Договор дарения и мены что выгоднее родственникам

Дарение (гл. 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ) и купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — кардинально отличающиеся по своей природе двусторонние сделки, направленные на отчуждение имущественных благ одной стороной (их собственником) в пользу второй стороны названных договоров.

Обе сделки могут заключаться в письменной или устной формеи отчуждать любое благо или право требования, свободный оборот которого на территории РФ не запрещен. Во всем остальном указанные сделки существенно разнятся, в чем и выражается преимущество выбора одной из них в конкретной ситуации.

Основным отличиемдарения (ст. 572 ГК РФ) от купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) является его безвозмездный характер. Дарение исключаетвозможность предоставления встречного имущественного блага, без которого невозможна купля-продажа — в ней оно выражается в денежных средствах (п.

1 ст. 454 ГК).

Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права, которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц — ст. 171 и 172 ГК РФ).

Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности(п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.

Еще одним важным факторомпри выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения, возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК, возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями.

При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично.

Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ(ст. 208 и 224 Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении — на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками(п.

18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст.

220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).

Дополнительно

С помощью дарения у дарителя при необходимости отчуждения имущества появляется возможность обойти законодательное требование относительно права преимущественной покупки, имеющегося у сособственников общего имущества (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Намереваясь продать свою часть по купле-продаже, владелец обязан письменно извещать об этом сособственников имущества(п.

2 ст. 250 ГК РФ).

Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.

Договор дарения

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устносоглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст.

170 ГК РФ).

Кроме стандартных реквизитов — даты, места наименования и обязанностей сторон — в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения. В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором, отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п.

2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержатьсяотлагательные или отменительные условия получения дара.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формыдоговоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

• обещание дарения;
• дарение недвижимости;
• дарение юридическим лицом блага стоимостью выше 3 тыс. рублей.

Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

Плюсы и минусы договора дарения

К основным плюсамследует отнести:

• простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
• отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
• возможность дарителя отменить дарение(ст. 578 ГК РФ);
• отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
• возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

К минусамотносятся:

• возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
• безвозмездность является минусом для дарителя;
• возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
• признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

Договор купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, по которому одна сторона — продавец, обязуется передать в собственность второй стороны — покупателю, товар, за который он передает продавцу заранее оговоренную денежную сумму — его цену. Правоотношения, возникающие между сторонами договора купли-продажи, регулируются главой 30 ГК РФ, которая различает несколько ее видов— розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации, продажу недвижимости и т.д., а также устанавливает определенные особенности их заключения.

Кроме стандартных реквизитов, под содержанием договора купли-продажи следует понимать совокупность прав и обязанностей сторон, возникающих относительно условий договора, регулируемых гл. 30 ГК.

Одним из таких важнейших условий является предмет договора— товар, соблюдение которого предусматривает определение его наименования и количества (п. 3 ст. 455 ГК, п. 2 ст.

465 ГК). Ими могут выступать предметы материального мира, ценные бумаги или имущественные права.

Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара, которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п.

2 ст. 469 ГК РФ).

Не менее важным условием является цена предмета, которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст.

424 ГК РФ).

Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон, основными из которых является:

• передача продавцом товара покупателю;
• прием товара покупателем и оплата его цены продавцу. Договором могут устанавливаться любые другие незапрещенные законом условия.

Форма договора

Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава. Допустимы 3 формы:

• устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
• письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
• нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации(ст. 558 и 560 ГК РФ).

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К плюсамотчужденияимущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:

• простота и быстрота оформления — большинство договоров может заключаться в устной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации;
• отсутствие ограничений для субъектного состава, кроме общепринятых запретов для недееспособных и малолетних лиц (ст. 171 и 172 ГК РФ);
• возмездный характер сделки позволяет стороне, отчуждающей имущество, требовать за него денежное вознаграждение — его цену;
• минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

К минусамсделки купли-продажи относят:

• возмездный характер обязывает покупателя к уплате в пользу продавца денежных средств;
• необходимость уплаты НДФЛ(ст. 208 НК РФ), кроме случаев применения правил налогового вычета (ст. 220 НК РФ);
• возникновение совместного режима владения приобретенной собственностью при нахождении покупателя в браке (п. 1 ст. 256 ГК РФ), кроме случаев заключения брачного контракта;
• необходимость уведомления сособственников о продаже своей доли имущества и учет их права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкойсчитается соглашение, заключенное между сторонами в целях прикрытия какой-либо другой сделки. Заключенное в таких целях соглашение считается ничтожным, что влечет его недействительность.

Притворные сделки в большинстве случаев заключаются сторонами в целях обхода каких-либо недостижимых ими законных требований, запретов, ограничений и т.д.

К сведению

Поскольку основной задачей правил ГК РФ является установление и исключение прикрытия основной сделки, правила ничтожности применяются лишь к прикрывающей сделке. К соглашению же, которое стороны хотели прикрыть, в случае ее действительности, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, применяются правила, установленные ГК именно для нее.

Несмотря на то, что притворная сделка считается недействительной сама по себе, для исключения наступления неблагоприятных для третьих лиц последствий ее заключения, необходимо признание ее недействительности судом, которое осуществляется по инициативе этих третьих лиц, заинтересованных в таком признании. Для доказывания притворности допускается использование всех процессуальных инструментов.

При признании недействительности неисполненной притворной сделки, все ограничивается запретом ее исполнения. Если недействительной признается исполненная сделка, к ней, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, применяются правила двусторонней реституции — возврат полученныхпо сделке благ.

При невозможности ее применения стороны возмещают друг другу ущерб в денежной форме.

Гражданин С. решил купить у гражданина О. имеющееся у последнего на праве собственности нежилое помещение. Поскольку гражданин С. был женат на гражданке Б., при покупке помещения, согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, у них возникало бы право совместной собственности на этот объект недвижимости. Не желая наступления таких последствий, и в целях единоличного владения помещением С. предложил О. вместо договора купли-продажи оформить на него дарственную указанного объекта недвижимости.

Деньги же С. обещал перечислить со счета своего частного предприятия на банковскую карту О. Поскольку О. это устраивало, он согласился на такое предложение.

Оформив все необходимые документы, указанная недвижимость перешла в собственность С. По прошествии некоторого времени Б., работая бухгалтером на предприятии своего мужа и проверяя отчетность, заинтересовалась переводом средств на счет гражданина О.

Заподозрив махинации, она выяснила, что указанные средства были переведены в счет покупки недвижимости. Проверив все документы, она пришла к выводу, что ее муж, с целью прикрытия сделки купли-продажи, оформил дарение. Поскольку такое развитие событий нарушало ее права как супруги С. — она подала иск в суд для признания сделки дарения между ее мужем и О. недействительной.

Суд, основываясь на приведенных аргументах, признал сделку дарения притворной, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влекло ее недействительность. Более того, поскольку сделка уже была совершена, суд обязал С. и О. оформить ее надлежащим образом, в соответствии с требованиями для договора купли-продажи (гл.

30 ГК).

Заключение

Дарение и купля-продажа — кардинально отличающиеся по своей сущности сделки, направленные на отчуждение имущества.

Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.

Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублейот имени юридических лиц и обещания дарения.

Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.

Обе сделки облагаются НДФЛ, кромеслучаев применения налогового вычетаи дарения между родственниками.

Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.

Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.

Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашенияо дарении и обязательность применения норм главы 30 ГК.

Консультация юриста

Намереваюсь продать свой коллекционный ретро-автомобиль. Поскольку стоимость сделки достаточно высока, настаиваю на ее нотариальном оформлении. Однако потенциальный покупатель согласен заплатить за него, только если я соглашусь на оформление договора дарения, а сами деньги он передаст мне наличными, под расписку, якобы в качестве возврата долга.

Меня немного пугают такие конструкции, скажите, законно ли такое оформление и какими последствиями оно грозит для меня?

Исходя из того, что потенциальный покупатель предлагает вам прикрыть сделку купли-продажи сделкой дарения, то последняя является притворным договором, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влечет его ничтожность, т.е. недействительность. Исходя из этого, она является незаконной, но, тем не менее, не влечет для вас никаких неблагоприятных последствий.

Более того, при признании ее недействительности полученные сторонами по договору блага подлежат возврату (ст. 167 ГК РФ). Поскольку договор дарения не предполагает передачи в вашу пользу средств, даже при признании ничтожности, вам не придется возвращать полученные деньги, а автомобиль же, согласно указанной статье, должен будет возвращаться покупателем вам. А кроме этого, если в признании недействительности заключенной сделки никто не будет заинтересован, вы будете выступать дарителем, а не продавцом, т.е. формально вы не получите дохода, а следовательно, вам не придется платить НДФЛ, который бы пришлось уплачивать, согласно ст. 208 НК РФ, в случае купли-продажи.

Несмотря на неоспоримые выгоды такой конструкции для вас она все же является незаконной.

Мой дед хочет передать мне в собственность свой загородный дом, купленный им в прошлом году. Скажите, как лучше оформить передачу, чтоб максимально сократить расходы на оплату налогов — договором дарения или купли-продажи? Если дарением, то имеет ли обратную силу указанный договор и сможет ли дед впоследствии отменить свое решение?

Поскольку вы с вашим дедушкой являетесь близкими родственниками, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дарение между вами не будет являться получением дохода, а следовательно, вы, как одаряемый по договору, будете освобождены от уплаты НДФЛ. Для купли-продажи такие правила не применяются. Что касается возможности отмены решения подарить вам дом, то исчерпывающий перечень оснований для этого определен в ст. 578 ГК РФ.

В отношении загородного дома отмена станет возможна лишь при совершении вами покушения на жизнь и здоровье деда и его родственников (п. 1 ст. 578 ГК РФ) или в случае, если ваш дед переживет вас, а о возврате подарка после смерти дарителя ему будет указано в договоре (п. 4 ст.

578 ГК РФ).

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

Наталия Булахова
Консультаций: 211

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст.

131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл.

30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

• Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
• Особенности договора мены

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.

Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п.

2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.

Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом.

В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.

567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст.

167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Что лучше и выгоднее договор дарения или купли-продажи?

Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

В чем разница договора купли-продажи и дарения?

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого.

Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

Дарение	Купля-продажа
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)	В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость	Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)	НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Особенности оформления дарственной

Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

• Отчуждается недвижимость;
• Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
• Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.

Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.

Плюсы и минусы дарственной

Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:

Плюсы	Минусы
Простота оформления	Даритель не получает выгоду
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится	Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть
Возможность отмены по инициативе дарителя	Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку
Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей	Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность
Безвозмездность процедуры для одаряемого	Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы
	Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке

При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:

• Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
• Сведения о предмете – подарке;
• Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
• Обязанности и права сторон;
• Условия отмены или изменения;
• Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
• Подписи участников сделки.

Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.

Образец договора дарения квартиры:

Что выгоднее договор мены или договор дарения?

Что лучше договор дарения или ренты?

Как оформить договор дарения чужому человеку?

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

• Продается доля в праве на недвижимость;
• Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.

Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

• Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
• Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
• ДКП по сравнению с ДД проще отменить.

• Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
• Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.

Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной.

Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.

Что еще понадобится:

• Сведения о продавце и покупателе;
• Данные о товаре;
• Обязанности сторон;
• Условия отмены сделки;
• Подписи покупателя и продавца.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

• Допущенные нарушения при приватизации;
• Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
• Составление ДКП недееспособным собственником;
• Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
• Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
• Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
• Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.

ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.

Судебная практика

Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:

• Решение № 2-5126/2019 2-5126/2019М-3901/2019 М-3901/2019 от 29 июля 2019 г. по делу № 2-5126/2019 (Договор дарения);
• Решение № 2-1851/2019 2-1851/2019М-1711/2019 М-1711/2019 от 17 июля 2019 г. по делу № 2-1851/2019 (Договор дарения);
• Решение № 2-140/2019 2-140/2019М-118/2019 М-118/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-140/2019 (Договор купли-продажи).

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?

Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.

Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?

Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.

Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?

Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.

У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?

Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.

Заключение Эксперта

• Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
• ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
• Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
• Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
• При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
• Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
• Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
• Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
• Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
• Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.

Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Рекомендуем по теме

Как оформить договор дарения ИП?

Как правильно оформить договор дарения на земельный участок?

Договор дарения (дарственная)

Договор дарения доли в уставном капитале ООО

Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Как правильно составить договор дарения квартиры?

Дарение и мена

Обе сделки (дарение и мена) используются их сторонами, чтобы юридически оформить переход собственности на имущество. Однако каждая из них имеет свою специфику.

Сходстводарения и мены:

• они представляют собой гражданско-правовые сделки, поэтому в силу ст. 153 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации) порождают новые правоотношения или видоизменяют уже существующие;
• являются договорами, и их заключение требует согласованного двустороннего волеизъявления ст. 420 ГК РФ.

Основной отличительный признак дарения — его безвозмездность. В силу ст. 572 ГК РФ, понятием «дарение»охватывается бесплатная передача имущества, не подразумевающая ответного предоставления.

Мена, наоборот, возмездна(ст. 567 ГК РФ).

Разницу между дарением и меной в общих чертах представляет каждый. Несмотря на это, выбор типа договора для оформления взаимоотношений (особенно относительно недвижимости) весьма актуален.

Переход от мены к дарению и наоборот часто позволяет достигнуть желаемого эффекта, например:

• скорректировать налогообложение;
• избежать появления прав на предмет договора у третьих лиц;
• не получать разрешения на отчуждение имущества от лиц, обладающих правом преимущественной покупки;
• скрыть от фискальных органов или кредиторов наличие и движение денежных сумм.

Нужно учесть, что выбор типа договора, неадекватного реальным взаимоотношениям сторон, всегда рискован. Правовая конструкция сделки (мена или дарение) является «канвой», на которую ложится соглашение сторон по конкретным вопросам. Она определяет, среди прочего, предписаниями каких глав ГК РФ будут применяться в случае спора — гл. 32 о дарении или гл. 30 и гл.

31 о мене.

Дарение

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение — это сделка, в силу которой даритель бесплатнопередает своему контрагенту некое благо, чаще всего — имущество. Дарение — это односторонне обязывающий договор— даритель принимает на себя львиную долю обязательств в рамках сделки, не ожидая встречного предоставления.

По договору с консенсуальнойконструкцией даритель обязан передать одаряемому то, что было обещано им в письменном документе. В рамках реального договора эта обязанность также присутствует, но предметом спора быть не может, поскольку выполняется при заключении. За дарителем признаются некоторые права, являющиеся продолжением его обязательств.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, реальные договора дарения могут заключаться устно. Обещание дарения в будущем должно быть оформлено письменно.

Сделка, предметом которой является недвижимость, требует госрегистрациив ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она порождает права и обязанности для сторон только после выполнения Росреестром всех формальностей.

Плюсы и минусы

Оформление перехода собственности путем дарения имеет как преимущества, так и недостатки. Все они, так или иначе, вытекают из безвозмездной природы данной сделки.

К сведению

Человек, имеющий долги или обязательства, которые он не в состоянии выполнить, может прибегнуть к дарению для сохранения имущества. Отчуждение вещи супругу, ребенку, другу не преуменьшает свободного доступа к ней, но юридически выводит из зоны влияния кредиторов, предохраняет от описи и принудительного отчуждения в их пользу. Мена для такого случая не подойдет— взамен отчужденной вещи должник получит равноценную вещь, на которую можно обратить взыскание.

Должник может произвести дарение только при условии, что к моменту совершения сделки имущество не отягощено арестом(ст. 80 ФЗ №229 от 02.10.07), залогом (ст. 334 ГК РФ), ипотекой или закладной (ст.

1 и 13 ФЗ №102 от 13.07.98).

Дарение как способ вывода активов для юридического лица еще более актуально, чем для гражданина. Если физлицо может продать имущество, получить оплату наличностью и средства якобы потратить или потерять, то для организации распоряжение деньгами усложнено в силу правил бухучета. Дарение, обеими сторонами которого являются субъекты предпринимательства, запрещено(ст.

575 ГК РФ). Но учреждение может подарить квартиру/машину своему сотруднику — родственнику/другу учредителя.

Ведение бизнеса без создания юрлица удобно, но рискованно— ИП отвечает по хозяйственным обязательствам личным имуществом (ст. 24 ГК РФ). В случае проблем ИП может вывести из-под удара имущество путем дарения и добиться списания долгов через процедуру банкротства (ст.

25 ГК РФ).

Оформление дарения вместо мены может быть использовано мнимым одаряемым, чтобы предотвратить появление у супруга права на 1/2 имущества. Согласно ст. 253 ГК РФ и ст.

34 СК РФ (Семейного кодекса Российской Федерации), при отсутствии брачного контракта на все, что приобретено супругами по возмездным сделкам, распространяется режим общей совместной собственности. Однако подарки, сделанные каждому из них, поступают в их личное распоряжение.

Если супруг не претендует на приобретенное его брачным партнером по возмездной сделке, при ее заключении можно оформить нотариальное заявление(например: «данное имущество приобретается моим супругом за средства/в обмен на имущество, принадлежавшие ему лично, накопленное/приобретенное им за период до вступления в брак»). Если согласия нет или обращаться за его получением проблемно, обойти супруга можно при помощи оформления дарения.

Использование конструкции дарения может понадобиться покупателю, если он не может показать источник средств, потраченных на покупку. Такая ситуация характерна для получателей различных видов соцпомощи по малообеспеченности.

Дарение как сделка рискованна для мнимого одаряемого. Учитывая полную бескорыстность действий дарителя, законодатель предусмотрел множество оснований, при которых он может отказаться исполнять обещание дарения или истребовать подарок назад.

По ст. 577 ГК РФ, даритель может отказаться выполнить договор с консенсуальной конструкцией(обещание на будущее) по причинам существенного ухудшения его здоровья, благосостояния или изменения семейного положения. Основания отказа описаны расплывчато, с использованием оценочных категорий.

При желании передумавший даритель найдет массу оснований для применения к правоотношениям ст. 577 ГК РФ, а при отсутствии — создаст их.

Согласно ст. 578 ГК РФ, отмена дарения по инициативе дарителявозможна в случае, когда одаряемый:

• умышленно нанес ему телесные повреждения, либо покушался на жизнь дарителя или его близких;
• плохо обращался с вещью, представляющей для дарителя нематериальную ценность.

Не вдаваясь в подробности возможных мошеннических действий, следует указать на следующее. Законодатель не конкретизировални тяжесть телесных повреждений, ни доказательства наличия покушения. Предписания ст.

578 ГК РФ не дают оснований утверждать, что эти факты должны быть установлены уголовным приговором или постановлением в порядке КоАП. Вот элементарная схема: застолье (алкоголь) → оскорбление → спровоцированная драка → фиксация побоев через судмедэксперта (обычные синяки) → иск об отмене дарения.

Фактор риска мнимого одаряемого по сделке с юрлицом оговорен ч. 3 ст. 578 ГК РФ. По требованию стороннего лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или организацией в течение полугодадо объявления его банкротом.

Мена

Мена— старейший договор в истории человечества, распространенный еще до появления денег. Сегодня применяется узко, поскольку имеет громоздкую и неудобную конструкцию, ограничивающую свободу сторон. Существует обоснованная позиция о том, что мена — подвид купли-продажи, поскольку:

• к ней применяются правила гл. 30 ГК РФ;
• отношения мены не исключают денежных взаиморасчетов между сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 567 ГК РФ, в рамках договора мены каждая из сторон передает контрагенту определенное имущество. Каждый участник правоотношений мены касательно одного товара выступает продавцом, а в отношении другого — покупателем.

Право собственности на предметы обмена у сторон возникает после исполнения обязательствпо передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Форма договора

Посвященная договору мены гл. 31 ГК РФ не содержитпредписаний по поводу формы рассматриваемого договора. В этом вопросе следует руководствоваться общими правилами о сделках (ст.

158 — 164 ГК РФ).

Устно, в том числе через конклюдентные действия или молчание, могут совершаться договора, исполняемые во время их совершения (ст. 158 ГК РФ). Письменной формытребуют:

• сделки субъектов хозяйствования между собой и с физлицами;
• сделки физлиц на сумму от 10 тыс. руб. (ст. 161 ГК РФ).

Сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации(ст. 164 ГК РФ). В силу ст.

163 ГК РФ, они могут быть нотариально удостоверены, однако формально этого не требуется.

Плюсы и минусы

Преимущества договора мены ощутимы в случае, когда название соответствует реальным правоотношениям сторон. Когда относительно договора мены или полученного в его рамках товара возникают проблемы, ущемленная в правах сторона может истребовать возвращения переданного ею имущества либо компенсировать убытки.

В силу ст. 571 ГК РФ, сторона сделки, у которой по судебному вердикту изъят приобретенный в рамках обмена товар, может потребоватьот контрагента переданную ею вещь/имущество либо получить от него компенсацию ущерба в порядке ст. 461 ГК РФ.

В случае признания договора мены недействительнымна одном из оснований, оговоренных § 2 гл. 9 ГК РФ, применяется реституция — каждому из участников обмена возвращается то, что он передал. Если имущество невозможно вернуть в натуре, стоимость переданного компенсируется деньгами (ст.

167 ГК РФ).

Стороны договора мены защищены от неожиданностей. Если же участники правоотношений использовали для их оформления дарение, то мнимый одаряемый (реальный покупатель) абсолютно бесправен. Тот факт, что он что-то передал, нигде не зафиксирован.

Соответственно, при реституции он отдаст назад подарок, но претендовать на возмещение не сможет.

Не лучше обстоит ситуация, когда мена оформляется взаимным дарением. Формально эти договора независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным, отказ дарителя передать дар и прочее никак не влияет на действительность второго.

Круг возможных объектов этого договорного типа ограничен вещами/имуществом. Обменивать товар на иное благо (имущественные права, права требования, прощение долга) категорически возбраняется. Дарение дает гораздо более широкий простор для маневра.

Ограничение касаются только бесплатных работ/услуг, выполняемых дарителем в пользу одаряемого.

Статья 568 ГК РФ требует абсолютной равноценности обмениваемых предметов. Сторона, чей товар дешевле, обязана доплатить контрагенту разницу. Случается, что стороны согласны на неравноценный обмен.

У них есть выбор, либо вписывать в мену заведомо мнимое условие о денежной компенсации или оформлять встречное дарение.

Недействительность притворной сделки

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворнойсчитается сделка, которая совершена не для достижения результата, а для прикрытия реальных правоотношений, сложившихся в рамках другой сделки. Относительно физлиц речь обычно идет об оформлении правоотношений мены договором дарения, относительно юридических — наоборот, об оформлении дарения меной, поскольку безвозмездные договора между СПД (субъектами предпринимательской деятельности) запрещены.

В случае с притворным дарением всегда налицо две сделки.

Первая — «притворная»:

• заключается для отвода глаз от реальной сделки и обычно имеет целью юридически оформить переход права собственности;
• не предназначена для выполнения сторонами;
• обычно соответствует требованиям ГК РФ относительно содержания, оформления, нотариального удостоверения, госрегистрации и проч.

Вторая — «прикрываемая»:

• заключается сторонами между собой тайно;
• планируется к выполнению «на веру»;
• обычно никак не оформлена, это «джентльменская сделка».

Бывают исключения, например: стороны нотариально оформляют встречное дарение вместо мены и при этом обмениваются от руки составленными расписками относительно сути реальных правоотношений; судебная практика пошла путем признания таких документов доказательствами в делах по искам о признании договоров недействительными.

Дополнительно

Притворные сделки ничтожны(ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Они не порождают правовых последствий. В случае выявления факта притворности суд устанавливает содержание реальной сделки и применяет к ней правила, регулирующие этот договорной тип.

Теоретически, в силу ст. 166 ГК, ничтожные сделки недействительны с момента заключениянезависимо от факта признания их незаконности судом. В действительности все гораздо сложнее. Заявление о притворности дарения или мены, сделанное третьим лицом или даже ее стороной, не имеет юридических последствий.

Для этого нужно постановление суда.

Иск о притворности сделки обычно заявляет стороннее лицо, которому выгодно наступление последствий реальной, а не прикрываемой сделки. Истец в таком деле находится в крайне затруднительном положении:

• стороны сделки заявляют об отсутствии скрытых намерений;
• документальных подтверждений обычно нет;
• сделка-прикрытие оформлена и, как вариант, зарегистрирована в ЕГРП.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, истец обязан доказать обстоятельства, на которые он ссылается. Обычно он предпринимает попытки дать показания о том, что видел и слышал сам, или привести свидетелей.

Успех мероприятия крайне сомнителен.

К сведению

Количество решений о признании сделок мены и дарение мизерно по сравнению с их реальным объемом. До суда обычно дело не доходит— нет смысла заявлять бесперспективный иск.

Позитивная практика в подобных делах касается ситуаций, когда истцами выступают органы власти(чаще всего — Федеральная налоговая служба) либо «передумавшие»стороны договора, имеющие письменные доказательства встречного предоставления — расписки, акты приемы-передачи, документы транспортных компаний о доставке товара и прочее.

Заявлен иск о недействительности договора мены от 01.03.14, согласно которому ответчик (ИП) обязался передать истцу (ООО) 1500 тонн зерна в обмен на 5 комбайнов. ООО передало ИП комбайны и техпаспорта, но зерно ИП не поставил. Акт приема-передачи зерна от 23.03.14 фиктивен.

ООО считает сделку притворной, прикрывающей безвозмездную передачу спецтехники, просит признать ее ничтожной.

ИП отклонил требования. Суду пояснил, что к моменту заключения договора у ООО находилось на хранении зерно, принадлежащее ИП, в количестве 1500 тонн. Согласно ст.

224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной.

Представитель ООО указал, что договор хранения не имеет отношения к мене. Свидетель объяснила, что зерно не передавалось, подписанный акт приема-передачи касался зерна, которое находилось у ООО на хранении.

Согласно ст. 567 ГК РФ, к мене применимы правила о купле-продаже. Согласно ст.

458 ГК РФ, обязанность продавца исполнена в момент вручения товара покупателю. Передача зерна не осуществлена и не предполагалась. Стороны подписали акт приема-передачи, но, как подтвердили ответчик и свидетель, зерно по акту передано не было. Ссылка на то, что имелось в виду зерно, находящееся на хранении у ООО, документально не подтверждена.

Истцом данный факт оспорен. Согласно ст. 575 ГК РФ, дарение между субъектами предпринимательства не допускается.

Суд признал договор б/н от 01.03.14 недействительным (притворным) и обязал вернуть ООО комбайны.

Заключение

Схожесть договора дарения и мены в том, что оба они опосредуют переход права собственности. Разница в том, что мена возмездна, а дарение — нет.

Оформление отплатных правоотношений дарением физлицам позволяет достигнуть некоторых полезных эффектов:

• вывести активы из-под долговых обязательств;
• предотвратить появление прав собственности на покупаемое имущество у брачного партнера;
• обойти необходимость получения разрешения на отчуждение доли в общем имуществе у других совладельцев.

Оформление безвозмездных правоотношений договором мены позволяет субъектам хозяйствования заключить дарение, которое запрещено им по закону.

Переход от одной правовой конструкции другой всегда рискован:

• применение к отношениям сторон несоответствующих им предписаний ГК РФ может привести к дисбалансу полученной сторонам выгоды;
• может повлечь недействительность сделки.

Консультация юриста

Я владею однокомнатной квартирой, мой отец — домом в пригороде. Хотим поменяться. Недвижимость неравноценна, но о доплате речь не идет.

Каким договором можно оформить обмен? Хочется так, чтобы дешевле.

• два встречных дарения;
• мена с доплатой;
• две купли-продажи.

Хочу обменять свою 1/7 долю дома на автомобиль друга. Я в плохих отношениях с собственниками 6/7 частей дома. Возможно ли заключение договора без их участия и как его лучше оформить?

В вашем случае предполагается отчуждение доли в общей собственности. При заключении возмездной сделки (в том числе мены) на данные отношения распространяется ст. 250 ГК РФ о преимущественных правах совладельцев на выкуп доли дома.

Исключить их из данного вида правоотношений можно только одним способом — заключив с собственником транспортного средства договор дарения 1/7 дома.

Дарение недвижимости близкому родственнику

В чем состоит особенность дарения недвижимости близкому родственнику? Как правильно оформить дарственную и нужно ли будет платить налог?

Алексей Попов
Консультаций: 57

• Что такое дарение
• Договор дарения: как составить
• Как правильно оформить дарственную на квартиру
• Государственная регистрация договора дарения на недвижимость
• Отказ принять дар
• Отказ от дарения
• Отмена дарения
• Дарение квартиры родственнику: налоги

Что такое дарение

Дарение — один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса.

Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.

При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?

Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.

То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст.

1 указанного закона).

Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст.

415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.

Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости.

То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.

Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.

Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства.

Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.

Договор дарения: как составить

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст.

432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть.

Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому.

Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст.

247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Как правильно оформить дарственную на квартиру

то касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.

Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст.

26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.

Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст.

292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.

При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст.

34, п. 1 ст. 36 СКРФ).\

Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.

Государственная регистрация дарственной на квартиру

Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?

Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.

Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст.

574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 г.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).

Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст.

333.33 Налогового кодекса РФ).

Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня.

По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.

Отказ принять дар

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст.

574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Отказ от дарения

В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).

Отмена дарения

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.

Дарение квартиры близкому родственнику: налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст.

217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2024 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.