Часто собственники на общем собрании выбирают новую управляющую организацию, когда они недовольны работой её предшественника. Тогда же у многих инициативных граждан возникает вопрос, как быть с перечисленными, но не потраченными старой компанией деньгами: можно ли их перевести на счет новой управляющей компании (или созданного ТСЖ) и как это сделать.
Преобладающая позиция судов по этому вопросу: при избрании собственниками новой управляющей организации у прежней организации нет никаких правовых оснований для удержания денег на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.
С требованиями о перечислении неизрасходованных средств обычно в суд идут вновь выбранные управляющие организации. Суды, чаще всего, удовлетворяют заявленные требования, но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем в статье.
Позиция о том, что старая управляющая компания не должна удерживать у себя накопленные средства, отражена, как минимум, в 2 определениях Верховного Суда РФ:
1. Определением Верховного Суда РФ от 24.11.2016 N 301-ЭС16-15328 по делу N А17-4032/2015 оставлены без изменения решения нижестоящих судов о взыскании накоплений на капитальный ремонт дома, не израсходованных по назначению.
2. Определением Верховного Суда РФ от 18.04.2016 N 301-ЭС16-2488 по делу N А11-10777/2014 признаны законными решения нижестоящих судов о взыскании не израсходованных по назначению накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома.
Кроме этих сумм, признаваемых судом неосновательным обогащением, вновь выбранные управляющие организации взыскивают проценты за пользование чужими денежными средствами.
Итак, обычно в суды идут с требованиями о взыскании таких средств:
1. Неизрасходованная плата за капитальный ремонт.
Здесь положительная практика судов стабильная, а урегулированность нормами жилищного законодательства — максимальная, поэтому проблем обычно не возникает. Для примера можно ознакомиться с постановлением Арбитражного суда Уральского округа по делу N А71-21952/2017:
«Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь статьями 154, 155, 158, 161, 170, 175, 176 Жилищного кодекса РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по перечислению взносов на капитальный ремонт общего имущества жилого дома на специальный счет истца после принятия решения общего собрания собственников о смене управляющей компании. При этом суды исходили из того, что взносы на капитальный ремонт являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению по решению общего собрания собственников».
2. Неизрасходованный доход от использования общего имущества.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу N А70-3542/2018 поддержал взыскание в пользу созданного ТСН денег, полученных управляющей компанией за аренду общедомового имущества. Суды высказались о необходимости получать согласие собственников на расходование денежных средств, поступивших от использования общего имущества МКД, в связи с чем отклонили доводы управляющей организации о расходовании средств (без соответствующих решений общих собраний).
3. Неизрасходованная плата за текущий ремонт. Здесь наиболее противоречивая практика.
Сложность состоит в том, чтобы доказать сумму неизрасходованных денежных средств. Часто в руках истца не оказывается никаких доказательств, кроме отчетов старой управляющей компании размещенных на сайтах для размещения информация (старый сайт РеформаЖКХ или новая ГИС ЖКХ).
В суде старая компания предоставляет акты выполненных работ и разные договоры, чтобы показать, что никакого остатка нет и взыскивать с неё нечего, все деньги освоены на благо жильцов. Суд оценивает эти документы, и если считает их ненадлежащими доказательствами, то суммы взыскиваются в полном объеме, также как и в случае, если документов, подтверждающих расходы, не представлено.
Омский областной суд в апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу № 33-14/2018(33-8181/2017 признал законным взыскание с прошлой управляющей компании суммы, рассчитанной исходя из отчетов компании за вычетом сумм, указанных в актах выполненных работ. Истец обращал внимание суда на то, что акты приемки работ не соответствуют установленным требованиям, однако суд, уменьшая взыскиваемую сумму, не согласился с этими доводами. Отсутствие претензий со стороны собственников он счел подтверждением качественного выполнения работ.
Акты выполненных работ суд также принял во внимание, ссылаясь на то, что ониникем не оспорены, несоответствие их требованиям к форме, а не содержанию не может служить основанием для признания их недействительными.
Арбитражным судом Уральского округа по делу № А71-23544/2017 поддержаны решения нижестоящих судов о взыскании в пользу новой УК со старой неизрасходованных денег по статьям «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «аренда». Истец в качестве доказательств ссылался на отчет прежней УК на информационном портале «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru). Ответчик пытался возражать, что доказательство ненадлежащее.
Однако суд указал, что сайт является официальным и предназначен для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Доказательств того, что при управлении домом какие-либо работы выполнены на спорную сумму собранных средств старая УК не представила, поэтому суды взыскали с неё деньги, не потраченные ею по информации с сайта РеформаЖКХ.
Арбитражный суд Поволжского округа по делу № А65-10101/2017 также удовлетворил требования созданного ТСН к предшественнику-кооперативу о взыскании накоплений на текущий ремонт. Кооператив ссылался на выполнение им работ, однако суд счёл доказательства ненадлежащими. Например, предоставив документы о приобретении противогололедной смеси, ответчик в тоже время не доказал, что смесь приобреталась именно для спорного дома, а не для другого.
Обоснование расходов по трудовому договору ответчик представил, но изучив документы, суд понял, что трудовое соглашение касается работ по соседнему дому. Расходы на раскрытие информации суд также посчитал неподтвержденными, так как ответчик информацию в спорный период не раскрывал.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 6 ноября 2018 г. N Ф03-4440/2018 согласился с нижестоящими судами, которые удовлетворили требования о взыскании суммы, неизрасходованной на текущий ремонт. Суды указали, что ответчик не представил доказательств осуществления работ по текущему ремонту и по содержанию общего имущества в размере собранных средств, а также решения собственников о расходовании денег на текущий ремонт и на иные цели. Суд отклонил работы, указанные в отчетах управляющей организации, так как они были оплачены без принятия собственниками соответствующих решений, а ответчик не представил доказательств их неотложности.
Некоторые суды подходят к распределению бремени доказывания противоположным образом: они не требуют со старой УК доказать, что деньги освоены и их не осталось, а ждут от истца – новой компании или созданного товарищества – доказательств того, что деньги предыдущей компанией потрачены не были. Это сложнее, поэтому исход у таких дел другой.
Арбитражный суд Московского округа по делу N А40-883/18 согласился с отказом во взыскании с управляющей организации необоснованного обогащения. ТСН, обращаясь в суд, рассчитывало сумму какпроизведение размера платы на площадь и период времени. Суды посчитали, что истцом не доказан факт получения денежных средств ответчиком в указанном размере и их неиспользование.
Они предлагали товариществу представить доказательства, что ответчик получил от жильцов дома денежные средства в заявленном размере и не израсходовал их на текущий ремонт, однако, ТСН предоставить такие доказательства не смогло.
В этом деле суду также не понравился расчетный метод определения суммы необоснованного обогащения, хотя другие суды сами пользуются таким методом (например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 февраля 2017 г. по делу N 33-2872/2017 о взыскании денег, не израсходованных на капремонт).
Некоторые управляющие компании пытаются сохранить за собой полученные деньги, ссылаясь на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет организациям право на получение экономии от выполненных работ при определенных условиях.
Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 16 октября 2018 г. по делу N 33-10375 отказался принимать во внимание такой довод: эта норма введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ и на период действия договора по управлению МКД в рассматриваемом деле не могла распространяться.
Иногда суды обращают внимание на то, наделен ли истец правом обращения в суд: было ли решение собрания о перечислении денег, а также о праве УК обратиться в суд с требованиями о взыскании средств в случае их неперечисления. Поэтому при смене управляющей организации рекомендуем в повестку дня общего собрания включить эти вопросы, чтобы потом не пришлось проводить собрание повторно.
Исковое заявление о возврате денежных средств
Бланк документа «Исковое заявление о возврате денежных средств» относится к рубрике «Исковое заявление». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Истец: ________________________
Адрес: _______________________
Ответчик: отделение _______ ОАО «____________»
Адрес: ______________________
ПРОЕКТ
искового заявления
___________ г. в ___ часов ___ минуты я, ___________________, осуществила перевод денежных средств в размере __________ в терминале отделения __________ ОАО «___________» №_________, расположенном по адресу: ______________________. Данный денежный перевод предназначался физическому лицу, реквизиты счета которого я предоставляла при осуществлении перевода. Однако, по неизвестным мне причинам, денежные средства поступили на счет совершенно иного человека.
Для разрешения возникшей проблемы я обратилась __________ г. в к Ответчику с заявлением, в котором указала причину обращения и все необходимые данные, при этом в заявлении повторно указала реквизиты, на которые необходимо направить переведенные мной денежные средства.
Однако, до настоящего времени никаких действий от Ответчика по моему заявлению не предпринято, никакого ответа на заявление в мой адрес не поступало.
Таким образом, по причине бездействия Ответчика нарушены мои права и я по его вине лишена принадлежащих мне денежных средств.
В настоящее время у меня есть основания полагать, что Ответчиком совершены мошеннические действия в отношении меня, а именно незаконно похищены принадлежащие мне денежные средства посредством проведения незаконной операции по безналичному перечислению данных денежных средств без моего ведома.
Таким образом, в действиях Ответчика усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации мошенничеством является хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Если же проблема перевода принадлежащих мне денежных средств связана не с мошенническими действиями Ответчика, а с технической ошибкой, то он обязан устранить ее и сообщить мне о действиях, предпринятых для ее устранения.
В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
Так как я не обладаю достаточными познаниями в области юриспруденции для самостоятельной защиты своих прав, то была вынуждена обратиться за оказанием правовой помощи в ООО «__________», где мною по договору возмездного оказания услуг была внесена оплата денежных средств в размере __________ рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
1. Взыскать с Ответчика в мою пользу принадлежащие мне денежные средства в размере ________ рублей.
2. Взыскать с Ответчика в мою пользу компенсацию морального вреда в размере ________ рублей.
3. Взыскать с Ответчика в мою пользу расходы, связанные с обращением за юридической помощью, в размере ______ рублей.
Возврат денежных средств при переходе в новую УК
При переходе в новую управляющую компанию у собственника осталась переплата в старой компании. Кто должен обращаться за урегулированием этого вопроса? Новая управляющая компания или собственник?
Светлана Жмурко
Консультаций: 74
В зависимости от конкретной ситуации, к бывшей управляющей компании может обратиться как представитель новой управляющей компании, так и собственник квартиры. По общему правилу, за возвратом переплаты обращается собственник квартиры.
Для истребования переплаты составляется претензия и направляется в бывшую управляющую компанию.
Если в течение 30 дней ответ на претензию не последует и переплата не будет возвращена на указанный собственником квартиры расчетный счет, то придется обращаться в суд. При этом надо будет руководствоваться Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Положениями пп. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлена обязанность исполнителя (обслуживающей организации) производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги (в том числе по электроэнергии), задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи.
Этой обязанности корреспондирует право потребителя получать от исполнителя сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, а также о наличии (об отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, наличии оснований и правильности начисления исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней) (пп. «б» п. 33 названных правил).
Переплаченная денежная сумма взыскивается с бывшей управляющей компании на основании ст. 309 и 1102 ГК РФ.
Претензия на возврат денежных средств при смене управляющей компании
???? Смена управляющей компании: как грамотно это должно произойти?
Согласно жилищному законодательству многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В ходе прокурорской проверки установлено, что 31.12.2014 договор управления многоквартирным домом № 3 по ул.
В. Тракт г. Слободского, заключенный между ТСЖ «Вятичь-3» и МУП «Управляющая компания «Север» был расторгнут.
Ранее управляющей компанией указанного дома являлось МУП «Управляющая компания «Север».
???? Претензия о возврате денежных средств за не оказанную услугу — подарочный сертификат
и сроком действия в течение трех месяцев со дня покупки, дающий право предъявителю получить любую услугу салона в пределах номинальной стоимости сертификата. Сертификат оплачен полностью и получен на руки в виде фирменной открытки.
Требую: В настоящее время я являюсь владельцем указанного сертификата. В силу того, что имею несовершеннолетнего ребенка (до года) и кормлю его грудью — не имею возможности воспользоваться услугами вышеназванного салона.
До сегодняшнего дня сертификат не использован и не предъявлен, никаких услуг по нему оказано не было. Согласно письму УФНС России по г.
???? Непосредственное управление многоквартирным домом
Проблеме такого выбора посвящена статья 164 ЖК РФ, где приведены 3 способа управления домом. является одним из них (есть ещё ТСЖ — Товарищество Собственников Жилья и УК — Управляющая Компания). Целью этого управления является решение следующих вопросов: обеспечение гражданам безопасного проживания в плане здоровья и сохранности имущества; получения доступа к общему имуществу каждым собственником; соблюдение прав и интересов жильцов дома; поддержание в исправном состоянии приборов учёта, инженерных коммуникаций, предназначенных для получения ресурсов и их контроля.
???? Публикации в прессе
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления таким домом, например организовать товарищество собственников жилья или нанять профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющую организацию (п. 2 ст. 161ЖК РФ).
Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет.
У каждой из названных форм управления свои особенности.
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений и создаваемая для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст.
???? Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии
Калькулятор расчёта пени за капитальный ремонт по новым правилам от 4 июля 2024 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2019)
Вам задержали зарплату — Вы можете получить проценты Калькулятор процентов задолженности по зарплате (ст. 236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2019)
Заявление в УК о возврате денежных средств
???? Образец заявления в управляющую компанию о возврате денежных средств
Руководителю (указывается наименование организации)
от (указывается ФИО, адрес проживания, контактный телефон)
Прошу Вас вернуть сумму в размере __________рублей_____коп. (сумма прописью), оплаченные мною по квитанциям управляющей компании «_____________». Так как на основании решения суда (указать дату, номер решения) протокол о выборе управляющей компании _________________________ (указать дату, номер протокола) _______________________ является не действительным.
Денежные средства прошу перечислить. (указать реквизиты)
В случае невозможности удовлетворить мое требование, прошу направить в мой адрес мотивированный письменный отказ.
Претензия на возврат денежных средств при смене управляющей компании
???? Претензия о возврате денежных средств за не оказанную услугу — подарочный сертификат
Претензия о возврате денежных средств за не оказанную услугу — подарочный сертификат Кому: Руководителю ИП «Полубояриновой Г.» Полубояриновой Г. г.Санкт-Петербург, город Санкт-Петербург, проспект Просвещения, д. 99 От кого: Кирдяшевой Оксаны Юрьевны г.Санкт-Петербург, Претензия: 05.02.2013 г. был приобретен у ИП Полубояриновой Г.
(салон красоты «Прованс») не именной подарочный сертификат # __ номиналом 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп.
???? Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение
Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика Собственники помещений многоквартирного жилого дома решили сменить управляющую компанию (УК) на другую или создать ТСЖ, отказавшись от договора управления с той же управляющей компанией.
О том, как сменить управляющую компанию, отказаться от договора управления в одностороннем порядке рекомендуем публикации.
???? Непосредственное управление многоквартирным домом
Непосредственное управление многоквартирным домом
Для обеспечения удобства и безопасности проживания в многоквартирном доме государство предлагает собственникам жилья определиться со способом, которым он будет управляться.
Это необходимо, чтобы наметить порядок пользования общим имуществом, получения коммунальных услуг.
???? Публикации в прессе
Публикации в прессе Тема ТСЖ не выходит из поля зрения нашей газеты с момента появления в российском законодательстве этой организационно-правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дом [1] . Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.
???? Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии
Калькулятор процентов задолженности по ст.
395 ГК РФ по новым правилам от 1 августа 2024 года (ставки ЦБ от 19 сентября 2024 года) от команды Договор-Юрист.Ру
Калькулятор расчёта пени по оплате коммунальных услуг по новым правилам от 1 января 2024 года от команды Договор-Юрист.
???? Смена управляющей компании: как грамотно это должно произойти?
Смена управляющей компании: как грамотно это должно произойти?
Город Слободской: Управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, перевела накопленные денежные средства на счёт новой управляющей организации после вмешательства прокурора Слободским межрайонным прокурором по результатам проверки эффективности использования организациями коммунального комплекса финансовых ресурсов в деятельности МУП «Управляющая компания «Север» выявлены нарушения указанного законодательства.
Всегда ли бывшая УО обязана передать новой остаток средств на СиР
При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР). Рассказываем об исходе судебного дела по одному из таких конфликтов, которое дошло до ВС РФ.
УО после расторжения договора управления не вправе удерживать неизрасходованные средства на СиР
В суд первой инстанции обратилась УО-2, по решению общего собрания собственников помещений получившая дом в управление. Организация требовала, чтобы суд обязан бывшую УО передать ей 80 тыс.руб., которые жители дома внесли на содержание и текущий ремонт общего имущества.
Эта сумма, по мнению истца, являлась остатком по данной статье расходов УО-1 за предыдущий год. УО-2 потребовала, чтобы бывшая управляющая организация перечислила ей деньги, но УО-1 отказалась.
В суде компания, ранее управлявшая домом, подтвердила свой отказ: жители дома не оплачивали полностью счета за содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому указанные средства фактически отсутствуют. На самом деле собственники остались должны УО-1 более 80 тыс. руб.
Бывшая УО обязана передать новой организации неизрасходованные средства на СиР
Суды первой, а затем и апелляционной инстанции встали на сторону новой управляющей организации. Оплаченные жителями дома денежные средства для выполнения в будущем работ по текущему ремонту являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению таких работ и должны быть потрачены именно на эти цели.
С момента прекращения функций по управлению МКД у УО-1 отсутствуют основания для удержания средств, собранных с собственников помещений на текущий ремонт дома и не израсходованных на данные цели.
Поскольку УО-1 получила от жителей дома деньги, но работы, на которые они были перечислены, ещё не выполнила, суды сочли неперечисление истребуемой суммы неосновательным обогащением (ст. ст. 1102,1103 ГК РФ).
Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о расходовании полученных от собственников денежных средств на установленные цели. Довод о наличии у УО-1 убытков суды сочли не подтверждённым документально.
На основании этих выводов суды первых двух инстанций потребовали, чтобы бывшая управляющая организация передала новой остаток средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.
Задолженность жителей за СиР освобождает УО от передачи остатка средств новой организации
Бывшая управляющая организация обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, настаивая на том, что собственники помещений в МКД имеют перед ней задолженность за содержание и ремонт общего имущества более 80 тыс.руб., что исключает возможность неосновательного обогащения.
Кассационный суд первым в этом деле рассмотрел вопрос о том, действительно ли УО-1 понесла убытки при оказании работ и услуг по договору управления, о чём организация говорила с первых судебных заседаний по делу.
Согласно п. 4 ПП РФ № 416, УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчёты об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления. Также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом УО проводит в соответствии с ПП РФ № 731.
Согласно этим документам, УО обязана раскрывать информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг.
Поэтому наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов УО-1 о выполнении договора управления. Их публичную достоверность суд считает подтверждённой, пока не доказано обратное.
УО-1 представила суду отчёт о фактических затратах по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Из него следует, что на конец отчётного периода задолженность жителей дома перед управляющей организацией составила 161,1 тыс. руб..
С учётом поступившей фактической оплаты, которую через суд потребовала УО-2, на конец периода жители дома должны были бывшей управляющей организации более 80 тыс.руб..
Следовательно, УО-1 не обогатилась, а напротив, выполнила работы и оказала услуги на сумму, превышающую объём средств, поступивших от жителей МКД. Доказательств неосновательного обогащения суд кассационной инстанции не нашёл, отменил решения предыдущих судов и отказал УО-2 в удовлетворении иска.
Выводы окружного суда поддержал ВС РФ, отказав новой управляющей организации в рассмотрении её кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам.
На заметку
В процесс передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой по решению ОСС по-прежнему много проблем и нюансов. Судебная практика позволяет УО внести ясность в некоторые из них.
- Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер. Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением.
- С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
- Все расходы УО на проведение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников должны быть документально подтверждены и включены в отчёты.
- Отчёты УО о выполнении договора управления, размещённые согласно ПП РФ № 416 и ПП РФ № 731, считаются достоверными до момента, пока не доказано обратное.
Как показывает описанное выше судебное дело № А44-7397/2017, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.
5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст.
45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст.
46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст.
161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416).
К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр).
Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст.
198 ЖК РФ).
Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.