Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично.
Но есть другой вариант.
В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.
«Российская газета» вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.
Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?
Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.
Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.
А кто организует все это?
Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.
Например, в Москве — это бюллетень оперативной информации «Московские торги». Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.
Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.
Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?
Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.
Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?
Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них — это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.
Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.
Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.
Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.
А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?
Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.
Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый «аукционный метод продаж». Его применяют риелторы.
Но это уже не совсем аукцион, ведь так?
Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует «шаги».
Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость «слетаются» покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят.
Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.
По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки.
Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.
Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
И это все? Больше вариантов нет?
Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.
И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья.
Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.
Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.
Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?
Сухов: Скажу сразу, что «халявы» на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.
И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес. А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов.
Однако покупка такой квартиры сродни лотерее. И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги.
Они не занимаются благотворительностью.
Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.
Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая — 2,5 миллиона.
Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.
Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?
Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор.
Но за все надо платить.
Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения.
А как уж поверенный продаст квартиру — это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.
Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет.
И опять же, приобретатель сэкономит время.
О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?
Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах «кота в мешке». Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры.
Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.
В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов. Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями. При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.
Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.
Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен.
Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.
Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.
Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.
Кадастровую стоимость государственной и муниципальной недвижимости предлагается зафиксировать
Внесенный в Госдуму законопроект, в частности, предусматривает, что при покупке (аренде) государственной и муниципальной недвижимости будет применяться кадастровая стоимость объекта, содержащаяся в ЕГРН на дату подачи заявления
04 августа 2024
Фотобанк Лори
Один из экспертов считает правильным намерение зафиксировать на законодательном уровне правила применения кадастровой стоимости для различных целей помимо налогообложения. Другой полагает, что такое точечное изменение законодательства важно и своевременно, поскольку будет способствовать защите прав граждан и юридических лиц.
В Госдуму внесен проект изменений в ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке (законопроект № 175071-8), касающийся порядка применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если при оказании соответствующей услуги размер платы или цена определяются исходя из величины кадастровой стоимости. Данную статью предлагается дополнить п. 3 и 4.
Согласно поправкам по общему правилу предусматривается применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в ЕГРН на дату подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги. Если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении услуги, результатом которой является заключение договора аренды или купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость снизилась, при оказании соответствующей услуги будет применяться сниженная кадастровая стоимость объекта.
Как указано в пояснительной записке, законопроект направлен на обеспечение гарантий прав граждан и организаций (в том числе субъектов малого и среднего бизнеса), которые будут приобретать в собственность или в пользование объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если в процессе оказания государственной (муниципальной) услуги по приобретению объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта изменилась, что повлияло на размер платы или цену соответствующего договора.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников поддержал намерение зафиксировать на законодательном уровне правила применения кадастровой стоимости для различных целей помимо налогообложения. «Тем более что законопроект предполагает учитывать наименьшую из стоимостей при выкупе государственного или муниципального имущества – лишней поддержки бизнеса в непростых условиях не бывает. Например, это может быть актуально при выкупе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ», – пояснил он в комментарии «АГ».
Эксперт добавил, что ранее в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснялось, что для иных (кроме налогообложения) предусмотренных законодательством целей, например определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости. «При системной работе по приближению кадастровой стоимости к актуальной рыночной стоимости недвижимости и повышению доверия к ее объективности со стороны участников оборота кадастровая стоимость может стать базисом не только для определения размера уплаты “имущественных” налогов, но и различных пошлин и сборов, а также, возможно, и для фиксации условий коммерческих сделок», – предположил Николай Сапожников.
Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев считает инициативу важной и своевременной. «“Фиксация” кадастровой стоимости с возможностью ее изменения только в сторону уменьшения особенно актуальна в случаях, когда с момента подачи заявления (например, о выкупе публичного имущества) до фактического заключения договора проходит достаточно много времени. Такое возможно в случае судебного спора между продавцом и покупателем, когда до заключения договора может пройти год и более, и за это время кадастровая стоимость может существенно измениться в сторону как увеличения, так и уменьшения. Законопроект урегулирует такие ситуации в пользу граждан и юрлиц (заявителей). Стоит также отметить, что подход к применению кадастровой стоимости, определенной именно на дату подачи заявления о выкупе публичного имущества, ранее также находил поддержку в судебной практике (см. например, п. 6 Обзора судебной практики № 5, утвержденного Президиумом ВС 27 декабря 2017 г.).
Таким образом, на мой взгляд, стоит поддержать точечное изменение законодательства, которое защитит права граждан и юридических лиц», – резюмировал он.
Выкуп недвижимости по кадастровой стоимости
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?
Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?
2 декабря 2019
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.
Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст.
485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст.
105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл
Ответ прошел контроль качества
15 ноября 2019 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня!
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2024. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
Главный редактор: Игнаткина В.В.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].
Разработчик ЭПС Система ГАРАНТ – ООО «Гарант-Сервис-Университет»
3145), [email protected]
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.
- Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
- Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
- Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
- Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
- Итоги
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
- Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет.
Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):
- в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
- объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
- размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).
Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .
Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
Если доходы физлица от продажи квартиры или дома меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Следовательно, в случае исчисления и уплаты в рассматриваемой ситуации суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, в нарушение порядка, установленного п. 2 ст. 214.10 НК РФ, налогоплательщик занижает величину налоговой базы и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
За неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности. Данное правонарушение влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
Если недвижимое имущество продает ООО, то в качестве дохода нужно учитывать рыночную цену. Но при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить фирме претензии, посчитав, что основная цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ).
Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как учесть продажу основных средств при расчете налога на прибыль, подробно рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, оформите пробный демо-доступ к системе К+ и переходите в готовое решение. Это бесплатно.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
- имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
- при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
- величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.
О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:
- «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
- «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
- «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
- «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».
Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:
- Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
- по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты.
Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.
О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .
Итоги
Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.