Налог с продажи приватизированного имущества

Под приватизированной квартирой я имею в виду ту, которая была оформлена в собственность по договору приватизации/передачи в собственность граждан. Про налог с ее продажи я и расскажу. Если собственники купили/унаследовали/получили в дар квартиру, которая была ранее приватизирована, приватизация к ним уже не относится. В продаже такого жилья другие правила налогообложения.

Про налог с продажи купленной квартиры читайте здесь, полученной по наследству — здесь, с полученной по дарению — здесь.

Продав квартиру, собственники получают доход. С этого дохода и следует оплатить налог. Он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Отдельного налога при продаже недвижимости нет.

• Когда налог обязателен, а когда нет
• Кто-нибудь освобожден от удержания налога
• Размер налога и как его можно уменьшить
• Как заплатить налог
• Ответственность за неуплату
• Итог

Когда налог обязателен, а когда нет

При продаже приватизированной квартиры нет налога, если владели ею больше 3 лет— п. 2 и пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Не имеет значение, имеется ли другое жилье. В этом случае не нужно подавать налоговую декларацию — п. 4 ст. 229 НК РФ.

Срок владения начинается с даты регистрации права собственности по договору приватизации — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Дату можно посмотреть в выписке ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Если договор заключен до 1998 года, срок исчисляется с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

В случае продажи срок владения заканчивается в день регистрации перехода права собственности от продавцов (собственников) к покупателям — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст.

131 ГК. Не стоит путать его с датой подписания договора или подачи его в МФЦ «Мои Документы».

Например, семья Ивановых приватизировали квартиру 14 сентября 2021 года. Именно такая дата указана в выписке из ЕГРН, как дата регистрации права. Чтобы не платить налог, они могут продать квартиру через 3 года — с 14 сентября 2024 года.

Все вышеперечисленное применяется и к налоговым нерезидентам — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.

Кто-нибудь освобожден от удержания налога

К льготным категориям граждан относятся семьи с двумя и более детьми. Они освобождены от уплаты НДФЛ согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК. Все условия перечислены по ссылке — показать ↓

• В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
• После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
• Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
• На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 000 000 рублей.

Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.

Со всех остальных удерживается НДФЛ, если владеть приватизированной квартирой меньше 3-х лет. Даже с безработных, пенсионеров, несовершеннолетних, инвалидов и т.д. За детей налог оплачивают их родители (опекуны) — ст.

26 и ст. 28 ГК РФ.

Размер налога и как его можно уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Информация для нерезидентов — ниже по ссылке.

Для резидентов налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 )

Про деньги, полученные со сделки. Проще говоря, это цена квартиры по договору купли-продажи. Она и является налоговой базой. Если квартиру продали дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет считаться с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Как узнать кадастровую стоимость — инструкция.

Теперь почему минусуем 1 000 000 руб. Это сумма стандартного вычета — пп. 1 п. 2 ст.

220 НК РФ. Благодаря ему уменьшаем налоговую базу и, следовательно, сумму налога. Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между продавцами по размеру их долей.

Его можно использовать раз в год.

Если после применения вычета налог станет «нулевым», подавать декларацию не нужно. Проще говоря, когда квартиру продали за 1 000 000 руб. или меньше — подробнее. Это касается сделок с 2021 года — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Если квартиру продали раньше, декларацию придется подать в любом случае.

Также с вычетом есть небольшая хитрость — если квартирой владеют несколько собственников и каждый продаст свою долю отдельным договором, тогда 1 000 000 руб. вычитается с цены каждой доли. Формула получается такая: 13% (стоимость доли — 1 000 000).

Правда в схеме продажи отдельных долей есть сложности: 1) Договора купли-продажи обязательны в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому здесь учитываем услуги нотариуса за составление и удостоверение — подробнее о тарифах. 2) Остальные собственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли — ст.

250 ГК РФ. Поэтому следует получить от них нотариальный отказ от покупки. Снова расходы. 3) Не каждые покупатели согласятся на покупку долей по отдельности. Сразу отсеиваются покупатели с ипотекой и материнским капиталом из-за сложности расчетов между участниками сделки.

Причем все расходы нотариуса «лягут» на продавцов, ведь сэкономить нужно им.

Пример №1 : Олег и Марина приватизировали квартиру, где у каждого по 1/2 доли. Решили продать её раньше 3 лет со дня оформления прав собственности. Кадастровая стоимость квартиры — 2 450 000 руб.

Он могут воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 руб. Каждый должен будет заплатить по 247 000 * 1/2 = 182 000 руб.

Нужно учесть расходы за удостоверение сделки у нотариуса. 19 000 рублей за составление и удостоверение договора купли-продажи. 2 000 рублей за свой нотариальный отказ от покупки доли другим собственником. В итоге для каждого продавца расходы следующие: 52 000 (налог) + 19 000 (удостоверение сделки) + 2000 (отказ) = 73 000 руб.

Все равно дешевле, чем с продажи квартиры одним договором. Для каждого продавца экономия составляет 182 000 — 73 000 = 109 000 руб.

Пример №2 : Галина, Петр, Светлана и Елена приватизировали квартиру. У всех по 1/4 доли в собственности. Через 2 года после оформления прав собственности они решили продать квартиру. Цена по договору — 2 400 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 890 000 руб.

Поэтому налог считаем с цены по договору. Каждый продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% * ((2 400 000 — 1 000 000) * 1/4) = 45 500 руб.

Пример №3 : В приватизации участвовали (у каждого по 1/3 доли): Супруги Никита Вячеславович и Ольга Николаевна; Александр — их внук. У Александра нет родителей, опекунство на него оформили дедушка с бабушкой. Ему нет 18 лет.

Квартиру продают за 900 000 руб. Кадастровая стоимость на момент сделки — 1 350 000 руб. 70% от нее — 945 000 руб.

Так как продают квартиру дешевле 945 000 рублей, налог будет с данной суммы. Формула следующая: 13% * (945 000 — 1 000 000) = 0 руб. Налога нет благодаря налоговому вычету.

Пример №4 : Олег приватизировал квартиру в 2020 году. Решил ее продать в 2024 году. Цена квартиры — 980 000 руб.

Кадастровая стоимость — 783 000 руб. Значит 980 000 берем в качестве налоговой базы. Благодаря налоговому вычету в 1 000 000 Олег не платит НДФЛ.

Другие статьи

Также налог можно уменьшить, если после продажи купить себе другое жилье в этом же году. Уменьшить можно, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом.

Не путайте его с вычетом 1 000 000 руб., о котором я рассказывала выше. Здесь имеется в виду вычет как возврат НДФЛ. Он описан в пп.

3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Более подробно о нем читайте по этой ссылке.

Там я сделала акцент на покупку квартиры, но статья подойдет и по другому жилью.

• На следующий год после покупки жилья вернуть ранее удержанный НДФЛ;
• С денег, которые были получены с продажи приватизированной квартиры, можно вычесть расходы, которые были потрачены на последующую покупку жилья. Под расходами имеется в виду стоимость купленного жилья, но максимально можно вычесть 2 000 000 руб. К тому же не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — стоимость купленного жилья, но максимум 2 000 000 ). Для лучшего понимания взгляните на примеры.

Пример №1 : Зато в 2024 году каждый из них может вернуть оплаченный НДФЛ в максимальные 260 000 руб.

Налог для нерезидентов составляет 30% от денег, полученных с продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Никакие вычеты им не положены.

Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК РФ. Необязательно подряд 183 дня, а в течение всего года. Дни считают с 1 января по 31 декабря того года, когда продана квартира — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232.

При этом их гражданство роли не играет.

Пример. Александр и

Какие способы уменьшить налог не применяются

• Последующая покупка жилья. Налог с продажи квартиры, полученной приватизации, нельзя уменьшить с помощью расходов при последующей покупки другого жилья. Вычесть расходы можно только при продаже ранее купленной квартиры, а не приватизированной — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. С последующей покупки жилья можно уменьшить налог только с помощью имущественного налогового вычета. Об этом писала здесь.
• Способ с неотделимыми улучшениями. Некоторые продавцы просят в договоре купли-продажи указать две цены — например, 2 000 000 руб. за квартиру и 400 000 руб. в качестве неотделимых улучшений (встроенную мебель, капитальный ремонт, реконструкцию, ремонт инженерных коммуникаций и т.п). Затем подают декларацию, где указывают налоговую базу только с 2 000 000 руб. На практике же налоговый инспектор: 1) проверит договор купли-продажи и поданную налоговую декларацию. 2) добавит в налоговую базу сумму в качестве неотделимых улучшений. Поэтому продавцам придется заплатить налог со всех денег, полученных с продажи. Есть пояснение начальника отдела налогообложения доходов физических лиц по Санкт-Петербургу — «С доходов от продажи неотделимых улучшений «физик» также должен заплатить налог сам. «Физик» получает доход от продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней.»

Как заплатить налог

Продавцы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с момента продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а до 15 июля заплатить налог (п. 4 ст.

228 НК РФ). Иначе будут штрафы и пени. Например, квартира продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в 2024 году. Значит декларацию следует подать до 30 апреля 2024 года, а налог заплатить до 15 июля 2024 года.

Декларацию нужно заполнить за 2024 год.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире есть совершеннолетние собственники — инструкция

Подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог можно следующими способами:

1. «Традиционный» с походом в налоговую инспекцию. На сайте ФНС скачиваем форму декларации, распечатываем и заполняем. Или устанавливаем на компьютер специальную программу, в ней все заполняем и распечатываем готовую декларацию. Затем обращаемся в налоговую инспекцию по месту регистрации или учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Предоставляем декларацию, свой паспорт, зарегистрированный договор купли-продажи, документы о расходах наследодателя. Через некоторое время можно придти за квитанцией на оплату. Также квитанцию отравят в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в Госуслуги. Создать личный кабинет налогоплательщика можно с помощью аккаунта на Госуслугах.
2. Онлайн способ на сайте ФНС. Ссылка на услугу — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Для подачи декларации требуется электронная подпись и ключ к ней. Достаточно выбрать, что ключ будет храниться в защищенной системе ФНС, придумать пароль к нему и отправить запрос. Ключ сформируется в течение суток. Затем заполняем и отправляем декларацию. После проверки в личный кабинет придёт уведомление с суммой налога.

Подать декларацию можно через Госуслуги, но только за 2019 год и ранее.

Ответственность за неуплату

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ, налогоплательщик обязан сам подавать декларацию и заплатить налоги. За несвоевременную подачу декларации и оплату налога полагается штраф, даже если налогоплательщик не получал уведомления от налоговой инспекции.

Если не подать декларацию до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, штраф будет в размере 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок просрочки начинается с 1 мая.

Если не заплатить налог до 15 июля, штраф будет в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Также есть пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст.

75 НК РФ.

В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог.

4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.

Итог

С продажи приватизированной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею меньше 3-х лет. При расчете налога можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 ).

Налог можно уменьшить с помощью имущественного налогового вычета, но только при покупки жилья взамен в том же году, когда была продана приватизированная квартира.

До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Как не платить налог с продажи квартиры

Согласно российскому законодательству со своих доходов гражданин обязан отдать государству 13% суммы фактической прибыли. Однако существует ряд условий, соблюдение которых снижает налог с продажи квартиры или вовсе освобождает гражданина от уплаты налога. К таким условиям можно отнести:

• срок, в течение которого гражданин является собственником имущества;
• использование налогового вычета на имущество;
• снижение базы налогообложения за счет доказанных расходов;
• переход на долевое владение квартирой.

Рассмотрим один интересный пример. Гражданин приобрел недвижимость, но спустя год понял, что местонахождение его не устраивает. Возникло желание обменять имеющуюся в собственности квартиру на аналогичную недвижимость в другом районе.

На рынке мало квартир на обмен, поэтому придется заключать сделку купли-продажи.

Нужно ли выплачивать налог на квартиру, если покупка и продажа происходит практически одновременно, в одном налоговом периоде в течение года, при сделке практически аналогичной бартеру? Для решения таких спорных моментов лучше всего проконсультироваться у специалиста, прежде чем принимать решения самостоятельно.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам.

Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 111 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >

Как узнать, нужно ли платить налог

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000.

Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал».В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
3. Использовать имущественный вычет.В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты.

Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

1. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
2. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

1. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Коротко о главном

Законодательство просто так не освобождает граждан от уплаты налога, но предоставляет способы снижения налога с продажи или уменьшения налоговой базы. Самым простым является способ, когда нужно дождаться истечения трех или пяти лет владения недвижимым имуществом. Минимальный срок собственности зависит от ряда условий. Так, необходимо ждать три года, чтобы не платить налог, если:

• квартира приватизирована;
• квартира получена по наследству от близких родственников;
• квартира передана в собственность по договору ренты.

Во всех прочих случаях, вам не придется платить налог, если вы являлись собственником помещения пять и более лет. Это правило действует для недвижимости, приобретенной с первого января 2016 года. Для квартир, приобретенных ранее 2016 года, период владения остался прежним и требует владения в течение трех лет.

Помимо минимального срока владения, законодательство предлагает гражданам уменьшить налог с продажи, используя имущественный вычет, который снижает базу налогообложения на один миллион рублей. Также важно запомнить, что налоги взимаются только с фактической прибыли.

Другими словами, если уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, которые вы можете документально доказать, то налог будет значительно меньше.

Разобраться во всех тонкостях налогообложения поможет специалист по налогам, который окажет устную или письменную консультацию. Есть масса легальных путей уменьшить налог или не платить его вовсе. Однако в любом случае подается налоговая декларация, которую нужно правильно составить, учитывая используемые способы снижения налога.

Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Юристы сделают всё за вас.

В какой срок можно продать квартиру после ее приватизации и будет ли налог

В РФ действует ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, в которой перечислены основания приостановить государственную регистрацию прав (сделки купли-продажи). Так вот в этой статье ничего не написано про какой-либо минимальный срок владения недвижимостью, чтобы потом ее можно было продать.

С этим разобрались, теперь разберемся с налогами.

Нет отдельного налога с продажи, здесь действует налог на доходы физических лиц. Сокращенно НДФЛ. Продав недвижимость, граждане получают доход, с этого дохода и удерживается налог.

Как и писала выше, НФДЛ с продажи удерживается, если владеть недвижимостью меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня даты регистрации права собственности.

Эту дату можно посмотреть в выписке ЕГРН, а именно в разделе №2 в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Выписку выдают после оформления права собственности по договору приватизации. Если квартирой владеть больше 3 лет, НДФЛ не удерживается.

Выписка из ЕГРН на квартиру

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Другие статьи

Форумула НДФЛ

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)

Расчет прописан в п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Про имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб. написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

А вот со стоимостью есть свои особенности.

Если квартиру продадут за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости, т.е. с коэффициентом в 0,7. Если продадут за стоимость выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со стоимости продажи (это та стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи). Про эти исчисления написано в п. 2 ст.

214.10 НК РФ. Вычет в 1 млн. применяется в любом случае.

НДФЛ продавцы делят по размеру своих долей в квартире. Например, собственник один, значит весь НДФЛ будет удержан с него. Если собственников двое и каждый имеет по 1/2 доле, значит с каждого удерживается по половине.

Приведу примеры.

Пример №1. Квартиру продали за 4.2 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки купли-продажи была в размере 2.7 млн. руб. Владельцев было двое. У одного в собственности 2/3 доли, у другого — 1/3.

Стоимость продажи больше кадастровой, значит НФДЛ будет исчислятся именно с нее. Сумма будет 13% * (4.2 млн. — 1 млн.) = 416 тыс. руб. Первый владелец должен оплатить 416 тыс. * 2/3 = 277 333 руб.

Второй владелец 416 тыс. * 1/3 = 138 666 руб.

Пример №2. Квартиру продали за 1.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 2.7 млн. руб. Владел квартирой один человек. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 55.5%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((2.7 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 115 700 руб.

Т.к. владелец был один, значит всю сумму НДФЛ удерживается с него.

Пример №2. Квартиру продали за 950 тыс. руб., ее кадастровая стоимость — 700 тыс. руб. Квартиры была в совместной собственности у супругов. Каждый имел в собственности по половине квартиры.

НДФЛ будет 13% * (950 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету супруги освободились от оплаты НДФЛ.

После продажи нужно подавать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Например, квартиры продана в январе 2021 года. Следовательно, продавцы подают декларацию до 30 апреля 2024 года, а платят НДФЛ до 15 июля 2024 года.

Иначе будут штрафы и пени.

Если собственники собираются уменьшить налог с последующей покупки недвижимости, то здесь это не работает. Разрешается уменьшить налог с продажи той квартиры, которая была куплена, а не получена после приватизации. При продаже приватизированной недвижимости последующая покупка не причем.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб.при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб.(максимальное значение).

Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Как отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи.Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Налог на приватизированную квартиру: как рассчитать и снизить налог, оформить льготу

После приватизации жилья, хозяин недвижимости должен ежегодно платить определённую суму налога с частной собственности.

Налог на приватизированное жилье, начисляется так же, как и на недвижимость, которая приобретена при помощи договора купли-продажи.

Нет разницы, как недвижимость приобрела статус частной собственности.

Приватизация — это процесс перехода государственной формы жилья в частную форму. После оформления всех необходимых документов, владелец частной квартиры, становится налогоплательщиком за использование недвижимости.

Кто должен платить?

Квартиры, также как и средства передвижения, могут быть в собственности одного владельца, а также может быть несколько совладельцев данного имущества.

Какой вид данной собственности, от этого и зависит сумма по налогообложению на данную недвижимость.

Категории собственников приватизированного жилья могут быть:

• Индивидуальный владелец жилого помещения— платить сумму налога положено ему самостоятельно;
• Долевые владельцы приватизированного жилья— данная недвижимость имеет несколько владельцев, которым чётко определена их доля в данной квартире. Все долевые владельцы обязаны уплатить сумму налога, за долю в приватизированной квартире. Размер начислений зависит от доли в жилье;
• Совладельцы собственного жилья— владеют недвижимостью на правах общей собственности и также должны уплатить сумму положенного сбора на недвижимость. Налогоплательщиком за квартиру может выступать кто-то один по совместной договорённости совладельцев.

Что такое налог на недвижимое имущество?

С 2015 года произошли изменения в законодательных постановлениях и актах, которые касаются налогообложения на имущество с физических лиц.

В 2024 году сумма налогообложения на квартиру будет рассчитываться не с оценочной стоимости жилья в соответствии с инвентаризацией, а начисляться согласно кадастровой оценочной стоимости.

Отличительные особенности кадастровой оценочной стоимости квартиры от инвентаризационной ее стоимости в том, что стоимость недвижимости по кадастровой оценке, наиболее близка к стоимости квартиры на рынке.

Поэтому сумма по имущественному налогообложению будет значительно выше, чем в 2017 году.

Новый закон об уплате имущественного сбора должен работать полностью во всех регионах государства до 01.01 2020 года.

Какое жильё попадает под уплату?

По законодательным актам налогообложению подлежат такая приватизированная недвижимость:

• Все жилые помещения — это квартира, а также дом, часть в доме, или же доля в квартире, а также относятся помещения для ведения хозяйства;
• Гараж для автомобиля, или же приватизированное место для паркования авто;
• Единый комплекс жилых строений;
• Другие недвижимая собственность.

В многоквартирных домах, собственники квартир не должны оплачивать площадь недвижимости, которое предназначается для общего пользования (подвалы в домах и его чердаки, а также лестничные пролёты в подъездах).

Если же Вы являетесь собственником дома, который располагается на земельном участке, тогда необходимо помимо налога на жилой дом, платить еще и налог на земельный участок, что расположен под домом и вокруг дома.

Как рассчитывается сумма имущественного налога?

Для того чтобы рассчитать сумму налога за квартиру, необходимо ее кадастровую оценочную стоимость умножить на ставку данного типа налогообложения.

На законодательном уровне установлен ставочный максимум — 1,10% от кадастровой стоимости квартиры, или же дома.

Каждый регион самостоятельно устанавливает процентную ставку по налогообложению за приватизированное жилье.

Также законодательством предусмотрен вычет на данный тип налогообложения — это снижение кадастровой оценочной стоимости всей квартиры на 20,0 квадратных метров. Местными органа власти могут быть изменены площади вычета в сторону увеличения.

Если площадь вычета будет равняться площади квартиры, тогда собственник такого жилья не платит налог за приватизированное жилое имущество.

Если в регионе действует старый закон о налогообложение имущества и применяется для расчёта инвентаризационная оценочная стоимость, тогда налоговая сумма вычета в данном расчёте не применяется.

Чтобы рассчитать стоимость налогового финансового отчисления с семейного бюджета, необходимо знать региональную ставку по данному виду налогообложения на квартиру и приватизированную недвижимость.

Если в регионе применяются новые расчёты с применением кадастровой оценочной стоимости, тогда местные власти могут снизить ставочный процент, и законом разрешается снижение до 0% ставки данного вида налогообложения.

Пример расчёта

Расчёт стоимости имущественного налога за приватизированную квартиру, площадью 42,0 квадратных метров. Кадастровая оценочная стоимость данного жилья 2 миллиона 250 тысяч рублей.

Для расчёта, необходимо установить стоимость одного квадратного метра данной квартиры, для этого кадастровая оценочная сумма делиться на количество квадратов данного жилья:

• 2250000,00 рублей / 42,0 кв.м = 23571,00 рублей;
• Вычет данной квартиры — 20,0 квадратных метров;
• Устанавливаем сумму вычета — 53571,00 рублей х 20,0 кв.м = 1071420,00 рублей;
• сумма, из которой начисляется налоговый процент — 2250000,00 рублей — 1071420,00 рублей = 1178580,00 рублей;
• Начисление налога — 1178580,00 рублей х 0,10% = 1178,58 рублей.

Чем больше площадь приватизированной квартиры, тем больше ее кадастровая оценочная стоимость и тем выше сумма налога, которую необходимо заплатить из личного бюджета в бюджет региональный.

Порядок в налогообложении при продаже

Налогообложение на продажу квартиры, или другой жилплощади — это 13,0% от прибыли. Налог НДФЛ, является обязательным и за уклонение от него, грозит административной ответственностью.

Перед тем, как собственник жилья думает ее продать, ему необходимо узнать все нюансы, которые связаны с налогообложением при сделке купли-продажи.

Условия, при которых возникают налогового типа обстоятельства:

• Приватизация данного жилья произошло не более, трёх лет назад;
• Стоимость жилплощади по договору купли и продажи, больше, чем 1000000,00 российских рублей.

Вариант снижения налога при продаже приватизированной квартиры

Чтобы сэкономить на выплате налога при продаже жилплощади, необходимо знать нюансы, как снизить размер выплаты — это налог с применением налогового вычета на имущество.

Любой гражданин имеет права воспользоваться вычетом в налогообложении в размере одного миллиона рублей, которые не облагаются налогом.

Формула размера налога при использовании вычета:

• Стоимость жилплощади — 1000000,00 рублей и умноженная на 13,0%;
• Сумма, что получилась при подсчёте — это сумма, которую нужно оплатить.

Также на законном основании можно снизить выплату налога по принципу, когда от суммы полученного дохода от продажи недвижимости отнимается сумма потраченных средств при ее покупке.

Это довольно выгодный способ снизить уплату, или же совсем не платить налог, но только должно быть документальное подтверждение того, какую сумму Вы выплатили при покупке данной квартиры.

Форма исчисления суммы выплаты в государственный бюджет по налогообложению имущества:

• Прибыль от продажи жилплощади — финансовые расходы при покупке и умноженная на 13,0%.

Пример расчета

Сидоренко С.Е. приобрела квартиру в 2015 году по цене 1400000,00 рублей. Сейчас сумма продажи данной квартиры составила 1850000,00 рублей.

Произведём расчёт налога на данную квартиру по методу налогового вычета и по методу разницы от суммы покупки и суммы продажи.

Расчёт по сумме вычета:

• 1850000 рублей — 1000000,00 рублей = 850000,00 рублей;
• 850000,00 рублей х 13,0% = 110500,00 рублей;
• 110500,00 рублей — это сумма налога, которую необходимо заплатить.

Расчет по разнице в сумме между продажей квартиры и суммой вложений при ее покупке:

• 1850000,00 рублей — 1400000,00 рублей = 450000,00 рублей;
• 450000,00 рублей х 13,0% = 58500,00 рублей;
• Сумма налога при применении данного метода — 58500,00 рублей.

Кто не попадает под налогообложение?

Не все категории населения РФ платят налог на приватизированную жилплощадь.

Льгота на данный вид налогообложения касается таких категорий:

• Ветераны войны;
• Граждане с инвалидностью первой, а также второй группы;
• Инвалиды с детского возраста;
• Герои Советского союза и России;
• Граждане, которые за свои заслуги награждены орденом Славы;
• Чернобыльцы;
• Военнослужащие, отдавшие службе в ВС России 20 лет и больше;
• Семьи, потерявшие кормильца военнослужащего.

Также к льготному налогообложению на имущество относятся несовершеннолетние и люди пенсионного возраста.

Налог на приватизированную квартиру для пенсионеров

Граждане, которые достигли пенсионного возраста, по законодательству, также должно платить налоги, в перечень сборов, входит и налог на недвижимую собственность.

Но для пенсионеров существуют льготы в оплате.

Не платят граждане данной категории за:

• Недвижимое имущество, что находится в собственности пенсионера — это квартира после приватизации, а также неприватизированная квартира, дачный домик, или гараж;
• Имущество, с которого пенсионер не получает прибыль.

Если гражданин льготной категории, сдает свой гараж, или же дачу в аренду, тогда на эту недвижимость не распространяется льгота и ему придётся платить ежегодный налог с собственности.

Если гараж используется только в личных целях, тогда пенсионер платит сумму налога за землю, на которой располагается данная недвижимая собственность.

Льгота устанавливается только на одну квартиру, и если льготник имеет несколько квартир в собственности, тогда он может воспользоваться льготой только на одну приватизированную квартиру, а за остальные он платит полную стоимость годового налога на жильё.

Как оформить льготу на налог?

Для того чтобы получить льготу, необходимо установить статус льготной категории. Для пенсионеров — это пенсионный возраст мужчин 60 лет, женщин — 55 лет.

Также льгота положена и гражданам, получившим пенсионное обеспечение досрочно, это:

• Пенсионеры-военнослужащие;
• Люди, которые работали под землёй — шахтёры;
• Граждане, отработавшие определённый стаж на крайнем севере;
• Люди, ушедшие на пенсию по выслуге лет;
• Граждане с инвалидностью первой, а также второй группы;
• Опекуны несовершеннолетних детей-инвалидов.

Для оформления льготы, необходимо собрать пакет документов и предоставить его вместе с написанным заявлением в фискальную налоговую Службу.

Список необходимых документов:

• Заявление о предоставлении гражданину налоговой льготы;
• Копия и оригинал документа, подтверждающего личность заявителя — паспорт;
• Документ, подтверждающий статус льготника — удостоверение пенсионера, удостоверение инвалида;
• Копия и оригинал ИНН;
• Документы, подтверждающие право собственности заявителя на недвижимость.

Образец, по которому пишется заявление, есть в каждом территориальном отделении фискальной службы РФ.

Если заявитель на льготу, не может лично подать прошение, тогда заявление может подать законный представитель пенсионера на основании нотариально заверенной доверенности.

Если заявление в налоговую территориальную инспекцию подает законный представитель, тогда это должно указываться в самом начале заявления.

Заявление составляется в 2-х экземплярах и вместе с пакетом необходимых документов подается налоговому инспектору.

На втором экземпляре, инспектор ставит отметку о получении заявления и пакета документов.

• ФИО заявителя на льготу;
• Паспортные данные;
• Информацию ИНН;
• Адрес, по которому проживает заявитель;
• Номер телефона;
• Полную информацию приватизированной квартире — ее площадь, кадастровая оценочная стоимость;
• Полный перечень всех документов, прилагаемых к данному заявлению.

Передать заявление можно самостоятельно в ФНС, а можно воспользоваться услугами почты, или же зарегистрироваться на официальном сайте ФНС и отправить документы по электронной почте.

Где платить?

Информацию о владельцах приватизированных квартир, сразу после завершения процесса приватизации, государственные исполнительные органы передают в ФНС самостоятельно, не привлекая самих владельцев это делать.

Заполнить бланк заявления на уплату данного типа налога можно самостоятельно в территориальном отделении фискальной службы, или же при помощи электронного ключа на официальном сайте ФНС РФ.

За 30 дней до момента оплаты налога, на адрес собственника приватизированной квартиры приходит уведомление о сумме налога и бланк квитанции для его оплаты.

Уведомление должно содержать такую информацию:

• Вид налогообложения;
• Наименование жилплощади облагаемой налогом и ее адрес;
• Размер суммы уплаты;
• До какого числа необходимо внести плату.

Если не приходит уведомление, тогда информацию можно получить на официальном сайте ФНС, или же лично посетить территориальное отделение налоговой инспекции, чтобы выяснить необходимую информацию о размере платы за приватизированную квартиру.

В налоговой инспекции обязательно необходимо сообщить о том, что Вы не получили уведомление и квитанцию к оплате.

Все налоги, которые связаны с недвижимым имуществом, нужно заплатить до 01.10.2022календарного года.

Заключение

После приватизации недвижимость становится частной собственностью, которая облагается соответственным налогом.

Плату по имущественному типу налогообложения, нужно вносить своевременно, что позволит избежать штрафных санкций.

Льготная категория граждан, при продаже приватизированного жилья, наравне со всеми остальными категориями платит сумму НДФЛ — 13,0%.