Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома

Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например, шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками.

И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.

При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. Частями 1 и 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию. Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Перенос сроков по дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Перенос сроков по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Налоги:
• 303 счет
• 852 КВР
• Адреса ифнс
• Акт сверки с налоговой
• Апелляционная жалоба в вышестоящий налоговый орган образец
• Ещё.

• Коронавирус:
• 2182п п13
• 2182п-п13
• 26 ум от 23 03 2020
• 26 ум от 23.03.2020
• 26-УМ от 23.03.2020
• Ещё.

Судебная практика: Перенос сроков по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.11.2020 N 88-22865/2020, 2-2516/2019
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требование участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: В установленный в договоре срок квартира истцам застройщиком не была передана.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку между истцами и ответчиком каких-либо соглашений к договору от 26 июня 2015 года об участии в долевом строительстве о переносе срока передачи объекта долевого участия, являющегося существенным условием договора, не заключалось, то право требования истцов по сроку передачи объекта недвижимости не изменилось. При этом смена застройщика сама по себе не свидетельствует об изменении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцами, в связи с чем пришел к выводу о том, что поскольку договор N II-9 от 12 февраля 2019 года о передаче прав и обязанностей застройщика был зарегистрирован 17 апреля 2019 года, то период неустойки подлежит исчислению с 18 апреля 2019 года.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перенос сроков по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор судебной практики по нарушениям застройщика
(Балдынова А.)
(«Жилищное право», 2020, N 8) Для верного расчета периода просрочки стоит иметь в виду, что просто уведомить участника долевого строительства о продлении сроков сдачи будет недостаточно. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение сторонами дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации (Определение ВС РФ от 8 декабря 2015 года N 5-КГ15-156).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2024) При применении этих положений следует учитывать разъяснения, приведенные в п. 4 Обзора от 19.07.2017, о том, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Нормативные акты: Перенос сроков по дду

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) 4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015) 24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Нарушение договора застройщиком: что делать?

  Являюсь дольщиком по ДДУ с конца 2016 года. Согласно договору ввод МКД должен был произойти в конце III квартала 2017 года. Застройщик прислал уведомление в октябре 2018 года о том, что срок переносится на II квартал 2019 года.

  Предложил составить допсоглашение с обоюдным согласием на перенос срока ввода дома. Я отказалась в письменном виде. На данный момент дом не введен в эксплуатацию, ключи не переданы.

  Как себя ввести с застройщиком, если он до конца июня не успеет ничего сделать? Можно ли уже сейчас составить досудебную претензию о выплате суммы за определенный период? Как ее правильно направить застройщику?

  Анна Конькова
  Консультаций: 39

  Какие законы регулируют сроки сдачи дома застройщиком

  Согласно положениям ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 указанной статьи (когда стороны заключили дополнительное соглашение).

  В соответствии с ч. 2 этой статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

  В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

  Частью 3 указанной статьи установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

  Изменение и расторжение договора между застройщиком и дольщиком

  Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

  Таким образом, участник долевого строительства вправе подписать с застройщиком дополнительное соглашение, в котором будет установлен иной срок передачи объекта, но не обязан этого делать. Если участник согласится изменить срок передачи объекта долевого строительства, то лишится права требовать с застройщика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который был предусмотрен первоначальной редакцией договора.

  Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

  В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

  Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

  Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

  Право на обращение в суд имеет любое заинтересованное лицо, чьи права нарушены в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.

  В ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

  Из ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению в добровольном порядке.

  Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

  Из содержания вышеприведенных норм права следует, что обратиться к застройщику с претензией участник долевого строительства вправе с момента, когда его права были нарушены, т.е. с момента, когда застройщик нарушил условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, тем самым не исполнил свое обязательство.

  Что нужно указать в претензии

  Для удовлетворения требований о взыскании неустойки их необходимо официально предъявить застройщику путем направления на его юридический адрес (он должен быть указан в договоре) заказного письма с уведомлением (лучше также составить опись вложения), в котором указать реквизиты договора участия в долевом строительстве, подробно описать, в чем выражается нарушение права участника (в данном случае ссылка на ст. 6 Закона о долевом строительстве и положения договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта), рассчитать неустойку на день направления претензии (неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем нарушения срока передачи) и предъявить требования об уплате рассчитанной сумы неустойки, указав реквизиты своего счета, на который застройщик должен перевести денежные средства.

  Когда застройщик обязан удовлетворить указанные требования

  Указанные требования застройщик должен удовлетворить в течение 10 дней с момента их получения (ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

  Обращение в суд

  В случае если застройщик в указанный срок не удовлетворит требования участника долевого строительства (потребителя), участник вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, при этом в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) (в данном случае с застройщика) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

  Участник долевого строительства также вправе заявить требования о взыскании компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя и иных расходов, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки согласно ст. 94 ГПК РФ), а также убытков, возникших в связи с нарушением срока передачи квартиры.

  Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).

  Претензию застройщику можно направить в любой момент со дня, когда ваше право было нарушено, но при условии, что вы исполнили свои обязательства по договору, в частности, полностью уплатили цену договора участия в долевом строительстве, так как в п. 3 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

  В силу п. 3 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.

  На основании абз. 1 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

  • нахождения организации,
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

  Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства (абз. 2 п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

  Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (п. 3 ст. 17) за исключением случаев, когда цена иска превышает 1 млн руб. (п.

  2-3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).

  Однако в силу сложившейся судебной практики и на основании положений ст. 333 ГК РФ суды по требованию ответчика (застройщика) снижают размер присуждаемой неустойки до разумных пределов (разумный предел устанавливает суд).

  Данная мера направлена на соблюдение баланса между мерой ответственности за нарушение обязательства и последствиям нарушения обязательства.

  Размеры компенсации морального вреда и оплаты услуг представителя суд также снизит на свое усмотрение. Поэтому рассчитывать на удовлетворение заявленных требований в полном объеме не стоит.

  Хочу отметить, что несмотря на право подачи в суд требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до момента его фактической передачи, такое требование лучше заявлять после подписания акта приема-передачи квартиры (или иного объекта) с застройщиком, так как одной из возможных причин задержки срока ввода объекта в эксплуатацию может быть недостаточное количество денежных средств на счетах застройщика. Многочисленные претензии и иски, предъявляемые к застройщику, только затруднят окончание строительства, а в худшем случае приведут к банкротству организации.

  Статьей 10 ГК РФ предусмотрены пределы осуществления гражданских прав. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

  Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

  Тем не менее защищать свои права нужно. Отслеживайте информацию, которая размещается в единой информационной системе жилищного строительства в Интернете (сайт: наш.дом.рф), информацию, размещенную на официальном сайте застройщика, узнайте срок действия разрешения на строительство, проверьте на сайте арбитражного суда, не подано ли заявление о признании застройщика несостоятельным (банкротом), интересуйтесь информацией о застройщике у контролирующего органа исполнительной власти вашего субъекта (области).

  Также участник вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве и требовать возврата как уплаченных денежных средств, так и процентов за их пользование.

  Согласно ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае, в частности:

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

  В соответствии с ч. 1.1 указанной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

  В соответствии с ч. 2 рассматриваемой статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 этой статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 этой статьи, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

  Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

  Согласно ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

  Но и в данном случае рекомендую учитывать финансовое положение застройщика.

  Включение в реестр обманутых дольщиков

  Также участник долевого строительства может подать в контролирующий орган заявление о включении его в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Контроль за деятельностью застройщиков осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 23 Закона о долевом строительстве.

  Частью 2 указанной статьи установлено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этим законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган). Таким органом может выступать Инспекция государственного строительного надзора области.

  Контролирующий орган, на основании ч. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве, признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

  Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан утверждены приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр.

  Одним из критериев является неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Законом о долевом строительстве, в течение более шести месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

  Подать заявление можно, воспользовавшись сайтом «Портал государственных услуг Российской Федерации» (сайт госуслуги).

  Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2024 году

  Правительство РФ определило порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства, выявления в нем дефектов и их устранения. Дольщику осталось разобраться, как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков (или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) либо исковое заявление

  

  Правительство РФ установило особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период до 31 декабря 2024 г. (Постановление от 23 марта 2024 г. № 442).

  Передача объекта долевого строительства при нарушении требований к его качеству

  Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.

  Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.

  Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте.

  Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

  Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик.

  Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

  Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.

  Устранение застройщиком выявленных недостатков

  Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.

  Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.

  В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.

  Предупреждение для дольщиков

  Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.

  Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.

  Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.