Совершая сделки с объектами жилой и нежилой недвижимости, продавец должен заплатить налог. Это правило касается как физических, так и юридических лиц. При этом юридические лица должны быть предельно внимательны к существующим нюансам в системе налогообложения с продаж.
Показать содержание
Размеры и вид отчислений
Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.
Налогообложение ИП
Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.
Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.
- Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
- Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.
Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:
- продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
- недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
- объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
- доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
- в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.
Сумма налога будет определяться системой налогообложения.
Для юридических лиц
Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:
- Налог на прибыль.
- НДС в случае продажи нежилого помещения.
Налог на прибыль определяется двумя факторами:
- Суммой полученной выгоды.
- Наличием статуса резидента РФ.
Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.
Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.
Что определяет процентную ставку?
Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.
УСН
Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.
При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.
ОСН (ОСНО)
При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.
Расчет проводится по формуле:
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
Налог к оплате = (Стоимость продажи – расходы – остаточная стоимость) х 20%.
Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.
Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.
Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.
- В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
- Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.
Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.
С 2019 г. в соответствии с изменениями в Налоговом кодексе РФ (от 27.11.18 №425-ФЗ) ИП освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартир и машин, даже если они использовались в их предпринимательской деятельности.
ЕНВД или патент
В случае, если предприниматель не подавал заявление на переход на УСН, он должен заплатить налог с продажи объекта по схеме ОСН. В случае совмещения ЕНВД и УСН или патента и УСН, налог платится по схеме УСН.
ЕСХН
Если предприниматель осуществляет деятельность в рамках налогового режима ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог), он освобождается от уплаты НДФЛ и НДС (за исключением некоторых случаев, отражённых в НК РФ: например, при получении доходов в виде дивидендов).
Доходом ИП в данном случае считается не только прибыль от реализации товаров собственного производства, но и выручка от продажи имущества (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст.
346.5 НК РФ). Таким образом, при продаже имущества ИП уплачивает налоги по правилам используемой системы налогообложения — ЕСХН.
Чтобы иметь право на облегченную систему налогообложения – ЕСХН – предприниматели должны получать не менее 70% доходов от собственно сельскохозяйственной деятельности. В противном случае они будут переведены с системы ЕСХН (пп. 1 п. 5 ст.
346.2 НК РФ). Таким образом, реализуя недвижимость, предприниматель должен следить, чтобы прибыль с её продажи не превысила прибыль с его основной деятельности.
Когда подавать декларацию?
Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.
Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.
Сроки оплаты
Отдельное внимание следует уделить связи даты реализации имущества со сроком уплаты налога. Предпринимателем и предприятиям следует чётко понимать, какой доход с продаж они должны учитывать при сдаче очередной налоговой отчётности. Правильно определить дату, которая будет признаваться датой сделки для отчётности, можно определёнными методами, прописанными в законодательстве. (ст. 271 — 273 НК РФ)
- Метод начисления. Если предприниматель или компания выбрали методом налогового учёта метод начисления, для продавца не имеет значения дата поступления средств с продажи объекта на счёт (или фактической оплаты расходов). Датой получения дохода признаётся дата выписки счёта-фактуры. Доход определяют в тот отчётный период, в котором они были получены.
- Кассовый метод. В этом случае предпринимателям необходимо ориентироваться на конкретную фактическую дату получения средств за реализацию имущества.
Обратите внимание! При проверке отчётности на прибыль, Налоговая служба будет руководствоваться суммой уплаченных НДС за отчётный период. Сверяется оплата НДС со счетами-фактуры.
Таким образом, кассовый метод работает только в теории, на практике же датой получения дохода предпринимателям следует считать дату выписки счёта-фактуры.
Можно ли рассчитывать на налоговые вычеты?
Организации
Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.
Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:
- Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
- Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.
Индивидуальные предрриниматели
Индивидуальные предприниматели могут претендовать на получение налогового вычета с уплаты НДФЛ. Это стало возможным благодаря налоговым изменениям, вступившим в силу с 1 января 2019 года (Федеральные законы от 27.11.2018 № 424-ФЗ и № 425-ФЗ).
Для получения вычета необходимо:
- Реализовать имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Срок владения должен составлять менее 5 лет.
- Рассчитать прибыль по формуле: доход — фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.
Не всегда просто разобраться с принципом оплаты налогов с реализации недвижимости частными предпринимателями и предприятиями. В процессе подсчёта необходимо учитывать систему налогообложения, используемую бизнесом, конкретные доходы и расходы компании в отчётном периоде и налоговый статус ИП.
Псевдоналоги. Как не попасться?
ЦИАН.Журнал расспросил экспертов: нужно ли выплачивать государству 13% налога при продаже квартиры, которая ранее официально сдавалась в аренду?
Регулярно в сети вспыхивают дискуссии: сдавая легально квартиру, можно ли при ее продаже «налететь» на обязанность выплачивать 13% от стоимости? Так ли это?
Честно сдавал
К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента.
Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).
Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.
Анализируй это
По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.
В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.
Получается, в ноябре появился текст закона, а уже в январе Минфин был вынужден разъяснять: закон не подразумевает, что все когда-либо сдававшиеся квартиры отныне при продаже будут облагаться НДФЛ. В ноябрьском тексте есть фраза о том, что изменения закона не касаются объектов жилой недвижимости. Найти эту фразу и правильно ее прочитать — задача не из простых.
Причем настолько не из простых, что путаются и ошибаются сами налоговики, после чего неправильно консультируют и по горячей линии, и на очной консультации.
Евгений Коноплев риэлтор агентства «Миэль»
История Александра Ивановича закончилась благополучно: с помощью письма Минфина ему удалось отбиться от необходимости уплаты налога. Тем не менее схожие ситуации пока еще могут возникать.
Ликбез от ФНС
ЦИАН.Журнал обратился за комментариями в пресс-службу ФНС. Пришел ответ, подтвердивший все вышесказанное.
«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП.
Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).
При этом с 01.01.2019 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2019 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:
— если проданная квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения;
— если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования (по договору дарения) от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; в результате приватизации; в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то предельный срок владения квартирой составляет три года».
Таким образом, если вы владели квартирой дольше трех-пяти лет и при этом сдавали ее в аренду, при продаже у ФНС не должно возникать к вам никаких налоговых вопросов.
Ответ недели: Продажа недвижимого имущества у ИП
Как облагается продажа нежилого недвижимого имущества, оформленного на физлицо, но имеющего статус ИП.
Сообщаю Вам следующее:
Продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме
Порядок обложения продажи недвижимости у ИП на спецрежиме зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения. Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.
Для УСН и ЕСХН имеет значение, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью ИП или нет. Если вы продаете имущество, которое не связано с бизнесом, то доход облагается НДФЛ.
Порядок обложения при продаже имущества у ИП на ОСНО зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Документ 1
Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО
Это зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.
- Как у ИП на ОСНО облагается продажа недвижимости
Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества различается для жилой и нежилой недвижимости.
1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилого помещения и иной нежилой недвижимости
Порядок налогообложения при реализации нежилой недвижимости зависит от того, использовали вы ее в предпринимательской деятельности или нет.
1.1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности
При продаже нежилой недвижимости, которую вы использовали в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.
Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учтите на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст.
214.10 НК РФ.
Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на такие объекты (кроме садовых домов и долей в них) не распространяется. Применить имущественный вычет вы также не можете (п. 17.1 ст.
217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст.
220 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.12.2018 N 03-04-05/88524).
При продаже садовых домов и долей в них действуют такие же правила, как при продаже жилья (п. 17.1 ст. 217, пп.
2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Напомним, что расходы, связанные с получением доходов, в частности суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, вы можете учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст.
227 НК РФ).
| См. также: Как ИП уплачивает НДФЛ и сдает отчетность |
НДС при реализации нежилой недвижимости начисляйте в общем порядке, если не освобождены от этого налога. Особенностей для ИП в данном случае нет (п. 1 ст. 143, пп.
1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Исключением является продажа земельного участка. Эта операция НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст.
146 НК РФ).
| См. также: Как начислить НДС при продаже основного средства |
1.1.2. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилой недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности
Доход от продажи нежилой недвижимости, которую вы в предпринимательской деятельности не использовали, облагается НДФЛ как у обычного физлица. Налоговую базу нужно определить с учетом положений ст. 214.10 НК РФ (п.
6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст.
228 НК РФ, Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).
При этом вы можете воспользоваться освобождением от налога, если владели недвижимостью продолжительный период времени, или применить имущественный вычет.
Начислять НДС в данном случае не надо, так как вы выступаете просто физлицом и плательщиком НДС не признаетесь (п. 1 ст. 143 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).
Документ 2
Готовое решение КонсультантПлюс, 24.05.2021
Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме
Порядок обложения зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения.
Для УСН и ЕСХН имеет значение, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью ИП или нет. Если вы продаете имущество, которое не связано с бизнесом (например, квартиру в которой живете), то доход облагается НДФЛ.
- Как облагается продажа нежилого помещения, квартиры и иного недвижимого имущества у ИП на УСН
Порядок обложения продажи нежилого помещения, квартиры и иной недвижимости у ИП на УСН зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или продается недвижимость, не задействованная в бизнесе.
Дело в том, что под УСН подпадает только доход от предпринимательской деятельности ИП (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Если продажа связана с бизнесом, то такая операция облагается в рамках УСН в зависимости от того, чем это имущество для вас является. Если не связана — то доход нужно облагать НДФЛ.
В то же время вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая — нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.
Например, если ИП ведет предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости и имущество использовалось в этой деятельности, доход от его продажи должен облагаться в рамках УСН (Письмо Минфина России от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).
А если ИП продает квартиру, в которой проживал, доход облагается НДФЛ (Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).
Учтите, что, если налоговый орган не согласится с тем, для какой деятельности использовалось имущество, вам могут доначислить налог и пени, а также привлечь к ответственности. Тогда отстаивать свою позицию придется в суде. Если вы сомневаетесь, относится ли продажа недвижимости к предпринимательской деятельности, и хотите избежать споров, рекомендуем уточнить позицию вашей инспекции.
1.1. Как у ИП на УСН облагается продажа недвижимости, связанная с предпринимательской деятельностью
Доходы и расходы по УСН при продаже недвижимости, задействованной в бизнесе, учитывайте в зависимости от назначения такого имущества:
- если вы купили ее для перепродажи — учитывайте как продажу покупных товаров;
- построили сами для продажи — учитывайте как продажу товаров собственного изготовления;
- использовали как основное средство — учитывайте как при продаже ОС.
При расчете «упрощенного» налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на УСН, вы не учитываете (п. 8 ст. 346.18 НК РФ).
НДС в общем случае уплачивать не нужно, поскольку «упрощенцы» не признаются его плательщиками (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
- Как облагается продажа недвижимости у ИП на ПСН
Реализация недвижимости не подпадает под ПСН, поэтому облагается в рамках ОСНО, УСН или ЕСХН в зависимости от применяемого режима налогообложения (п. 2 ст. 346.43 НК РФ, Письма Минфина России от 03.04.2020 N 03-11-11/26730, от 18.04.2013 N 03-11-11/13271, от 14.03.2013 N 03-11-12/29).
Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.
Если ИП совмещает ПСН с УСН либо ЕСХН и такая продажа связана с его предпринимательской деятельностью, то она облагается соответственно в рамках УСН либо ЕСХН.
Если ИП не применяет УСН или ЕСХН, то операция по продаже недвижимости, связанной с бизнесом, облагается в рамках ОСНО:
- НДФЛ — с доходов от продажи недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). Причем ИП в отдельных случаях вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ;
- НДС — с реализации нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В каких случаях продажа недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ
Не нужно облагать НДФЛ продажу жилья (садового дома), которым ИП владел пять лет и более, а в отдельных случаях — три года и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст.
217.1 НК РФ, Письма Минфина России от 17.03.2020 N 03-04-07/20343 (направлено Письмом ФНС России от 31.03.2020 N БС-4-11/5445@), от 03.12.2019 N 03-07-14/93614, Информация ФНС России).
Если же продажа жилья облагается НДФЛ, ИП может уменьшить доходы на профессиональный вычет (п. 1 ст. 221, пп.
1 п. 1 ст. 227 НК РФ).
Заметим, что ИП вправе заявить имущественный вычет при продаже жилья (садового дома), если учитывал затраты на него в составе расходов при УСН или ЕСХН либо профессионального вычета по НДФЛ. Он рассчитывается как разница между фактическими расходами на покупку этого имущества и суммой, которая была учтена в расходах по УСН или ЕСХН либо в составе вычета по НДФЛ. Но на ПСН учесть расходы на покупку недвижимости вы не могли, поэтому применить имущественный вычет в таком случае не получится (пп.
2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Как облагается продажа недвижимости у ИП на ЕСХН
Порядок обложения зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или нет, поскольку под ЕСХН попадает только доход, который получен от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Если продажа недвижимости связана с предпринимательской деятельностью, она облагается:
- ЕСХН — по доходу от продажи недвижимости;
- НДС — с реализации нежилой недвижимости, если вы не освобождены от исполнения обязанности налогоплательщика НДС. Продажа жилья освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, п. 1 ст. 145, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149, п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
| См. также: В каких случаях плательщик ЕСХН платит НДС и подает декларацию |
При расчете налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на ЕСХН, вы не учитываете (п. 10 ст. 346.6 НК РФ).
Если продажа недвижимости не связана с предпринимательской деятельностью ИП, тогда ее продажа облагается только НДФЛ.
Что считать доходом от предпринимательской деятельности при продаже недвижимости у ИП на ЕСХН
Специальных правил определения дохода от предпринимательской деятельности на ЕСХН нет. Поэтому полагаем, что определять, какая продажа недвижимости связана с бизнесом, а какая нет, можно так же, как на УСН. В этой части нормы по ЕСХН и УСН аналогичны (п. 3 ст. 346.1, п. 3 ст.
346.11 НК РФ).
3.1. Как ИП на ЕСХН учесть продажу недвижимости, задействованной в бизнесе
Доходы от продажи недвижимости признавайте на дату поступления оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1, пп. 1 п. 5 ст.
346.5 НК РФ).
Расходы на недвижимость учитывайте по-разному в зависимости от того, для чего вы ее приобрели:
- купили для перепродажи;
- использовали как основное средство;
- построили для продажи;
- купили для своей деятельности землю.
3.1.1. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости, приобретенной для перепродажи
Расходы на покупку такой недвижимости и расходы, которые связаны с ее покупкой и продажей, вы учитываете на момент их оплаты (пп. 24 п. 2 ст. 346.5, пп. 2 п. 5 ст.
346.5 НК РФ).
Поэтому в момент продажи имущества повторно в расходах вы ничего не отражаете.
«Входной» НДС вы учитываете в стоимости имущества или принимаете к вычету в зависимости от того, применяете освобождение от обязанностей плательщика НДС или нет.
| См. также: Как учесть «входной» и «импортный» НДС при применении ЕСХН |
3.1.2. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости — ОС
Расходы на покупку (создание) недвижимых ОС в момент продажи вы не принимаете. Их вы должны были учесть раньше (пп. 1 п. 2, п. 4, пп.
2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ):
- в течение первого календарного года, в котором ввели в эксплуатацию оплаченное ОС, если вы купили (создали) ОС в период применения ЕСХН;
- в течение 1 — 10 лет в зависимости от срока полезного использования, если вы купили (создали) ОС до перехода на ЕСХН.
Если вы продадите ОС до того, как эти сроки пройдут, все учтенные расходы придется пересчитывать по правилам налога на прибыль. А это значит, что учтенные расходы на ОС вам надо убрать, начислить амортизацию и доплатить налог и пени (п. 4 ст.
346.5 НК РФ).
В этом случае у вас сформируется остаточная стоимость ОС. Однако учесть ее в расходах при продаже ОС, как это делают в налоге на прибыль, вы не сможете. Такого вида расхода нет в закрытом перечне расходов, которые можно учесть на ЕСХН.
Если вы продаете ОС после того, как минимальный срок владения пройдет, то пересчитывать расходы не нужно.
3.1.3. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости собственной постройки
Расходы на создание такой недвижимости вы можете принять, только если они есть в перечне расходов, учитываемых на ЕСХН.
Как правило, основная их часть — это материальные расходы и расходы на оплату труда. Их вы учтете на дату оплаты, например, на дату списания денег со счета. Дожидаться момента, когда недвижимость будет продана, не нужно.
Поэтому при продаже недвижимости дополнительно в расходах вы ничего не отражаете (пп. 5, 6 п. 2, пп. 2 п. 5 ст.
346.5 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.09.2012 N 03-11-06/1/19).
Состав материальных расходов и расходов на оплату труда такой же, как для налога на прибыль (п. 3 ст. 346.5 НК РФ).
3.1.4. Как на ЕСХН учесть расходы при продаже земли
В момент продажи земли никакие расходы вы не признаете. Расходы на приобретение прав на нее вы учитываете в другом порядке — равномерно в течение срока, который установили сами, но не менее минимального срока в семь лет.
При этом при продаже земли пересчитывать расходы не нужно, даже если не пройдет семь лет. Но и продолжать дальше учитывать такие затраты вы не можете (п. 4.1 ст.
346.5 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-11-06/1/15).
- Как у ИП на спецрежиме облагается продажа недвижимости, не связанная с предпринимательской деятельностью
Доход от продажи недвижимости, который не связан с предпринимательской деятельностью, облагается НДФЛ. Под спецрежимы он не подпадает (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст.
209, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228, п. 3 ст. 346.1, п. 3 ст.
346.11, п. 2, пп. 1 п. 10 ст. 346.43 НК РФ, Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).
Уплачивать НДС в этом случае не нужно (ст. 143 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).
При этом можно применять льготы (имущественный вычет, освобождение) по НДФЛ.
| См. также: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН |
В каких случаях продажа недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ
Доходы от продажи такой недвижимости освобождены от НДФЛ, если она приобретена после 01.01.2016 и вы владели ею пять лет и более, а в отдельных случаях — три года и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1 НК РФ, пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 3 ст.
4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Если недвижимость приобретена до 01.01.2016, то для освобождения достаточно, чтобы она находилась в вашей собственности три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.08.2020 N 03-04-05/69440).
Если доход от продажи недвижимости все же облагается НДФЛ, то вы можете заявить имущественный вычет в размере полученного дохода от продажи (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп.
1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- жилья (садовых домов) и земельных участков — не более 1 млн руб. в целом по всем таким объектам за год;
- иной недвижимости — не более 250 000 руб. в целом по всем таким объектам за год.
Вместо вычета вы можете уменьшить доходы на сумму ваших затрат на покупку этого имущества, если вы их подтвердите документами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра
сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»
Камышанская Елена Андреевна
Ответ актуален на 25.05.2021 г.
Недвижимость ИП
Предприниматели нередко используют в своей деятельности недвижимое имущество. Они могут сдавать объекты недвижимости в аренду или задействовать их в качестве офисных, производственных, складских и других необходимых помещений.
Рассмотрим, как влияют на налоги ИП операции с недвижимостью.
Варианты сделок ИП с недвижимостью
ИП имеет двойственный статус: он одновременно и «бизнес-единица», и физическое лицо. Поэтому сделки по купле-продаже недвижимости он может проводить:
- В качестве «обычного» физлица, если недвижимость не предназначена для использования в предпринимательской деятельности.
- В качестве ИП, если недвижимость используется для бизнеса.
В зависимости от того, на каких налоговых режимах работает ИП, операции с коммерческой недвижимостью по-разному отразятся на его налогообложении.
Покупка недвижимости
Физическое лицо. В этом случае можно получить имущественный вычет по НДФЛ в размере средств, затраченных на покупку недвижимости, вплоть до 2 млн руб. А если объект куплен за счет ипотечного кредита, то можно еще получить вычет по процентам в сумме до 3 млн руб.
Для применения этих льгот есть несколько условий (п. 3, 4 ст. 220 НК РФ):
- Приобретать можно только жилую недвижимость или земельные участки, предназначенные для жилищного строительства.
- Вычет в сумме 2 млн руб. можно разбить на несколько частей, но если он уже «выбран», т.е. стоимость приобретенного объекта (объектов) превысила 2 млн руб., то повторно получить льготу нельзя.
- Вычет в части процентов можно получить только по одному объекту, вне зависимости от фактической суммы платежей по ипотеке.
ИП на общей налоговой системе (ОСНО). Если недвижимость будет использоваться в предпринимательской деятельности, то ИП должен учитывать для расчета НДФЛ расходы на ее приобретение посредством амортизации. Считать амортизацию ИП должен по правилам, предусмотренным для юридических лиц, которые платят налог на прибыль (п.
1 ст. 221 НК РФ).
Также предприниматель на ОСНО может взять к вычету НДС с суммы покупки. Но для этого нужно, чтобы выполнялись два условия:
- Продавец недвижимости тоже платит НДС и выдал покупателю счет-фактуру.
- Имущество предназначено для использования не просто в коммерческой деятельности ИП, а именно в тех направлениях, доход от которых облагается НДС. Эта оговорка актуальна для тех ИП, которые совмещают ОСНО и патентную систему.
ИП на УСН «Доходы» или патентной системе. В данном случае затраты на покупку недвижимости не окажут никакого влияния на сумму налога. При этих режимах учет расходов при определении налоговой базы не предусмотрен.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» или едином сельхозналоге (ЕСХН). Если объект предназначен для коммерческой деятельности, то ИП при этих налоговых режимах может включить в расходы текущего налогового периода (года) стоимость купленной недвижимости. Здесь важно помнить, что при УСН и ЕСХН расходы признаются кассовым методом, т.е. купленная недвижимость должна быть оплачена.
Отдельное правило предусмотрено при покупке земельных участков бизнесменами на ЕСХН. Затраты на землю следует включать в расходы для единого сельхозналога равномерно, в течение длительного периода. Этот период определяет сам ИП в учетной политике, но он не может быть меньше 7 лет (п.
4.1 ст. 346.5 НК РФ).
Если объект дорогостоящий, и предприниматель получил убыток в год его покупки, то этот убыток можно перенести на будущее. В течение 10 следующих лет ИП может использовать убыток для уменьшения налоговой базы. Эта льгота относится как к УСН «Доходы минус расходы», так и к единому сельхозналогу (п. 7 ст. 346.18 и п. 5 ст.
346.6 НК РФ).
Также ИП на ЕСХН с относительно «крупными» оборотами (свыше 60 млн руб. в год) должны платить НДС (п. 1 ст. 145 НК РФ).
При покупке недвижимости они могут взять этот налог к вычету. Условия здесь аналогичны ИП на ОСНО: продавец должен быть плательщиком НДС и выдать счет-фактуру, а объект — использоваться ИП для облагаемой НДС деятельности,
Владение недвижимостью
В общем случае физические лица — собственники недвижимости должны платить налог на имущество физических лиц. Его сумма зависит от кадастровой стоимости и ставок, которые определяют местные власти в пределах, установленных НК РФ.
«Обычные» физические лица и ИП на ОСНО платят налог на имущество в целом по одним и тем же правилам.
Однако ставки по налогу для них могут существенно отличаться. Это в первую очередь касается тех ИП, которые владеют нежилой недвижимостью. По отдельным нежилым помещениям ставка налога может достигать 2% (пп. 2 п. 2 ст.
406 НК РФ). Это, в частности, относится к объектам, которые:
- Входят в состав в административно-деловых центров или торговых комплексов.
- Используются для офисов, общественного питания или бытового обслуживания.
А по жилым помещениям ставка налога на имущество в любом случае не может превышать 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
При УСН и ПСН предприниматель освобождается от налога на имущество, используемое для коммерческой деятельности. Однако не в полном объеме — заплатить налог придется с упомянутых выше объектов, по которым применятся ставка до 2% (п. 3 ст. 346.11 и пп. 2 п. 10 ст.
346.43 НК РФ).
При ЕСХН не нужно платить налог на имущество с любых объектов, которые используются для сельскохозяйственной деятельности, исключений здесь нет (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Получить консультацию
Продажа недвижимости
Физическое лицо. Если ИП, который использует любой из налоговых режимов, продал недвижимость, не задействованную в бизнесе, то он будет платить налоги по правилам для «обычных» физических лиц. В общем случае с суммы продажи придется заплатить НДФЛ по ставке 13%.
Но у физического лица есть следующие варианты уменьшения облагаемой базы:
- Вычесть из дохода расходы на покупку.
- Воспользоваться налоговым вычетом в сумме до 1 млн руб.
- Не платить налог совсем, если объект был в собственности более определенного установленного срока. В общем случае – это 5 лет, но в отдельных ситуациях может быть 3 года. Например, сокращенный трехлетний срок для этой льготы применяется, если объект был приватизирован или получен в дар от члена семьи (п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ).
Если речь идет о нежилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождением из-за длительного срока владения воспользоваться нельзя.
Возможна ситуация, когда ИП ранее использовал недвижимость для ведения бизнеса, а затем снялся с регистрации и через какое-то время решил продать объект.
Тогда он может применить налоговый вычет в размере разности между общими расходами на приобретение объекта и всеми затратами, которые ИП списал по нему для расчета налога в рамках предпринимательской деятельности. Указанный вычет относится только к жилой недвижимости, а также к транспортным средствам (пп. 2 п. 2 ст.
220 НК РФ).
Пример
ИП на ОСНО приобрел квартиру для сдачи в аренду за 5 млн руб. За период ведения деятельности он начислил по объекту амортизацию в сумме 1,5 млн руб. Затем предприниматель прекратил деятельность и продал квартиру за 6 млн руб. Он может при расчете НДФЛ уменьшить цену продажи на вычет в размере 3,5 млн руб. (5 – 1,5).
Т.е. в итоге бывший предприниматель заплатит НДФЛ с 2,5 млн руб. (6 – 3,5).
Чтобы не было проблем с налоговиками, лучше не продавать объекты, которые ранее использовались в предпринимательской деятельности, сразу после снятия ИП с регистрации. Желательно «выдержать паузу», хотя бы один год.
ИП на ОСНО. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при ее продаже нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, если ИП продает нежилую недвижимость, нужно будет дополнительно начислить НДС по ставке 20%.
Исключение — продажа земельных участков. Здесь необходимо заплатить только НДФЛ, НДС по земельным участкам не начисляется в любом случае (пп. 6 п. 2 ст.
146 НК РФ).
ИП на УСН или ЕСХН. При продаже недвижимости на этих режимах нужно заплатить со всей суммы поступивших денег налоги по стандартным ставкам. В общем случае это 6% для УСН «Доходы», 6% для ЕСХН и 15% для УСН «Доходы минус расходы».
Кроме того, ИП на ЕСХН с оборотами свыше 60 млн руб. в год должен будет заплатить при продаже недвижимости, задействованной в сельхоздеятельности (кроме земельных участков), еще и НДС.
Для ИП на УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН возникнут дополнительные сложности при продаже объектов, которые находились в собственности менее определенного срока (пп. 2 п. 4 ст. 346.5 НК РФ и пп.
3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ):
- Менее трех лет — для активов со сроком полезного использования (СПИ) до 15 лет.
- Менее 10 лет — для активов с СПИ свыше 15 лет.
Если предприниматель продал такой объект через короткое время после покупки или создания, то он должен:
- Восстановить сумму расходов, которые были учтены при покупке (создании) объекта.
- Рассчитать расходы, связанные с приобретением объекта за период владения по правилам амортизации для налога на прибыль (ст. 259 и 259.1 НК РФ).
- Доплатить налог и пени. Налог к доплате получится, так как в большинстве случаев при продаже через короткий срок сумма амортизации после пересчета будет меньше, чем стоимость объекта, которую ранее списали в затраты.
ИП на патенте. Продать недвижимость в рамках ПСН нельзя, поэтому если ИП продает объект, который он использовал для «патентной» деятельности, то у него будут следующие варианты:
- Если ИП использует только патент, то с продажи объекта нужно будет заплатить НДФЛ и, при необходимости, НДС, по правилам для ОСНО.
- Если ИП совмещает ПСН с «упрощенкой» или единым сельхозналогом, то начислить налоги с продажи недвижимость нужно будет по правилам для УСН или ЕСХН.
Вывод
Если недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то сделки ИП с ней облагаются налогами по правилам для «обычных» физических лиц.
При операциях с недвижимостью, задействованной в бизнесе, налоги следует начислять с учетом используемого предпринимателем налогового режима.
Также имеет значение, относится ли объект к жилой недвижимости, или нет. Кроме того, в ряде случаев отдельные правила применяются к сделкам с земельными участками.
Продажа недвижимости ООО
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.
Стандартный способ продажи недвижимости ООО
При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.
Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.
— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;
— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
- При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
Пример
ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:
- НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
- Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
- НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.
Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости вместе с самим ООО
Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.
Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:
- Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
- Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.
При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст.
217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
- Для физических лиц:
— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);
— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).
Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.
Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.
Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.
Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке.
Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ).
Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.
Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст.
171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.
Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.
Вывод
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.