Размен квартиры с долей недееспособного 2023

Я являюсь опекуном недееспособного двоюродного брата .Он собственник однокомнатной квартиры в городе в настоящее время он проживает в районе у меня в доме. Могу ли я на правах опекуна произвести обмен на квартиру двухкомнатную в районе для дальнейшего проживания где собственником будет являться только опекаемый

04 июня 2019, 06:05 , алла, г. Новосибирск
Ответы юристов
Роман Куняшев

Юрист, д. Ташкент
Общаться в чате

Спасибо большое за интересный вопрос.

Буду рад на него дать развернутый ответ.

После вступления решения суда в законную силу о признании гражданина недееспособным, о принятом решении информируются органы опеки и попечительства, которые устанавливают над ним опекуна. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ).

Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее ФЗ «Об опеке и попечительстве») недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Таким образом, запрет на совершение сделок, направленных на уменьшение имущества, принадлежащего недееспособному лицу, сформулированный в статье 37 ГК РФ, а также в вышеназванных правовых нормах ФЗ «Об опеке и попечительстве», является категорическим. Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов недееспособных при отчуждении принадлежащего им имущества.

Статьей 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» установлено что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

В соответствии со ст. 178.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Таким образом, чтобы избежать признание сделки недействительной, Вам необходимо получение согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с 71 ст. Конституции РФ в совместном ведении федерации и ее субъектов находятся координация вопросов здравоохранения; защита семьи, материнства, отцовства и детства; социальная защита, включая социальное обеспечение;

Таким образом, к компетенция выдачи разрешений на сделки отдана субъектам РФ.

Из Вашего профиля видно что Вы пишете из Новосибирской области.

В Новосибирской области действует Административный регламент предоставления органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области, осуществляющими переданные государственные полномочия Новосибирской области по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству, социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, государственной услуги по выдаче предварительного разрешения опекуну (опекунам), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного или ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному или ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного или ребенка, а попечителю (попечителям), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего старше четырнадцати лет на дачу согласия на совершение таких сделок, а также по выдаче предварительного разрешения на распоряжение доходом подопечного или ребенка, за исключением доходов, которыми он вправе распоряжаться самостоятельно в соответствии с гражданским законодательством, который утвержден Министерством социального развития Новосибирской области.

Согласно этому регламенту Вы сможете получить разрешение на осуществление сделки по обмену.

Буду рад если Вы объективно оцените мой ответ.

дополнительно скидываю ссылку на регламент http://docs.cntd.ru/document/5.

С уважением, юрист Роман Куняшев

Договор мены между близкими родственниками

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье.

Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений.

Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
точное описание объектов мены;
сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
ответственность сторон за выполнение условий договора;
действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади.

Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора.

На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты.

Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана.

Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Нотариальное действие		Услуги ПТХ
1	Договор купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.): не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению	Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).
	супругу, родителям, детям, внукам
	а) до 10 000 000 руб. вкл.	3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);	6 600 руб.
	б) свыше 10 000 000 руб.	23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.;	6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
	другим лицам в зависимости от суммы договора:
	а) до 1 000 000 руб. вкл.	3 000 руб. плюс 0,4 % суммы сделки;	6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
	б) свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. вкл.	7 000 руб. плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб.;	6 600 руб. в случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13600 руб.
	в) свыше 10 000 000 руб.	25 000 руб. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., а в случае отчуждения жил. помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 руб.	6 600 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +1000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13 000 руб.
2	Договор купли-продажи доли в праве общей собственности другому лицу, договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (подлежащие обязательному нотариальному удостоверению)	0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.	6 000 руб. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).

В каких случаях психоневрологический интернат может продать имущество недееспособного?

За недееспособной числится дача, небольшой счет в банке и 1/2 участка и маленького ветхого дома. Беспокоит именно её 1/2. Насколько мне известно интернат под предлогом лечения и т. п с разрешения опеки может продать имущество. Бывают ли факты мошенничества со стороны интерната? И будут ли браться за эту долю, если она не выделена (кроме одной комнаты).

Все остальное общего пользования. Надо ведь для продажи определить где чья сторона. Будут ли они заморачиваться в случае чего, или просто продадут дачу?

Тоже кстати дешевую.

Дополнен 6 лет назад

Стою перед выбором- отдать больную в интернат, т. к. врачи прогнозируют у нее инсульт (у нее шизофрения и она выпивает тайком), велика вероятность что она умрет или ее парализует, а проконтролировать я ее не могу. При этом я боюсь за долю, в этом доме еще моя семья живет, нас 3. Или оставить ее дома, остаться опекуном, но рано или поздно я понесу ответственность за ее здоровье. При этом жить с псих больным крайне тяжело.

Моя нервная система на пределе.

Лучший ответ

за долю в жилом помещении «будут браться» в последнем случае, ибо единственное жилое помещение опекаемого. Опекун с согласия органов опеки может деньги опекаемого потратить или продать дачу с зем. участком, если уж без этого не обойтись.

Остальные ответы
всегда можно отсудить

Здесь нужен опытный нотариус, по слухам у лечебных заведений они есть, мне рассказывали что даже в терапевтических отделениях врачи у больных стариков отбирают квартиры даже не важно что есть родственники и наследники, квартиры быстро перепродаются в агенства и потом родственники бегают и судятся

Продать квартиру (дом, долю) недееспособного гражданина может только его опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица
Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Закон четко устанавливает случаи, при которых опекун может распорядиться недвижимым имуществом своего подопечного:
В случае, если на это имущество может быть обращено взыскание по долгам подопечного;
В случае обмена жилого помещения в связи с переездом, мены или продажи дома, квартиры (другого недвижимого имущества), если это прежде всего выгодно подопечному, и лишь в исключительных случаях (оплаты дорогостоящего лечения и т. д.). (ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»)

Виктория-ЛуизаВысший разум (112739) 6 лет назад

Дополню. Если и случится продажа 1/2 доли, то будут обязаны предложить выкупить второму собственнику на основании ст. 250 ГК РФ.

Право первоочередной покупки.
Если откажется, имеют права через месяц продать третьим лица.

Виктория-Луиза, 30 дней дается на выкуп доли. Потом, здравствуй Вася, если денежек на выкуп у тебя и нет.

При долевом владении продается именно доля, а не комната. Это доля в каждом помещении. Ну а продать, как вы верно заметили, могут на дополнительное лечение с разрешения органов опеки. Интернат и его главврач являются опекуном больного.

Они и решают его потребности. Если что останется, то после смерти больного отойдет его наследникам.

ЭлеонораПрофи (682) 6 лет назад

Можно сказать — все зависит от совести главврача? Могут ли предъявить счет на несуществующее лечение?

Cофия Скобелева Искусственный Интеллект (255838) А вы родственница? Навещайте почаще, тогда и махинации невозможны. Или сами возьмите под опеку и заберите домой.

ЭлеонораПрофи (682) 6 лет назад

Моя нервная система на пределе.

Cофия Скобелева Искусственный Интеллект (255838) Выбирайте. Я была опекуном недееспособного парализованного мужа. Тяжело. Да еще таскать на себе приходилось.

Ответственность понесете только перед собой. Но, сдав в эту богадельню, тоже будете чувствовать себя виноватой в скорой смерти больного. Там долго не живут.

«Надо ведь для продажи определить где чья сторона. «
Не надо.

В любом случае перед продажей обязаны предложить выкупить второму сособственнику. Пусть выкупает.

Как обменяться долями в квартире опекуну с недееспособным опекаемым?

я являюсь опекуном, могу ли я по договору мены обменять свою долю в квартире №1 на долю в квартире №2 моего недееспособного опекаемого дальнего родственника (взрослый явл. инвалидом 2 гр. — УО), чтобы стать единоличным собственником в квартире №2 , где у меня 1/2 доля и у опекаемого 1/2 доли. По метражу и цене доли в кв-ре 1 и 2 одинаковые. Цель продать кв.1, чтобы не было ограничений со стороны опеки.

В моей кв. №1 проживает моя жена, которая имеет 1/2 доли и не возражает по обмену.

27 марта 2017, 16:22 , Лев, г. Пермь
Ответы юристов
Дмитрий Носиков

Юрист, г. Новочебоксарск
Общаться в чате

Ст 37 ч. 3. Гражданского кодекса РФ Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

27 марта 2017, 16:29
Похожие вопросы
Вопрос решен

Недвижимость

Здравствуйте. Мне 21 год,я прописана в квартире,долг которой составляет более миллиона рублей. Живу в ней с 12 лет,но в 18 уехала учиться(жила в другом городе).

Мать никогда за квартиру не платила,соответственно долг огромный. Собираюсь сейчас выписаться из квартиры и боюсь,что будет очень большая сумма на меня рассписана. Понимаю,что нужно оплатить долю сейчас и я это сделаю.

Но хочу знать какая будет моя доля оплаты. Я 3 года не жила в квартире,т.к. училась(имеется справка о временной прописке в другом городе) и если начисляется доля после 18 лет,то получаются, сколько в итоге может быть моя доля оплаты? И после смерти собственника не передадут ли мне оставшийся долг из-за неоплаты

Показать полностью
Вчера в 12:02 , вопрос №3512778, Светлана, г. Ростов-на-Дону
Семейное право

ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ ОТ ОРГАНОВ ОПЕКИ НА ПРОДАЖУ ДЕТСКОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ Добрый день Нужна помощь в получении разрешения ОТ ОПЕКИ для продажи доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетней дочери (14 лет). Квартира с этой долей находится в Челябинской области (квартира принадлежит бабушке несовершеннолетней. Доля была получена путем ДАРЕНИЯ бабушкой доли в квартире своей внучке. В данный момент бабушка решила продать эту квартиру). Дочь в настоящее время живет и прописана в г. Москва, соответственно работа предстоит с Московскими органами опеки.

Московская опека настаивает на том, что единственно возможный вариант получения этого разрешения: ТОЛЬКО ПОКУПКА равнозначного жилого помещения у лица, не имеющего родственных связей с несовершеннолетней. Каким еще возможным способом можно решить вопрос с продажей этой доли, КРОМЕ ПОКУПКИ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ? (прописываться в Челябинской области не вариант: местные органы опеки отправили в Москву). 1. В данный момент есть квартира в собственности в Москве (в которой я и собиралась выделять долю взамен той, что в Челябинской области) 2. Строится квартира-студия в Москве (я, как участник долевого строительства, срок сдачи ), но она оформлена в ипотеку

Показать полностью
Вчера в 07:59 , вопрос №3512374, Мария Печерина, г. Миасс
Недвижимость

Добрый день! Есть квартира приватизированная в Москве.,было три доли : два сына и я, один сын умерает, у него есть 17-й сын ( его год держали в спецучереждении в связи с наркотиками, мать ограничили в правах ( наркоманка), сейчас её хотят посадить тоже дело связано с наркотиками. внук 17 летней прописан с ней в квартире и у него есть там доля 1/5. И получается в моей квартире у него 1/6 доля.

Органы опеки признали жилье матери наркоманка не пригодным для проживания, а внук на днях выйдет из спецучереждения, его хотят прописать к нам на долю, но под опеку его взял отчим матери, с нашей семьёй мать и соответственно внук не общались никак( мать не давала и настраивал против нас), если мать не посадят, его хотят прописать к нам, в известность нас органы опеки не ставят, законно ли это? Мы хотели менять квартиру и нашли квартиру ему, но его посадили, риелтр сказал ждать 18тия и отдать деньгами, какие будут последствия если внука пропишу к нам? Спасибо.

Показать полностью
29 ноября, 15:31 , вопрос №3511589, Мария, г. Москва
Жилищное право

Имею в собственности 1/2 долю квартиры в Московсеой области, вторая половина у матери. Могу ли я отказаться от своей доли в пользу матери, находясь в другом регионе

29 ноября, 14:48 , вопрос №3511526, Евгений, г. Воронеж
Семейное право

Мы развелись с женой. Она хочет что бы я отписал свою долю квартиры на детей. Могу ли я после этого проживать в этой квартире?

Размен квартиры с долей недееспособного