В первом случае собственнику принадлежат права владения, распоряжения своим земельным участком и недвижимостью. Он может ее подарить, продать, отдать в залог, передать в управление или сдать в аренду. Также может возвести различные строения в соответствие с целевым назначением участка.
Но у него есть еще и обязанности. Предприниматель должен содержать участок и не допускать ухудшение состояния земли.
При аренде возможно только извлекать полезные свойства, а именно использовать участок по назначению. Условия этого пункта прописываются в договоре. Если они не определены, то арендатор должен эксплуатировать землю строго по правилам разрешенного использования.
И каждый месяц вносить арендную плату. При нарушении обязательств арендодатель имеет право потребовать компенсацию и расторгнуть договор.
Участок, оформленный в собственности, лучше тем, что бизнесмену будет легче осуществлять операции купли-продажи. Если мы говорим об аренде, то к ней прибегают, если землю невозможно получить в собственность. Обычно это земли лесного или водного фонда.
В таком случае будет правильной аренда на долгосрочный период — 49 лет.
Собственник может распоряжаться своим имуществом и сдавать его в аренду, соответственно, получать прибыль, кредит под залог земли на развитие бизнеса. Также в случае необходимости постройки каких-то зданий собственность выгоднее, потому что требуется меньше согласований с основным собственников участка.
Для кого и что выгоднее?
Аренда выгодна для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Фермеры берут земли сельхозназначения в аренду, используют ее три года, а потом они не то, что могут, им рекомендуется выкупать землю из государственной аренды, чтобы избежать давления со стороны государства.
Также аренда выгодна тем предпринимателям, которые хотят взять участок в лесной зоне для туристической деятельности или охотугодий. Аренда будет выгодна, потому что государство не разрешает такие земли выкупать.
Что касается собственности, она выгодна, когда владелец здания уже приобретает землю под своей недвижимостью. Он уже пользуется землей, а арендные ставки всегда повышаются, потому что в них закладываются стоимость покупки участка. И аренда со временем становится очень большой и непосильной.
Выкуп земли из госаренды выгоден:
- застройщикам — нахождение земли в собственности для них более предпочтительный вариант. Главное убедиться, чтобы участок принадлежал государственным органам власти;
- производственным и промышленным предприятиям — они активно используют территорию и часто делают перепланировки объекта, которые проще узаконить собственнику, нежели арендатору.
Как показывает практика, коэффициенты по аренде здесь очень высокие и включают платежи на приобретение собственности. Поэтому чем быстрее бизнесмен приобретет данную землю в собственность, тем меньше он будет платить арендных платежей и сэкономит достаточное количество денег.
Как у нас происходит сейчас? Было здание, пришел новый собственник, земля в аренде, он покупает здание и входит в договор аренды новым лицом и платит за него деньги по коэффициенту, установленному департаментом имущественных отношений. И чем быстрее он выкупит, тем дешевле ему обойдется владение этим участок.
Здание-то все равно его.
Но можно купить землю и без здания. Она продается на определенных аукционах. Тут работает следующая схема: бизнесмен купил участок в городе, один гектар для строительства административно-офисного здания.
В этом случае ему дается три-пять лет (в договоре прописано) на строительство здания.
За это время он должен его построить и ввести в эксплуатацию. По окончании трехлетнего периода, если он не успел это сделать, обычно у него два варианта: либо проект выносят на комиссию и изымается участок и продается с торгов кому-то другому, либо продлевается период для завершения строительства. В последующем арендодатель имеет право выкупить участок.
С точки зрения новых территорий, конечно, сначала будет лучше арендовать землю, быстро построить на ней здание и выкупить.
Считайте сами: рыночная стоимость участка 500 тыс. рублей или 1 млн рублей, а по аренде 50 тыс. рублей в год платишь. Вот и получается, что выгоднее, если ты за год успеваешь возвести здание и запустить его в эксплуатацию. В таком случае стоимость участка может быть несколько сотен тысяч вместо 1 млн рублей.
Процесс получения участка в аренду для каждого почти индивидуален. Лесные, водные нельзя выкупить, но взять в аренду могут граждане РФ, юридические, физические лица, ИП. Для этого необходимо собрать пакет документов и предоставить его в департамент земельных или имущественных отношений.
Обычно в перечень документов входят: заявление, паспорт, справка с кадастрового реестра о текущем статусе земли. Это довольно длительная процедура, и нужно внимательно смотреть, чтобы при выборе участка была вся инфраструктура.
Как не прогадать в цене и остаться в плюсе
Формирование цены земельного участка в населенном пункте идет по кадастровой стоимости либо в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Для земель сельхозназначений цена бывает по рыночной стоимости, но существуют способы сэкономить. И их три:
- Если вы берете землю под строительство каких-то объектов, то надо быстро построить объект. Чем быстрее, тем лучше, конкретного срока нет. Пример: когда земля берется под строительство, устанавливается предельный срок, за который надо построить, обычно три года. По обычной логике все три года надо платить аренду. Если построить за шесть месяцев и выкупить, то выйдет два с половиной года экономии.
- Если мы говорим про сельскохозяйственные земли, то сначала арендовать, а через три года выкупать либо по рыночной или кадастровой стоимости. Есть вариант доказать через суд, что рыночная стоимость завышена.
- Если мы говорим о земле в населенных пунктах, то сэкономить можно за счет указанного вида разрешенного использования. Можно сыграть на снижении кадастровой стоимости и специальном льготном режиме, который можно использовать в определенных субъектах РФ.
В любом случае важно помнить, что как при аренде, так и при собственности вам дается полное право пользоваться землей. Вопрос только в том, какую перспективу и направление вы видите для своего бизнеса. Ответив на этот вопрос, станет ясно, что для вас будет лучше.
Фото на обложке: GaudiLab/shutterstock.com
- Бизнес
- Бизнес и правительство
Выкуп арендованного земельного участка муниципальной собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Выкуп арендованного земельного участка муниципальной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Купля-продажа земли:
- Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи
- Выкуп земельного участка из аренды
- Договор купли продажи здания и земельного участка
- Договор купли продажи с задатком
- Договор купли-продажи будущей вещи земельного участка
- Ещё.
Судебная практика: Выкуп арендованного земельного участка муниципальной собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «В том же пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 также разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, подпункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Выкуп арендованного земельного участка муниципальной собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.2.
Вывод из судебной практики: При выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанность вносить арендную плату по договору аренды сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на этот участок.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности
(КонсультантПлюс, 2024) Какие есть основания для отказа в выкупе арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности
Нормативные акты: Выкуп арендованного земельного участка муниципальной собственности
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: «Обзор ВС РФ N 1 (2022): на какие позиции обратить внимание»
(КонсультантПлюс, 2024) Пока арендатор не построит основной объект, он не может выкупить публичную землю без торгов
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
4.6. Исключительные права собственников зданий и сооружений на участки, необходимые для их эксплуатации
В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) нашёл отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.
Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом [1] .
Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке.
В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляются в собственность или аренду публичные земельные участки под сооружениями, которые могут использоваться на основании сервитута, в том числе публичного, а также вовсе без предоставления земельного участка. К таким объектам в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ относятся рекламные конструкции, нестационарные торговые объекты, а также иные объекты, размещение которых в силу их функционального назначения, конструктива и габаритов не требует оформления земельно-имущественных прав на публичные земельные участки (элементы благоустройства, тепловые сети, водопроводы, подземные линейные сооружения и иные объекты, перечень которых закреплён в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 [2] ).
Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп.
6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Особенности предоставления публичных земельных участков собственникам зданий/сооружений
А) Предоставление участка в аренду
Максимальный срок аренды публичного земельного участка для собственников зданий, сооружений составляет 49 лет в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
Договор аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ может быть заключён без проведения торгов при условии соблюдения арендатором совокупности следующих условий (п.
4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действующего;
- исключительным правом на приобретение участка не обладает другое лицо;
- ранее заключённый договор не был расторгнут в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, создании самовольных построек или невыполнении обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
Если договор аренды заключался на торгах либо арендатор не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, право обращения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов сохраняется на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги в соответствии с пп.
8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.
С целью заключения договора аренды любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Земельный участок нельзя приобрести в аренду, если площадь участка многократно больше площади объектов недвижимости на нём [3] .
Предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
Земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если:
- здание/сооружение расположены на неделимом земельном участке (т. е. на участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам);
- помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности;
- здания, сооружения или помещения в них расположены на неделимом земельном участке и принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
После получения заявления от одного из правообладателей уполномоченный орган в течение 30 дней направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники, получившие проект договора аренды, обязаны подписать его и вернуть в уполномоченный орган в течение 30 дней.
На практике уполномоченный орган подписывает договор с первым заявителем, а со всеми иными собственниками подписывается соглашение о присоединении к действию договора. Это позволяет не ждать момента, когда все правообладатели решатся подписать договор аренды, и оформлять правоотношения с выразившими свою волю заявителями.
П. 7 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке – в течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Б) Предоставление участка в собственность
Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа государственных и муниципальных земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Исключениями являются установленные земельным законодательством ограничения приватизации земельных участков:
- заявителем является иностранец или иностранная компания, при этом испрашиваемый участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ [4] );
- здания/сооружения или помещения в них находятся в государственной или муниципальной собственности;
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте по основаниям п.п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ;
- испрашиваемый участок относится к территориям общего пользования;
- участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
Отметим, что предыдущее предоставление земельного участка в аренду, в том числе в ситуации отказа собственника здания от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи земельного участка и неосуществление его выкупа, не лишает собственника здания возможности обратиться с повторным заявлением о выкупе такого участка.
Собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе выкупить часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации при отсутствии препятствий для раздела исходного участка [5] . Отказ уполномоченного органа в выкупе участка одному из собственников со ссылкой на наличие действующего договора с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, так как нарушает предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право предоставления участка в собственность.
Одним из распространённых оснований для отказа в предоставлении земельного участка собственнику недвижимости, расположенной на нём, является несоответствие видов разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).
Данный подход является отражением норм, определяющих значение градостроительного регламента, и поддерживается действующей судебной практикой [6] .
Так, в соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (п. 3 ст.
85 ЗК РФ).
В случае, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, такой земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нём, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При этом реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст.
85 ЗК РФ).
Полагаем, что сложившаяся судебная практика основана на неверном толковании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, который предусматривает проверку на соответствие указанного в заявлении ВРИ, который установлен в ЕГРН, а не в градостроительном регламенте, так как ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом до момента внесения сведений об их выборе в ЕГРН не считаются применимыми к участку. Таким образом, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка был определён в соответствии с ранее действующими градостроительными документами, а после принятия новых Правил землепользования и застройки не соответствует видам разрешённого использования, определённым во вновь принятом градостроительном регламенте, данный земельный участок и объекты недвижимого имущества на нём могут использоваться без приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом.
Допустимость выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ поддерживается всё ещё редкой новой судебной практикой [7] .
Площадь выкупаемого земельного участка определяется исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны [8] . Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить [9] .
С вступлением в силу главы 5.1 ЗК РФ и с момента утраты силы ст. 36 ЗК РФ государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 ЗК РФ, где в качестве основания для отказа отсутствует указание не несоразмерность площади земельного участка площади стоящего на нём здания или сооружения.
Несмотря на это, государственные органы до настоящего момента отказывают собственникам зданий и сооружений в продаже участков в собственность без торгов, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд, обжалуя отказы уполномоченных органов.
В целях устранения возникшего недопонимания Минэкономразвития России издало письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954, согласно которому правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
И несмотря на высказанную Минэкономразвития России позицию, судебная практика складывается по этому вопросу неоднозначно: даже решения Верховного Суда РФ противоречат друг другу. Так, например, в Определении от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015 Верховный Суд РФ указывает на то, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [10] ; в то же время в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указано, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015.
При такой нестабильности судебной практики следует исходить из того, что соразмерность участка необходимо доказывать для устранения рисков отказа по этому основанию. На практике это означает необходимость в досудебном или судебном порядке получить заключение специалиста / заключение судебной экспертизы.
Размер земельного участка является одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора между собственником объекта недвижимости и уполномоченным органом в связи с отказом последнего предоставить участок в собственность. Вопрос площади и конфигурации земельного участка разрешается при помощи соответствующей судебной экспертизы. Площадь, необходимая для эксплуатации, определяется в соответствии с СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [11] и документами территориального планирования.
Так, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка должны быть произведены расчёты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки, с учётом коэффициента застройки [12] . Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости, различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений.
Отметим, что после внесения масштабных изменений в ЗК РФ в 2015 году формально критерий «несоразмерности земельного участка площади объекта» был исключён из закона, и существует судебная практика, которая отражала тот факт, что по этому основанию не может быть отказано в выкупе земельного участка [13] . Однако в последующем стала превалировать позиция судов о возможности отказа в выкупе по такому основанию, как несоразмерность площади участка, необходимой для эксплуатации здания, что требует от заявителя действий по обоснованию такой соразмерности.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях. Согласно позиции ВАС РФ [14] сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделён между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.
Порядок пользования устанавливается на основании экспертного заключения с учётом особенностей конкретного земельного участка [15] .
В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания [16] .
[1] Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2019 № 117-КГ18-53.
Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема
При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.
Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.
Что такое аренда с правом выкупа
Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.
Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:
- двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
- трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.
По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.
В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.
Что можно выкупить по договору аренды?
Объектом, который покупают по такому договору, может быть:
- квартира;
- дом;
- дача;
- земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
- оборудование;
- транспортные средства.
Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.
Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?
Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:
- договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
- договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
- в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.
Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:
- величина выкупной цены;
- размер ежемесячного платежа;
- срок аренды;
- условия аренды квартиры до перехода права собственности.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
- При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
- При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
- Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Преимущества заключения сделки:
- общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
- арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
- если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.
Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:
- отсутствует четкая юридическая форма сделки;
- приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
- при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.
Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.
То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором.
Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.
Преамбула
В этой части договора пишут:
- название сделки;
- место заключения договора и дату, на которую он подписан;
- ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.
Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:
- название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
- общую площадь;
- этажность;
- количество комнат;
- кадастровый номер;
- адрес;
- кто по документам является собственником объекта;
- перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
- срок аренды.
Размер выкупной цены и арендной платы
Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности.
Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.
В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.
Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее.
Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.
При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.
В договоре нужно написать:
- общий размер выкупной цены;
- входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
- какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
- в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.
Обязанности сторон
- передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
- не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.
- перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
- поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
- использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.
Ответственность сторон
В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:
- ущерб, причиненный объекту;
- просрочку в перечислении платежей.
Дополнительные условия договора
- порядок расторжения договора;
- порядок продления договора;
- порядок разрешения споров;
- порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.
Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.
Аренда домов с последующим выкупом: что запомнить
- Договор аренды с последующим выкупом позволяет стать собственником квартиры, но только после выплаты выкупной цены.
- Арендатор может жить в квартире сразу после подписапния договора.
- Исполнение всех обязательств арендатором и арендодателем фиксируют актом.
- Чтобы на основании договора стать собственником, нужно внести изменения в ЕГРН. Для этого после выплаты выкупной цены обращаются в Росреестр.
- Что такое аренда с правом выкупа
- Что можно выкупить по договору аренды?
- Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?
- Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
- Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
- В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
- Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
- Преамбула
- Размер выкупной цены и арендной платы
- Обязанности сторон
- Ответственность сторон
- Дополнительные условия договора
- Нужно ли регистрировать договор аренды
- Аренда домов с последующим выкупом: что запомнить