Публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются. Правообладатели таких земельных участков вправе использовать меры защиты, предусмотренные ЗК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 341-ФЗ).
ЗК РФ Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.
2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
По 31.12.2024 особенности установления публичных сервитутов в целях строительства, реконструкции объектов, предназначенных для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры, устанавливаются ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.
4. Публичный сервитут может устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.
5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.
Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.
6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.
7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.
Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.
Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.
10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.
11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.
12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.
13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.
16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.
17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.
19. Случаи и особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 284-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета
Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.
Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица?
Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.
Соразмерная оплата – что это такое?
Понятие соразмерной платы бессмысленно искать в гражданском законодательстве. Дело в том, что на законодательном уровне понятие о цене сервитута не существует. Это чисто экономическая терминология, которую стоит рассматривать через призму финансов.
Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».
Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел.
Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.
Важно. Соразмерная плата за сервитут осуществляется в виде периодических выплат ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Периодичность устанавливается сторонами и может меняться, но только при наличии соглашения сразу двух сторон.
Когда можно требовать?
Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.
Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.
В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.
В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади, которая соответствует участку сервитута.
Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.
Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.
Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?
Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.
В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.
Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
- Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.
Важно. Если собственник участка настаивает на назначении платы за сервитут, может быть проведена независимая экспертиза для установления вариантов обременения.
Методика определения стоимости
Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.
Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.
Подходы в оценке
При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.
Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.
Сравнительный
Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.
Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:
- Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
- Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
- Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
- Аналог же должен быть похож на объект оценки.
Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.
Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.
Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.
Доходный
Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.
При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.
Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.
На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.
При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.
Справка. Часто бывает, что обладатель участка земли видит нецелесообразность использования участка. Это означает, что в ходе использования надела ему будет пренесён больший ущерб, нежели, чем в случае, если тот останется нетронутым.
В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.
Что в таком случае делать инициатору соглашения?
Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.
Затратный способ
Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.
Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.
Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:
- Уровень платы за использование.
- Затраты на приобретенное оборудование.
- Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.
У затратного подхода есть свои преимущества. Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.
Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.
Оценка уровня убытка
Справка. Оценка уровня убытка — это термин, который использует оценщик при определении стоимости использования.
Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.
Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?
- Степень ограничения использования.
- Влияние расположенных земель.
- Интенсивность использования.
- Доля, которая занята под сервитут.
Как рассчитать размер?
Муниципальные и государственные земли
Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами власти в качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.
Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.
Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.
Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.
Частная собственность
Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.
Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.
Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.
Важно. Однако, плата не должна превышать размер рыночной стоимости.
Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:
- За счёт федерального бюджета.
- За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
- Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.
Пример расчета
Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.
- Для начала нужно определить границы сервитута.
- Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
- Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.
Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:
- Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
- Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
- Умножить на коэффициент земельного участка.
- Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
- Умножить на коэффициент инфляции года.
Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.
Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.
Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:
- Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
- Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
- 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
- Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.
Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.
Облагается ли НДС?
К сожалению, операция, которая позволяет реализовать право на ограниченное использование земельного надела является объектом обложения НДС.
При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.
Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.
Внимание. В соответствии с соглашением оплата налогов за сервитут может осуществляться как инициатором установления сервитута, так и обладателем земельного надела.
Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.
Где зафиксировать?
Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.
Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.
При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.
О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.
Порядок оплаты по соглашению
В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.
Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.
Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:
- раз в квартал;
- раз в полгода;
- раз в год;
- или вперёд на несколько лет.
Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.
Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?
Справка. Порядок внесения выплат регулируется статьей 18 Земельного кодекса.
В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.
Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.
А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусу за средствами.
Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.
Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:
- Единовременной подход. Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
- Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи. Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.
Как оспорить размер?
Если пользователь сервитута не согласен с установленной оплатой за сервитут, он имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском.
Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам. Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.
Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.
Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.
Как установить сервитут на часть земельного участка? Что нужно знать при его оформлении?
Что такое сервитут? Это вещное право, содержанием которого является возможность ограниченно (в определенных пределах) пользоваться чужой недвижимостью(в нашем случае – земельным участком (ЗУ)).
Его суть в том, что оно дает собственнику какой-то недвижимости, пользоваться чужой землей, в ситуациях, когда он не может беспрепятственно реализовать свое право пользоваться этой недвижимостью без установления сервитута (например, через ЗУ гражданина «А» проходит единственная дорогая к дому гражданина «Б», поэтому «Б» вынужден просить установить право ограниченного пользования участком «А», чтобы пройти к себе домой).
Данное вещное право можно установить только тогда, когда у владельца недвижимого имущества нет иных вариантов реализовывать свои права по пользованию им (П. 7 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 – далее Обзор).
Оформление неполного обременения земли
Обременение земли – это, так или иначе, ограничение прав его собственника, создание для него неудобств. А для лица, для которого установлен сервитут – это дополнительный источник расходов (за пользование чужой землей может взиматься плата ч. 5 ст. 274 ГК РФ).
Законодатель выделяет частный и публичный сервитут. В основании разграничения лежит интерес, в чью пользу он устанавливается. Первый – в пользу конкретного лица для обеспечения его нужд. Тогда как установление публичного сервитута направлено на обеспечение нужд государственных или муниципальных, нужд населения и строго в целях, указанных в ч. 4 ст.
23 ЗК РФ. Узнать больше о разнице между частным и публичным сервитутом можно тут.
Поэтому распространение права ограниченного пользования только на часть участка – в интересах обоих собственников.
Формулировки нормативных положений гражданского и земельного законодательства, регулирующих данное вещное право (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), говорят об обременении всего участка: в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель (ч.
5 ст. 23 ЗК РФ), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (ч. 1 ст.
274 ГК РФ).
Важно! То же самое подтверждается и практикой Верховного Суда РФ: сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (П. 11 Обзора).
Однако в земельном законе можем найти нормы, которые говорят о возможности установления сервитута на часть земли: п. 2 ч. 1 ст. 39.25 ЗК РФ, ч. 4 ст. 39.25, ч. 5 и ч. 6 ст.
39.26 ЗК РФ, но эта возможность распространяется на случаи, когда речь идет об участке, собственником которого является государство, субъект РФ, муниципалитет.
В таком случае в ЕГРН должны быть сведения о части земельного участка (п. 11 ч. 4 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – далее ФЗ о регистрации).
На каких основаниях это можно сделать?
Однако возможность установить сервитут на часть ЗУ все же есть, о чем говорит сама сущность рассматриваемого права. Сервитут служит конкретной цели: например, если цель пройти или проехать – разумеется, нужна только дорога, о чем и указывается в соглашении об обременении. В соглашении можно прописать и сферу действия сервитута, ограничить использование земли во времени, в пространстве, и фактически получится пользование частью ЗУ.
Если мирно договориться не получилось, ограничить собственника в пользовании землей в части фактически, возможно и в суде, потому что, удовлетворяя иск о сервитуте, суд обязан определить условия, на которых он устанавливается, в том числе, содержание обременения и его сферу действия (как и на каких основания можно обратиться в суд для принудительного установления сервитута узнаете тут).
Внимание! Более того, встречается судебная практика (чаще всего у арбитражных судов), где суд выносит решение с формулировкой как «установить сервитут на часть земельного участка» (напр., А55-33436/2018).
Порялок установления
Предположим, собственник земли согласен на его обременение в части, в суд идти не пришлось. Рассмотрим порядок действий, направленных на установление сервитута.
Составление соглашения
Соглашение должно содержать:
О том, как составляется типовое соглашение сервитута, можете узнать тут.
Сбор документов
Сервитут подлежит государственной регистрации, потому необходимо собрать пакет документов, а именно:
- заявление одного из собственников;
- соглашение;
- документы, подтверждающие право на обременяемый ЗУ и на недвижимость, для пользования которой устанавливается обременение;
- документ об уплате госпошлины.
Справка! За регистрацию уплачивается госпошлина: 1500 рублей для физ. лиц и 6000 для организаций.
Регистрация
На основании предоставленных документов Росреестр осуществляет регистрацию обременения в течении срока, установленного ст. 16 ФЗ о регистрации и вносит сведения в реестр.
Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали здесь.
Пример расчета платы
Согласно «Временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут» (утв. Росземкадастром 17.03.2004), которой активно пользуются суды РФ, плата должна быть соразмерна убыткам, которые понес собственник недвижимости, в связи с ограничением его прав (п. 2.1).
Для расчета указанной величины не обойтись без специальных познаний в оценке, поэтому в соглашении устанавливается единовременная или ежемесячная плата, которая устраивает обе стороны. При невозможности договориться, стороны обращаются в суд или к оценщику. В свою очередь, суды также полагаются в своих решениях на мнение экспертов.
Так, в решении Арбитражного суда Самарской области А55-33436/2018 размер соразмерной платы был установлен судом на основании заключения эксперта: соразмерная плата в месяц за пользование частью земельного участка в размере 3 376 руб., а также определен размер убытков, которые составили согласно заключению 202 128 руб., в том числе: 143 048 руб. затраты на биологическую рекультивацию, 59 080 руб. недополученные расходы.
Решением Арбитражного суда Москвы А40-151826/2017 на основании экспертизы сделан вывод, что величина соразмерной платы составит: 259 842 (Двести пятьдесят девять тысяч восемьсот сорок два) рубля в год.
Методику определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок мы более подробно рассматриваем в отдельном материале.
Итак, формально установить сервитут на часть земельного участка и зарегистрировать возможно только в случае его нахождения в государственной и муниципальной собственности (только для таких участок законом предусмотрена возможность занести в кадастр недвижимости сведения о части земельного участка).
Однако фактически это сделать можно и на основании соглашения, и на основании судебного акта, потому что эти документы предусматривают определение сферы действия и содержания обременения, от которых зависит и размер платы за сервитут.
Оценка сервитута
и обременений
Сервитут является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего участка.
В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен.
В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.
Особенности оценки сервитута земельного участка
В законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута. Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях принято определять сервитут частный и публичный.
Публичным сервитутом называется право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Частным сервитутом признается право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения интересов конкретных лиц.
Публичный сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
В большинстве случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке объектов недвижимости. Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Помимо явных обременений, на практике встречаются обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы санитарно-защитных зон). И, хотя установить плату за право пользования участком можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной стоимости сервитута.
Оценка платы за сервитут и убытков от обременений
Как правило, за право пользования чужим участком приходится платить. Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками соглашения. Но плата не является обязательной – при согласии собственника обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное пользование допускается установление безвозмездного сервитута.
Хотя на практике такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях. При составлении соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право пользования объектом недвижимости.
Стоимость платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на стоимость, в том числе:
- Вид сервитута;
- Разрешенное использование земельного участка;
- Срок договора аренды и форма арендных платежей;
- Степень благоустройства земельного участка, развитость инфраструктуры;
- Характеристики расположенных на участке зданий и сооружений;
- Характер хозяйственной деятельности владельца объекта оценки;
- Ограничения и обременения прав на земельный участок;
- Доля площади участка с установленным сервитутом в общей площади объекта оценки;
- Другие факторы.
- Интенсивность использования участка, в отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и сервитуарием.
Оценка соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.
Существуют различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества местоположения и прочие.
Расчет платы за публичный сервитут
Оценка платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления публичного сервитута и после его установления.
До 1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. И, хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование, содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких сотен гектаров.
Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных участков имеет свои особенности.
Так, при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная стоимость всего участка.
Если же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость только данного участка.
Расчет платы за частный сервитут
Поскольку владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах которого установлен сервитут.
При оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке – сравнительный, затратный и доходный.
При оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги. Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.
При оценке сервитута затратным подходом учитываются:
- расходы, которые понесет владелец участка в будущем в результате наложения сервитута;
- убытки в случае несоблюдение условий договора, если есть ответственность собственника перед третьими лицами;
- затраты, связанные с обслуживанием сервитута.
Например, при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые возникли у собственника в связи с установлением сервитута. Например, при организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее. Издержки собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).
В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:
- потери дохода, а именно — снижение величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.
- плата за ограничение использования собственником земельного участка.
Как правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов, обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.
Что получает заказчик в результате оценки?
В случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной квалифицированной подписью).
При составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете, будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.
Отчет об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.
ОК «Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.