29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции.
Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде. Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается. Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое». НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан.
Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д. Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась.
Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде. Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.
ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019. Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Поделиться:
Официальный сайт разработчика КонсультантПлюс: consultant.ru © 1998-2022 Настоящий сайт является официальным сайтом ООО «Софтинфо» Основной вид деятельности компании: адаптация, модификация и сопровождение Справочных Правовых Систем КонсультантПлюс. СПС КонсультантПлюс зарегистрирована в едином реестре российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных. Запись в реестре № 212 от 18.03.2016 произведена на основании Приказа Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 18.03.2016 № 112. Политика конфиденциальности
ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость.
Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?
Николай — предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.
Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.
Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени.
Так и набежало 720 тысяч рублей.
Что на это возразил предприниматель?
Вот какие аргументы привел мужчина:
- Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
- Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
- Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
- В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.
Что сказали суды?
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .
Все инстанции правы. Жалобу отклонить
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским.
Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.
Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?
Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .
Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.
С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .
Ну и что? 08.06.17
Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?
Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.
Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут.
Налог начислят со всей суммы продажи.
Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?
Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?
Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались.
Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.
Ну и что? 03.08.17
Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).
Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно.
Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист.
Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было.
Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.
Как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости?
Я упрощенец, хочу продать нежилое помещение и уплатить налог как ИП. Помещение приобрел до оформления ИП. Можно ли уплатить с продажи 6%, а не 13%?
Имеет ли значение дата покупки?
Надежда Шорохова
Вы можете уплатить с продажи недвижимости налог по УСН по ставке 6% вместо 13%. Но только если выполнили одно из двух условий:
- использовали помещение для бизнеса;
- занимались покупкой и продажей недвижимого имущества профессионально, то есть это была ваша деятельность как ИП.
Любой из этих фактов нужно подтвердить документами.
ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black
Узнайте, как повторить этот опыт и оформить карту
Когда ИП может уплатить налог по УСН с продажи недвижимости
При продаже нежилого помещения ИП будет платить налог как предприниматель в двух случаях:
- Он использовал эту недвижимость в бизнесе. Например, сдавал помещение и платил с арендной платы налог по УСН. Или, допустим, держал его под склад. Подтвердить, что недвижимость использовалась в бизнесе, можно договором аренды, счетами на внесение арендной платы, отгрузочными документами, в которых указан адрес склада.
- В ЕГРИП у предпринимателя указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — код ОКВЭД 68.1. Заявить его ИП может как при регистрации статуса, так и позднее. Предприниматель должен зарабатывать на купле-продаже недвижимости и платить с этих доходов налог. Просто указать код недостаточно — важно реально вести соответствующую деятельность.
Когда куплено нежилое помещение ― до оформления ИП или после, ― для налогообложения значения не имеет.
В одном деле налоговая инспекция провела проверку ИП и доначислила ему налог по УСН, пени и штраф. Инспекторы установили, что предприниматель не включил в налоговую базу доход от продажи магазинов, которые ранее сдавал в аренду.
ИП не согласился с решением ИФНС и обжаловал его в суде. Он указал, что не заявлял продажу недвижимого имущества в качестве вида своей деятельности по коду ОКВЭД 68.1. Однако суды не приняли этот аргумент.
Они отметили, что магазины не предназначены для личного или семейного использования и до продажи предприниматель сдавал их в аренду. Поэтому доход от реализации магазинов нужно включать в налоговую базу по УСН и платить налог с дохода. Верховный суд поддержал эту позицию.
Некоторые предприниматели делают вид, что соблюдают условия. Например, заявляют код 68.1 непосредственно перед продажей недвижимости. Или покупают нежилое помещение, сдают пару месяцев в аренду и потом продают.
Но в таких случаях налоговая понимает, что ИП делает это специально, чтобы платить с доходов от продажи не НДФЛ, а УСН, и доначисляет налог.
«Безопасный» срок использования недвижимости в бизнесе в законе не прописан, и в судебной практике никаких рекомендаций нет. Но чем дольше предприниматель пользуется помещением, тем лучше. То же самое с кодом ОКВЭД 68.1: должны быть реальные сделки или хотя бы подготовка к ним, например реклама или поиск контрагентов.
Что будет, если ИП не выполнил ни одно из условий
Если предприниматель не использовал нежилое помещение в бизнесе и не занимался куплей-продажей недвижимости профессионально, то доходы от его продажи будут облагаться НДФЛ.
Нужно платить НДФЛ или нет, зависит от того, как долго ИП владел недвижимостью.
Если минимальный срок владения истек, платить НДФЛ не придется. В общем случае этот срок — пять лет. Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации, минимальный срок владения — три года.
Если минимальный срок владения не истек, при продаже нежилого помещения надо платить НДФЛ. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в 250 000 Р . Еще можно уменьшить доход с продажи на расходы, которые понес предприниматель, когда покупал помещение. Если вы получили недвижимость в подарок или по наследству, при ее продаже тоже можно уменьшить НДФЛ.
Налоговая проверяет, как соотносятся доход от продажи помещения и его кадастровая стоимость. Если продадите недвижимость меньше чем за 70% от его кадастровой стоимости на 1 января того же года, то доход от продажи будут считать равным этому значению.
Например, помещение продали за 900 000 Р , а его кадастровая стоимость — 2 500 000 Р . Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 Р : 2 500 000 Р × 0,7.
Лучше до того, как заполнять декларацию, проверить кадастровую стоимость помещения. Если занизить доход, инспекция может начислить штраф — 20% от неуплаченной суммы налога.
Что в итоге
Если вы использовали помещение в бизнесе или заявляли код ОКВЭД 68.1, после чего профессионально занимались куплей-продажей недвижимости, то с доходов от ее продажи можете платить налог по УСН.
Если ни одно из этих условий вы не выполнили, доход от продажи облагается НДФЛ. Придется ли платить налог, будет зависеть от соблюдения минимального срока владения.
Сообщество 06.12.21
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.
Артур Устимов
Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией
Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.
Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.
В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.
Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.
Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.
Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.
Вариант второй: продажа за наличные через ячейку
Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.
Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.
Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.
В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.
Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).
Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя.
Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.
Вариант четвертый: продажа нескольких ИП
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.
Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.
Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.
Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO