Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, в которой, в частности, рассматривается вопрос о том, как узаконить перепланировку в новостройке, а особенности этого процесса именно для новостроек мы рассмотрим ниже.
Итак, как выполнить перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.
Согласованная перепланировка в новостройке.
В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.
Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.
Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.
- оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
- нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
- согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;
Новостройка со свободной планировкой.
Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.
В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.
К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.
Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно.
То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.
Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 15.06.2022 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застройщику уплачены все деньги по договору.1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.
В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.
Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.
Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры.
Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным.
Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие чертежи квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.
Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих документов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены.
Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .
Для второго варианта (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В начерченной планировке не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты.
Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого чертежа приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.
Этот план подается в БТИ, на основании которого они выполняют проект зонирования, на котором будут указаны все внутренние помещения квартиры.
Пример архитектурно-строительного плана квартиры.
В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.
Теперь об обмерах здания кадастровым инженером. В последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле) и именно они отображаются в графической части выписки ЕГРН. Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997.
Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Далее возможно несколько вариантов:
- Если в кадастровом плане указаны все внутренние перегородки, то БТИ отрисовывает план квартиры в соответствии с ним;
- Если в кадастровом плане обозначены только санузлы и кухня или не обозначено ничего, то БТИ делает проект зонирования на основании архитектурно-строительного чертежа, о котором мы уже писали. Либо они просят принести техническое описание здания из Управляющей компании. Как оно выглядит мы приводим ниже:
Перепланировка по эскизу в 2024. Все аспекты.
В данной статье мы рассмотрим такой вопрос, как согласование перепланировки по эскизу. Чтобы ответить на вопрос “как согласовать перепланировку по эскизу”, надо прежде всего знать проведение каких работ на момент 2024 года можно по нему узаконить. С этого мы и начнем.
Для начала рассмотрим те мероприятия при ремонте, которые требуют согласование по проекту перепланировки, а уже затем опишем работы, которые можно согласовать по эскизу.
Согласование перепланировки по проекту.
По проекту перепланировки квартиры необходимо согласовывать ту перепланировку, при которой осуществляется хотя бы одно мероприятие, перечисленных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508. Рассмотрим эти пункты по порядку:
- перенос или изменение границ ванных комнат, туалета, санузла, душевой и так далее. В данный перечень «постирочная» (комната со стиральной машиной) не входит;
- создание несущих стен;
- устройство проемов в перекрытиях;
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Иными словами, если перегородка между квартирами не несущая, но её демонтируют или делают в ней проём (объединяют квартиры), то это также требует согласования по проекту;
- заложение проемов в несущих стенах;
- изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях;
- установка или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней и пандусов;
- устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытие (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м). Данный пункт легко обойти, указав, что перегородки выполняются из гипсокартонных листов по металлокаркасу. По факту никто не будет простукивать и определять из чего эти перегородки деланы на самом деле;
- устройство перегородок в полах с деревянными перекрытиями. Иными словами, практически любая перепланировка в квартире с деревянными перекрытиями должна согласовываться по проекту;
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях. Сюда относится демонтаж подоконного блока, демонтаж стены между лоджией и комнатой и так далее.
- устройство или перенос кухонь и кухонь-ниш;
- устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади всей картиры;
Согласование перепланировки по эскизу.
Перепланировка по эскизу- образец
По эскизу можно согласовать работы, не перечисленные в описанных выше пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, но требующие внесения изменений в планы БТИ на квартиру.
Согласно пункту 19 Приложения 1 к Постановлению ПМ № 508 (в последней редакции от 15.06.22) под эскизом понимается схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации к нему с отметками (пояснениями) заявителя.
Какие работы требуют переделки планов БТИ? Об этом Вы можете более подробно прочесть в статье “Что является перепланировкой квартиры?”. К сожалению, практически каждый ремонт содержит мероприятия, требующие наличия проекта перепланировки, к примеру, изменение полов при деревянных перекрытиях или объединение санузла.
Однако часто можно согласовать перепланировку квартиры и по эскизу. Чаще всего, это самые простые изменения, такие как перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах санузлов, передвижение не несущих перегородок, не ограничивающих мокрые зоны или кухню, и так далее…
Сразу отметим, что такого понятия как согласование перепланировки в уведомительном порядке не существует. Исходя из названия, многие считают, что достаточно просто уведомить Жилищную инспекцию о проведенной перепланировке, но на практике всё обстоит совсем не так.
Перепланировка по «эскизу» согласовывается по факту выполнения. То есть вначале выполняется ремонт, а затем согласовывается по эскизу. Здесь очень важно быть уверенным в том, что Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу и что она не нарушает никаких строительных и правовых норм.
Иначе, не только не получится её узаконить, но и придется возвращать ремонт в первоначальное положение в части нарушенных работ.
О том, что нельзя делать при перепланировке Вы можете подробнее прочесть здесь. Поэтому перед тем как приступать к ремонту лучше проконсультироваться по всем этим вопросам с специалистом по перепланировке.
Итак, если Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу, то для её согласования в электронном виде через Портал госуслуг необходимо предоставить следующие документы:
- эскиз;
- правоустанавливающий документ (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН);
- технический паспорт БТИ до перепланировки;
После подачи документов из Жилищной инспекции на объект выходит инспектор, который сверяет эскиз и выполненную перепланировку. Если все совпадает, то он отсылает в МФЦ (если Вы указали при подаче документов доставить в него бумажную версию ответа) и БТИ акт о выполненной перепланировке. После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы на квартиру вышел техник с актом от Жилищной инспекции, провёл повторно необходимые замеры и внёс в базу произведенные при ремонте изменения планировки.
Как видно, согласовать перепланировку по «эскизу» вполне можно самостоятельно.
Теперь немного о том, как сделать эскиз перепланировки квартиры. Данный эскиз выполняют на плане БТИ квартиры. Обычно красным цветом отмечают демонтируемые перегородки, а зелёным- возводимые, хотя это не обязательно.
Обязательно составляют экспликацию (название помещений) к новой планировке и расписывают планируемые при ремонте мероприятия. Образец эскиза перепланировки квартиры можно посмотреть на рисунке.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос “как согласовать перепланировку квартиры по эскизу”.
С этой статьёй читают
Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2024. Все нюансы.
Проектная организация в Москве с свидетельством СРО.
Перепланировка квартиры 2024- что можно, а что нельзя?
Можно ли согласовать перепланировку квартиры по эскизу? Образец и тонкости
Сложности, связанные с перепланировкой квартиры, не заканчиваются организацией ремонтно-строительных работ. Чтобы оформить переделки в соответствии с законодательством, требуется собрать пакет бумаг, заплатить госпошлину, посетить участвующие в процессе выдачи разрешения инстанции. К счастью, при определенных условиях возможно упрощенное согласование перепланировки по эскизу.
Что это такое и для чего нужен?
Эскиз перепланировки – это чертеж, сделанный на основании технического плана на недвижимое имущество, в котором маркируются места перепланировки. Он нужен для получения разрешения на проведение ремонтных работ в Жилищной инспекции. Специалисты изучают эскиз, после чего одобряют перепланировку или выносят обоснованный отказ.
Необходимость в нотариальном заверении эскиза с целью придания ему юридической силы отсутствует.
Какое изменение планировки можно согласовать в упрощенном порядке?
В одних случаях для узаконивания перепланировки достаточно эскиза, а в других не обойтись без проекта. Согласно постановлению Правительства Москвы № 508 от 1.12.2011 года (ред. ППМ №1104 от 29.12.2017г.), эскиз составляется, если строительно-ремонтные работы не потребуют корректировки плана БТИ.
В упрощенном порядке согласуются следующие действия:
- закладка дверных или других проемов, их перемещение и демонтаж, при условии, что уровень нагрузки на перекрытия не превысит критические значения;
- замена сантехники, изменение ее расположения в пределах помещения санузла, душевой или кухни, если существующая конструкция пола сохранится;
- остекление балкона, лоджии;
- объединение или разделение душевой и санузла, если их площадь не увеличится, а нагрузка на несущие конструкции не станет чрезмерной;
- замена или смена месторасположения отопительных приборов без их выноса на лоджию или балкон и вмешательства в инженерные коммуникации;
- другое незначительное переобустройство жилья.
Без согласования с Жилищной инспекцией допускается проводить такие работы:
- косметический ремонт (замена обоев, покрытия пола, побелка потолка и т. д.);
- устройство перегородок, изготовленных из керамзитобетонных, пенобетонных блоков, кирпича и других материалов, нагружающих перекрытия более чем на 150 кг/м 2 ;
- перенос кухни, обустройство кухни-ниши;
- монтаж вентиляционного короба на фасаде дома со стороны двора;
- обустройство проемов в несущей стене;
- создание двери или балкона на месте окон первого этажа;
- замена инженерных коммуникаций на новые, с аналогичными характеристиками и размерами;
- монтирование и демонтирование встроенной мебели, при условии, что в процессе удаления предметов интерьера не образуется новое помещение, которое потребуется занести в БТИ.
Если в число переделок, которые разрешено согласовывать по эскизу, входит хотя бы одна работа, требующая разработки проекта, то весь комплекс мероприятий должен быть узаконен по проектной документации.
Где сделать эскизный проект?
Если планируется произвести сложные работы по перепланировке жилплощади, эскиза недостаточно, необходимо оформить проект. Этот документ можно заказать только у лицензированной проектной организации с допуском СРО или создателя технического проекта здания.
Проект нужен при выполнении таких работ:
- корректировка или усиление полов (исключение – напольное покрытие);
- изменение фасада дома;
- монтаж проема в перекрытии или несущей стене;
- возведение капитальных стен;
- монтаж новых массивных перегородок, толщиной больше 10 см, перегружающих перекрытия здания;
- перенос санитарных зон, например, вынос душевой кабины в коридор;
- монтаж или перенос газовых плит со стационарным трубопроводом.
Если перекрытия между этажами дома сделаны из дерева, оформление проекта при перепланировке обязательно. Это связано с риском деформации и обрушения конструкций.
Найти компанию, занимающуюся созданием проектов переустройства жилплощади, можно в любом городе. Для этого надо иметь при себе техпаспорт на недвижимость, а также оплатить услуги специалиста. Стоимость изготовления проекта варьируется в пределах 20-100 тыс. руб. в зависимости от конструкции здания и масштабов запланированных работ.
Можно ли самостоятельно?
Изготовить эскиз значительно проще, чем проект. Можно выполнить эту работу самостоятельно, не привлекая сторонние организации. При оформлении бумаги учитывается информация, отраженная в поэтажном плане квартиры, который включен в паспорт БТИ.
Необходимо скопировать план жилья на лист бумаги, а затем сделать нужные пометки.
Строгих требований к оформлению эскиза нет. Главное, чтобы все сведения были указаны максимально разборчиво и не вызывали вопросов у уполномоченных органов.
Требования к документу: что должен содержать?
Места перепланировки или монтажа должны быть отмечены на поэтажном плане красным цветом, а участки размещения новых конструкций – зеленым. На основании этих отметок сотрудники Жилищной инспекции решат: допустимо проведение таких работ или нет.
На эскизе должна быть изображена исходная экспликация комнат, а также вариант с изменениями, которые планируется сделать. Следует выделить жилые и полезные площади, чтобы показать, отразится ли на их параметрах перепланировка.
Если эскиз будет составлен неправильно, и работник Жилищной инспекции не поймет, что именно на нем изображено, это может стать причиной отказа в узаконивании перепланировки. Также недопустимы исправления, помарки.
Согласование проекта в уведомительном порядке
Несмотря на то что узаконивание перепланировки по эскизу считается уведомительным, эта процедура не ограничивается донесением информации о переустройстве жилплощади до ответственных лиц. Потребуется подготовить документы и поочередно обратиться в несколько государственных учреждений, прежде чем будет выдано разрешение на проведение работ.
Куда обратиться?
В процессе оформления перепланировки нужно посетить следующие инстанции:
- Обратиться в БТИ, заполнить бланк заявления с просьбой предоставить техпаспорт на недвижимое имущество, в котором планируется проведение работ. При себе надо иметь паспорт и документы, подтверждающие права на жилплощадь (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН).
- Когда технический паспорт получен, пора уделить время созданию эскиза перепланировки. Если собственник не хочет заниматься этим самостоятельно, он может воспользоваться услугами проектировщика.
- Готовый эскиз вместе с пакетом собранной документации нужно подать в Жилищную инспекцию. Сотрудники этой инстанции проверяют бумаги, принимают решение по поводу уместности переделок и оформляют акт переустройства жилплощади, отмечая в нем все запланированные изменения.
- Акт перепланировки требуется отнести в бюро технической инвентаризации для корректировки поэтажного плана дома и выпуска обновленного технического паспорта недвижимости.
Если собственник оформляет документы через посредника, ему потребуется также оформить доверенность на своего представителя.
Необходимые документы
При сдаче эскиза в Жилищную инспекцию надо предоставить такие документы:
- техпаспорт на недвижимость;
- справку из паспортного стола;
- справку формы №1 из бюро технической инвентаризации;
- правоустанавливающую документацию на жилье( выписку из ЕГРН, договор социального найма или свидетельство о праве собственности);
- выписку из ЕИРЦ.
При необходимости Жилищная инспекция также запрашивает техническое заключение, подтверждающее, что запланированная перепланировка является допустимой. Если недвижимость была оставлена банку в качестве залога, требуется разрешение на переустройство от финансовой организации.
Весь пакет документов надо подготовить заранее и предоставить в Жилищную инспекцию за один раз.
Сроки и стоимость
Процесс узаконивания перепланировки, начинающийся получением технического паспорта на жилье и завершающийся сдачей акта переустройства, занимает около 4-х месяцев. Оплата за оформление бумаг для узаконивания ремонтно-строительных работ не взимается, за исключением госпошлины за выдачу нового техпаспорта (около 2300 руб. в зависимости от города).
Как максимально быстро оформить?
Стандартная процедура получения одобрения на переустройство требует времени. Если собственник или наниматель жилья хочет ускорить оформление переделки недвижимости по эскизу, то ее следует делать после проведения работ.
Необходимо действовать следующим образом:
- Вызвать сотрудника бюро технической инвентаризации. Специалист осуществит замеры жилплощади и выдаст новый техпаспорт с указанием несанкционированно сделанных изменений.
- Получить акт об окончании перепланировки в Жилищной инспекции. Документ будет выдан только в случае отсутствия нарушений.
- Для получения нового технического паспорта надо обратиться в БТИ с актом о завершении переделок и старым техпаспортом, где отмечены внесенные коррективы.
Причины отказа
В узаконивании переустройства может быть отказано в следующих случаях:
- нарушены нормы и правила перепланировки;
- внесены изменения, не упомянутые в эскизе;
- в процессе переделок затронуты несущие конструкции или площадь, являющаяся общедомовой собственностью;
- при узаконивании были предоставлены ложные или неполные сведения.
Оформить перепланировку жилья по эскизу гораздо дешевле и проще, чем по проекту. Но следует понимать, какие именно работы допускается согласовывать в уведомительном порядке.
Если пренебречь узакониванием переделки жилплощади, возникнут трудности при продаже объекта недвижимости, а также при его дарении и передаче в наследство. Кроме того, владельца жилья могут обязать заплатить штраф, а затем оформить сделанные работы или вернуть квартире исходное состояние, если согласовать переделки невозможно.
Полезное видео
Видео о том, какую перепланировку можно согласовать по эскизу и как это сделать:
Что нужно для согласования проекта перепланировки квартиры? Как быть при самовольной переделке?
Согласно установленным правилам согласовать перепланировку квартиры можно на основании эскиза (упрощенная процедура) или же по проекту. Последний вариант актуален в том случае, когда речь идет о реализации сложных изменений конфигурации помещения.
Когда нужно согласовывать переделку жилого помещения?
По общему правилу необходимость в разработке проектной документации возникает в том случае, когда собственник планирует произвести сложные комплексные работы, связанные с изменением конфигурации квартиры. В качестве примера можно привести следующие варианты перепланировок:
- монтаж или изменение места размещения газового оборудования;
- изменение границ ванной и туалетной комнаты (к примеру, создание совмещенного санузла);
- сооружение проемов в несущих стенах;
- демонтаж межкомнатных перегородок;
- изменение формы и размера оконных и дверных проемов;
- реализация ремонтных работ, затрагивающих общедомовое имущество;
- иные виды изменений.
Не требуется подготовка проектной документации в случаях, когда планируется проведение работ, ограничивающихся переустройством, производимым в пределах одного помещения (например, замена или установка дополнительного инженерного оборудования).
Как оформить?
Процедура согласования перепланировки по проекту включает в себя следующие основные этапы:
- Заказ в специализированной организации проекта будущего изменения конфигурации квартиры.
- Сбор документов, необходимых для получения согласия жилищной инспекции (правоустанавливающие бумаги на жилье, технический паспорт и т.д.).
- Написание заявления согласно образцу, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
- Направление полного пакета документов в адрес органа местного самоуправления, уполномоченного согласовывать перепланировку квартиры.
- Ожидание завершения процедуры рассмотрения заявления и получение решения о возможности реализации запланированных работ.
- Проведение ремонта в соответствии с утвержденным планом.
- Подготовка акта приемочной комиссии.
- Оформление в БТИ новой технической документации на квартиру.
Какие бумаги нужны?
Полный перечень бумаг, которые потребуются для получения разрешения на проведение перепланировки в квартире, представлен в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Сюда входят следующие документы:
- заявление, подготовленное в соответствии с официально утвержденным шаблоном;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру (оригиналы или копии, заверенные у нотариуса);
- проект перепланировки;
- протокол общего собрания собственников МКД (в случае, если предстоящие изменения касаются общедомового имущества);
- технический паспорт квартиры;
- письменное согласие от всех членов семьи заявителя (если речь идет о жилье, полученном по договору социального найма);
- согласие Минкультуры на проведение запланированных работ по изменению конфигурации квартиры (если такое помещение относится к памятнику истории, архитектуры и т.д.).
По закону у заявителя есть право не представлять технический паспорт,заключение Минкультуры и правоустанавливающее бумаги на недвижимость. Эти документы жилищная инспекция может запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.
Проектная документация
Под проектом перепланировки подразумевается документ, в котором подробно расписываются изменения конфигурации жилплощади, запланированные собственником такой недвижимости. Проект перепланировки состоит из двух основных частей:
- Текстовый раздел – включает титульный лист, содержание, пояснительную записку и т.д.
- Графический раздел – план квартиры и экспликация до и после планировки, демонтажно-монтажный план и др.
Как уже было отмечено выше, данный документ готовится под заказ в специализированной компании, у которой обязательно должен быть соответствующий допуск СРО (саморегулируемой организации).
Обращение в Жилищную инспекцию
После того как все бумаги будут собраны, владельцу квартиры следует направить полный пакет документов в адрес территориального отделения жилищной инспекции, так как именно это ведомство уполномочено согласовывать перепланировку. Сделать это можно несколькими способами:
- Личный визит в данный орган государственной власти.
- Направление пакета бумаг по почте заказным письмом или передача через своего представителя.
- Использование портала государственных услуг РФ («Госуслуги»). Однако такой вариант доступен не во всех регионах.
- Подача документов на согласование перепланировки квартиры через ближайшее отделение многофункционального центра (МФЦ). Один из наиболее удобных и быстрых способов направления заявления в жилищную инспекцию.
По закону общий срок ожидания решения может занять до 45 дней с момента подачи заявления на одобрение перепланировки квартиры (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Подписание акта
Одним из основных этапов, предшествующих полному завершению процедуры согласования изменений конфигурации помещения, является подготовка и подписание акта приемочной комиссии, который в дальнейшем направляется в орган регистрации прав (п. 2 ст. 28 ЖК РФ).
Акт о произведенной перепланировке подписывается после завершения строительных работ всеми сторонами, а именно:
- организацией, занимавшейся разработкой проекта;
- строительной компанией, производившей ремонтные работы;
- представителями жилищной инспекции;
- владельцем квартиры.
Данный документ служит официальным подтверждением того факта, что все реализованные изменения жилплощади полностью соответствуют изначально представленному проекту перепланировки.
Обращение в БТИ за новыми документами
Завершающим этапом официального изменения конфигурации квартиры является обращение в БТИ за новыми документами. В данный перечень входят следующие бумаги:
- поэтажный план дома;
- экспликация.
Для получения в БТИ новых документов нужно действовать в соответствии со следующей инструкцией:
- Обратиться в БТИ со своим экземпляром акта, подтверждающим завершение перепланировки квартиры.
- Специалист из бюро технической инвентаризации явится по указанному адресу, произведет необходимые обмеры, после чего внесет соответствующие изменения в документы.
- Затем собственник квартиры сможет забрать в БТИ документы, перечисленные выше.
Стоит отметить, что получение таких бумаг сразу после завершения перепланировки жилплощади не является обязательным требованием. Собственник может оформить их в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.
Сроки
Условно общую продолжительность согласования перепланировки жилплощади можно представить в виде следующих периодов:
- Подготовка пакета документов – может занять от нескольких недель до 1 месяца.
- Принятие решения жилищной инспекцией о возможности реализации запланированных изменений конфигурации помещения – до 45 дней.
- Выполнение строительных работ – от одного до 2-3 месяцев (в зависимости от сложности, финансового состояния собственника жилья и т.д.).
- Подготовка акта о завершении перепланировки – займет 10 дней.
Таким образом, в среднем сроки полного согласования изменения конфигурации квартиры (с момента подготовки бумаг до подписания акта) могут составить от 3 месяцев до полугода. Многое зависит от масштаба запланированных работ, их сложности, быстроты подготовки всех необходимых бумаг и т.д.
Стоимость
Обозначить точную стоимость согласования перепланировки квартиры достаточно сложно, так как на эту величину оказывает влияние много факторов, например:
- масштаб и сложность запланированных изменений;
- способ согласования (самостоятельно или через посредников);
- документы, которые нужны в конкретном случае (например, если планируется создание проемов в несущих стенах, то дополнительно нужно будет заказать техническое заключение у автора многоквартирного дома) и т.д.
В среднем, самостоятельное получение разрешения может стоить 10 000-20 000 рублей, а с привлечением посредников 40 000-60 000 рублей.
Как быть при самостоятельном переоборудовании?
Перепланировка, произведенная без разрешения, признается самовольной. В этом случае собственнику квартиры обязательно следует узаконить произведенные изменения. Сделать это можно путем обращения в суд. Такая процедура реализуется по следующей схеме:
- Вначале собственник направляет в жилищную инспекцию документы на согласование перепланировки, в чем ему отказывают.
- После получения отказа следует подготовить соответствующее исковое заявление и обратиться в судебный орган.
- Если в ходе разбирательства будет установлено, что все произведенные изменения не нарушают жилищное законодательство, то суд вынесет решение о сохранении помещения в измененном виде.
Ответственность за самовольную переделку квартиры
За проведение самовольной перепланировки в помещении, нарушителя могут привлечь к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. В данном случае с граждан берется штраф в размере от 2000 до 2 500 рублей.
Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Кроме того, владельца квартиры, нарушившего жилищное законодательство, ожидают последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ(возврат помещению прежнего состояния, продажа квартиры с торгов и т.д.).
Также не стоит забывать о сложностях, которые неизбежно возникнут при продаже недвижимости с самовольной планировкой. Обычно для такой квартиры достаточно сложно найти покупателей. Кроме того, ее стоимость в разы ниже рыночной.
Таким образом, если собственник квартиры планирует произвести сложную перепланировку, то, прежде всего ему необходимо побеспокоиться о подготовке соответствующего проекта. В дальнейшем данный документ должен быть обязательно согласован с жилищной инспекцией.
Ремонт по закону – согласование и узаконивание перепланировки жилья
Согласно правилам, прописанным в действующем законодательстве, перед тем как провести перепланировку, собственник должен согласовать её в уполномоченных органах. В случае несоблюдения данного правила, владельца могут ожидать в будущем серьёзные последствия.
Что такое согласование?
В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна производиться в квартире по согласованию с органом местного самоуправления.
Под процедурой согласования подразумевается получение официального разрешения на реализацию подобных изменений от уполномоченного органа государственной власти.
Собственники квартир должны помнить, что в случае совершения перепланировки без разрешения, она будет признана самовольной со всеми вытекающими последствиями (штраф, приведение квартиры в прежнее состояние и т.д.).
Можно ли оформить перепланирование жилья?
Несомненно, у владельцев помещений в многоквартирных домах есть возможность узаконить задуманную перепланировку. Однако порядок действий будет отличаться в зависимости от момента проведения в жилье изменений. Тут возможны два варианта:
- Перепланировка реализована до получения разрешения – в данном случае речь идёт о самовольном совершении подобных изменений. Действовать придётся через судебный орган.
- Изменение конфигурации помещения только планируется – в подобной ситуации всё будет гораздо проще. Действовать нужно согласно порядку, прописанному в ст.26 ЖК РФ.
Можно ли онлайн?
В настоящее время узаконить перепланировку можно в онлайн-режиме. К примеру, такая возможность есть на сайте mos.ru в разделе «Услуги» / «Жильё, ЖКУ, двор» / «Перепланировка».
Так, на сайте mos.ru онлайн можно провести следующие операции:
- согласовать перепланировку, в том числе самовольную;
- оформить акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение процедуры согласования;
- продлить срок действия разрешения на изменение конфигурации помещения;
- отозвать решение о согласовании.
Стоит иметь в виду, что не в каждом регионе есть возможность провести такие процедуры через интернет.
Условия
В ходе получения разрешения на реализацию изменений в своём помещении, собственник должен также учесть дополнительные условия, которые могут действовать для той или иной категории жилья. Более подробно основные особенности, характерные для разных видов недвижимости, описаны ниже.
В ипотечном жилье
Если квартира, в которой планируется проведение перепланировки, находится в залоге у банка, то прежде чем реализовать подобные изменения, заёмщик обязательно должен согласовать эту процедуру с кредитором. Иными словами, предварительно необходимо получить согласие банка.
Только после этого можно приступать к оформлению разрешения на проведение подобных изменений.
В новостройке
Зачастую квартиры в новостройке продаются с так называемой свободной планировкой. При этом многие риелторы позиционируют данное обстоятельство, как существенное преимущество, ссылаясь на то, что новоиспечённый собственник сможет устроить внутреннее пространство помещения по своему вкусу.
Однако это неправда.
В любой квартире, включая новостройку, уже есть заранее утверждённая планировка.Как только владелец пожелает изменить что-либо в ней по своему усмотрению, ему придётся предварительно получить соответствующее разрешение. В противном случае это будет считаться самовольной перепланировкой.
В общежитии
При проведении перепланировки в общежитии, помимо разрешения органа местного самоуправления, инициатору подобных изменений также обязательно необходимо будет предварительно получить письменное согласие от своих соседей. Без этой бумаги реализовать задуманное не получится.
Как узнать об узаконивании?
В отдельных случаях возникает необходимость в получении точной информации о том, узаконена перепланировка в квартире или же она является самовольной. Особенно актуален данный вопрос при покупке недвижимости.
Получить подробную информацию можно несколькими способами:
- Просмотреть кадастровый паспорт квартиры. Если перепланировка узаконена (или же не проводилась), то план квартиры, отражённый в данном документе, будет соответствовать фактической конфигурации помещения.
- Ещё одним вариантом является запрос у собственника официального разрешения на проведение подобных изменений (полученного ранее). Если он не сможет или не захочет представлять такой документ, то это повод задуматься о законности, проведённой в квартире перепланировки.
Чтобы точно удостовериться в том, что перепланировка узаконена, можно пригласить специалиста, который в этом разбирается. После анализа документов на квартиру, он сможет дать достоверный ответ.
Как согласовать: порядок
В зависимости от сложности планирующихся изменений, согласовать перепланировку в квартире можно двумя способами:
- по эскизу (упрощённая процедура);
- на основании полноценного проекта.
Каждый из этих способов имеет свои особенности реализации, более подробно о которых написано ниже.
Упрощённая схема (по эскизу)
Такой вариант предполагает упрощённую процедуру получения разрешения, так как в этом случае не нужно готовить полноценный проект. Заявителю достаточно представить эскиз будущих изменений. Однако отличительной чертой такого способа является то, что далеко не все виды перепланировок можно согласовать на основании такого документа.
Так, не получится получить разрешение по эскизу в случае, если планируется реализация следующих изменений:
- перенос кухни в другое место;
- расширение площади санузлов или же объединение ванной комнаты и туалета;
- перенос газового оборудования;
- затрагивание несущих конструкций дома и т.д.
Как правило, на основании эскиза можно согласовать перенос ванной, унитаза, электроплиты (в пределах помещения) и другие виды простых перепланировок.
По проекту
Разработка проекта требуется в том случае, когда речь идёт о реализации в квартире крупных и сложных изменений. Это могут быть следующие виды работ:
- смена месторасположения газовой плиты, в результате чего необходимо изменять длину труб газовой подводки;
- изменение границ мокрых зон (например, совмещение ванной и туалета);
- расширение оконных или дверных проёмов, расположенных во внешних стенах и др.
С чего начать оформление?
Прежде всего, собственнику необходимо подготовить проект планирующихся изменений конфигурации квартиры (или эскиз – при упрощенном порядке).
Как правило, для реализации этой задачи приглашается специалист из проектной организации (СРО). Он должен будет приехать в квартиру, осмотреть ее, изучить пожелания собственника относительно будущей перепланировки, после чего подготовить проект c учетом требований, прописанных в нормативных актах соответствующего региона (например, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года № 508-ПП).
Стоит отметить, что также можно воспользоваться каталогом типовых проектов, которые уже согласованы Жилищной инспекцией того или иного региона.
Как сделать регистрацию по закону?
Процедура согласования перепланировки квартиры описана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие основные этапы:
- Разработка проекта будущих изменений конфигурации помещения.
- Подготовка заявления и сбор необходимого пакета документов.
- Подача бумаг в уполномоченный орган.
- Получение разрешения на проведение перепланировки.
- Реализация необходимых ремонтных работ.
- Проверка результата приемочной комиссией и составление соответствующего акта с последующим его направлением в Росреестр.
Куда обратиться?
Для согласования проекта перепланировки обратиться следует в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции.
Однако сделать это можно не только напрямую, но и через МФЦ.
Документы
Согласно перечню, приведённому в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для получения разрешения на изменение конфигурации помещения, потребуются следующие документы:
- заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
- бумаги, подтверждающие права владельца на жилье (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
- проект перепланировки (эскиз);
- технический паспорт;
- письменное согласие на реализацию запланированных изменений (от членов семьи/соседей/банка);
- заключение Минкультуры РФ (в отдельных случаях).
Стоимость
Выдача разрешения на перепланировку квартиры производится бесплатно. Однако определенные расходы возникнут на этапе сбора документов, а именно:
- оплата услуг организации, которая будет заниматься разработкой проекта (примерная цена от 40000 до 100 000 рублей);
- внесение госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей бумажный вариант для физических лиц);
- уплата госпошлины за нотариальное удостоверение доверенности на согласование перепланировки (если от имени заявителя действует иное лицо);
- прочие расходы.
Сроки
В соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании перепланировки должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 дней с момента подачи бумаг. Затем до истечения 3 дней в адрес заявителя должен быть направлен документ, подтверждающий возможность изменения конфигурации помещения.
Что делать после?
Завершающим шагом после проведения необходимых ремонтных работ является вызов на квартиру приемочной комиссии.
В согласованное время к собственнику квартиры явятся сотрудники Жилищной инспекции, проверят соответствие реализованных изменений тому плану, который был представлен на согласование, после чего составят соответствующий акт. Он будет являться подтверждением окончания процедуры согласования перепланировки.
Особенности
При согласовании перепланировки следует учитывать некоторые особенности, характерные для того или иного вида помещения.
Переустройство лоджии
Одним из наиболее популярных видов изменения конфигурации квартиры является затрагивание балконов и лоджий. Сразу стоит отметить, что в данном случае потребуется представить проект перепланировки, так как зачастую подобного рода изменения касаются несущих конструкций и теплового контура здания.
Зачастую при перепланировке лоджии в состав проекта также необходимо включить теплотехнический расчет, подтверждающий, что после реализации изменений не увеличатся теплопотери.
Кроме того, владелец квартиры должен помнить, что нельзя объединить кухню и лоджию (даже при условии ее утепления). Однако эту проблему легко решить, установив между помещениями сдвижную стеклянную перегородку.
Стен
При планировании перепланировки стен особое внимание следует уделить несущим конструкциям, так как в данном случае действует много ограничений.
Так, если собственник желает сделать проем в несущей стене (например, для объединения кухни и комнаты), то ему обязательно нужно будет представить вместе с другими документами техническое заключение, подтверждающее тот факт, что после реализации подобных изменений дом не станет аварийным.
Следует помнить, что категорически запрещается сносить несущие стены. Это является грубым нарушением, которое никто не согласует.
Помимо несущих стен, в квартире также есть межкомнатные перегородки, которые не являются несущими. Некоторые собственники считают, что при сносе (установке) таких конструкций согласовывать подобные изменения не нужно. Однако это ошибочное мнение.
Получить разрешение на перепланировку в любом случае необходимо, однако в данной ситуации у собственника будет меньше ограничений на реализацию задуманных изменений.
Таким образом, каждый владелец квартиры должен помнить, что любые изменения, затрагивающие конфигурацию помещения, обязательно должны быть узаконены. Причем в отдельных случаях помимо разрешения уполномоченного органа, также потребуется получить согласие банка (при ипотечной квартире), соседей (в случае с общежитием), а также членов семьи (при наличии договора социального найма).
Видео по теме
О том, как согласовать перепланировку квартиры, вы узнаете из этого видео: