Переоформление договора дду

Покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства часто смущает потенциальных владельцев. Экономическая ситуация сейчас непростая, есть сложности с поставками материалов. Всё чаще покупатели ищут варианты в корпусах, которые совсем скоро будут введены в эксплуатацию.

Но в популярных ЖК на финальной стадии строительства в свободной продаже остаются обычно только самые крупные и дорогие лоты.

Выход — приобрести квартиру в той же новостройке, но «с рук»: у физлиц, которые купили жильё у застройщика по ДДУ с целью последующей продажи. Такие сделки проходят по договору уступки прав требования. Рассказываем, что это за договор и как его оформить, какие есть плюсы и минусы, как договориться о форме расчёта, а также какие документы необходимо подготовить.

Что такое договор уступки прав требования

Квартиры в новостройках чаще всего покупаются по ДДУ — договору долевого участия. Раньше работы вели на средства покупателей, грубо говоря, они «скидывались» на строительство и вступали в долю. Поэтому и появилось название «дольщики».

Сейчас более распространено проектное финансирование: деньги покупателей хранятся в банке до выдачи ключей, а дом строится на банковский кредит, выделенный застройщику. Но и название «дольщик», и договоры долевого участия сами по себе никуда не делись.

Приобретая квартиру у застройщика, покупатель чаще всего обращается к нему напрямую. Смотрит варианты на сайте проекта или в онлайн-базах, а договор заключает в офисе продаж (или онлайн, если у застройщика есть такая опция). Но подходящего варианта может не оказаться.

Обычно большинство квартир представлено «на котловане» , а если хочется въехать побыстрее, то интересуют уже почти сданные корпуса.

В таком случае можно поискать варианты у тех, кто решил перепродать свою квартиру. Чаще всего так поступают инвесторы : они вкладываются в проект на котловане, а продают его ближе к сдаче дома, заработав на разнице цен по мере повышения строительной готовности.

Итак, что же такое переуступка квартиры в новостройке? Такой договор заключается, когда дольщик больше не хочет получать свою квартиру, а намерен продать её до ввода дома в эксплуатацию. Так как квартиры ещё по факту нет или она не передана дольщику по соответствующему акту, нет и права собственности, а есть только ДДУ. Поэтому к новому дольщику переходит право требования соблюдения сроков строительства и передачи конкретной квартиры после его завершения.

Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика.

Тут важен сам момент сделки. Как поясняет управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин, если первый дольщик уже получил ключи и оформил собственность, это уже сделка купли-продажи, а если этого ещё не произошло, то это сделка по уступке права требования по ДДУ.

Таким образом, основное отличие между ДДУ и договором уступки — в сторонах сделки. При ДДУ одной из сторон сделки выступает застройщик. А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между физическими лицами или между юридическими: например, если несколько лотов было приобретено компанией с инвестиционными целями.

Второе важное отличие переуступки квартиры — сам предмет договора. У ДДУ предмет договора — это объект недвижимости (квартира или апартамент): дольщик покупает у застройщика конкретную недвижимость, которая будет построена к определённому сроку. А в договоре уступки объект — это право требования по исходному ДДУ.

Иногда, читая об особенностях договоров переуступки квартиры и о том, что это вообще такое, можно увидеть словосочетание «договор цессии». Это официальное название таких соглашений. А «договор переуступки» просто звучит понятнее для обывателя.

Участники таких сделок официально называются «цедент» и «цессионарий». Кстати, такие соглашения могут заключаться не только для квартир.

«В квартирном вопросе цедент и цессионарий договариваются о переходе права собственности на ещё недостроенный строительный объект. Покупатель берёт на себя все права и обязанности дольщика, а продавец взамен получает деньги», — поясняет кандидат юридических наук Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Цена при переуступке квартиры в новостройке

Разумеется, покупателя волнует цена: насколько выгодно покупать квартиру в новостройке «с рук». Стоимость в этом случае определяет не застройщик, а непосредственно дольщик. Тем не менее, часто цена всё равно будет ниже, чем на аналогичные варианты у застройщика на этой же стадии (если они вообще ещё будут в продаже).

Дело в том, что покупатели, которые ищут квартиру в новостройке, больше доверяют застройщикам и стремятся купить жильё напрямую. Кроме того, на сайте или в офисе продаж проще изучить все доступные варианты. Дольщику, решившему продать свою квартиру до ввода в эксплуатацию, придётся также конкурировать с акциями и бонусами от девелопера.

Зато в силах дольщика назначить более выгодную цену, чтобы быстрее продать квартиру.

При этом первый дольщик всё равно заработает на такой продаже — ведь за время строительства цена может вырасти на 10–15%, а может и на 50% — всё зависит от качества и востребованности проекта. Так что в договоре переуступки стоимость будет всегда больше, чем в изначальном договоре ДДУ.

«Можно встретить случаи, когда для ухода от налогов в договоре переуступки указывается та же стоимость, что и в ДДУ — тогда продавец не платит налог на прибыль. Однако в таком случае при наступлении форс-мажора (например, банкротства застройщика) будет возмещена только та сумма, что указана в договоре. Обозначенная в дополнительном соглашении величина попросту “сгорит”, её никто не вернёт», — предупреждает Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум».

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

По некоторым прогнозам сделки по переуступке будут становиться всё более популярными. В кризисные времена люди настороженно относятся к жилью «на котловане» и ищут варианты на более высоких стадиях готовности. А количество предложений в готовых новостройках напрямую от девелопера снижается.

В Москве доля таких вариантов за год сократилась вдвое, с 12 до 6%.

Покупатели сейчас стараются купить готовое жильё, потому что понимают, какое качество получат. Тем более, что цена иногда остаётся весьма привлекательной и при вводе в эксплуатацию. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка говорит, что в последние два года цены в новостройках очень разогнались и в некоторых новых проектах на старте цена сопоставима со стоимостью почти готового жилья в других проектах, более ранних.

Главные минусы сделок по переуступке права собственности :

1. Застройщик может обанкротиться, а квартира так и останется недостроенной.
2. Есть риск двойной переуступки: нужно проверять всю цепочку сделок по квартире.
3. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ.
4. Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — он переходит к новому дольщику как есть.

К минусам относится и то, что проверять нужно будет юридическую благонадёжность и застройщика, и первого дольщика. Управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин отмечает, что при такой сделке нужно проверить следующие факты:

• репутацию и благонадёжность застройщика (почитать форумы дольщика, поискать новости, где фигурирует застройщик);
• строительную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, экспертное заключение);
• документы, подтверждающие, что все взаиморасчёты по ДДУ произведены;
• финансовое положение дольщика (если дольщик обанкротится, сделку могут признать недействительной).

Менее рискованная сделка — это покупка у застройщика по ДДУ в практически построенном жилом доме.

«Покупка по уступке более сложна, и чем покупка “вторичного” жилья. Законодательство в данной сфере быстро меняется. Договор переуступки квартиры всегда имеет больше рисков оспаривания — например супругом, чьё согласие не было получено, или должниками продавца при его банкротстве», — предупреждает Екатерина Филатова, руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры».

Также сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец уже вступил в права. Тогда нельзя в принципе проводить сделку переуступки, а только купли-продажи. Это может произойти, если дольщик подписал с застройщиком передаточный акт.

Значит, он должен был оформить собственность и обязательства застройщика по ДДУ уже выполнены. Кстати, бывают случаи, когда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке. Например, если связаться с дольщиком долго не получается или он отказывается назначать дату приёмки квартиры.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Расчёты по таким сделкам происходят в порядке, аналогичном сделкам купли-продажи недвижимости: через открытие аккредитива или индивидуальный банковский сейф. Квартиру по переуступке можно приобрести как за наличный расчёт, так и воспользовавшись ипотечными программами. Их условия будут аналогичны рыночным предложениям для новостроек, но воспользоваться ипотекой с господдержкой в этом случае будет нельзя.

Руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова напоминает, что, если новостройка продаётся по новым правилам, через эскроу-счета, необходимо проверять документы по эскроу-счёту. А после регистрации договора уступки прав требования нужно будет переоформлять права на эскроу-счёт покупателя.

При этом важно предусмотреть в договоре правовые последствия и санкции, если эскроу-счёт будет раскрыт и деньги вернутся продавцу при задержке строительства застройщиком, если покупатель не успеет до этого момента перевести эскроу-счёт на себя.

Итак, как купить квартиру по переуступке в новостройке — инструкция:

1. Проводим юридическую проверку объекта, застройщика и продавца.
2. Убеждаемся, что договор долевого участия не запрещает переуступку права требования.
3. Составляем и согласовываем договор переуступки (с указанием характеристик объекта, имён и реквизитов участников сделки, параметров исходного ДДУ).
4. Продавец предоставляет пакет документов: ДДУ, письменное согласие одного из супругов на продажу (или необходимо его личное присутствие), справку об отсутствии долгов перед застройщиком у продавца, разрешение от застройщика на переуступку.
5. Бронируем переговорную комнату в банке, оплачиваем открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовываем условия доступа к ячейке или раскрытия аккредитива.
6. Если квартира покупалась изначально в ипотеку, может потребоваться ещё согласие банка на переуступку (этот момент нужно уточнять в кредитном договоре или офисе банка).
7. Подписываем договор и подаём его на регистрацию в Росреестр.
8. Продавец получает деньги, а покупатель становится новым предъявителем прав по ДДУ.
9. Покупателю нужно не забыть перевести на своё имя эскроу-счёт, если новостройка продаётся по новым правилам.

За регистрацию договора переуступки в Росреестре нужно будет заплатить пошлину в размере 350 рублей. В Росреестр сдают три экземпляра: один остаётся в регистрирующем органе и по одному — у каждой стороны.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору переуступки прав по договору долевого участия

Итак, квартира куплена, у нового дольщика на руках договор. Теперь ждём, когда дом достроится, и принимаем квартиру. Происходит это после того, как дом будет официально введён в эксплуатацию.

Для этого нужно, чтобы ему был присвоен почтовый адрес и получены кадастровые паспорта. Застройщик приглашает дольщиков на приёмку квартиры и показывает документы о вводе в эксплуатацию. Если всё в норме и состояние квартиры и дома соответствует ДДУ, подписывается акт приёма-передачи. Далее право собственности регистрируется в Росреестре.

Если есть какие-то нарекания, нужно их зафиксировать и прописать сроки устранения.

Всё в порядке? Значит, можно регистрировать право собственности на введённую квартиру. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников (например, если квартира приобретается в браке в общую совместную собственность);
• исходный договор долевого участия в строительстве (который подписывал первый дольщик с застройщиком);
• договор переуступки права требования;
• копия документа о вводе в эксплуатацию (предоставляет застройщик);
• акт приёма-передачи квартиры, подписанный собственником и представителем застройщика.

Также нужно будет заплатить пошлину за регистрацию. Для физического лица она равна 2000 рублей, а для юридического — 22 000 рублей. Срок регистрации — до 10 дней.

Заключение

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ выглядит сложнее, чем заключение договора напрямую с застройщиком. Стоит ли покупать квартиру по переуступке — зависит от критериев поиска жилья. В некоторых случаях это может быть лучшим вариантом.

Например, когда нужна квартира, которая скоро сдаётся, а у застройщика всё распродано или нет варианта подходящей площади и планировки. Во многих случаях такая покупка оказывается выходом из ситуации. Но следует уделить особое время тщательной проверке продавца, объекта и застройщика.

Переоформление договора дду

Поделиться

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово

• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский

• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково

• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное

• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Переоформление договора дду

Иногда бывают ситуации, когда после составления и регистрации договора долевого участия (ДДУ) представитель застройщика приглашает будущего собственника на оформление. дополнительного соглашения. А иногда инициаторами выступают и сами дольщики. Этот документ нужен, если требуется внести какие-либо поправки в основной договор.

Например, застройщик может отразить в нём изменение сроков сдачи дома или замену материалов отделки.

Рассказываем, какие нюансы могут возникнуть при составлении допсоглашения и как правильно вести себя с застройщиком, если покупатель не согласен с условиями допсоглашения к ДДУ.

Ключевые юридические тонкости допсоглашения к ДДУ

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ — решение исключительно добровольное. Застройщик не может принудить дольщика соглашаться на изменения условий основного договора. Если вторая сторона против, она вправе не ставить подпись в документе. Однако в этом случае и девелопер может даже подать в суд, чтобы обязать дольщика подписать дополнительное соглашение.

Суд рассмотрит обращение и решит, кто из участников сделки прав.

Но если дольщика ничего не смущает в дополнительном соглашении и он согласен на изменения, тогда документ оформляют и он становится неотъемлемой частью основного договора. Правда в законную силу документ всё равно вступит только после регистрации в Росреестре. Такая процедура обычно занимает до семи рабочих дней.

Дополнительно за неё придётся заплатить госпошлину в размере 350 рублей (обычно этим занимается застройщик).

Если дополнительное соглашение не пройдёт регистрацию, оно считается недействительным. Важно, что количество дополнений к ДДУ не ограничено законодательством, поэтому стороны могут заключать новые документы по сути при любых изменениях в договорённостях. Также допускается в одном соглашении перечислить несколько поправок к основному договору.

Инициировать изменения можно на протяжении всего срока действия ДДУ.

В каких случаях составляется дополнительное соглашение по ДДУ

Цель такого документа — внесение изменений, уточнений и дополнений в действующие договорённости между дольщиками и застройщиком. Потому любая из сторон может выступить инициатором дополнения к ДДУ, если её что-то не устраивает или возникли серьёзные обстоятельства, вынуждающие изменить основной договор. Вот наиболее распространённые причины составления допсоглашения:

• изменение количества или состава сторон ДДУ;
• корректировка даты сдачи новостройки;
• исправление ошибок в тексте ДДУ;
• изменение параметров объекта;
• досрочное расторжение основного договора.

На практике чаще всего изменения в ДДУ вносит застройщик — с помощью дополнительного соглашения девелоперы обычно снимают с себя долю ответственности. Поэтому строительные компании разными способами пытаются убедить дольщика подписать этот документ. Расскажем подробно о каждом случае.

Перенос сроков сдачи новостройки

Это наиболее распространённая причина оформления допсоглашения. Если застройщик не успеет зарегистрировать его в установленные сроки, дольщики, по Закону о защите прав потребителей, вправе потребовать компенсацию за нарушение условий ДДУ. Хотя по новым правилам Постановления №442, до конца 2024 года с девелоперов снимается эта ответственность, но это не бессрочная «акция».

Пока этот закон действителен, взыскать деньги за нарушение сроков сдачи новостройки не получится. А вот если его не продлят и размер санкций не будет пересмотрен, девелоперу придётся выплачивать дольщикам по 1/150 ставки Банка России от стоимости квартиры за каждый день переноса срока. Чтобы не выплачивать неустойку, застройщики заранее пытаются заключить допсоглашения.

Но на сегодняшний день в этом нет необходимости.

Досрочное расторжение ДДУ

Инициатива досрочно расторгнуть договор может исходить как от застройщика, так и от дольщика. Для этого также составляется допсоглашение, где стороны прописывают причину такого решения — например, систематическое нарушение девелопером своих обязательств.

Если строительная компания предлагает расторгнуть договор на своих условиях и дольщик подписывает допсоглашение, то в дальнейшем у него не будет права требовать от застройщика положенной компенсации. Поэтому стоит хорошенько подумать, надо ли ставить свою подпись в документе. В большинстве случаев заключение допсоглашения ущемляет права дольщиков.

Замена стороны ДДУ

Бывает так, что состав дольщиков со временем меняется или стройку продолжает другой девелопер. В таких ситуациях также не обойтись без дополнительного соглашения. В первом случае речь может идти о переуступке права требования или включении в состав новых участников.

Если изменения касаются передачи обязательств другому застройщику, нужно получить согласие всех дольщиков. Обычно такое происходит, если у прежней строительной компании возникли финансовые трудности.

Исправление ошибок в ДДУ

В любом договоре могут встретиться опечатки или ошибки, но даже одна цифра или буква порой играет важную роль. Если были допущены какие-либо неточности, придётся заключить допсоглашение. В документе должен быть отражён правильный текст договора. При этом стоит помнить: если речь идёт об изменении существенных условий, не нужно впопыхах подписывать документ.

Обычно с помощью него недобросовестные застройщики пытаются замаскировать невыгодные для дольщика поправки.

Изменение параметров квартиры

Девелопер способен предложить оформить допсоглашение и в том случае, если в проектную документацию были внесены какие-либо изменения. В результате выбранная квартира может оказаться слегка не той по площади, на которую будущий собственник рассчитывал. Конечно, часто в ДДУ прописывается нормальное отклонение от фактической площади: это значение не должно превышать 5% от исходных квадратных метров.

Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?

Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.

Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств.

Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.

Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора.

Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.

Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.

Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст.

5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.

Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации.

Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.

Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст.

12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.

Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).

В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Фото: G-Stock Studio/Shutterstock

• Что такое ДДУ
• Плюсы и минусы ДДУ
• На что обратить внимание при заключении ДДУ
• Электронная регистрации ДДУ
• Расчет неустойки по ДДУ
• Что такое переуступка прав по ДДУ

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья.

Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Фото: fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику.

Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

• ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
• закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
• обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
• изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Фото: Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

• застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
• проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
• есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
• аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
• расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
• кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
• типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки.

В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Фото: Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки.

Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года.

Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Фото: Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем.

У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию.

Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта.

Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ.

Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Читайте также

• Что будет, если в России полностью откажутся от ДДУ
• Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля