Оплата налога с продажи квартиры в новостройке

Прежде всего несколько вводных. Они помогут понять как платить налог с продажи квартиры по ДДУ.

По договору долевого участия в строительстве (ДДУ) вы покупаете квартиру-новостройку у застройщика. Причем до момента окончания стройки. Например, на старте продаж.

По сути вы приобретаете право на недвижимость, которая будет построена в будущем. На момент подписания вами ДДУ ее еще нет.

После того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию застройщик передаст вам квартиру по акту приемки-передачи. Затем недвижимость оформят в вашу собственность. В результате вы — полноценный владелец.

Такая квартира (или право на нее) может быть продана:

• после окончании строительства и регистрации вашего права собственности. Для этого заключают договор купли-продажи;
• до окончания стройки и, соответственно, регистрации вашей собственности. Это оформляют договором переуступки прав.

Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

В одних случаях вы обязаны платить налог и сдавать декларацию по нему. В других — нет. Все зависит от срока и стоимости, то есть:

• срока, в течение которого квартира числилась за вами;
• ее кадастровой стоимости и продажной цены.

Расскажем о каждом из них.

Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”

Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Это означает, что при продаже такой недвижимости вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Этот срок сокращается до 3-х лет, если проданная квартира это единственная ваша жилая собственность. Другой жилой недвижимости (комнаты, дома или долей в них) у вас нет.

Обычно право собственности отсчитывают с момента его государственной регистрации. То есть той даты, которая указана в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Но, если квартира куплена по ДДУ, то она еще не построена. Поэтому право собственности на нее может быть зарегистрировано значительно позже оформления договора долевого участия. Например, через год, два года или пять лет.

Поэтому для ДДУ сделали исключение. Отсчет 5-ти (или 3-х) летнего срока ведут не с даты регистрации собственности, а с момента полной оплаты договора. То есть начиная с той даты, когда он будет оплачен на 100 процентов.

Если по окончании строительства застройщик требует доплаты (например, когда в результате обмера квартиры ее площадь увеличилась), это значения не имеет. Дату такой доплаты при подсчете срока не учитывают.

Имейте ввиду, что пять лет — это 60 месяцев, а 3 года — это 36 месяцев подряд. Поэтому пятилетний или трехлетний срок может закончится как в начале, так и в середине или конце года.

Пример
Договор долевого участия заключен 10 марта 2024 года. ДДУ полностью оплачен застройщику 11 августа 2024 года. С этой даты начинается отсчет срока по квартире.

Помимо этой квартиру у вас есть и другое жилье.

Ситуация 1
Квартира продана 25 сентября 2025 года. Пятилетний срок не закончился. С момента полной оплаты прошло 3 года и 1 месяц (то есть 37 месяцев).

Доход от продажи облагают налогом. Вы обязаны сдать декларацию по налогу.

Ситуация 2
Квартира продана 12 сентября 2027 года. Пятилетний срок закончился 11 августа 2027 года. То есть с момента оплаты прошел 61 месяц.

Доход от продажи налогом не облагают. Вне зависимости от его суммы. Декларацию сдавать не нужно.

Застройщик может предоставить вам отсрочку в оплате. Например, в первый год вы платите 20% от цены квартиры, во-второй — 30% и в третий 50%. В этой ситуации датой полной оплаты считают третий год в котором вы перечислили последний платеж.

А вот факт оплаты квартиры за счет кредита (ипотеки) на эту дату никак не влияет. Днем оплаты считают ту дату, когда деньги были переведены от банка к застройщику. День погашения ипотеки вами никакого значения не имеет.

Продажная цена и кадастровая стоимость

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от кадастровой ее стоимости.

Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира. Если стоимость по кадастру государством не определена (такое бывает), то в расчет берут только продажную цену.

Налог платить не придется, если доход равен или меньше 1 млн. рублей. Срок в течение которого недвижимость числиться за вами значения не имеет.

Налог с продажи квартиры по ДДУ заплатить, возможно, придется, если доход от продажи больше 1 млн. рублей. Кроме того, вам придется и задекларировать доход. То есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы.

Платить налог и сдавать декларацию нужно при условии, что на момент реализации недвижимости она числилась за вами менее 5 (или 3-х) лет.

Пример
Вы полностью оплатили договор долевого участия в строительстве 10 сентября 2024 года. Квартира была оформлена в собственность, а затем продана. Дата продажи 15 апреля 2026 года.

У вас есть и другое жилье. На момент продажи недвижимость числилась за вами менее 5 лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору 2 300 000 руб. При этом 70% от ее кадастровой стоимости составило 1 650 000 руб. Значит ваш доход 2 300 000 руб.

Это больше 70% от кадастра.

Так как доход превысил 1 млн. рублей, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу. Возможно надо заплатить налог.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору 700 000 руб. 70% от ее кадастровой стоимости 930 000 руб. Значит ваш доход 930 000 руб.

Это меньше 1 млн. рублей. Поэтому вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо

Не нужно платить налог с продажи квартиры по ДДУ и отчитываться перед инспекцией, если выполнено хотя бы одно условие:

• срок — квартира числилась за вами 5 лет и больше (60 месяцев), если это не единственное жилье или 3 года и больше (36 месяцев), если единственное. Срок отсчитывают с момента полной оплаты ДДУ;
• стоимость — доход от продажи не превысил 1 млн. рублей. Доходом считают или продажную цену по договору или 70% от кадастра.

Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ

Нужно сдать декларацию в инспекцию и, возможно, заплатить налог, если на момент продажи выполнены 2 условия одновременно:

• срок — квартира числилась за вами менее 5 лет (60 месяцев), если у вас есть другое жилье или менее 3 лет (36 месяцев), если его нет;
• стоимость — доход от продажи больше 1 млн. рублей.

Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

Чтобы посчитать налог определите два показателя:

• ваш доход от которого будет рассчитываться сумма налога;
• суммы, на которые вы вправе уменьшить доход при расчете налога.

Разница между доходом и таким уменьшением — это облагаемый доход. С него платят налог по ставке 13 процентов (налоговые резиденты) или 30% (не налоговые резиденты).

Как определить облагаемый доход

Как мы сказали выше ваш доход — это одна, но наибольшая величина:

• продажная цена квартиры по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января того года в котором она продана.

Вот какая сумма больше, та и будет являться вашим доходом для расчета налога.

Этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм:

• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. рублей.

После такого уменьшения вы и получите облагаемый доход с которого нужно рассчитать налог.

Отметим, что пользоваться вычетом выгодно, если:

• у вас нет документов подтверждающих расходы;
• расходы равны или меньше 1 млн. рублей.

Если доходы от продажи равны или меньше расходов по ДДУ, то налог платить не нужно. Но сдать декларацию вы обязаны в любом случае.

Пример
По договору долевого участия куплена квартира. После ее оформления в собственность она продана. Это не единственное жилье и с момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло менее 5 лет.

Продажная цена по договору 6 700 000 руб.

х 70% = 3 360 000 руб.

Продажная цена (6 700 000 руб.) больше 70% от кадастра. Значит она и будет вашим доходом.

Ситуация 1
Расходы на оплату ДДУ — 5 300 000 руб. Эта та сумма денег, которую вы перечислили застройщику.

При расчете налога уменьшайте доход на расходы. В результате ваш налогооблагаемый доход будет равен:
6 700 000 — 5 300 000 = 1 400 000 руб.

С него причитается налог:
1 400 000 руб. х 13% = 182 000 руб.

Вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку.

Ситуация 2
Расходы на оплату ДДУ — 850 000 руб. Эта сумма средств, которую вы перечислили застройщику.

В этой ситуации уменьшайте доход на вычет 1 млн. В результате налогооблагаемый доход равен:
6 700 000 — 1 000 000 = 5 700 000 руб.

С него причитается налог в размере:
5 700 000 руб. х 13% = 741 000 руб.

Вы также обязаны сдать декларацию по налогу в инспекцию по месту жительства. Но никаких документов к ней прикладывать не нужно.

Как подтвердить расходы на покупку

Как мы говорили уменьшить доход на расходы можно лишь в одном случае — такие расходы документально подтверждены. Если документов нет, то его можно уменьшить лишь на вычет (1 млн.).

Если при расчете налога вы пользуетесь формулой “доходы минус расходы”, то вместе с декларацией по налогу в инспекцию нужно сдать и копии документов подтверждающих затраты на покупку квартиры.

• договор долевого участия в строительстве и все дополнения или приложения к нему. Все бумаги должны быть подписаны вами и представителем застройщика;
• платежное поручение на перечисление денег застройщику в оплату ДДУ, если он был оплачен банковским переводом. В поле платежки “Назначение платежа” должны быть указаны реквизиты договора долевого участия (дата и номер)
• отрывная часть приходного кассового ордера, если деньги передавались застройщику наличными. В документе должна стоять ссылка на реквизиты ДДУ и подпись кассира. Ордер должен быть заверен печатью застройщика;
• кредитный договор, если ДДУ был оплачен за счет ипотеки;
• справку банка о сумме процентов, которые вы перечислили банку с момента оплаты ДДУ, до момента продажи квартиры.

Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства

Есть еще одна сумма, которая может уменьшить ваш доход при расчете налога. Это имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Сумма вычета равна расходам по ДДУ, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя.

То есть продав недвижимость вы можете уменьшить доход дважды. Один раз на расходы по покупке, подтвержденные документами. Второй — на имущественный вычет для покупателей. Это те же самые расходы.

Закон лишь ограничивает их сумму.

Но право на этот вычет имеют не все и не всегда. Так, вы не вправе воспользоваться льготой, если:

• вы уже пользовались этим вычетом и полностью израсходовали его сумму (2 млн.);
• квартира недостроена и у вас нет акта приемки-передачи.

Во всех остальных ситуациях вычет ваш. Тот факт, что квартира по которой он будет заявлен продается никакого значения не имеет. Также не важно, что вы не работаете, являетесь пенсионером или инвалидом.

Во всех этих случаях право на него у вас есть.

Более подробно про имущественный вычет смотрите по ссылке. Мы покажем как он работает на примере.

Пример
Приобретена квартира по ДДУ. После завершения строительства и оформления акта приемки-передачи она продана. С момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло меньше 5 лет.

По договору купли-продажи цена квартиры 7 300 000 руб. Это больше 70% от кадастровой стоимости.

Расходы по ДДУ составили 4 150 000 руб. Вычетом для покупателей недвижимости вы никогда не пользовались.

В этой ситуации при расчете налога доход от продажи (7 300 000) вы можете уменьшить:

• на расходы по ДДУ — 4 150 000 руб.;
  на вычет для покупателей — 2 000 000 руб. (это его максимальная сумма).

В результате ваш облагаемый доход составит:
7 300 000 — 4 150 000 — 2 000 000 = 1 150 000 руб.

С него нужно заплатить налог:
1 150 000 руб. х 13% = 149 500 руб.

Вам нужно сдать декларацию по налогу. В ней указать доход от продажи, расходы по покупке и имущественный вычет. К декларации приложить копии документов, которые подтверждают расходы на покупку квартиры.

Налог при переуступке по ДДУ

До получения квартиры по акту вы вправе ее продать. Но в этой ситуации вы продаете не квартиру, а право ее получить у застройщика после строительства дома. То есть объектом продажи является не недвижимость, а права на нее.

Для этого заключают договор уступки прав требования по договору долевого строительства (переуступки). Доход, который вы получите, облагают налогом по очень простым правилам.

Первое.Дата заключения и оплаты ДДУ (основного договора) для вас никакого значения не имеет. Правила про 5 летний срок к таким сделкам не применяют. Даже если с момента заключения договора, права по которому вы уступаете, прошло 10 лет, у вас возникает доход.

Вы обязаны его задекларировать и, возможно, заплатить налог.

Второе.Вашим доходом считают ту сумму, которая получена вами по договору переуступки.

Третье.При расчете налога доход вы вправе уменьшить только на расходы по заключению ДДУ (то есть того договора, права по которому переуступаются). Права на другие вычеты у вас нет.

Небольшой бонус. Если вы оплачивали ДДУ за счет кредита, то в расходы включают и сумму процентов, которые вы заплатили банку.

Четвертое и последнее.Причем самое важное. Если ваш доход будет больше 5 млн., то с суммы превышения нужно платить налог по повышенной ставке 15, а не 13 процентов.

Пример
20 сентября 2024 года вами оформлен и оплачен договор долевого участия на приобретение квартиры. ДДУ оплачивался за счет ипотечного кредита банка.

Через 7 лет квартира так и не была построена. Поэтому в феврале 2029 года вы заключили договор переуступки прав на нее. Сумма по договору 22 400 000 руб.

За весь период пользования банковским кредитом вы заплатили проценты в размере 1 850 000 руб.

С дохода в размере 5 млн. рублей заплатите налог по ставке 13 процентов:
5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.

С дохода, который больше 5 млн. рублей, заплатите налог по ставке 15 процентов:
(10 750 000 — 5 000 000) х 15% = 862 500 руб.

Налог с продажи квартиры по ДДУ составит:
650 000 + 862 500 = 1 512 500 руб.

Портал «Ваши налоги»
2022

Налог с продажи квартиры

Вы – как собственник недвижимости – собрались её продавать. После продажи, полученные за квартиру деньги, становятся вашим официальным доходом. С этого дохода нужно заплатить налог в государственную казну.

Как, сколько и в каких случаях платить не нужно сейчас разберемся с «Квартирным экспертом».

Как платить налог с дохода от продажи квартиры в 2020 г.

???? О чем тут написано?

Как платить налог с дохода от продажи квартиры в налоговую

На текущий год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты налога с продажи квартиры разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат. Сейчас мы во всем разберемся.

Кратко за 2 минуты про налоги с недвижимости в видеоролике от ФНС и ТНТ

Правильно рассчитать налог и оплатить его можно только на официальном сайте ФНС России по этой ссылке https://service.nalog.ru/payment/tax-fl.html

В статье использовались материалы из источников:

1. Кто освобождается от уплаты налогов с продажи квартиры? Разъяснение ФНС https://www.nalog.ru/rn40/news/smi/6252632/
2. 1 Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 20.04.2021) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/

Вывод в кратком виде как платить налоги с недвижимости

Понравилось? Отправьте статью друзьям, знакомым:
Это провал друзья
Супер! Пишите ещё

9 thoughts on “ Налог с продажи квартиры ”
Екатерина:

Добрый день!
Подскажите пожалуйста, ситуация следующая. Мой муж стал собственником квартиры в феврале 2021 г (дарственную ему сделала его мама). Сейчас мы хотим продать квартиру.

Покупали ее в 2014 г за 7 млн, сейчас продаём за 9 млн. Налог мы обязаны заплатить с этих 9 млн?

Здравствуйте! Разъясните пожалуйста. В июне 2018г купила квартиру за 2000 000р, хочу продать в июле 2021г за 3150 000р. Буду ли возвращать подоходный налог с продажи? Проживаю в Ханты-Мансийском автономном округе, минимальмальный период обладания — 3года.

В апреле 2021г купила квартиру в другом городе для переезда за 4880.000р.

Здравствуйте!
Налог 13% будет с дохода, а доход 1.150.000
Сан Саныч-эксперт по недвижимости:

Уважаемая,Светлана! Налог платить не нужно с Вашей сумму сделки.Спите спокойно! Но декларацию,пусть и нолевую всё же прийдётся заполнить и сдать в нашу всеми любимую налоговую инспекцию,в противном случае не исключён штраф.Будьте бдительны. Сан Саныч Воздвиженско -Вознесенский-эксперт по недвижимости.(Московская обл.)

Георгий:

День добрый!
Разъясните пожалуйста.
Уплаченные страховки по ипотечному кредиту, услуги нотариуса (риэлтора), уплаченные пошлины для оформления документов не являются расходами на недвижимость для ФНС?

Сан Саныч-эксперт по недвижимости:

Уважаемый,Георгий! Все перечисленные Вами расходы не являются тратами на саму недвижимость,эти расходы идут как ,сопутствующие .Вы можете использовать имущественный вычет 1 000 000 руб. и документально подтвердить разницу в сумме сделки между прошлой покупкой этой недвижимости и нынешней продажей,с этой разницы Вы будете платить налог,если конечно таковая будет. С .ув.Сан Саныч Воздвиженско-Вознесенский-эксперт по недвижимости (Московская обл.)

Светлана:

2 года назад продали квартиру, муж был собственником 10 лет. Перед продажей меньше месяца были собственниками ещё жена (1/14) и двое детей (по 1/14 доли) . Квартиру купили за 1100000, продали за 1360000. Нужно ли уплатить налог?

VaderConspiracy:

Если квартиру, дом или другую недвижимость вам подарили, то ее стоимость — это ваш доход. Как и раньше, налог на доход вы не платите, если подарок получили от близкого родственника.

Когда начинается срок владения квартирой, которую ещё не построили?

Владельцам недвижимости важно точно знать, в какой момент они стали собственниками, чтобы сэкономить на подоходном налоге, если решат продавать квартиру. Этот налог платят с любого дохода, но у недвижимости есть минимальный предельный срок владения — три года или пять лет, после которых платить налог и подавать декларацию уже не нужно.

Если человек покупает квартиру на вторичке, со сроком владения всё понятно: он начинается в момент, когда Росреестр зарегистрировал в ЕГРН переход права собственности.

Так было и с квартирами от застройщиков по договорам долевого участия: срок владения начинался в тот момент, когда оформляли собственность, то есть после завершения строительства. Но это казалось несправедливым, ведь зачастую оплачивали квартиру задолго до этого, например на этапе котлована. И до момента, когда дом был построен, проходили годы. В 2020 году ситуацию исправили, но вопросы остались.

Их и разберем в этой статье.

Срок владения начинается с даты полной оплаты

Итак, с 2020 года отсчитывать срок владения квартирой в новостройке можно с даты полной оплаты. Такие поправки понадобились, чтобы поддержать обманутых дольщиков, которые заключили договоры на квартиры давно, а получили жилье только сейчас.

Новые правила касаются недвижимости, которую приобрели по договору:

долевого участия, или ДДУ;

переуступки права требования по ДДУ;

участия в жилищно-строительном кооперативе.

Причем распространяется закон и на квартиры, проданные в 2019 году. Если продали квартиру в то время, заплатили налог, а минимальный срок по новому закону уже истек, можно обратиться в налоговую и вернуть деньги.

Но почти сразу же возник вопрос: а как быть с тем, что при приемке квартиры площадь может отличаться от той, что в договоре, и зачастую людям нужно доплачивать за несколько дополнительных метров. Минфин в своем письме по этому вопросу высказался однозначно: тогда срок владения начинается с момента доплаты.

Это заявление сделало новый закон, по сути, бесполезным, потому что после сдачи дома доплачивать приходится едва ли не всем дольщикам. Но спустя несколько месяцев власти всё переиграли: решили, что доплату можно не учитывать, а срок владения — считать с даты полной оплаты.

Причем если квартира в новостройке выступает единственным жильем, минимальный срок владения ею — три года, если нет — пять лет. Исключение — квартиры, проданные в 2019 году. Для них срок владения в любом случае составит пять лет, потому что закон о трехлетнем сроке для единственного жилья действует только с 2020 года.

Пример расчета минимального срока владения квартирой по ДДУ

Семья купила квартиру на этапе котлована в марте 2020 года, по графику их дом сдадут в 2024 году. Кроме этого, у них есть еще две квартиры. Получается, минимальный срок владения — пять лет, а закончится он по новому закону в марте 2025 года. Это значит, что уже в апреле 2025 года квартиру можно продать без оплаты подоходного налога и подачи декларации.

Если бы действовал старый закон, продать квартиру без налога можно было бы только в 2028 году.

Подробнее о налоге с продажи квартиры и минимальных сроках владения — в другой статье.

Квартиры в ипотеке оплачены банком, поэтому минимальный срок уже идёт

Дальше разберем отдельные ситуации, например как быть, если квартиру по ДДУ купили в ипотеку. Иногда люди заблуждаются и думают, что дата оплаты квартиры — это дата, когда выплатили ипотеку. На самом деле жилье уже оплачено, просто не покупателем, а банком.

Даже если ипотеку взяли на двадцать лет, минимальный срок владения уже идет. И правила для этих покупателей такие же, как для всех остальных.

Если квартиру купили в рассрочку от застройщика, это уже отдельный случай. Рассрочка означает, что полной оплаты не было, поэтому срок владения начнется после внесения последнего платежа.

Если нужно знать точную дату, то при любых способах оплаты это день, когда деньги поступили на счет застройщика — корреспондентский или эскроу.

Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда дом сдадут

Бывает, что человек купил квартиру у застройщика, а затем, когда дом ещё не построили, хочет ее продать.

Это важный момент, потому что в законе говорится о продаже только тех квартир, которые уже сдали. Если же дом ещё строится, продавцу всё равно нужно подавать декларацию и платить подоходный налог, ведь продает он не квартиру, а право на неё. Он может из доходов вычесть расходы на покупку квартиры, но налог на разницу в цене, то есть на прибыль, заплатить придется.

Для покупателя такой квартиры отсчет минимального срока начинается со дня оплаты по договору уступки прав требования.

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2021 году.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жильеи вы стали его владельцем больше 3 лет назад. Причем неважно, как именно вы стали собственником — купили, получили в подарок или в наследство.

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2021 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

• Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
• Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
• Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2021 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2021 года, через 60 дней.

Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру в собственности и не попадаете под правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. При уплате НДФЛ нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем квартиры до 1 января 2016 года— минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года.Вступили в собственность после 1 января 2016 года— ждать придется 5 лет.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет,если вы попадаете под исключения — получили недвижимость одним из следующих способов:

• в наследство;
• в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают;
• по договору пожизненного содержания (ренты);
• по договору приватизации.

Как рассчитать минимальный срок владения квартирой

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тот же есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора долевого участия (ДДУ) застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2021 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

• Приватизация. Регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
• Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
• Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
• Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2020 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2021 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
• 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.

В 2021 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. Не является исключением и НДФЛ при продаже квартиры. Для того, чтобы его вычислить, нужно пройти несколько несложных шагов.

1. Узнайте сумму налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база — это специальный налоговый термин, который обозначает общую сумму, с которой будет рассчитываться налог. Если мы говорим про квартиры, то её можно узнать в зависимости от конкретной ситуации.

Налогооблагаемую базу можно определить двумя путями:

• по цене от продажи квартиры;
• по кадастровой стоимости.

Цена продажи квартиры подтверждается документально. Если брать ее за налогооблагаемую базу НДФЛ, ее нужно точно переписать из договора купли-продажи.

Вы купили квартиру за 3 млн руб., сумма подтверждена договором. За налогооблагаемую базу принимается 3 млн руб.

Если нет бумаг, подтверждающих покупку квартиры за определенную сумму, то базу налога можно вычислить по кадастровой стоимости квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

• если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора;
• если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора – 8 млн руб.

2. Уменьшите налогооблагаемую базу

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «имущественный вычет». Сделать вычет — это уменьшить облагаемый доход, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартиры есть два варианта вычетов на выбор:

• За счет имущественного вычета.Это своеобразная льгота от государства в размере до 1 млн руб., которую можно использовать не чаще одного раза в год.
• На величину расходов на квартиру.Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Уменьшаем базу за счет имущественного вычета. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб.

База стала 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб. этой суммы и считается налог.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Уменьшаем базу на величину задокументированных расходов. Известно, что квартира покупалась за 5 млн руб., на ипотечные проценты потрачено еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход получился отрицательным: 7 000 000 — (5 000 000 + 3 000 000 + 1 000 000) = — 1 000 000 руб.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

3. Посчитайте налог

В общем виде формула налога при продаже квартиры в 2021 году выглядит так: НДФЛ = (налогооблагаемая база — вычеты) * 13%. Подставив свои данные, в итоге вы получите сумму, которую вам предстоит заплатить налоговой.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб. Уменьшена на максимальную величину имущественного вычета — 1 млн руб. В этом случае НДФЛ равен (7 000 000 — 1 000 000) * 13% = 780 000 руб.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб., Уменьшена на сумму подтвержденных расходов на покупку квартиры — 6 млн руб. Тогда НДФЛ равен (7 000 000 — 6 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Если есть документы, которые подтверждают сумму покупки квартиры (договоры, квитанции), то налог с продажи минимален — по сути, он составляет лишь разницу между ценой покупки и ценой продажи. В противном случае сумма НДФЛ существенно выше — тогда лучше подождать 3-5 лет и продать квартиру после освобождения от налога.

Как подать налоговую декларацию при продаже квартиры

Налог за продажу квартиры платится путем подачи декларации в налоговую инспекцию по месту проживания. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а стандартная декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

• Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
• Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
• Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам.

Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

В какие сроки нужно платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.

Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:

• Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году и ранее

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2021 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

• Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
• Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
• Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.