Я приобрел участок через торги по банкротству. Право собственности зарегистрировано.
Торги проходили на два смежных участка одного должника двумя лотами. По факту проведения торгов, один участков забрал я, на второй никто не пришел, и сейчас объявлены публичные торги.
После того, как я получил протокол о победе в своем лоте и начал процедуру оформления права, я пригласил кадастрового инженера для определения границ моего участка и второго смежного, который сейчас на публичке. По результатам было выдано заключение (во вложении), что дом, расположенный на втором участке заходит на границы моего участка. Предположительно, сбербанк не должен был делить лотами эти участки, а должен был продавать одним лотом.
В текущей ситуации вижу возможные варианты:
1) Выкупить второй участок, но текущая цена на публичке, даже по возможной минимальной цене завышена, поэтому, думаю ждать пока публичка закончится и, если никто не выкупит, то ждать нового конкурса и участвовать по приемлемой цене.
2) Вижу риски в том, что кто то может не корректно оценить этот лот и выкупить его. Что может произойти в этом случае? Могу ли я каким то образом предъявить претензии новому владельцу, что его дом заходит на мой участок? или новый владелец в данном случае не виноват?
Могу ли я обязать конкурсного управляющего предоставлять данные потенциальным покупателям о том, что дом на втором участке заходит на мой, чтобы они правильно оценивали свои риски? что нужно сделать для того чтобы он начал это делать? по последнему разговору с ним, он аккуратно говорит покупателям, что дом находится на границе участка, а это мягко говоря не так.
3) По факту покупки второго участка (если покупаю не я) и если мы с новым владельцем не договариваемся, то начать процедуру отмены результатов торгов и пусть сбербанк возвращает деньги, объединяет лоты и продает единым лотом оба участка. в этом случае могу ли я претендовать на компенсацию всех понесенных расходов? Например, на вызов кадастрового инженера, и то что я для участия в торгах нанимал брокера и оплачивал его услуги, гос пошлина на регистрацию права собственности.
Пока вижу такой порядок действий
1) написать письмо конкурсному управляющему, с требованием предоставлять всем потенциальным участникам торгов по их запросу информации по второму объекту, в том числе копию заключения кадастрового инженера, которую приложу к письму.
Таким образом, все участники торгов будут осведомлены и будут равны. Пригрозить обратиться с жалобой (куда?) в случае если окажется, что победитель торгов не был уведомлен о том, что дом на участке заходит на второй.
Нужна будет помощь в составлении такого письма. И подробное описание как его отправить.
2) Если же участок приобретут, может ли новый владелец через суд обязать меня продать часть участка, на который заходит дом? или могу ли я обязать нового покупателя через суд выкупить у меня часть участка и по какой цене (кадастровая стоимость?). Кто и как будет определять площадь этого участка?
Или через суд принудить нельзя, только по договоренности сторон?
3) Если мы с новым владельцем не договариваемся, я хотел бы запустить процедуру аннулирования результатов торгов и возврата денег, с компенсацией всех понесенных расходов.
В какие сроки это делается? На каком этапе? Каким образом?
Через суд, подается на кого на арбитражного или на кредитора (сбербанк)?
Показать полностью
Кадастр заключение 12.09.2018
16 сентября 2018, 07:04 , Михаил, г. Екатеринбург
Ответы юристов
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Проблема Ваша в том, что предполагается, что Вы имели возможность оценить состояние Вашего земельного участка и убедиться в том, что на Вашем земельном участке есть объект недвижимости, если он зарегистрирован.
Если дом не зарегистрирован, границы земельного участка под ним не установлены, то можно будет требовать расторжения Договора купли-продажи на том основании, что Вы не сможете пользоваться всем участком по назначению.
Право собственности на дом и земельный участок под ним зарегистрировано? Границы установлены?
16 сентября 2018, 07:24
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Вот позиции судебной практики по схожим обстоятельствам
Суд апелляционной инстанции посчитал ошибочным данный вывод суда первой инстанции, правомерно указав, что право на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка было выставлено на аукцион, следовательно, истец мог до подачи заявки осмотреть земельный участок, получить все необходимые сведения о состоянии и характеристиках земельного участка и принять решение о необходимости участия в аукционе, оценив имеющиеся риски, отметив, что о нахождении на земельном участке газораспределительных и тепловых сетей и связанных с этим обстоятельством обременений, заявитель мог узнать при ознакомлении с актом выбора земельного участка от 05.07.2012 N 94, а также при осмотре в самостоятельном порядке земельного участка на местности — из опознавательных знаков, обозначающих трассу газопровода, нанесенных на расположенные поблизости объекты недвижимости.
http://www.consultant.ru/cons/.
16 сентября 2018, 07:31
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Также обращаю Ваше внимание на то, что если дом возведен без необходимых согласований, то его можно будет потребовать снести в порядке статьи 222 ГК РФ.
Гражданский кодекс
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Риски торгов при банкротстве: что об этом нужно знать?
Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
Как показывает практика, распространенными нарушениями продажи имущества на торгах являются:
- публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);
- нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов (в т.ч. об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст. 449 ГК РФ).
Продажа имущества «нужному» покупателю
Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя). Например, в одном из рассматриваемых споров в рамках дела о банкротстве банка его кредиторы обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества банка (акций банка «Пойдем!») и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Однако высшие судьи посчитали по-другому.
Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.
Поэтому шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, промежуток времени для подачи заявок и другие условия торгов должны определяться организатором исходя из наибольшего благоприятствования конкуренции для выявления максимально возможной цены соответствующего лота в конкретной ситуации.
Вместе с тем суды не проверили, отвечала ли длительность времени на подачу заявки для конкретного этапа публичного предложения, составляющая полтора дня, вышеперечисленным целям, имел ли потенциальный покупатель возможность успеть подготовить заявку со всеми прилагаемыми документами в столь сокращенный временной промежуток.
Коль скоро период подачи заявки составлял полтора дня, суды не дали оценки тому, насколько создание организатором торгов подобных условий участия в них могло повлиять на конкуренцию.
Не дали суды оценки и остальным доводам заявителей об иных процедурных нарушениях при проведении торгов, в частности, тому, что в ЕФРСБ не были размещены проекты договоров купли-продажи и задатка, в результате чего потенциальным участникам не были раскрыты все необходимые сведения, влияющие на принятие решения об участии или неучастии в торгах.
Также кредиторы обратили внимание на то, что проведение торгов «координировалось» Агентством со связанными лицами для определения, в конечном счете, «желаемого» покупателя.
Как отметила коллегия ВС РФ, нижестоящие суды проигнорировали существенные нарушения процедуры проведения торгов (срок для подачи заявки составлял всего 1,5 дня, были раскрыты не все сведения, торги были проведены для «желаемого» покупателя).
В связи с этим, дело направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.02.2019 г. № 305-ЭС16-20779(32)).
Отказ в допуске к участию в торгах
Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. На практике встречаются ситуации, когда организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах по продаже имущества должника.
В этом случае суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.
Суд вправе определить фактического победителя торгов (постановление АС Дальневосточного округа от 11.11.2019 г. №А16-1799/2016).
Недостоверная информация о реализуемом имуществе
Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.
В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ). При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).
Имущество, купленное на торгах, не всегда освобождается от прав третьих лиц
Но даже если компания победила на торгах, впоследствии может оказаться, что желаемый объект не освобожден от притязаний третьих лиц.
По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст.138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).
Суть спора заключалась в следующем.
Между компанией (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор — построить жилой дом. Решением АС компания признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.
Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).
По итогам проведенных торгов победителем признана компания-покупатель, с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.
Во исполнение договора между участниками строительства, компанией-банкротом и покупателем заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.
При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве были не погашены, в связи с чем покупатель обратился в суд.
По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве компании, и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.
Однако имущество (например, объект незавершенного строительства) может выставляться на торги с обременением — в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам).
Очевидно, что наличие подобных обременений и повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий компанией-банкротом осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (определение ВС РФ от 05.12.2019 г. № 308-КГ18-16552 (2-5)).
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:
Как продают имущество на торгах при банкротстве? Важные моменты
В каком порядке проходит реализация имущества на торгах? Кто осуществляет руководство процедурой продажи? Как устанавливается первоначальная цена?
Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).
Как устанавливается продажная цена?
Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника. Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.
Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.
Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. №РП/83261/19). Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ). Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом.
В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45). То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.
Как оценивается имущество физического лица?
Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.
Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).
Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество). При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.
Все ли имущество может уйти с молотка?
В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами. Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ).
Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи. Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие).
Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. №А43-28854/2016).
Процедурные моменты реализации имущества
Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ). В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.
В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.
Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей. Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст.
139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества. Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).
Кто принимает участие в торгах?
В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).
Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.
- публикует и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов;
- принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия;
- определяет участников торгов;
- осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия;
- определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;
- уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.
Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.
Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.
С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:
- банкротство организации
- имущество банкрота
- реализация имущества банкрота
Обременение и его снятие при покупке на торгах
В каких случаях с недвижимости, приобретенной на торгах после процедуры банкротства, не снимается обременение и какие виды обременения не снимаются, кроме ситуаций с банкротством ИП. Имеет ли отношение к снятию обременения форма торгов — публичное предложение или аукцион. Спасибо.
Уточнение от клиента
Что в таком случае мне, как покупателю, несет снятие залога в силу закона при публичных торгах — в чем плюсы и минусы?
Также интересует, если залогодержатель не включился в реестр требований кредиторов и потом откажется снимать залог ( в случае, если залог не снимется автоматически), что происходит в этом случае? Есть ли такие же нюансы, которые надо отследить?
12 января 2019, 23:24
12 января 2019, 23:21 , Елена, г. Москва
Ответы юристов
Роман Кафаров
Юрист, г. Омск
Общаться в чате
Здравствуйте! Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» п.5 абз. 6 статьи 18 и статья 352 ГКРФ предусматривают, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона.
Об этом же говорит судебная практика Высшего Арбитражного Суда, а именно п.12 ППВАС от 23.07.2009г №58.
Форма торгов — (публичное предложение, аукцион) не имеет значения при снятии обременения, залог снимается во в любом случае.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя
12. При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
12 января 2019, 04:45
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.5
Общаться в чате
Не снимется сервитут. Это обременение в виде ограниченного пользования земельным участком.
Статья 274 ГК РФ Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается, например, для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, или других нужд собственника соседнего участка.
Может также сохраниться аренда, если управляющий при банкротстве не отказался от неё в рамках ст. 102 Закона «О банкротстве»:
Статья 102. Отказ от исполнения сделок должника
1. Внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
12 января 2019, 08:47
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.5
Общаться в чате
Что в таком случае мне, как покупателю, несет снятие залога в силу закона при публичных торгах — в чем плюсы и минусы?
Алексей Максименко
В силу закона означает, что залог снимется независимо от воли сторон и дополнительно никаких соглашений заключать не нужно. То есть достаточно наступления тех обстоятельств, которые указаны в законе — продажа имущества с торгов.
Также интересует, если залогодержатель не включился в реестр требований кредиторов и потом откажется снимать залог ( в случае, если залог не снимется автоматически), что происходит в этом случае? Есть ли такие же нюансы, которые надо отследить?
На данный момент практика исходит из того, что залог также прекращается. Но для этого вполне возможно придётся обращаться в суд:
Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015
… и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.Так, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при проведении торгов в конкурсной документации содержалось условие, согласно которому запись об имеющейся ипотеке подлежала погашению после продажи квартиры. Любой разумный участник гражданского оборота, ознакомившись с такими условиями торгов, вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.