–46 ЛК РФ, и не на том участке, где осуществляется строительство линейного объекта, а на ином лесном участке на площади, равной площади вырубленной древесины. Такие работы осуществляются согласно проекту лесовосстановления или лесоразведения, а не в соответствии с проектом освоения лесов, составляемым в рамках договора аренды. Обстоятельством, в силу которого у указанных лиц наступает обязанность по выполнению данных работ, является сам факт использования лесов в названных целях с рубкой лесных насаждений.

При этом не имеет правового значения, кто именно осуществил заготовку древесины на лесных участках, предоставленных юрлицам или ИП для использования лесов, поскольку рубка осуществляется в целях освобождения участков от лесных насаждений для строительства (размещения) объектов, указанных в приведенных нормах Кодекса.

ВС добавил, что договор аренды со Специализированным управлением № 2 от 14 июня 2019 г. был заключен без торгов на шесть с половиной месяцев в целях заготовки древесины на лесном участке, предназначенном для строительства газопровода и находящемся в аренде общества, т.е. для освобождения участка от лесных насаждений. Лицом, использующим леса в соответствии со ст. 45 Лесного кодекса (для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов), является «Газпром», которому для строительства газопровода предоставлен в аренду лесной участок, на котором не будет более лесных насаждений.

Следовательно, именно ответчик обязан выполнить работы по лесовосстановлению в границах территории Вологодской области на площади, равной площади вырубленных лесных насаждений.

«Нормы Лесного кодекса, регламентирующие вопросы воспроизводства лесов, носят императивный и обязательный характер, подлежат исполнению вне зависимости от включения положений о воспроизводстве лесов в гражданско-правовые договоры и не могут быть изменены (исключены) сторонами условиями договора. При таком положении неверен вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска со ссылкой на то, что в договоре аренды лесного участка, заключенном сторонами после вступления в силу Закона № 212-ФЗ, которым в Лесной кодекс введена ст. 63.1, не предусмотрено обязательство Общества по выполнению работ по лесовосстановлению», – отмечено в определении Суда.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и удовлетворил требования Департамента, обязав «Газпром» выполнить спорные работы по лесовосстановлению.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков отметил, что в рассматриваемом случае фактически произошел конфликт между формально-юридическим подходом, основанным на толковании конкретной нормы или положений договора и толковании в логике «духа» закона, которое следует из общих принципов и правил. «Позиция нижестоящих инстанций выглядит логичной: договор аренды лесного участка заключен до вступления в силу нормы, обязывающей проводить лесовосстановление, при этом в его тексте такого положения не было. Напротив, речь шла о рекультивации земель, т.е. документально оформленной обязанности по лесовосстановлению у ответчика не было. Довод апелляции о том, что рубку леса производило третье лицо, в свою очередь, не видится мне сильным.

Очевидно, что она производилась в интересах ответчика», – полагает он.

По словам эксперта, ВС РФ истолковал ситуацию гораздо шире: начав с принципов охраны природных ресурсов, закрепленных в Конституции, закончив толкованием ст. 43–46 ЛК РФ как бланкетных, допустив их расширительное толкование и императивный характер, вне зависимости от вступления в силу той самой ст. 63.1 ЛК РФ, на которую ссылались нижестоящие суды. «На мой взгляд, позиция нижестоящих инстанций выглядит с точки зрения права сильнее.

В то время как позиция ВС РФ более соответствует общим принципам Конституции РФ и Лесного кодекса, это своеобразный спор между буквой и духом закона, который решен в пользу последнего», – полагает Виктор Глушаков.

Адвокат, управляющий партнер ZHAROV GROUP Евгений Жаров назвал весьма спорной позицию ВС РФ, которая, по его мнению, вызывает множество вопросов. «Фактически рубку лесных насаждений на спорном лесном участке осуществило третье лицо – ОАО “Специализированное управление № 2” на основании заключенного с Департаментом договора аренды лесного участка для заготовки древесины, таким образом, на ответчика не может быть возложена обязанность по лесовосстановлению. По смыслу законодательства для лиц, использующих леса в соответствии со ст. 43–46 ЛК РФ, установлена обязанность по выполнению работ по лесовосстановлению или лесоразведению в установленный срок после рубки лесных насаждений; следовательно, обстоятельством, в силу которого у указанных лиц наступает обязанность по выполнению данных работ, является сам факт использования лесов в названных целях с рубкой лесных насаждений», – заметил он.

По словам эксперта, у судов отсутствовали законные основания для обязания ответчика, которому лесной участок предоставлен в аренду для строительства газопровода, провести работы по лесовосстановлению. «В силу сложившейся судебной практики и по вышеизложенным правовым основаниям, скорее всего, такое определение Суда будет быть обжаловано ПАО “Газпром” в порядке надзора в Верховный Суд в трехмесячный срок», – предположил Евгений Жаров.

ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

Суд указал, что запрет на переуступку прав и обязанностей договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вступил в силу после заключения соглашения о переуступке

29 марта 2021

Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране – на основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд отказал в удовлетворении иска Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие.

2 ноября 2015 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Его выиграло ООО «Крона-плюс». 16 ноября 2015 г. между обществом и министерством был заключен договор. 25 декабря было подписано дополнительное соглашение к нему.

Оба документа зарегистрировали в установленном законом порядке.

20 января 2017 г. «Крона-плюс» и ООО «Сурский лес» с согласия министерства заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка. Государственная регистрация документа произведена 9 июня 2019 г. Исходя из соглашения, «Крона-плюс» уступила свои права и обязанности по договору аренды лесного участка новому арендатору – «Сурский лес».

В соответствии с положениями ч. 9 и 18 ст. 83 Лесного кодекса Федеральным агентством лесного хозяйства в период с 16 июля по 2 августа 2019 г. была проведена плановая выездная проверка исполнения министерством переданных полномочий РФ в области лесных отношений и расходования средств субвенций, по результатам которой выявлены нарушения законодательства.

В акте от 2 августа 2019 г. агентство указало, что на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка действовал п. 7 ст. 448 ГК в редакции Закона № 42-ФЗ, которым были внесены изменения в часть первую ГК. Согласно ей, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Таким образом, по мнению агентства, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка имеет признаки недействительной сделки и подлежит отмене.

28 ноября 2019 г. агентство направило в адрес губернатора Пензенской области предписание, которым возложило на него обязанность в срок до 1 мая 2020 г. обеспечить устранение нарушений, допущенных при переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, заключенному с обществом «Крона-плюс» по результатам торгов, а также принять меры, направленные на недопущение выявленных нарушений.

Министерство обратилось в арбитражный суд. Оно сослалось на необходимость выполнения до 1 мая 2020 г. предписания агентства, учитывая ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса и п. 7 ст. 448 ГК. Министерство попросило признать соглашение о переуступке недействительным в соответствии со ст.

166 ГК.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 10, 166, 168, 422, п. 7 ст. 448 (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 г.), ст. 615 ГК, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Он пришел к выводу, что, так как договор аренды лесного участка заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды лесного участка и соглашения о переуступке приобретение в аренду лесных участков было возможно лишь по результатам торгов, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения о переуступке недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его несоответствия закону. При этом суд отклонил доводы общества «Сурский лес» о заключении спорного соглашения о переуступке с согласия министерства, поскольку решение министерства о выдаче согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком принято с нарушением требований закона. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение в силе.

«Сурский лес» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. ВС обратил внимание, что суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК недействительным соглашение о переуступке, руководствовались п. 7 ст.

448 ГК. Между тем, заметил ВС, они должны были учесть, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. Суд указал, что ч. 6 ст.

71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.2 настоящего Кодекса, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена Законом от 29 декабря 2017 г. № 471-ФЗ, то есть после заключения соглашения о переуступке.

Более того, заметил ВС, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса предусматривала запрет на уступку прав по договорам аренды, заключенным по конкурсу, тогда как право на заключение договора аренды лесного участка по настоящему делу было реализовано министерством посредством такого вида конкурентной процедуры, как аукцион.

Однако, обратил внимание Суд, Законом от 4 февраля № 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» ч. 6 ст. 71 ЛК РФ была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды другим лицам в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка.

Таким образом, Верховный Суд отказал в удовлетворении иска.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно отнесся к определению, отметив, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране.

«Ранее судебная практика поправила это положение в части уступки возникших из таких договоров денежных требований, а затем и в текст закона были внесены соответствующие изменения. Теперь же перед судом был поставлен другой вопрос – о соотношении этого общего, но при этом более нового правила ГК с нормами специальных законов. То, что в конечном итоге приоритет был отдан специальному регулированию, следует признать правильным: в конце концов, на уровне общего закона урегулировать все возможные варианты практически невозможно.

И даже то обстоятельство, что первое предложение п. 7 ст. 448 ГК не предусматривает возможности изменения его другими законами (такая оговорка есть во втором предложении, но в нем речь идет уже, скорее, не об уступке, а о возложении исполнения), не должно вводить в заблуждение», – указал он. Если бы ВС не отдал предпочтение нормам Лесного кодекса, то следующей «жертвой», посчитал эксперт, могли бы стать уже, например, правила п. 9 ст.

22 Земельного кодекса, позволяющие осуществлять перенаем земельных участков без согласия собственника.

Еще одним примечательным моментом судебного акта, по мнению Александра Латыева, явилось то, что коллегия ВС использовала довольно оригинальный способ толкования закона в контексте его будущих изменений. «Исходя из того, что в Лесном кодексе норма, запрещающая перенаем, появилась уже после того, как была совершена оспариваемая сделка, был сделан вывод о том, что ранее такого запрета не было. В принципе, здесь вполне было возможно и иное толкование – с указанием на то, что до введения такого прямого запрета в ЛК его следовало выводить напрямую из п. 7 ст. 448 ГК.

Либеральный подход Суда позволяет теперь в отношении тех законов, где такой запрет так и не появился (в первую очередь в ЗК), утверждать, что в регулируемых ими отношениях запрет не действует, а действуют прямо противоположные правила специального законодательства», – резюмировал он.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что cложившаяся практика применения п. 7 ст. 448 ГК все это время ограничивала победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично. На основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимыми уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

Вместе с тем, указала она, существует и иная позиция, которую подтвердил ВС в определении относительно возможности уступки права с согласия арендодателя. Эта позиция также имеет свое правовое обоснование. Так, из содержания п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 ЗК РФ и из положений п. 5 ст.

22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, а значит, требования п. 7 ст. 448 ГК не подлежат применению в случае согласования арендодателем, отметила Валентина Ященко.

Адвокат заметила, что аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569 «О рассмотрении обращения», а также в письме Минэкономразвития от 24 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4755 «О рассмотрении обращений».

«Как правильно указал Верховный Суд, п. 2 ст. 615 ГК наделяет арендатора правом с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами», – указала она.

Валентина Ященко обратила внимание, что в указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, уступка этого права другому лицу не посягает на публичные интересы, а также не противоречит принципу конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, не посягает на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах.

По мнению адвоката, такой подход будет применим только к правоотношениям, возникшим из соглашений об уступке прав, заключенных до 4 февраля, то есть до внесения изменений в ст. 71 ЛК РФ, запретившую передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка независимо от формы торгов, а значит, определение существенно не изменит дальнейшую сложившуюся судебную практику.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров отметил, что в определении ВС прослеживается начало тенденции, по которой в связи со значимостью объекта договора аренды ради публичного интереса не были проигнорированы существенные обстоятельства.

Адвокат указал, что ранее в судебной практике возникали споры, где оспаривалась возможность переуступки прав в данной сфере. Как правило, государственные органы и прокуроры ссылались на нарушение законодательства о защите конкуренции, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц. Также, отметил он, были ссылки на п. 7 ст.

448 ГК. Данные доводы отклонялись с указанием на приоритет норм лесного законодательства перед нормами гражданского законодательства, так как на тот момент в п. 6 ст. 71 ЛК был установлен запрет на уступку права и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, а также на передачу предоставленного лесного участка в субаренду только для победителя конкурса или единственного участника конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

«Таким образом, нормы лесного законодательства, являющиеся специальными при разрешении настоящего спора, не содержали императивного запрета на передачу в субаренду лесного участка, арендованного на основании договора аренды, заключенного по результатам торгов в форме аукциона. А п. 7 ст. 448 ГК, по мнению судов, допускает возможность подобного регулирования», – заключил Евгений Жаров.

Правовое регулирование аренды лесных участков заключение, продление и расторжение договоров