Вопрос о том, как снять квартиру, чтобы не обманули, волнует многих арендаторов. В сети найдется масса пугающих историй об обмане людей со стороны недобросовестных посредников. И часто от этого не спасает даже договор. Что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок?
Об этом мы поговорили с юристом, риэлтором и опытным нанимателем. Наш материал о том, как правильно снимать квартиру, чтобы не разочароваться и не попасть на удочку мошенников.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.
«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации. На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности. Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.
Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.
Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников
Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться.
Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов.
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.
В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается. У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы.
Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости. Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».
Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина
По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».
Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.
Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.
По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.
В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии
Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве».
Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.
Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.
«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Что проверить перед тем, как снять квартиру?
Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант.
Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.
Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.
Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору).
Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.
Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья.
Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение.
Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Внимательно осмотреть квартиру
Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии».
Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.
Прочитать договор от и до
Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой.
Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи
Оценить адекватность собственника
Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков.
Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.
Оплатить первый месяц, залог, комиссию
Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть.
Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей.
Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки.
Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами. Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства.
Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов. Читайте также Юристы заявили о росте числа афер с квартирами в период пандемии
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг.
Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют.
Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты. Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника.
Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер: — Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий.
Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма.
От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов. Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов. Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Читайте также Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости». Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер.
Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать. Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист. Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит.
Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований. Читайте также 5 самых распространенных способов обмана при аренде жилья
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы. Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии.
После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие. Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19.
Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
- Советы арендатору
- Узнайте собственника в лицо, закажите выписку из ЕГРН.
- Заключайте максимально подробный договор аренды, подписывайте передаточный акт. Прописывайте подробно условия платежей, расторжение и состояние квартиры.
- Арендные платежи перечисляйте безналично с точным указанием назначения платежа.
- Помните Пушкина: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Цены ниже рыночных должны отпугивать.
- Оплачивайте посреднические услуги не раньше просмотра.
- Советы арендодателю
- Заключайте максимально подробный договор. Прописывайте в нем «портрет» арендатора, паспортные данные, число проживающих с ним лиц, запрет на субаренду.
- Найдите дружественную соседку по площадке, которая готова поиграть в «сыщика» и доложить, что за люди ваши арендаторы. Или установите в общем коридоре лестничной клетки видеокамеру, это поможет избежать сдачи жилья в субаренду.
- Требуйте от арендатора показать оригинал паспорта, «пробейте» его в соцсетях.
Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.
Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.
Договор всему голова
Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями.
Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.
До подписания договора нужно тщательно проверять все правоустанавливающие документы — они должны быть оригиналами, а не копиями. Бывают случаи, когда человек говорит, что он живет в квартире с мамой, показывает паспорт с пропиской и отмечает, что мама живет в деревне, рассказывает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Арендаторы заселяются, а через два дня приезжает мама. Она сообщает, что ничего не знает, и выгоняет жильцов.
Именно поэтому при подписании договора необходимо присутствие всех собственников жилья или нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.
Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.
«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Обещанного ремонта три года ждут
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются.
Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.
Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания.
Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.
Ты мне больше не друг
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.
Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора.
Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.
«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.
Клопы и тараканы
Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность.
Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию.
Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная.
Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.
Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода.
Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.