Ключевые условия аренды недвижимости должны быть обязательно зафиксированы в договоре. Но что делать, если нужно переиграть «железные» правила? Например, повысить плату за жильё или изменить срок сдачи.
Разбираемся, как юридически правильно оформить новые условия.
- Как оформить изменения договора аренды
- Как арендатору изменить стоимость аренды в свою пользу
- Как арендодателю зафиксировать повышение платы
- Если нужно изменить срок аренды
Как оформить изменения договора аренды
Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель. А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор. В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».
Изменить условия договора аренды возможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по закону , чтобы оформить новые условия, нужно заключить дополнительное соглашение .
Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.
В соглашении обязательно указывают ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть. Образец дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды можно скачать здесь .
Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину изменений: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.
Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет).
Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года).
Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись.
Например, арендодатель нарушил договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано. Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.
Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.
Когда арендатор вправе изменить договор в свою пользу
- Если прописанные в договоре условия помещения стали хуже не по его вине, он может потребовать снизить арендную плату.
- Косметический ремонт, сделанный жильцом, тоже может стать причиной снижения стоимости аренды, если прописать это в допсоглашении. Арендатору важно сохранить чеки, чтобы доказать расходы, и тогда потраченная на ремонт сумма может пойти в счёт аренды.
- Если арендатор не жил в квартире. В таком случае можно претендовать на арендные каникулы — снижение размера платы или полное освобождение от внесения платежей на определённый срок. Чаще всего к этой опции обращаются предприниматели, которые по каким-то причинам не могли пользоваться арендуемым помещением. Но и обычный гражданин (физлицо) может попросить хозяина жилья сделать допсоглашение о скидке (например, на период длительного отпуска), пока квартира будет пустовать.
Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются.
Как арендодателю внести правки в договор
Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:
- ухудшились экономические условия в сфере деятельности арендодателя;
- повысилась рыночная стоимость аренды подобного имущества;
- снизилась ключевая ставка Банка России;
- выросла инфляция.
Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора меньше года, у ведомления об изменении договора аренды будет достаточно.
В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату.
Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.
Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора.
Совет: если в договоре долгосрочной аренды нет пукнта о возможности повысить цену, то арендодателю всё равно можно составить допсоглашение. Оно удобнее, когда речь идёт о конкретной ситуации, из-за которой хозяин хочет повышения. Если арендатор хочет зафиксировать саму возможность увеличивать цену, то нужно составить новый договор.
Изменение договора при корректировке срока аренды
Если договор краткосрочный или бессрочный
Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По закону , если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется.
Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.
Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.
Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому закону не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк.
Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2024 года. Главное — муниципалитет не может отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.
Если договор долгосрочный
При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз.
Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон не сможет расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке.
Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия.
В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.
Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи в росреестре
Подборка наиболее важных документов по запросу Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи в росреестре (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Ещё.
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Ещё.
Судебная практика: Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи в росреестре
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2021 N 305-ЭС21-13686 по делу N А40-124402/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и удовлетворил требования общества. Окружной суд исходил из следующего: Общество на основании заключенного с Департаментом (продавцом) договора купли-продажи от 17.05.2018 N 59-5304 приобрело в собственность объекты недвижимости (нежилые помещения); право собственности Общества зарегистрировано в установленном порядке; стороны 21.02.2020 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 17.05.2018 N 5-5304, условиями которого предусмотрено право Общество передать новому покупателю права и обязанности по договору с согласия продавца; Департамент письмом от 27.02.2020 согласовал Обществу переход права собственности на объекты недвижимости; таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилые помещения на основании заключенного Обществом и предпринимателем договора от 26.12.2019 передачи договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2018 N 59-5304 (с поручительством).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2022 N 18АП-5320/2022 по делу N А76-51323/2020
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение отменено. Определением суда от 01.03.2022 в удовлетворении требований Кочнева А.В. о включении в реестр требований кредиторов должник задолженности в размере требования в размере 327 522 420 руб. 87 коп. отказано.
Судом установлено, что договор залога недвижимости не регистрировался в Управлении Росреестра, при заключении дополнительного соглашения Кочнев А.В. так же не уточнял о наличии в собственности помещения на оз. Тургояк с кадастровым номером 74:34:03110010:148, которое на тот момент уже было реализовано должником по договору купли-продажи от 27.12.2018, а в отношении Каримова Е.Б. было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура реструктуризации долга. Суд посчитал недоказанным факт передачи Кочневым А.В. денежных средств в сумме 8 000 000 руб.
Каримову Е.Б., оформленной распиской от 20.03.2018.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи в росреестре
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2024) Госрегистрация допсоглашения к договору купли-продажи недвижимости также не требуется, поскольку договор купли-продажи, в который вносятся изменения таким документом, не подлежит госрегистрации. Это следует из п. 2 ст. 164 ГК РФ. Однако в некоторых случаях может потребоваться зарегистрировать переход права собственности на основании допсоглашения, например, если по нему осуществляется возврат полученного по сделке (п.
4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Купить бизнес и умереть
(Лисицына М.)
(«Административное право», 2020, N 1) Судом установлено, что 12 марта 2018 года между ООО «XXXX», в лице генерального директора Л. (цедент), ООО «YYYY», в лице генерального директора А. (цессионарий), и ИП Д. (арендодатель) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений дополнительным соглашением от 13 апреля 2017 года и дополнительным соглашением от 2 марта 2018 года, заключенному сроком на 7 лет в отношении нежилых помещений, входящих в состав восемнадцатиэтажного административного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Регистрация дополнительного соглашения к зарегистрированному договору
Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 51
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:
1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;
2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:
1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;
2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;
3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);
4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;
5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.
4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.
5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.
7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Какой должна быть пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к аренде: позиция Верховного Суда РФ
Начало было положено Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. Было внесено изменение, согласно которому за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей — для физических лиц, в размере 22 000 рублей — для организацией. Аналогичное изменение внесено в подпункт 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
06.10.2020 г. в адрес Росреестра поступило письмо Минфина России от N03-05-04-03/87113 «Об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества».
Далее Росреестр опубликовал на своем сайте письмо от 07.10.2020 N 14-8878-ГЕ/20 на ту же тему.
Далее были разъясняющие письма Минфина:
N 03-05-04-03/87113 от 06.10.2020
№ 03-05-05-03/98165 от 11.11.2020
№ 03-05-04-03/5043 от 28.01.2021.
Во всех указанных письмах указывалось на законность и обоснованность государственной пошлины в размере 22 000 рулей за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.
С середины октября 2020 г., органы государственной регистрации стали стабильно отказывать заявителям, заплатившим государственную пошлину в «старом» размере.
Учитывая некие особенности 2020 года, множество организаций заключали дополнительные соглашения к договорам аренды о снижении размера арендной платы. И тут их ожидал «приятный» сюрприз.
Если арендный бизнес до последнего надеялся на позицию по данному вопросу Верховного суда, то последние надежды рухнули с рассмотрением дела N307-ЭС21-6664.
Обратимся к сути: ООО «Агроторг» договорилась с обществом «Вена» о долгосрочной аренде нежилого здания под магазин. Через четыре года после заключения договора стороны решили изменить порядок расчетов по договору, для чего заключили дополнительное соглашение. После этого «Агроторг» обратился в региональное управление Росреестра по Вологодской области за регистрацией дополнительного соглашения, оплатив госпошлину 1000 рублей.
Управление Росреестра отказалось зарегистрировать соглашение, потому что «Агроторг», должен был заплатить пошлину в 22 000 рублей по правилам подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса.
Суды трех инстанций с этим не согласились и обязали зарегистрировать дополнительное соглашение за 1 000 рублей.
Управление Росреестра обратилось в Верховный суд. Было указано на тот факт, что в 2019 году в спорную норму Налогового кодекса были внесены изменения, и теперь за любую сделку с недвижимостью, подлежащую государственной регистрации, пошлина составляет 22 000 рублей. Допсоглашение к действующей аренде тоже относится к таким сделкам, ведь она должна быть зарегистрирована.
Экономколлегия с этим согласилась и признала отказ Управления законным.
Ранее, по другому делу, Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении административного иска о признании недействующим письма Минфина России от 6 октября 2020 г. № 03-05-04-03/87113. Как ранее уже было указано, в этом письме ведомство изложило свою точку зрения относительно размера госпошлины, подлежащей уплате в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества (Решение Верховного Суда РФ от 15 января 2021 г. № АКПИ20-932). По мнению Минфина России, госпошлина в этом случае должна быть уплачена в размере, установленном подп.
22 и подп. 25 п. 1 ст. 333 33 Налогового кодекса (по общему правилу 2 000 руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций, а если предметом аренды является земельный участок сельхозназначения – 350 руб.).
Административные истцы полагали, что данное письмо не соответствует действительному смыслу разъясняемых норм, поскольку размер госпошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости должен определяться в соответствии с подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет 350 руб. для физических лиц и 1 000 руб. для организаций.
Выступивший по делу в качестве заинтересованного лица Минюст России также счел содержащиеся в письме разъяснения не соответствующими законодательству.
Верховный Суд РФ не усмотрел оснований для удовлетворения иска. Он исходил из того, что оспариваемые разъяснения даны Минфином России в связи с внесением в части первую и вторую НК РФ изменений Федеральным законом от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно этим изменениям госпошлина в размере, установленном подп.
22 и подп. 25 п. 1 ст. 333 33 НК РФ, подлежит уплате не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости, если такие сделки в соответствии с федеральным законом нуждаются в регистрации. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в силу п. 2 ст.
164 ГК РФ, оно также подпадает под действие указанных норм НК РФ.
Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день уже сложилась судебная практика, подтверждающая законность размера уплачиваемой государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества в размере 22 000 рублей.
Если зайти в раздел Статистическая отчетность на сайте Росреестра, и скачать файл «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за 3 месяца 2021 г.»,
то становится понятно, что за первые три месяца 2021 г., было совершено арендных сделок – 19 996 (в отношении помещений, юридические лица), 16727 (в отношении зданий, юридические лица), 7423 (в отношении земельных участков, также юридические лица). Также в данном файле есть данные по аренде сооружений, предприятий, ЕНК, ОНС и машино мест. Но рассмотрим только перечисленные сделки и только для юридических лиц.
Количественных данных по соотношению арендных сделок, по которым регистрировались именно дополнительные соглашения, а не договоры аренды, информации не представлено.
Однако если учитывать, что на практике заключается один долгосрочный Договор аренды, а к нему стороны заключают дополнительные соглашения, то например, при изменении арендной платы, а также иных условий, можно предположить, что число таких Дополнительных соглашений может быть вполне внушительным.
Если предположить, что каждая 4-я зарегистрированная сделка по аренде — это изменение к договору аренды. В этом случае, только по помещениям за три прошедших месяца 2021 г. по России в целом, таких сделок было совершено около 5 000. Если следовать данному расчету, то казна за счет госпошлин только по данным типам сделок, пополнилась примерно на 110 000 000 рублей.
Если бы госпошлина, так и взымалась в размере 1 000 рублей, то доход бы составил, какие-то 5 000 000 рублей.
Таким образом, государственные органы, дав разъяснения по применяемой статье Налогового кодекса РФ, и подкрепив свою правоту судебной практикой, увеличило доход казны по вышеуказанной пошлине в 22 раза.
В этой части, нагрузка на арендный (и не только) бизнес возросла. Выходом для компаний является: отказ от государственной регистрации ДС, а также переход на краткосрочные договоры аренды. Таким образом, государство «стимулирует» бизнес вообще не регистрировать дополнительные соглашения (даже с изменением существенных условий) к договорам аренды, чтобы не платить откровенно «весомую» пошлину.