Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику

Поделиться

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово

• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский

• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково

• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное

• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Застройщик стал банкротом: что делать.

Даже в условиях существования юридической и государственной защиты договоров долевого участия в строительстве все еще есть случаи банкротства застройщиков.

Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства.

Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.

Особенности счетов эскроу по договорам долевого участия

— Деньги вносятся в банк, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ)

— Арест, списание и иные транзакции по счету, вытекающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами не допускаются.

— Проценты не начисляются.

— Стороны по договору ДДУ не имеют право распоряжаться деньгами на счете (если иное не прописано в договоре).

Деньги перечисляются бенефициару (застройщику) только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории.

Надеемся на скорое разрешение их вопросов, искренне желаем успехов и скорейшего заселения.

Итак, при банкротстве застройщика в действие вступает закон № 218 ФЗ о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства и его действиях, как регулятора в этой ситуации.

О Фонде. Его полномочия и обязанности

Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки.

Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.

Фонд может привлекать деньги от граждан, но уже без счетов эскроу, и выступать самостоятельно в качестве застройщика. Денежные средства привлекаются в уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ.

Фонд ведет реестр проблемных объектов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте.

Застройщики вносят обязательный взнос в Фонд в размере 1,2% от каждого заключенного договора за 3 дня до регистрации договора ДДУ. Средства учитываются на номинальном счете, на который не может быть обращено взыскание по долгам самого Фонда.

У дольщиков есть несколько вариантов, по которым может развиваться сценарий

Возврат денег

Ст. 13 ФЗ № 218 регулирует выплату возмещений в случае банкротства. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости.

Если лицо приобрело право требования после банкротства, то оно не имеет право на возмещение.

Когда Фонд принимает решение о выплате денег, банк в течении 10 дней с момента получения документов от Фонда перечисляет деньги дольщикам.

Завершение строительства

Как было сказано выше, Фонд может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. Для этого необходимо будет фактически исследовать объект, провести строительную экспертизу. После принятия решения Фонд в течение 3 дней размещает эту информацию у себя на сайте.

Решение о нецелесообразности может быть принято по следующим основаниям:

Застройщик не юрлицо

Застройщик не имел прав на землю

Застройщик не имел права строить (нет лицензии и т.п.)

Договор с использованием счетов эскроу представлен на регистрацию после 1 июля 2018 года.

Строительство иного объекта

Если нарушается земельное законодательство или права третьих лиц, Фонд может принять решение построить новые объекты недвижимости на других участках, где дольщики получат равноценное жилье.

С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?
В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

• привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
• наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
• объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

• возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
• формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
• если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
• имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
• в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

• путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
• путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
• привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

• застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика.

Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру.

В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Избавься от долгов
Стопдолг, Лиц. № —

ставка в день
Подать заявку

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

• Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
• Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

• реестр по учету требований от кредиторов;
• реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

• в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
• вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
• третья ступень включает в себя всех дольщиков;
• и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

• он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
• он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
• он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

В любом случае, в ситуации банкротства застройщика обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и старайтесь максимально выгодно отстоять свои права.