Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать…
Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной.
Как этого избежать?
Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены.
Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки;
5) с 16 лет вправе быть членами кооперативов.
В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка.
К законным представителям ребенка относятся:
– родители;
– усыновители;
– опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;
– попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».
Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.
Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
При принятии решения сотрудники опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается:
– не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д.
Как правило, органы опеки дают добро на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое жилое помещение или равноценную его долю. Например, если продается трехкомнатная квартира, где ребенок имеет долю, то сотрудники опеки могут дать разрешение на продажу, если взамен он получит аналогичную долю в другом жилом помещении. Но при этом будут учитываться и другие факторы, например: где располагается продаваемое и приобретаемое жилье.
Так, если продаваемая квартира расположена в центре Москвы, то, естественно, имущественные и иные интересы ребенка пострадают при покупке ему аналогичного жилья на окраине столицы или в ближнем Подмосковье.
Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
На заметку
«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка.
По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Государственная регистрация
Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
– заявление;
– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
– квитанция об уплате государственной пошлины;
– договор купли-продажи;
– кадастровый паспорт;
– правоустанавливающие документы на квартиру;
– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;
– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
И такая ситуация…
Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
– обмен имущества несовершеннолетнего;
– отказ от преимущественной покупки доли;
– раздел имущества несовершеннолетнего;
– отказ от наследства;
– выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
О чем следует помнить:
– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей;
– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.
Для принятия решения по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего (купля-продажа, мена, дарение, сдача в аренду, залог и прочее)к специалисту обращаются с заявлением родители (законные представители) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, действующие с письменного согласия родителей (законных представителей), опекуны (попечители) с заявлением и предоставляются подлинники и копии документов:
— свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество;
— технический (кадастровый) паспорт, справка БТИ о стоимости жилого помещения;
— справка о регистрации и составе семьи;
— единый жилищный документ;
-копии вышеуказанных документов на приобретаемое жилье;
— при выезде в другой город – разрешение на регистрацию из ОВД этого города, предварительный договор купли-продажи, мены и оценку жилого помещения по рыночной стоимости;
— заявление граждан, являющихся собственниками приобретаемого заявителями жилого помещения, о подтверждении готовности продажи квартиры заявителям.
— вызов, виза (при выезде в другое государство);
— свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет;
— паспорта родителей (законных представителей), опекунов (попечителей);
— справка из налоговой инспекции о наличии (отсутствии) долга по уплате налога на недвижимое имущество;
— выписка из ЕГРП.
При необходимости, специалист вправе запросить и иные документы, необходимые для решения вопроса по существу, провести обследование отчуждаемого и приобретаемого жилья.
СНЯТИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВС РАСЧЕТНОГО СЧЕТА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
Главе администрации муниципального округа Свиблово
И.С. Маркиной
от гр._____________ _____ ______________
___ _____ ________________________
дата рождения______ _____ ______________
место рождения_____ _____ ______________
___ _____ ________________________
паспорт____________ _____ _____________
выдан_____________ _____ _____________
__ _____ _________________________
дата выдачи__________________________
Адрес регистрации по месту жительства______
____ _____ ______________________
Адрес фактического проживания_ _____ _____
____ _____ ______________________
Телефон дом.______ _____ _______________
Телефон моб.______ _____ _______________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу разрешить снять денежные средства в сумме _________________________
сумма цифрами
___________________________________________________________ рублей
сумма прописью
с причитающимися процентами и компенсацией с расчетного счета
№ _________________________________, открытого в ОСБ № _____________
на имя моей несовершеннолетнего (-ей) сына (дочери) ________________________
Ф.И.О., дата рождения полностью
________________________________________________________________ ,
зарегистрированного (-ой) по адресу: _____________________________________
указывается адрес регистрации
в связи ___________________________________________________________
указывается причина снятия денежных средств
Обязуюсь в установленный законом месячный срок, предоставить в отдел опеки и попечительства муниципалитета Свиблово в городе Москве копии документов, подтверждающих на что потрачены денежные средства.
Дата Подпись
ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ
1. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка.
2. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы).
3. Копия сберегательной книжки.
4. Копия свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию).
5. Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства).
Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.
Освобождение от налога продажи квартир для семей с детьми
Выручка от продажи жилья, как правило, исчисляется миллионами рублей и, соответственно, сумма налога тоже составляет существенную величину. В определенных ситуациях НДФЛ можно избежать. Так, если жилье находится в собственности более 5 лет, то налог не платится совсем (п. 4 ст.
217.1 НК). В определенных ситуациях налог также не уплачивается при сокращенном сроке владения жильем — 3 года.
Что изменится в связи с принятием закона?
Начиная с 2021 года, перечень ситуаций, когда можно без налогов продать жилье, пополнился. Путин В. В. подписал Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ, благодаря которому семьи с двумя и более детьми не будут платить налог при продаже жилья. С этой целью ст.
217.1 НК дополнилась отдельным пунктом.
Причем положения нового пункта будут действовать «задним» числом.
Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Для того чтобы воспользоваться освобождением от уплаты налога, нужно выполнить ряд условий.
Какие условия нужно выполнить, чтобы не платить налог?
- налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями либо усыновителями двух и более детей;
То есть воспользоваться льготой вправе не только родитель, но и его супруг или супруга. Например, женщина вышла второй раз замуж и у нее есть несовершеннолетние дети от предыдущего брака. В этом случае от налога освобождается не только продажа жилья женщиной, но и ее вторым мужем.
Дети должны быть несовершеннолетними, т. е. не достигшими возраста 18 лет либо до 24 лет,если дети очно обучаются в образовательных организациях.
Возраст детей определяется на момент регистрации перехода права собственности на реализованное жилье или долю в праве собственности на жилье к покупателю.
- приобретено иное жилье или доля в праве собственности на жилое помещение в календарном году,в котором продано «старое» жилье либо не позднее 30 апреля 2024;
То есть продажа «старого» жилья и покупка нового жилья должны происходить в одном календарном году либо покупка нового жилья должна быть осуществлена до 30 апреля 2024.
Например, если продажа жилья была в январе 2021, то у налогоплательщика есть гораздо больше времени купить новое жилье, нежели, в случае с продажей в декабре 2021.
Если периоды продажи и покупки жилья не совпадут, то воспользоваться льготой по НДФЛ не получится.
- общий метраж приобретаемого жилья или его кадастровая стоимость превышает общую площадь проданного жилья или кадастровую стоимость;
То есть законодатель постарался исключить ситуацию, когда продается жилье большого метража, а потом покупается для «вида» маленькая однокомнатная квартира.
Льготой законодатель поддерживает лишь улучшение жилищных условий.
- кадастровая стоимость, если она может быть определена, проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
Причем независимо от размера реализуемой доли.
- налогоплательщику либо его супруге, несовершеннолетним детям на дату регистрации права собственности на проданное жилье или долю в праве собственности не принадлежит 50% в праве собственностина приобретенное жилье.
Например, налогоплательщик на дату продажи «старого» жилья не должен владеть другим жильем, которое по площади более чем наполовину больше приобретаемого жилья.
Опять же данное ограничение направлено на то, чтобы льготой воспользовались действительно нуждающиеся в улучшении жилья семьи, и данная схема не работала бы как уход от налогов.
Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться вышеперечисленные условия. Данные правила действуют с 1 января 2021, т. е. если была продажа недвижимости в 2021 году и будет приобретена новая до конца апреля 2024, то налог можно не платить.
Освобождение от уплаты налога также будет действовать и при продаже жилья детьми.
Резюме
Принятый закон направлен на поддержание семей с двумя и более детьми. Вместе с тем, семьи с одним ребенком«выпадают» из льготной категории, хотя не меньше нуждаются в расширении жилплощади. И если бы была возможность улучшить жилищные условия, сэкономив на налоге, то семья могла бы подумать и о рождении следующего ребенка.
Не совсем корректно, на наш взгляд, прописано требование приобретения большей площади жилья. На рыночную стоимость жилья влияет и его местонахождение. Так, квартира на окраине большей площади может стоить дешевле, чем меньшей площади, но в центральном районе.
Возможно, для семьи удобней купить новую квартиру ближе к центру, чуть меньшей или такой же площадью для возможности лучшего развития детей, но тогда льготы не будет.
Как много семей воспользуется данной преференцией, покажет время. В любом случае наличие льготы, хоть и при таких условиях лучше, чем ее отсутствие.
Как заявил Президент России, благодаря принятому закону, у семьи с детьми «какая-то копеечка в руках останется». С другой стороны, бюджет не сильно пострадает. Так, по мнению аналитиков компании Форекс, за счет освобождения от НДФЛ бюджет недополучит 0,002% от всего объема налогов.
- НДФЛ
- продажа жилья
- улучшение жилищных условий
- освобождение от налогообложения
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Особенности
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка.
Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель.
Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка?
Можно ли продать квартиру, если среди собственников есть несовершеннолетние? Какие условия нужно выполнить, чтобы такая сделка была законной?
Когда у ребенка возникает право собственности на недвижимость?
- Оформление квартиры на ребенка.Родители могут приобрести недвижимость на имя несовершеннолетнего. Закон не ограничивает возможность оформления права собственности на жилье по возрасту. Также ребенок может получить квартиру по наследству или по договору дарения;
- Использование средств материнского капитала для покупки жилья.В этом случае родители в обязательном порядке должны выделить детям доли в приобретаемом жилом помещении. Если квартира куплена в ипотеку, то право собственности у ребенка возникает не сразу: доля выделяется после полного погашения задолженности;
- Участие в приватизации жилья.После проведения данной процедуры несовершеннолетние, проживающие в квартире, становятся собственниками наряду с остальными жильцами.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет.Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей(родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители(усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
- Приобретение в собственность ребенка иного жилья.При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
- Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего.Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?
В перечень обязательных документов входит:
- заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
- свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
- согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
- документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
- документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).
Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с момента подачи заявления.
Отказ в выдаче разрешения должен быть оспорен в судебном порядке. Также опека может дать свое согласие на проведение сделки только при условии выполнения определенных требований.
Как оформить продажу квартиры, которая принадлежит ребенку?
Данная процедура включает несколько этапов:
Шаг 1. Составление договора купли-продажи.В данном документе оговариваются все условия сделки — адрес и площадь жилого помещения, цена квартиры, сроки снятия несовершеннолетнего с учета (если на момент продажи ребенок прописан в квартире);
Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора.Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних в обязательном порядке заверяются нотариусом, поэтому договор купли-продажи подписывается только в его присутствии. Для нотариального удостоверения сделки нужно предоставить следующие документы:
- паспорта покупателя и продавца, в том числе ребенка в возрасте от 14 до 18 лет;
- свидетельство о рождении, если одним из собственников является ребенок младше 14 лет;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- письменное согласие родителей, если одним из продавцов является ребенок в возрасте от 14 до 18 лет;
- документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);
Шаг 3. Регистрация сделки.После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Это бесплатно (покупателю придется заплатить только госпошлину за регистрацию). Выписку из ЕГРН можно забрать у нотариуса уже через 3 рабочих дня.
При желании одна из сторон может самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности (это делается через МФЦ).
Как продать квартиру, которая была подарена ребенку?
Независимо от того, как несовершеннолетний получил квартиру в собственность, условия ее продажи будут аналогичны тем, которые указаны выше.
Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний?
Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то для продажи такого имущества не нужно получать разрешение органов опеки. В этом случае процедура оформления такой сделки будет стандартной.
Важно! Несовершеннолетнего нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней с момента снятия с учета, причем дети младше 14 лет должны быть прописаны по адресу проживания родителей.
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку?
Нет,возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены по закону. Это значит, что родители не могутпродать квартиру ребёнку, а также не имеют права купить её у него. Передать недвижимость в собственность несовершеннолетнего можно на безвозмездной основе (например, по договору дарения).