Приобретение земельного участка под строительство предприятия общепита

Участок для промышленного строительства ищут и готовят для индустриальной застройки крупными, средними и мелкими производственными объектами, и промышленными комплексами. К таким землям предъявляются повышенные требования.

В связи с этим при выборе участка необходимо проводить тщательные инженерные изыскания, изучать влияние на экологию, определить величину санитарных зон и учесть множество других факторов. О том, как правильно выбрать участок под промышленное строительство, вы узнаете из нашего материала.

Особенности участка для промышленного строительства

К землям, имеющим промышленное назначение, относят участки, расположенные вокруг городов, поселений и жилых микрорайонов, предназначенные для осуществления юридическими лицами производственных процессов, а кроме того, для обеспечения работы промышленных объектов. На этих территориях размещаются фабрики, заводы, различные предприятия, административные здания, котельные и т.д.

Определение и характеристики, относящиеся к этим землям, содержит 16-я глава Земельного кодекса Российской Федерации. Так же ее применяют для организации производств на этих участках. При решении отдельных проблем можно обратиться к ст.

7 и ст. 38 ЗК РФ и местному законодательству.

Участок для промышленного строительства выбирают в соответствии с его дальнейшим целевым назначением. Законодательством обозначены следующие варианты такого землепользования:

• Территория, где могут размещаться производственные мощности и строения.
• Участки, где планируется добывать полезные ископаемые.
• Территории, предназначенные для прокладки автодорог.
• Земли, отведенные под строительство атомных станций и других объектов.
• Участки, необходимые для размещения предприятий военно-промышленного комплекса, оборонных сооружений.
• Территории, где будут проложены системы коммуникации.
• Участки, отведенные для объектов космической отрасли.

Оформление земельных участков для промышленного строительства производится в органах местной администрации. Специалисты анализируют имеющиеся данные (геология местности, почва, рельеф, подъездные пути, удаленность от путей сообщения) и дают оценку целесообразности размещения предприятия на данном участке.

Промышленные предприятия нежелательно располагать в непосредственной близости от жилых домов.

Площадь земли, которая необходима для промышленного строительства, подбирается в соответствии с видом разрешенного использования, нормативами производства, принятыми в данной отрасли, техническими документами для этого конкретного промышленного объекта.

Общие требования, предъявляемые к участкам под промышленное строительство

Вопрос с размещением на какой-либо территории объектов промышленного назначения и возведением связанных с этим предприятием культурно-бытовых и жилых зданий решается комплексно в соответствии с планом строительства и развития данного города/поселения и региона в целом.

Участок для промышленного строительства должен отвечать приведенным ниже критериям:

• если промышленное предприятие будет принимать и отправлять грузы железнодорожным транспортом, к площадке необходимо протянуть ветку от ближайшего ж/д узла, развязки или станции;
• место под строительство должно быть ровным, без существенных перепадов по высоте, но с уклоном, обеспечивающим отведение осадков;
• проведение планировки территории не должно сопровождаться большим объемом земляных работ;
• характеристики грунта должны соответствовать типу строительства, не требующему возводить дорогостоящие основания под здания; грунтовые воды не должны быть выше уровня подвальных помещений, подземных переходов, туннелей; площадку не должны затапливать паводковые воды;
• под размещение предприятий обычно не выделяют участки, расположенные над месторождениями полезных ископаемых или там, где могут произойти обрушения вследствие проведенных под землей работ, где есть карстовые пещеры или имеется опасность оползней; если необходимо строить промышленный объект на территории месторождений, то все действия нужно согласовывать с органами горного надзора, проводить охранные мероприятия для обеспечения непрерывной эксплуатации станков и агрегатов и сохранности всех конструкций;
• желательно, чтобы рядом с площадкой располагался источник воды, также должны быть естественные условия для отвода стоков;
• целесообразно и экономически выгодно выбирать участок для промышленного строительства рядом с населенным пунктом и существующими коммуникациями или строить несколько объектов рядом, чтобы кооперироваться в решении задач обеспечения водой, газом, электричеством, оборудования подъездных путей, строительства жилья и зданий культурно-бытового назначения, а также поблизости от заводов или фабрик, с которыми возможно взаимовыгодное сотрудничество (использование сырьевых ресурсов, переработка отходов, сбыт продукции).

Строительство новых промышленных единиц необходимо размещать рядом с другими предприятиями, входящими в группу, вблизи объектов общего назначения. Эти задачи определены в «Инструкции по разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов)».

Размещение предприятий и промышленных узлов производят на землях, обозначенных в схемах или в проекте планировки района, генеральном плане поселения, проекте планировки промышленной зоны.

Если такие территории не определены, то для целей промышленного строительства подбирают участки с/х назначения низкой категории.

Под запрет на размещение промышленных объектов попадают следующие земли:

• первый пояс участков вблизи рек, озер и других источников воды, находящихся под санитарной охраной;
• первая зона охранной территории санаториев и курортов, в особенности, это касается проектируемых объектов, не предназначенных для обеспечения деятельности здравниц;
• городские зеленые зоны;
• заповедные и природоохранные территории.

Юридические и инженерные нюансы выбора участка под строительство промышленного объекта

На начальном этапе выбора участка для промышленного строительства специалисты должны определить все возможные риски, которые могут затруднить этот процесс. Чтобы в дальнейшем не столкнуться с финансовыми и временными потерями, требуется выполнить комплексное обследование территории.

1. Инженерное обеспечение
   Проведение технических исследований позволяет оценить состояние и удобство расположенных рядом автодорог, проверить возможность подключиться к инженерным сетям. Сначала аудиту подвергается схема дорожного движения в данном районе. Здесь очень важно выяснить, кто является собственником земельных участков, по которым проходят подъездные пути, чтобы в процессе строительства не подвергать себя финансовым рискам. Поэтому потенциальный покупатель должен заблаговременно ознакомиться с выписками из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Если вблизи от участка проходит федеральная трасса, следует связаться с ее владельцем и получить информацию о возможных ограничениях, касающихся съезда и подсоединения к магистрали. Те же действия придется выполнить в отношении возможностей подключения к существующим инженерным сетям и коммуникациям – продавец должен предоставить сведения о договорах с соответствующими организациями на поставку ресурсов и мощности. Важно понимать, что несмотря на имеющиеся технические условия (ТУ) на подключение, могут возникнуть трудности с присоединением промышленного объекта к системам коммуникаций. Сами по себе ТУ содержат только описание условий подсоединения, но, если инженерных сетей нет в реальности, покупателю необходимо получить точные данные о собственниках земли, по которой предполагается вести коммуникации до точек присоединения.
2. Юридическая чистота сделки
   Покупка земельных участков под промышленное строительство не должна производиться в спешке. Сначала нужно тщательно выяснить все вопросы относительно принадлежности земли. На этом этапе нужно уделить внимание правоустанавливающим документам. Если участок у данного собственника находится во владении меньше 3-х лет (это срок исковой давности), то юридическая проверка должна быть очень тщательной, нужно дойти даже до момента оформления приватизации. Для полной уверенности следует провести проверку наличия судебных и административных дел, корпоративных и финансовых споров, обременений (залогов, аренды, сервитута, резервирования для общественных нужд). Договариваясь о покупке земли с неизвестным юридическим лицом, нужно помнить, что вся ответственность ложится на вас. Если сделка будет расторгнута, то компенсации вы не дождетесь. Предприятие-продавец может объявить о банкротстве или пойти на обман, заведомо зная, что землю может потребовать банк, как владелец залога. При оформлении договора купли-продажи на участок инвестору необходимо внести часть предварительного взноса. Предположим, что земля или здание заложено, вы свою сделку тоже еще не довели до конца. Следовательно, оплаченные деньги вы не вернете, а потом банк заявит права на недвижимость. Кроме того, при подборе участка для промышленного строительства нужно изучить градостроительную документацию, ознакомиться с ограничениями и разрешенным использованием этой земли.

Выбор участка в санитарно-защитной зоне

Санитарно-защитной зоной (СЗЗ) называют территорию вокруг промышленного предприятия, производящего определенные вредные выбросы в воду и атмосферу, для которой определен особый режим использования. Эта зона не предназначена для жилой застройки, оборудования рекреационных зон, строительства санаторно-курортных учреждений, спортивных сооружений, детских площадок, образовательных, воспитательных, учебно-профилактических и оздоровительных учреждений. Здесь нельзя обустраивать садоводческие хозяйства или выделять участки под дачи.

Перед юридической проверкой документации на землю, собственник должен конкретно ответить, подходит ли этот участок для промышленного строительства и нет ли ограничений со стороны СанПиН (санитарных норм) от Роспотребнадзора.

Каждому производственному предприятию определен свой класс опасности. Требования СанПин соотносятся с конкретным классом опасности, коих выделено пять. Параметры санитарно-защитных зон СЗЗ определены в нормативном документе «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Разработана следующая классификация промышленных объектов:

• промышленные объекты и производства I класса − 1000 м;
• промышленные объекты и производства II класса − 500 м;
• промышленные объекты и производства III класса − 300 м;
• промышленные объекты и производства IV класса − 100 м;
• промышленные объекты и производства V класса − 50 м.

Нельзя планировать строительство предприятия 3-го класса опасности на территории 4-го или 5-го класса. Если есть такое несоответствие, то дальнейшие исследования не имеют смысла. Например, индустриальный парк Greenstate предназначен для размещения промышленных объектов 3-5 классов опасности.

Здесь нужно также учитывать, что условия очень быстро меняются и некоторые нормы СанПиН уже не соответствуют реалиям. Поэтому, чтобы определить класс опасности, следует получить квалифицированную оценку экологов. Также это относится к случаям, когда необходимо сократить СЗЗ объекта, чтобы его защитная зона не пересекала участок, где находится другая промышленная организация.

Все, что относится к СЗЗ, должно особенно волновать владельцев фармацевтических и пищевых предприятий, ведь для них разработаны специальные правила размещения, а также собственников объектов, которые планируется построить вблизи жилых кварталов.

Экологические требования к участку под промышленное строительство

Проведение экологического аудита желательно назначить до подписания договора купли-продажи земли. Ведь речь идет о выявлении нарушений или несоответствий, которые могут повлечь наложение крупных штрафов. Важно учитывать, что срок давности по нарушениям санитарных требований двадцать лет, а не три года, как по Гражданскому законодательству.

Обследование участка для промышленного строительства по экологическим вопросам (состояние грунта, рельеф местности, глубина залегания подземных вод и т.д.) поможет избежать нарушений установленных норм и показателей, а, следовательно, и финансовых потерь. Важно об этом помнить на этапе обсуждения предлагаемых вариантов.

Чтобы выбрать наиболее подходящее место для строительства промышленного объекта, придется приложить немало усилий, ведь на этом этапе потенциальный владелец встречает множество скрытых подводных камней. Возможны не только потери времени, но и инвестиций.

Конечно, существует альтернативный вариант, когда для организации предприятия выбирают готовое здание, но этот путь тоже достаточно рискованный.

Какая земля подходит под строительство коммерческой недвижимости – тонкости оформления

Земля

9к. Опубликовано 21.02.2022
Рецензент:Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 21.02.2022

С приходом частной собственности земельные участки начали делиться по целевому назначению. Чтобы заниматься определенным видом деятельности или построить жилой дом, необходимо купить подходящий для этого надел. Какой земельный участок можно использовать под строительство коммерческой недвижимости?

• Основные характеристики земли
• Особенности оформления документов
• Стоимость земли
• Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Основные характеристики земли под коммерческую недвижимость

Понятие коммерческой земли не закрепляется в Земельном кодексе РФ. Но оно означает территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода.

Это могут быть следующие постройки:

• Станции техобслуживания или АЗС.
• Производства и офисные здания.
• Торговые центры.
• Спортивные комплексы.

При подборе земельных участков под коммерческую недвижимость можно выделить следующие моменты:

1. Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
2. Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
3. Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
4. Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
5. Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
6. Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.

Особенности оформления документов

С одной стороны, сделки с коммерческими участками несложные. Но на практике они требуют более внимательного подхода, чем приобретение обычных земель. Ошибка может привести к большим затратам.

В некоторых случаях она может стоить банкротства компании.

Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости. В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение.

Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.

Стоимость земельных участков под коммерческие цели

При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.

Стоимость зависит и от территории расположения:

В Москве и Московской области	Решающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье.
Санкт-Петербург	Цены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения.

В пределах практически каждого региона устанавливается своя ценовая политика земель под бизнес.

И она во многом отличается в большую сторону от стоимости обычных сельскохозяйственных участков или земель под индивидуальное строительство.

Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.

На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

Использование производственных земель. Как купить или продать участок промназначения?

Сейчас наблюдается стремительное развитие производства из маленьких мастерских в крупные фабрики и заводы.

На сегодняшний день возникла необходимость в создании отдельной категории государственных территорий на законодательном уровне.

Земли промышленного назначения используются именно для производственных предприятий, которые могут охватывать огромные территории.

Показать содержание

Что собой представляют земли промназначения?

Земли производственного назначения представляют собой территорию, располагающуюся за границами населенных пунктов.Данная территория предназначена обеспечить производственную деятельность предприятий. Обычно на такой земле располагаются цеха, склады, административные здания производства и другие заводские помещения.

Описания данной категории земель содержится в 16 главе Земельного кодекса РФ.

Для чего они могут использоваться?

Исходя из ЗК РФ, существуют такие варианты разрешённого использования производственной земли:

• Космическая деятельность.
• Размещение атомной энергетики.
• Размещение коммуникаций.
• Добыча полезных ископаемых.
• Расположение построек, в том числе складских помещений и производства.
• Безопасность и оборона.
• Территория для транспортного сообщения.

Участки земли под промышленность передаются через местную администрацию,учитывая все характеристики земли и целесообразность постройки или путем перепродажи.

Внимание!Земли промышленного назначения не должны располагаться рядом с населенными пунктами.

Правовое регулирование сделок

Исходя из того, что земля промышленного назначения не является объектом ограниченном в обороте (ст. 129 ГК РФ) В соответствии с нормами п. 1 ст. 87 и п. 1 ст. 88 ЗК РФ, права на такую категорию земель возникают у участников на основании ЗК РФ и федеральных законов. А сделка купле-продаже промышленных земель происходит на общих основанияхи, исходя из общих правил.

Такая процедура происходит на основе договора о купле-продаже недвижимости и по нормам статьи 37 ЗК РФ.

Какие должны соблюдаться условия для покупки наделов под производство?

Приобретение земли промназначения происходит по договору купли-продаже недвижимости и регулируется (п. 5 ст. 454 ГК РФ) глава 30 «Продажа недвижимости» в части не урегулированной специальными нормами параграфа 7. Исходя из статьи 37 ЗК РФ, земельный участок является уникальным объектом недвижимости, поэтому для покупки промышленной земли существуют такие условия:

1. Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет в соответствии с законом № 221-ФЗ.
2. В соответствии с законом (п. 1 ст. 37 ЗК РФ) покупатель имеет право знать информацию об обременениях данной территории, а также её ограничениях в использовании. Если при сделке данная информация была скрыта продавцом, то покупатель имеет право расторгнуть договор или потребовать снижение цены.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает три условия, которые, даже если они включены в договор не будут считаться действительными:

• Право продавца выкупить землю обратно, исходя из собственного желания.
• Ограничение в дальнейшем распоряжения землей, то есть сдача в аренду и совершение других сделок с землей.
• Ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на землю другими лицами.

Кто может продать?

Продажа участка производственного или производственно-складского назначения может быть произведена:

1. Частным лицом.
2. Юридическим лицом.
3. Исполнительным органом государственной власти или муниципалитетом.

На территории таких земель можно производить только действия допустимые законом.

Кто может купить?

Юридические и физические лица имеют одинаковые права на приобретения земель промышленного назначения.

Земли, находящиеся в государственной собственности могут быть проданы предприятиям или частным лица,за исключением, тех территории, которые в соответствии, с действующим законом не могут находиться в частной собственности. В некоторых случаях купить землю под склад или производство может государство, когда земля производственного назначения находится в собственности у частных лиц.

Выбор подходящей территории, на что обращать внимание

Когда речь идет о выборе подходящего участка для промышленного назначения, необходимо определиться, прежде всего, с его предназначением. Ведь земля, предназначенная для строительства торгового центра или под производство, сильно отличается своими характеристиками.

Поэтому при выборе участка, исходя из назначения, следует учитывать:

• Наличие коммуникаций:ведь стоимость проектирования и проведения коммуникационных путей значительно отражается на общей сумме, затраченной на строительство.
• Подъездные пути:готовая проложеная дорога также позволить сэкономить часть денежных средств, особенно важно учитывать этот фактор под строительство складских помещений.
• Другие факторы:расположение объекта, ведь при постройке склада лучше всего использовать земли, на которых раньше располагались складские помещения, либо поблизости производственных объектов. Учитывать необходимо главные и второстепенные факторы.
• Юридический фактор:при покупке следует особое внимание обратить на выбор специалиста, чтобы при сделке были проверены все документы собственности.

Оценка

Все земли промназначения разделяют на две группы исходя из того как они будут использоваться:

• Обрабатывающие.
• Добывающие.

При покупке земель промышленного назначения необходимо учитывать все нюансы, которые могут повлиять на последующее использования. Поэтому лучше всего воспользоваться услугами специалиста по оценке. Такой специалист оценивает:

1. Эффективность расположения производственных мощностей, для этого необходимы проектно-технические документы будущего производственного объекта.
2. Особенности климатических условий местности и рельеф участка.
3. Расположение транспортных путей от промзоны. Главное условие при этом достаточно большое расстояние от населенных пунктов.
4. Площадь земли, исходя из деятельности, которая планируется осуществляться на данной территории, учитывая нормы и правила, предусмотренные законом в этой отрасли. При оценивании площади земли учитывается также техдокументация будущего промышленного объекта.

Важно!На участках промназначения нельзя возводить объекты жилой недвижимости.

При этом важно учесть, что ближайшие населенные пункты могут разрастись со временем.Таким образом, необходимо будет возводить новые цеха и коммуникации в другой местности. А также изменить категорию земель, например, на землю с/х назначения.

Процедура приобретения или продажи

Покупка или продажа земли производственного назначения происходит исходя из того к какому рынку относится земельный участок, к первичному или вторичному. Первичный рынок предполагает передачу земли по решению властей, а вторичный рынок смену владельца.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке промышленного земельного участка — это документы.Исходя из специфики такой территории, необходимо убедиться в том, что у продавца есть правоустанавливающие документы, которые прошли государственную регистрацию. Без регистрации документы не являются действительными.

Перечень основных документов, который продавец должен предоставить при продаже:

• Правоустанавливающий документ.
• Свидетельство государственной регистрации кадастра, дающие право собственности на земельный участок.
• Паспорт кадастра, представляет собой документ, в котором значится номер участка, его месторасположение, оценочная кадастровая стоимость, размеры и виды допустимого применения.
• Паспорт.
• Согласие супруга.

Покупателю для сделки купли-продажи промышленной земли необходимо при себе иметь паспорт и его копию, а также согласия супруга.

Процедура купли-продажи промышленного участка осуществляется в следующем порядке:

1. Сбор документов.
2. Заключение предварительного договора о купле-продаже земли.
3. Межевание участка, если в паспорте кадастра нет такой информации.
4. Проверка документов на землю, покупателем или юристом.
5. Оформление и подписание договора у нотариуса.
6. Составление акта, при желании сторон заверяется у нотариуса.
7. Регистрация прав на землю в Росреестре.

Передача денежных средств, происходит после подписания договора о купле-продажеили после регистрации прав на землю.

Расходы при купле-продаже земельного участка промышленного назначения:

• Услуги нотариуса или юриста при подписании договора оплачиваются стороной, которая их заказала, в предварительно оговоренном размере, обычно это сумма от 3 тысяч рублей + 0,4% от стоимости объекта. В каждом отдельном случае это рассчитывается исходя из стоимости участка.
• Оценку земельного участка и его межевание, если оно не произведено ранее оплачивает продавец, в зависимости от цены участка и расположение цена на такие услуги может составлять 25-50 тысяч рублей.
• Уплата госпошлины за регистрацию прав на землю оплачивает покупатель в соответствии с действующим Налоговым кодексом РФ.
• Налог на сделку по купли-продажи земли промназначения оплачивает продавец.

Процедура купли-продажи земельного участка промышленного назначения может длиться до месяца.Все зависит от сбора документов, их достоверности и периода их проверки, обычно он составляет до 7 дней. Межевание земельного участка в промзоне для продажи может занять до 5 дней.

Регистрация прав на землю происходит не более чем за 10 дней.

Справка!В случае предоставления продавцом недостоверных документов или нарушения прав третьих лиц, сделка может считаться недействительной.

Налогообложение

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие основания, при которых продавец земельного участка может быть освобожден от уплаты налогов за текущий период:

1. Обязательное наличие резиденства.
2. Истечение 3-5 летнего периода после оформления прав на землю.

В иных случаях, если этот срок не прошел, налогоплательщик обязан заплатить налоговой службе 13%-30% от полученной прибыли по сделке, исходя из статуса лица. Резидент имеет право получить вычеты, учитывая ст. 220 НК РФ.

Подробнее о налогообложении купли-продажи земельных участков читайте здесь.

К покупке или продаже земель промышленного назначения следует подходить очень внимательно. Желающему купить производственный земельный участок следует ознакомиться со всеми предоставленными документами и убедиться в их подлинности. Для безопасности сделки следует воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

Продавец в свою очередь обязан представить все необходимые документы покупателю, а также провести оценку участка и его межевание, если это необходимо.

Советы юристов и пошаговые инструкции: как купить земельный участок коммерческого назначения

Российское законодательство четко регламентирует целевое назначение любого земельного участка по семи различным категориям. Поскольку земля относится к исчерпаемым ресурсам стратегического значения, она подлежит особой охране со стороны государства.

Статья подробно рассмотрит вопрос, какие участки относятся к землям коммерческого использования, как происходит процедура купли-продажи такой недвижимости и, в частности, какие есть способы купить и продать участок для последующей застройки объектами для коммерческой деятельности.

Показать содержание

Определение понятия

Как такового понятия “земля коммерческого назначения” Земельный Кодекс РФ не дает. К коммерческой недвижимости в целом относят здания и сооружения, а также находящиеся под ними участки территории, используемые для деятельности, связанной с получением прибыли на постоянной основе.

Это совокупность офисных зданий, объектов промышленности, отелей, торговых центров, магазинов, автосервисов, складов и гаражей.

ВАЖНО!Чтобы избежать возможных убытков и даже банкротства, потенциальным покупателям перед покупкой такой земли следует тщательно рассчитать вложения, предполагаемое начало получения доходов и сроки окупаемости всех затрат.

Что можно возводить на таких наделах?

Под землей коммерческого назначения понимаются приносящие доход земельные участки, на которых разрешено строить:

• АЗС.
• Станции автотранспортного техобслуживания.
• Автомойки.
• Торговые центры.
• Офисные здания.
• Производственные здания.
• Спорткомплексы.

Законодательные основы

Процесс обращения с коммерческой недвижимостью регламентируется тремя кодексами Российской Федерации:

• Земельным.
• Градостроительным.
• Гражданским.

Приказом Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, подробно рассматривающий наделы земли в свете их возможной эксплуатации.

Если после покупки возникнет необходимость в переводе участка земли в другую категорию, эта процедура будет регулироваться статьей 8 Земельного Кодекса и Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Как купить и продать землю под коммерцию: основные особенности

Для совершения сделки купли-продажи коммерческого надела собственник и покупатель оформляют договор, при составлении которого не могут изменить режим использования земель. Поэтому перед покупкой земли коммерческого назначения важно точно выяснить ее возможное целевое использование.

Может случиться так, что юридическое лицо приобретает надел земли промназначения с целью строительства на ней АЗС, но на участке разрешается строить только склады или базы, и в таком случае придется потратить длительное время на изменение этой ситуации.

Магазин или ТЦ

Порядок действий, если вы собираетесь купить землю под предприятие торговли, следующий:

1. Чтобы выбрать участок, возможный для строительства магазина, следует обратиться в органы городского архитектурного надзора и выбрать наиболее приемлемый.
2. В информационной системе этого органа собраны все варианты строительства торговых центров.
3. Далее покупатель заполняет заявление в городскую администрацию для предварительного согласования места будущего строительства.
4. Решение выносится на основе информации государственного кадастра недвижимости с условием, что будут сохранены градостроительные и экологические нормы.

Автосервис

Найти подходящий участок достаточно сложно, так как он должен располагаться в зоне легкой доступности, иметь удобные подъезды и в то же время не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты.

Автомойка

Непросто приобрести землю под строительство автомойки у государства.Для этого лучше сразу подготовить строительный проект, эскиз дизайна, план благоустройства. Проще будет при покупке участка на вторичном рынке у собственника.

Здесь следует обратить внимание, подойдет ли надел для цели использования: конструкция автомойки легкосборная, но под каждым постом необходимо организовать пескоулавливатель, отстойник для отработанной воды.

АЗС

Сложность приобретения земли под строительство АЗС в том, что это должна быть земля промышленного назначения, которая чаще всего продается наделами в несколько гектаров. Найти подходящую площадку небольшого размера не так просто.

От чего зависит стоимость?

На стоимость коммерческой недвижимости влияет множество факторов. Большое значение имеет в каком регионе расположен объект, в каком районе населенного пункта, каково его разрешенное целевое использование, наличие/отсутствие коммуникаций. Кадастровую стоимость земли определяет независимый оценщик (о том, зачем определять кадастровую стоимость и можно ли продать участок ниже нее, написано здесь).

Порядок покупки и продажи земли для застройки

Советы по выбору надела под строительство недвижимости для торговли

На привлекательность коммерческой недвижимости влияют такие факторы, как:

• транспортная доступность участка;
• размер территории: большей популярностью пользуются более мелкие наделы;
• наличие коммуникаций: земля, на которую предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, менее привлекательна, так как требует серьезных затрат средств и времени.

Следует досконально изучить вопросы возможных правовых и административных обременений, доступность и стоимость при необходимости подключения к энергетическим и коммунальным сетям.

ВНИМАНИЕ!Если коммерческий объект предполагает серьезное строительство, важно заблаговременно внимательно изучить почву, расположение пород и водоносные слои.

Как купить у государства?

Если земельный участок не находится в частной собственности, то выкупить его у государства или муниципалитета можно только посредством официальных торгов – аукциона (можно ли купить землю у государства без торгов?).

Чтобы земельный надел мог быть объектом купли-продажи, он должен иметь четко установленные границы, состоять на кадастровом учете, быть определен по категории и виду разрешенного использования и не располагать запрещениями на отчуждение.

Инициация аукциона

Инициатором аукциона может быть исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, в ведении которого находится земля, так и частное или юридическое лицо, заинтересованное в покупке объекта недвижимости. Если инициатор государство или муниципалитет, от покупателя потребуется только изъявить желание на участие в аукционе путем своевременной подачи заявки.

Если инициатор торгов предприниматель

Если инициатором торгов выступает потенциальный покупатель, он фактически берет на себя ответственность по организации торгов. Для этого ему необходимо:

1. Получить схему расположения участка на местности с помощью службы государственного кадастра.
2. Зарегистрировать топографическую схему земли в контрольно-надзорных органах.
3. Поставить надел на кадастровый учет.
4. Инициировать регистрацию земли за муниципалитетом или государством.

Только после этих действий возможно официально обратиться в местные органы власти с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации. В течение двух месяцев принимается решение об осуществлении торгов, если для этого есть все основания, и определяется организатор. Это может быть исполнительный орган власти или действующая от его лица на основании договора организация.

Что нужно для проведения аукциона?

Реализуются участки земли под коммерческую застройку только через электронный аукцион.Чтобы стать его участником, необходимо предварительно внести задаток и предоставить пакет документов.

ВАЖНО!При желании приобрести государственную недвижимость нелишним будет проявить бдительность, так как зачастую на аукционы выставляются неликвидные земли, которые потребуют больших вливаний денежных и временных ресурсов.

Как составляется заявка на имя главы администрации?

Форма заявки для участия в электронных торгах утверждается организатором.Там должна быть отражена следующая информация:

1. полное наименование юридического лица или ФИО и паспортные данные физического лица, подающего заявку;
2. при подаче от юридического лица – ФИО и должность представителя;
3. реквизиты устава или доверенности;
4. целевое назначение интересующего участка;
5. адрес претендента и реквизиты для возвращения внесенного денежного задатка;
6. подпись участника.

В заявке также должно быть отражено обязательство претендента соблюдать условия и порядок проведения аукциона. Уполномоченное лицо организатора торгов регистрирует время и номер подачи заявки. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах определенного земельного надела.

Список остальных документов

Помимо заявки, потенциальному покупателю необходимо предоставить:

• паспорт гражданина Российской Федерации для физического лица;
• учредительные документы и приказ о назначении руководителя – для предприятия;
• свидетельство о регистрации в налоговом органе и общегражданский паспорт – для индивидуального предпринимателя.

СПРАВКА!Крайний срок подачи полного пакета бумаг – за 5 суток до проведения электронного аукциона.

Внесение задатка

Для участия в электронных торгах потенциальному покупателю вместе с пакетом бумаг необходимо предоставить квитанцию о внесении задаткасогласно лотовой документации.

В зависимости от типа объекта он может составлять до 50% от начальной стоимости лота и, в случае победы на аукционе, будет учтен в счет оплаты. Если же участник не победит в торгах, то задаток будет возвращен.

Пошаговый порядок действий

Все данные о процедуре аукциона отражаются на сайте его организатора.Алгоритм выглядит таким образом:

1. муниципалитет назначает начальную стоимость объекта;
2. участники аукциона предлагают свои варианты с утвержденным «шагом»;
3. победителем становится участник, предложивший наиболее высокую цену;
4. после оформления протокола он публикуется на официальной странице органа власти.

В течение трех дней организатор обязан остальным участникам торгов вернуть денежные задатки.

Когда торги признаются несостоявшимися?

Аукцион будет считаться несостоявшимся, если:

• поступило менее двух заявок на участие в торгах;
• после объявления начальной стоимости надела не поступило заявок на повышение цены от участников аукциона;
• победитель уклонился от подписания протокола о результатах торгов либо заключения договора купли-продажи.

Заключение договора с победителем

Победитель торгов в течение десяти дней после оформления протокола проведенного аукциона получает три экземпляра договора купли-продажи участка по предложенной им цене. Документ должен содержать сведения:

1. о продавце (уполномоченном органе) и покупателе;
2. полную информацию по наделу: расположение объекта, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования;
3. цену и порядок расчетов.

Три экземпляра договора (по одному каждому) направляются продавцу, покупателю и в Росреестр.

Окончательный расчет сторон

Внесенный победителем аукциона задаток засчитывается в оплату приобретаемого государственного земельного надела.Оставшаяся сумма переводится покупателем в соответствии с порядком, установленным договором купли-продажи объекта.

Регистрация прав собственности

Чтобы зарегистрировать победителя электронных торгов как полноправного собственника земельного надела, требуется получить соответствующее постановление у главы уполномоченного органа власти и подать его в Росреестр со следующим пакетом документов:

1. заявление;
2. паспорт;
3. договор купли-продажи;
4. выписка из кадастрового плана;
5. квитанция об оплате государственной пошлины.

О том, как оформить сделку купли-продажи земельного участка через Росреестр и МФЦ, мы писали тут.

Сделка с собственником

Собственниками земли коммерческого назначения могут выступать как юридические, так и частные лица.

Какие документы должна предоставить каждая из сторон?

Продавец земельного участка должен предоставить следующие документы:

1. свежая (не позднее 10 дней) выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
2. паспортные данные для сверки с информацией в выписке;
3. уставные документы при продаже юридическим лицом;
4. кадастровый и межевой планы;
5. если на участке есть сооружения, должна быть выписка на них из Росреестра;
6. при покупке у физического лица, состоящего в браке, должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
7. справка из ИФНС РФ о том, что продавец не имеет перед государством задолженности по имущественным налогам.

Покупатель предоставляет паспортные либо уставные данные для оформления договора и подает необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок.

Алгоритм действий

Для определения рыночной цены участка приглашается независимый оценщик, учитывающий общий доход от недвижимости.

ВНИМАНИЕ!Если есть предоплата в виде аванса или задатка, она должна быть оформлена письменно в виде расписки или предварительного договора купли-продажи.

Перед заключением контракта не лишним будет проверить площадь земельного участка независимым экспертом на соответствие цифрам, указанным в документах, а также внимательно изучить все предоставленные продавцом бумаги. О том, на что обратить внимание и что нужно проверить перед сделкой, мы писали в отдельной статье.

Договор купли-продажи коммерческой земли включает в себя:

1. Полное наименование документа и приобретаемой недвижимости.
2. Дата и место составления.
3. Полные данные о покупателе и продавце.
4. Адрес объекта сделки.
5. Площадь, кадастровый номер и вид разрешенного использования участка.
6. Все права и обязанности сторон. Для продавца это: обязательство подготовить участок к продаже и предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества. Для покупателя: обязательство оплатить полную стоимость объекта, подписать акт приема-передачи.
7. Сумма, порядок и срок расчета между сторонами.
8. Сроки передачи участка.

Для предупреждения возможных споров между сторонами в будущем все пункты договора должны быть максимально подробно расписаны. Не лишними будут услуги юриста, который проверит правильность составления контракта. Он составляется в трех экземплярах: по одному для сторон и третий для Росреестра.

Непосредственно в отделении Росреестра заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности покупателю и уплачивается госпошлина. О проведении регистрации стороны получают уведомление на e-mail или номер мобильного телефона. Госрегистрация осуществляется за семь рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр.

Новый владелец является в Росреестр в указанный срок и получает выписку, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.

ВАЖНО!Наиболее оптимальным для покупателя вариантом расчета является оплата через банковскую ячейку. Чтобы продавец смог получить денежные средства, ему необходимо предоставить банку зарегистрированный контракт купли-продажи – подтверждение, что сделка совершена и право собственности перешло к покупателю.

Кратко о налогообложении

Налогообложение за куплю-продажу земли коммерческого назначения будет четко разделяться на подоходный налог для физических лиц (13%) и налог на прибыль для юридических лиц (базовая ставка 20%), он зависит от системы налогообложения, по которой работает организация.

Заключение

Таким образом, покупка и продажа земли коммерческого назначения имеет свои нюансы, соблюсти правильность которых поможет помощь юриста. Тщательное внимание следует обратить на целевое назначение интересующей земли, наличие нужных документов и правильность составления договоров.