У нас однокомнатная квартира. Собственники — 12/100 я, 88/100 бывший муж. В квартире прописаны и проживаем я и наш общий с бывшим мужем маленький ребенок.
У меня другой собственности нет. Муж предлагает мне купить его долю по рыночной цене (есть нотариально заверенное предложение). У меня, естественно, этих денег нет.
По ГК в случае моего отказа, он может продать свою долю третьим лицам. Вопрос: 1) Должны ли учитываться права несовершеннолетнего (если вселятся чужие люди, они ущемляются). Можно ли запретить сделку, учитывая права несовершеннолетнего? 2) По ЖК продаваться может только изолированное помещение. Почему тогда такие сделки проходят?
1) Права Вашего ребенка в преимущественном праве покупки не учитываются, это право принадлежит только собственникам вне зависимости от их дееспособности. Поэтому, сделку запретить нельзя. 2) ЖК РФ не содержит норму, позволяющую продавать только изолированное жилое помещение. Кроме того, регулирование сделок находится в компетенции гражданского, а не жилищного законодательства.
А ГК РФ позволяет продавать долю в квартире, даже в случае, если за ней не закреплена изолированная комната. Поэтому такие сделки и проходят. Другое дело, что новый собственник будет вынужден как-то договариваться с Вами о порядке пользования квартирой, а при не достижении согласия этот вопрос разрешается судом.
Так что, желающих купить такой товар не много, и цену за него они дают гораздо меньше рыночной.
Можно ли оспорить факт приватизации, если в момент совершения процедуры одному из членов семьи не было 18 лет и его на этом основании не включили в список собственников? Если только в судебном порядке, то какие документы необходимо иметь для подачи иска в суд? Как долго может тянуться этот процесс?Это нарушение закона, и такой договор приватизации является ничтожным.
Но применить последствия ничтожной сделки может только суд. Документы: договор приватизации, свидетельство о регистрации, и справка о прописке на день приватизации, сам иск и квитанция об уплате государственной пошлины. Длительность процесса зависит от загруженности суда и конкретного судьи. Меньше, чем на шесть месяцев не рассчитывайте. Два года назад была куплена комната в коммунальной квартире, собственником комнаты являлась несовершеннолетняя девочка.
Роно разрешило провести сделку с условием, что мать девочки выделит дочери долю в квартире, купленной в другом городе. Долю девочке не выделили. Сейчас эту комнату покупаю я. Нотариус отказался проводить сделку купли-продажи. Агент предлагает оформить сделку через дарение.
Подскажите, насколько этот вариант опасен и чем?Вариант, предложенный агентом, очень опасен. Вы и так рискуете из-за нарушения прав ребенка в предыдущей сделке (в суд в любой момент могут обриться родители ребенка, органы опеки и попечительства или прокуратура, и комнату по решению суда могут у Вас изъять).
А сделка дарения добавляет еще рисков: она прикрывает куплю-продажу, и поэтому является ничтожной сделкой; кроме того, при дарении права добросовестного приобретателя не действуют. Так что, нотариус правомерно отказал в удостоверении такой сделки. И Вам советуем поискать другую комнату.
Мы продаем квартиру и одновременно покупаем большей площадью. В нашей квартире прописан несовершеннолетний ребенок (ребенок не является собственником). Объясните процесс выписки и регистрации ребенка и родителей.После сделки родители выписывают ребенка из проданной квартиры и прописывают в приобретенную.
Процесс стандартный. Помимо паспортов родителей предоставляются документы на ребенка (до 14 лет — свидетельство о рождении, с 14 лет и старше — паспорт), оригиналы и копии документов по купленной квартире. Мы продали квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего ребенка, выполнили условия отдела опеки — перечислили соответствующую часть суммы от стоимости квартиры на счет ребенка в банке.
Квартира, в которой проживает ребенок в настоящий момент, приобретена по ипотеке и ребенок в ней доли не имеет. В отделе опеки нам ответили, что деньги ребенка мы можем, в таком случае, использовать на приобретение имущества ребенка. Какое имущество мы можем приобрести?
Может ли отец ребенка продать ему машину? Приобрести для ребенка вы можете только жилье, машина не подойдет. Впоследствии, когда рассчитаетесь по ипотеке, можно будет продать ребенку за его деньги долю приобретенной квартиры. Так можно сделать и сразу — если банк даст свое согласие.
Могу ли я продать квартиру и выделить несовершеннолетнему ребенку деньги (на его счет в банке) или комнату в коммуналке? Прописаны я и ребенок. Квартира в частной собственности (получена до рождения ребенка). Мать ребенка прописана по другому адресу, но проживать там и прописывать ребенка к себе не хочет.
Есть нотариально заверенное Соглашение (которое не выполняется), что ребенок будет проживать с матерью по ее адресу.
Можете, причем для этого не нужно получать разрешение органов опеки и попечительства. Но если мать не хочет прописывать ребенка, то счет в банке не подойдет, надо покупать комнату (на Вас) и прописывать туда ребенка. Можете начать с другого — если мать не выполняет соглашения и не прописывает к себе ребенка, Вы вправе обратиться в суд с иском об обязании исполнения соглашения, т.е. о выселении ребенка по месту жительства матери.
В комнате в коммунальной квартире прописаны муж, жена, их дочь, сын и внучка (ребенок сына). Договор социального найма оформлен на жену. Собираемся приватизировать комнату. Если до начала приватизации внучку выписать на жилплощадь матери (без выделения собственности), возможна ли приватизация комнаты без участия внучки (в данном случае условия проживания ребенка улучшаются, он выписывается из комнаты в коммуналке в отдельную квартиру)?Для внучки долю выделять обязательно.
Выписка в другую квартиру не поможет – потеря права собственности в комнате при условии приобретения только права проживания в квартире является нарушением прав ребенка. Такую приватизацию не разрешат. Двое несовершеннолетних являются собственниками квартиры. Нужно ли получать по новому законодательству разрешение органов опеки и попечительства родителям для продажи квартиры, чтобы купить жилье в другом городе?
Дети и мама живут в этом самом другом городе (мама там работает, а дети учатся).
Да, нужно – по месту постоянной регистрации (прописки) детей. Я продаю комнату в коммуналке и покупаю 2-х комн. квартиру по ипотеке. Однако агент, ведущий сделку, сказала, что продать комнату могут не разрешить органы опеки: дочери 15 лет, и она имеет 14 долей.
Прописать дочь в ипотечную квартиру нельзя. Отец дочери (мы в разводе) согласен прописать ребенка и передать свои доли в 2-х комн. квартире, где он проживает с матерью — их 12, то есть меньше. Но ребенок будет жить со мной в отдельной комнате, а в квартире отца будет иметь наследство. Возможен такой вариант?Такой вариант возможен.
Думаю, что органы опеки и попечительства такое разрешение дадут, так как 12 долей в праве собственности на отдельную квартиру лучше, чем собственности на 14 долей в коммуналке. А права наследства и место прописки ребенка значения не имеют. Для более точного ответа надо знать полный размер долей (14/?, 12/?) и жилую площадь комнаты и квартиры. Свекровь приватизирует квартиру на себя, и требует, чтобы мы с мужем написали отказ от приватизации от имени наших детей. Муж уже согласился, так как она его заверила, что дети будут иметь те же права на жилье как и сейчас.
Так ли это? И дадут ли разрешение органы опеки и попечительства на такую приватизацию без участия детей?Это не так, при отказе от приватизации сохраняется пожизненное право пользования квартирой, но все-таки это — не право собственности.
И органы опеки просто так согласия на отказ от приватизации от имени детей не дадут (для получения такого согласия необходимо детям выделить доли в праве собственности на другую квартиру, аналогичные по размеру или площади тем, от приобретения которых дети отказываются).
1) Существует ли закон об обязательной приватизации жилья, и если такого нет, то чем может грозить отказ от приватизации: невозможностью впоследствии продать или разменять квартиру, или чем-то еще?2) Если в квартире прописаны пятеро — четверо взрослых и один трехлетний ребенок, то существует ли закон об обязательном включении этого ребенка в число собственников при приватизации? Или можно разделить долевую собственность между любыми проживающими по желанию — например, между двумя взрослыми?3) В случае, если ребенок обязан участвовать в приватизации, то какая минимальная доля ему полагается по закону? И можно ли в этом случае разделить оставшуюся площадь между остальными не на равные доли?
4) Может ли несовершеннолетний ребенок участвовать в приватизации как равноправный партнер, обязательно ли его родителям тоже участвовать?1. Обязать приватизировать нельзя. Участие в приватизации или отказ от нее – это право гражданина.
Если Вы отказываетесь от участия в приватизации, что не становитесь сособственником квартиры, и продавать или менять ее формально будут те, кто заключил договор приватизации. 2. Да, ребенок должен участвовать в приватизации. Отказ ребенка от приватизации возможен с разрешения органов опеки при условии предоставления ребенку доли в праве собственности на другую, равноценную квартиру.
3. Минимальная доля ребенка определяется исходя из равенства долей участников, если в приватизации участвуют пятеро, доля ребенка составит 1/5 (четверо — 1/4,. Трое – 1/3, двое – ½). Взрослые участники могут по своему соглашению отступить от равенства своих долей, каждый в пределах своей доли.
4. Ребенок обязан по закону участвовать в приватизации, как равноправный партнер, при этом родители могут не участвовать в приватизации. Автор ответов: Александр ПЕТРЕНКО Адвокат, Заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»
- недвижимость
- сделка
- юридическая консультация
- вопрос-ответ
Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью
Сделки с недвижимостью совершают не только взрослые, но и те, кто еще не достиг совершеннолетия. Сайт «РИА Недвижимость» спросил экспертов об особенностях купли, аренды и продажи жилья несовершеннолетними.
Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости «Бон Тон», адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», московской коллегии адвокатов «Арбат», управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.
Как продать квартиру, которая сдается в аренду, где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок арендаторов (при этом они не родственники собственнику жилья)?
В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.
Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.
В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.
Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса — юридическое или физическое лицо и типа помещений. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.
Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника. В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения. Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.
9 июля 2018, 13:38
Когда несовершеннолетний прописан в неприватизированной квартире, которую собираются приватизировать, то на него доля оформляется в любом случае или можно не оформлять? И если не оформить, то какие потом могут возникнуть трудности, когда он станет совершеннолетним?
При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых.
В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.
Как отмечают риелторы, своим клиентам они не советуют приобретать такую недвижимость. Дело в том, что выписанные до приватизации дети могут через суд потребовать от покупателя возместить им стоимость их доли, которую им не выделили родители. И самое главное — в отношении таких дел фактически нет искового срока давности. Гражданин, права которого были ущемлены, может потребовать компенсации и в 25, и в 45, и в 75 лет.
Жизнь «на пороховой бочке» мало кого устроит. Поэтому лучше потратить время и силы на получение разрешения органов опеки, чем давать значительный дисконт за возможные риски нового собственника.
Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.
Если квартира, собственник которой несовершеннолетний, сдается в аренду, то кто и как может распоряжаться полученными деньгами?
Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.
При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним. Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства. Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут «заморожены», родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).
Продажа квартиры где один из собственников несовершеннолетний
Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.
2012-11-02T11:11
2012-11-02T11:11
2020-02-29T11:27
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/398788579.jpg?3963224361582964836
Недвижимость РИА Новости
[email protected]
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
[email protected]
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
[email protected]
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
[email protected]
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
[email protected]
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, полезное, жилье, россия
Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Жилье, Россия
11:11 02.11.2012 (обновлено: 11:27 29.02.2020)
Как продать квартиру, если собственник – ребенок
© РИА Новости / Коллаж Документы, недвижимость, жилье
Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.
Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.
Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.
Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.
Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках.
От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
При продаже квартиры ребенком необходимо получить:
— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Что взамен?
Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.
К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.
Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.
Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.
Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.
Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.
Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.
Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».
Собираем документы
После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:
— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
— выписки из домовых книг (по двум адресам),
— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.
Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.
Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.
Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.
Защита собственности
В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.
Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.
В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.
Общее представление о вопросе
Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:
- Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
- Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.
Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.
По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.
Нормы права
Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:
Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов
Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.
Причины отчуждения квартиры
Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:
- Планирование переезда в другой город или район;
- Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
- Качественное улучшение жилищных условий;
- Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
- Денежная необходимость для расчетов по долгам.
Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.
Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних
Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.
Перечень документов
До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
- Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
- Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
- Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.
Совет!Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.
После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.
Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.
Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:
- Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
- Указание действующих лиц с их паспортными данными;
- Детальное описание объекта сделки;
- Установление стоимости продаваемой квартиры;
- Распределение прав и обязанностей сторон;
- Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
- Подписи сторон;
- Приложения.
Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.
Инструкция по организации сделки
Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:
- Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
- Подбор подходящего варианта для покупки.
- Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
- Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
- Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
- Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
- Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
- Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
- Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.
Совет!Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.
Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.
Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.
Налоги и расходы
Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.
Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.
Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем.
Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.
При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.
Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13%для граждан РФ, 30%– в остальных случаях.
К сведению!Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.
Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками
Дорогие читатели!
Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.
Согласие родителей на проведение сделки
Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.
Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.
В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.
Разрешение органов по опеке и попечительству
Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:
- Возрастание доходности семейного бюджета;
- Улучшение условий проживания детей;
- Вероятность переселения в новый дом;
- Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.
Важно!Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.
Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.
Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.
К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.
Помощь юристов в сложных ситуациях
Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:
- Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
- Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
- Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.
Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.
Надоело читать?
Продажа квартиры где один из собственников несовершеннолетний
Светлана Петрикова
Несовершеннолетние дети часто являются владельцами недвижимости. Если ребенок – собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала придется обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением.
Основные особенности.
С заявлением можно обратиться как непосредственно в отдел опеки по месту проживания (месту пребывания) несовершеннолетнего, так и сделать это через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно в течение 15 рабочих дней. Необходимо предъявить документы, полный и точный перечень которых, к сожалению, до сих пор не регламентирован законодательством.
Так, на официальном портале Госуслуг приведен примерный перечень документов, которые требуется предоставить, причем одни документы являются обязательными, другие необходимы только в определенных ситуациях.
Обязательные документы:
- Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей – предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги.
- Заявление о согласии несовершеннолетнего опекаемого, достигшего возраста 10 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 10 лет. Предоставляется без возврата.
- Заявление о согласии несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста 14 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 14 лет. Предоставляется без возврата.
- Заявление законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — предоставляется без возврата.
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого)
- Документ, подтверждающий права законного представителя.
- Свидетельство о смерти одного из родителей — обязательно предоставление, в случае смерти одного из родителей.
- Решение суда о лишении одного из родителей родительских прав, признании его недееспособным или безвестно отсутствующим — обязательный документ, в случае лишения одного из родителей родительских прав.
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — обязательный документ, предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги. Иным документом может быть свидетельство о рождении, если ребенку не исполнилось 14 лет.
- Договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Разрешение на строительство.
- Технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость.
Необязательные документы, предоставлять которые нужно только в определенных ситуациях:
Предоставляется в случае если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнему подопечному по договору уступки права требования.
- Предварительный договор уступки права требования.
- Справка о степени готовности объекта незавершенного строительства.
- Акт оценки объекта недвижимости (продаваемого и (или) приобретаемого), расположенного за пределами муниципального образования.
- Договор уступки права требования.
- Договор долевого участия в строительстве жилья (или договор инвестирования строительства).
- Учредительные документы застройщика. Устав, ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя.
- Распределительный акт о распределении квартир в многоквартирном доме.
- Акт приёмки законченного строительства.
- Документы на земельный участок. С указанием, кто является собственником земельного участка, арендатором – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка.
Кроме того, могут обязать предоставить.
- Сберегательная книжка (лицевой счет). Предоставляется сберегательная книжка (лицевой счет) открытая(ый) на имя несовершеннолетнего подопечного, в случае перечисления денежных средств от продажи, недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему подопечному на его счет.
- Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость — договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт.
- Кадастровый паспорт земельного участка. Предоставляется при продаже (покупке) частного домовладения или земельного участка.
- Выписка из лицевого счета квартиры или выписка из домовой книги, подтверждающая место жительства (пребывания) несовершеннолетнего подопечного. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
- Выписка из Единого государственного реестра прав, содержащая общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости; выписка из лицевого счёта или домовой книги на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
- Справка формы 25 отдела записи актов гражданского состояния о внесении сведений об отце несовершеннолетнего на основании заявления матери.
Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения, если:
- Один из родителей или опекунов отказывается от сделки.Так как интересы ребенка представляют оба родителя, поэтому нужно согласие всех на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
- Новое жилье хужепредыдущего. Например, ребенка собираются переселить в аварийное или ветхое жилье.
- Покупаемое жилье недостроено. В данном случае, органы опеки исходя из того, что раз жилье недостроено, то ребенка фактически выписывают в никуда, кроме того есть риск, что у застройщика возникнут проблемы со строительством и в итоге квартира не будет достроена.
- В новой квартире нет тех удобств, которые были в продаваемой. Например, в новой квартире нет горячей воды или электричества и в других случаях, явно ухудшающих положение несовершеннолетнего.
- Но нужно помнить всегда, органы опеки принимают решение в каждом случае индивидуально. Например, из-за болезни ребенок не может проживать в городской среде и нужно переезжать в сельскую, в этом случае органы опеки могут выдать разрешение, даже есть в приобретаемом доме нет всех удобств.
Особенности продажи жилья, при покупке которого были использованы средства материнского капитала.
В целом, продажа квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала, ничем не отличается от тех случаев,когда материнский капитал использован не был. Законодательством не запрещена продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, наложенных государством.
Используя материнский капитал, законный представитель несовершеннолетнего обязуется перед Пенсионным фондом выделить детям доли в приобретаемом жилье.При этом если приобретается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. А если недвижимость оплачивается маткапиталом на стадии строительства, то на выделение долей дается время.
После выделения долей обязательства, связанные с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Однако эти ограничения полностью совпадают с общими правилами продажи недвижимости с участием несовершеннолетних, указанными выше.
Таким образом, можно сделать вывод, что продажа недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетним, во многом совпадает с заключением сделок с участием совершеннолетних. Основное отличие заключается в том, что закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и для продажи недвижимости требуется согласие опеки и попечительства.