Я и моя семья — мама, папа, брат — приобрели в долевую собственность 4/9 квартиры. У каждого члена семьи теперь по одной доле в праве собственности. Собственники оставшихся 5/9 квартиры — чужая нам семья, мать и дочь.
У них 2/9 и 3/9 доли соответственно.
В квартире три комнаты, договариваться о порядке их использования соседи не хотят — придется подавать в суд. Знаю, что на практике бывают случаи, когда могут присудить площадь больше, даже если долей у нас чуть меньше.
Мой брат прописан в этой квартире, я и родители зарегистрированы в другой. У папы в собственности есть еще две квартиры, а у меня, мамы и брата в собственности больше ничего нет. Плюс мы разнополые, и я замужем.
Могут ли нам присудить две из трех комнат?
Как правильно составить заявление в суд? И каков вообще порядок действий в такой ситуации?
Алиса Маркина
Скорее всего, вы можете рассчитывать только на самую большую комнату, если в нее есть отдельный вход. Дочери соседки принадлежит треть трехкомнатной квартиры, а значит, у нее есть право занимать отдельную комнату. У ее матери почти такие же права.
Еще соседи могут сослаться на сложившийся порядок пользования квартирой.
Есть и другие аргументы, которые работают против вас: у вашей семьи есть другие квартиры. Кроме того, когда вы покупали квартиру, то знали, что в ней живут другие люди, и понимали, какие у них доли.
Финансовая грамотность для взрослых
Как перестать беспокоиться о деньгах, наладить с ними отношения и двигаться к целям и мечтам
Что об использовании общих квартир говорит закон
Когда доли в одной квартире принадлежат разным людям, собственники должны договориться, как в ней жить. В идеале комнаты должны распределяться в соответствии с размером долей. Но так бывает далеко не всегда: площади комнат разные и часто не совпадают с долями.
А еще у комнат может не быть отдельного входа — это так называемые проходные, или смежные, комнаты. Из-за всего этого между собственниками и возникают конфликты.
Если поделить квартиру поровну невозможно, то собственники, которые занимают меньшую площадь, могут потребовать компенсации от тех, кому досталась площадь больше размера своей доли. Но не всегда эту компенсацию можно получить. В вашем случае шанс на это невелик, потому что вы покупали доли, зная, что в квартире живут другие люди.
А вот если бы чужие друг другу собственники получили доли одновременно, например в наследство, а квартира была бы однокомнатной или со смежными комнатами, шансы на компенсацию для кого-то из хозяев были бы больше.
Если собственники не смогли договориться, порядок пользования квартирой определяет суд.
Суд учитывает несколько факторов. Расскажу о каждом подробнее.
Фактически сложившийся порядок проживания в квартире, даже если он не соответствует долям. Например, в вашем случае сложился такой порядок пользования, что другая семья занимает большую часть комнат.
Насколько каждый собственник нуждается в жилье. Тут суд учитывает, есть ли у собственника еще квартиры или доли в другом жилье. В вашем случае неизвестно, есть ли у соседей еще жилая недвижимость.
Можно предположить, что нет, раз они сами не выкупили те 4/9 доли , которые приобрела ваша семья. Этот факт сыграет в пользу соседей.
Кроме того, возможно, квартиры вашего отца куплены во время брака с вашей матерью, так что это совместно нажитое имущество. В этом случае считается, что жильем обеспечены оба. Судья может так и написать в решении: двое из четверых истцов не нуждаются в пользовании спорной квартирой.
Реальная возможность совместного проживания. Судья спросит о взаимоотношениях между вами и соседями, чтобы понять, кто с кем может ужиться.
Кто на самом деле живет в квартире. Если вы еще не въехали и не можете это сделать из-за конфликта с соседями, то в одном иске нужно заявлять два требования: вселить в квартиру членов вашей семьи и определить порядок пользования. Судья может решить, что если нет требования вселить, то и смысла разбираться с комнатами тоже нет.
Планировка квартиры. Здесь самое важное — изолированность комнат. Если в вашей квартире хотя бы две комнаты смежные и их уже занимают другие люди, то вы сможете получить в пользование только оставшуюся комнату.
Если же это, например, квартира с залом, двери из которого ведут в спальни, то суд вообще может отказать вам во вселении в квартиру.
То, что вы замужем и ваш брат другого пола, вряд ли будет иметь значение в суде. Повторюсь: ваша семья решила покупать доли в квартире, зная обо всех нюансах. Как и о том, что в квартире уже живут собственники 5 /9 доли.
Что говорят суды о порядке проживания в трехкомнатных квартирах
Иногда люди думают, что раз в семье много людей, то и комнат в общей квартире такой семье положено больше. Это не так: если в вашей семье четверо собственников, а в семье соседей только двое, это не дает вам права на большее количество комнат. Большое количество собственников в семье не увеличивает объем прав на квартиру.
Например, мужу и жене в равных долях принадлежала трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге с комнатами площадью 25, 19 и 15 м 2 . После развода муж закрыл самую большую комнату на замок, в средней остались жить сыновья, а в самой маленькой — жена. Позже муж подарил 1 /4 квартиры дочери от другого брака, и они вместе обратились в суд, чтобы получить в пользование две комнаты вместо одной.
Суд отказался что-то менять. Во-первых , в квартире за долгие годы уже сложился порядок пользования. Во-вторых , дочь от второго брака не смогла доказать, что жилье в Петербурге ей на самом деле нужно, ведь она проживала в Москве.
В-третьих , бывшая жена и сыновья мужчины не возражали, чтобы его дочь поселилась в квартире, но она так ни разу и не приехала.
Техническое состояние комнат и то, как они расположены, иногда имеет ключевое значение для раздела. Если какую-то комнату разделить нельзя, потому что она проходная или по документам не считается жилой, то суд будет делить только оставшиеся жилые комнаты.
Так, в Ставропольском крае бывшим супругам пополам принадлежала трехкомнатная квартира. Мужчина просил, чтобы суд выделил в пользование его бывшей жене комнату 27 м 2 на мансардном этаже, а ему — две комнаты на первом этаже площадью 22 и 19 м 2 . Он сослался на то, что вновь женился, у него родился сын, а бывшая жена живет одна.
Суд установил, что у бывшего мужа в собственности есть дом, а в общей квартире он занимает комнату площадью 19 м 2 . Судебная строительная экспертиза показала, что высота потолка на мансардном этаже ниже допустимых для жилых комнат 2,3 метра, а ширина прилегающего к комнате коридора уже допустимых 0,85 метра.
В итоге суд отказал в иске: оставил за мужчиной комнату 19 м 2 , за его бывшей женой закрепил комнату в 22 м 2 , а мансарду признал общей. Апелляционная коллегия решение поддержала.
Изумительная история 22.01.19
Если доли в квартире одинаковые и площадь двух комнат примерно равна площади третьей комнаты, то собственник с родственниками может получить в пользование две комнаты, а собственник без родственников — одну. Особенно если это соответствует сложившемуся порядку проживания.
То есть если бы ваша семья получила 4 /9 квартиры одновременно с другими собственниками, например по наследству, и не имела бы в собственности другого жилья, то теоретически суд мог бы закрепить за вами две комнаты поменьше, а за соседкой и ее дочерью — одну комнату побольше.
Например, в Астрахани бывшим супругам принадлежала в равных долях трешка с комнатами площадью 17, 12 и 8 м 2 . Женщина просила выделить в счет ее доли две комнаты поменьше, потому что в одной из них живет ее дочь от другого брака. И жена, и муж подтвердили, что два года самую большую комнату в квартире занимает муж, а среднюю комнату — жена.
Суд удовлетворил требования жены и закрепил в решении сложившийся порядок.
Любое решение суда о порядке проживания будет действовать только для вашей семьи и семьи соседей. Нельзя без их согласия сдавать свою комнату посторонним людям.
Бывшим супругам из Амурской области принадлежала трехкомнатная квартира. Жене — 1 /3 , и она заняла комнату площадью 13 м 2 . Мужу — 2 /3 , это комнаты площадью 14,5 и 10 м 2 , которые он сдавал постоянно меняющимся людям.
Жена обратилась в суд, и суд запретил вселять в квартиру посторонних людей без согласия бывшей жены. А заодно взыскал с бывшего мужа судебные расходы на юриста, госпошлину и доверенность.
Изумительная история 01.09.21
Как подать иск об определении порядка пользования
Если соседи не пускают вас в квартиру и не хотят договариваться о порядке использования комнат, действительно придется обращаться в суд. В Тинькофф Журнале есть подробная инструкция, как сформулировать требования для искового заявления, и образец иска.
Еще вам пригодятся статьи:
- Как выбрать суд для подачи иска
- Как проходит судебное разбирательство
- Как найти хорошего юриста
- Как распознать юриста-шарлатана
Нужно будет указать, что ваша семья купила 4/ 9 трехкомнатной квартиры и хочет занять изолированную комнату, а также пользоваться общей кухней, санузлом и коридором. Ваши требования будут такими:
- Вселить собственников, которым принадлежит по 1 /9 квартиры .
- Обязать собственников, которым принадлежит 2 /9 и 3 /9 квартиры , не чинить препятствий в пользовании квартирой, а также передать ключи, если соседи поменяли замок во входной двери.
- Определить порядок пользования квартирой, выделив вашей семье комнату. Надо указать ее площадь и литеру, которой она отмечена на плане квартиры.
Но рассчитывать больше чем на одну комнату вы вряд ли сможете.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Общая собственность:
- Аренда общей долевой собственности
- Военная ипотека при разводе
- Выдел доли в натуре
- Выдел доли в натуре в квартире
- Выделение долей по материнскому капиталу
- Ещё.
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Ещё.
Судебная практика: Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 392 «Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Руководствуясь статьей 392 ГПК РФ и учитывая, что решения, архивная выписка из которых предоставлена заявителем в качестве оснований к пересмотру судебного постановления, приняты задолго до принятия судом спорного решения, суд обоснованно посчитал, что ответчик не мог не знать о них в момент рассмотрения дела, так как представленные документы по своей сути являются новыми доказательствами, в связи с чем правомерно отказал в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта по делу о вселении в жилое помещение, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, устранении препятствия в пользовании, признании недействительными договоров купли-продажи, поскольку оснований, с которыми закон связывает возможность удовлетворения заявления о пересмотре судебного постановления по вновь открывшимся обстоятельствам, по доводам заявления не имеется; фактически ответчик выражает несогласие с судебным постановлением.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. 30 ЖК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении.
Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников. При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в жилое помещение возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Вселение в жилое помещение находящееся в долевой собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Когда Верховный Суд отменяет судебные постановления о вселении в жилое помещение
(Гайдин Д.)
(«Жилищное право», 2021, N 6) Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание. Реализация собственником своих правомочий зависит от размера его доли и соглашения с другими собственниками. Если соглашение не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение. При этом согласно ч. 3 ст.
17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Определение порядка пользования однокомнатной квартирой
Подборка наиболее важных документов по запросу Определение порядка пользования однокомнатной квартирой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Ещё.
Судебная практика: Определение порядка пользования однокомнатной квартирой
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 по делу N 88-16233/2022
Категория спора: 1) Плата за жилищно-коммунальные услуги; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О вселении; 2) О регистрации по месту жительства; 3) Об определении порядка пользования жилым помещением; 4) О разделении лицевых счетов.
Обстоятельства: Отсутствует реальная возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в спорной квартире.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено. Суд апелляционной инстанции исходя из технических характеристик квартиры, а также размера доли каждого из сособственников пришел к выводу о том, что невозможно выделить отдельное жилое помещение, жилая площадь, приходящиеся на долю истца ФИО1 3,51 кв. м, не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений; принадлежащую истцу ФИО1 1/12 долю на спорное жилое помещение выделить в натуре невозможно, соответственно, порядок пользования однокомнатной квартирой между сособственниками (не являющимися членами одной семьи) определить невозможно, следовательно, вселение ФИО1, не только невозможно в силу его несовершеннолетнего возраста, но и не будет отвечать требованиям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствует реальная возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в спорной квартире. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что ФИО5 и ее сын ФИО1, проживают в ином жилом помещении, имеют право пользования им.Судебная коллегия отклонила доводы заявленного ФИО5 иска о нуждаемости несовершеннолетнего ФИО1 в пользовании спорной квартиры, как и иные приводимые в обоснование иска доводы, как основанные на неверном толковании стороной истца норм права, указав, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нем. Отказывая ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1 в части вселения и нечинения препятствий в пользовании суд апелляционной инстанции усмотрел основания для взыскания с ФИО9 в пользу ФИО1 компенсации за пользование принадлежащей последнему 1/12 долей в праве долевой собственности на спорную квартиру в размере 1 968 руб. в месяц, которая определена заключением оценочной экспертизы ООО «Оценка.БизнесРазвитие», проведеФИО10 по инициативе судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО5, действующей в интересах ФИО1, о возложении обязанности на ФИО9 оплатить образовавшийся долг по коммунальным платежам и капитальному ремонту, так как истцы не являются лицами, предоставляющими соответствующие услуги, и как следствие, имеющими право требовать их оплаты.
При этом суд учел то обстоятельство, что ФИО5 не ссылалась и не представляла доказательства внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги за ответчика ФИО9 Судом апелляционной инстанции удовлетворены требования ФИО5К в интересах несовершеннолетнего ФИО1 о возложении обязанности на ЕРКЦ выдавать отдельно ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, и ФИО9 платежные документы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с принадлежащими им долями в праве долевой собственности на в Республики Башкортостан.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2020 N 88-27000/2020
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя жилого помещения: 1) О нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования жилым помещением.
Обстоятельства: Истцы указали, что ответчик препятствует им в пользовании спорной квартирой, так как привел ее в неудовлетворительное состояние.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки, индексации присужденных денежных сумм — отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 209, 247, 288, 304 ГК РФ, ст. ст.3, 11, 17, 30 ЖК РФ, исходил из того, что само по себе наличие у истцов права собственности на доли квартиры не является безусловным основанием для их вселения в указанное жилое помещение, истцы имеют иное место жительства; определить порядок пользования данным жилым помещением, не представляется возможным ввиду того, что квартира является однокомнатной и площадь ее незначительна, при этом суд учел, что стороны членами одной семьи не являются, между ними существуют конфликтные отношения, проживание разных семей в одной комнате при данных обстоятельствах невозможно, а требования об определении порядка пользования по предложенному истцами варианту, т.е. поочередно, не основаны на законе.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Определение порядка пользования однокомнатной квартирой
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Взыскание компенсации за пользование жилым помещением, несоразмерным доле собственника (ст. 247 ГК РФ): проблемы законодательного урегулирования и правоприменения
(Самойлов Е.И.)
(«Семейное и жилищное право», 2018, N 3) Здесь необходимо отметить, что компенсационный механизм не является элементом определения порядка пользования имуществом, а представляет собой самостоятельное материально-правовое требование. В этой связи он не может быть применен в качестве способа защиты в случаях, когда суды вселяют сособственников, не являющихся членами одной семьи, в однокомнатные квартиры до рассмотрения вопроса об определении порядка пользования данным жилым помещением .Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор об определении порядка пользования жилым помещением (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2024) Довод о том, что истец фактически не пользуется спорным жилым помещением и не проживает в нем, как правило, учитывается судами и становится поводом для отказа в иске только при наличии других объективных оснований для отказа (например, в случае, когда спорное жилье является однокомнатной квартирой и совместное проживание истца и ответчика в нем невозможно). В большинстве же случаев суды не принимают его во внимание, поскольку данные обстоятельства сами по себе не могут служить основанием к отказу в иске об определении порядка пользования квартирой, так как истец имеет равное с ответчиком право пользования и владения спорной жилой площадью.Нормативные акты: Определение порядка пользования однокомнатной квартирой
«Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N АПЛ18-396
Х. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании частично не действующей приведенной выше нормы, полагая ее противоречащей статье 10, пункту 1 статьи 539, статье 541, пункту 1 статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 1, 7, 10, 36, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», статьям 1, 2, 4, 15, 19 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении». В обоснование заявленного требования указала, что содержание понятия «коллективный (общедомовый) прибор учета» носит неопределенный характер, поскольку не учитывает все возможные ситуации, возникающие в практике применения данного понятия, а именно случаи, когда имеется независимый прибор учета не всего многоквартирного дома, а лишь его части. Полагает необходимым дополнить оспоренную правовую норму указанием на то, что коллективный (общедомовый) прибор учета это средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного как в многоквартирный дом, так и в часть многоквартирного дома, что, по мнению административного истца, позволило бы разрешить возникший по ее месту жительства спор о порядке начисления платы за коммунальную услугу по отоплению. Многоквартирный дом, в котором Х. является собственником однокомнатной квартиры, состоит из двух частей (десятиэтажной и четырехэтажной), проектом дома предусмотрены и введены в эксплуатацию два тепловых пункта с автономными закольцованными системами отопления, потребленная тепловая энергия при нагреве учитывается в каждом тепловой пункте отдельным счетчиком. Два коллективных (общедомовых) прибора учета тепловой энергии учитывают потребление двух независимых друг от друга систем теплопотребления, самостоятельно подключаются (отключаются) к системе теплоснабжения, имеют разную тепловую нагрузку, разные температурные режимы и различные режимы потребления энергоресурса.Единого коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в доме не установлено.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Верховный суд разъяснил, когда совладельца жилья в него не пустят
Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках — гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет.
Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.
В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.
Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может.
Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.
Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу.
Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».
Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.
По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.
По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».
По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.
При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».
Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является». А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.
Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.
Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд.
Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли». Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.
Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.
Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.
Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом». В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.
При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».
Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».
Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».
Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.
По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.
Мифы о долевой собственности на жилое помещение
Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.
На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.
Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.
Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.
Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.
В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.
В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.
Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.
Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.
Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.
Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле.
Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.
Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении.
Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.
Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма.
Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.
Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.
Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).
И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.
С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.
Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.
Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.
Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.
Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.
Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:
Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета.
Суд исковые требования удовлетворил.
Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.
Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.
Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.
В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.
Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.
И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?
Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.
Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.
В апелляции данное решение устояло.
Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:
Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.
Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.
Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания.
Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил.
Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.
Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.
И еще один очень интересный пример:
Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.
Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.
Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.
То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.
Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.
В остальных случаях потребуется согласие.
Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.
Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.
И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.
И для этой проблемы есть решение!
Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.
Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.
Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.
Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.
Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.
Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.
Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?
ключевые слова: медиация, недвижимость, квартира, раздел общего имущества
Исполнительное производство: практические решения
new! Правовые аспекты санкций и контрсанкций
Деловые переговоры: правовые стратегии
Похожие материалы
Дарья Ждан-Пушкина
Медиатор, юрист
Юлия Севрюкова
Елена МитюковаЭми Мария Гольмакова
Георгий Галечян
Анастасия СтранинаКомментарии (2)
Написать комментарий
28.05.2021 — 7:16 Владимир СварожичВот Вам еще один показательный пример :
Трех комнатная квартира приватизирована по 1/2 двумя родственниками ( 23-24-15 ) . Один проживал постоянно, второй не проживал вообще после приватизации. Причина — сложные взаимоотношения. Договорились устно , что тот кто проживает занимает комнату 25 кв.м. и пользуется без платно частью комнаты в 15 кв.м..При этом раз он проживает один и пользуется почти всей квартирой, то и платит всю комуналку сам. Пришло время. Тот кто проживал купил себе другую квартиру и предложил второму собственнику выкупить у свою долю по специально завышенной цене.
Его, якобы жаба душила платить комуналку и не платить аренду доли второго собственника и потому он решил специально завысить цену, чтобы второй собственник отказался покупать и квартира была бы продана квартирным рейдерам ( со слов самого продавца). В итоге мы подали иск об установлении порядка пользования. В иске специально попросили себе 15 и 24 кв.м., поясняя это тем, что вторая доля все равно будет продана рано или поздно другому покупателе, а с ним мы снова сходим определить порядок пользования в суд , если его не устроит этот . При этом мы пояснили, что будем платить аренду за пользование частью доли, что покроет второму собственнику часть коммунальных расходов , а также позволит продать конкретную комнату , определенную в этом порядке пользования. Вроде все по ДОБРОМУ — определили порядок — продай комнату и долю и живи спокойно.
Но зная склочность второго собственника и его связи в судебном департаменте, мы понимали, что будет вопрос решен через телефонное право. И не смотря на то. что раньше это была коммунальная квартира на три семьи и что у сторон нет претензий по сложившемуся порядку пользования, вторая сторона высказалась против определения порядка пользования и суд ее поддержал отказав нам в иске. А нам ЭТО И НУЖНО было , чтобы отблагодарить второго собственника за 10 лет без платной аренды нашей доли и благодарности в виде квартирных рейдеров.
Мы подали апелляцию и с успехом ее проиграли. Решение первой инстанции выносил сынок начальника областного суда и конечно в апелляции председатель не стал портить статистику сынку. Когда пришли за мотивировкой после засиления решения, то в коридоре встретили судью, который выносил решение . Так как мы много лет знакомы, то он приватно дал понять , что ему не удобно за такое решение в отношении моего клиента. Но когда он услышал ответ, что нас всё устраивает и почему именно, он был просто в шоке от того, что его провели как школьника. А дело все в том, что моему клиенту эта доля » что есть , что нет» ему все равно.
Вещей у него там ни каких нет, кошмарить его не получиться, коммуналку он почти всю отключил, поэтому платежи минимальные. А вот второму собственнику свою долю уже никак не продать. Никто не хочет покупать долю в квартире, в которой не определен порядок и проблемный сосед. Суд очень красноречиво описал почему нельзя определить порядок пользования и чтобы его определить новому собственнику доли придется опрокинуть решения двух инстанций судов. а они на это не пойдут..
Вот так.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
11.08.2021 — 13:54 Елена КиселевА еще вредный сособственник может подать в суд за пользование своей долей. Но, если порядок пользования не определен, а проживающие в доме прописаны на доле, которая досталась другому сособственнику в наследство и имеют это жилье как единственное, в отличии от него, то это тоже проигрышное дело.Тк не доказан материальный ущерб причиненный другому собственнику за использование его доли.