Гoвopят, чтo зaлoгoвyю квapтиpy мoжнo кyпить y бaнкa бyквaльнo зa кoпeйки. Пpичeм в видe бoнyca к oтличнoмy жилью пoлyчить бecплaтнyю пpoвepкy дoкyмeнтoв. Paзбиpaлиcь, нacтoлькo ли выгoдны тaкиe пoкyпки, кaк pиcyeт иx нapoднaя мoлвa, и кaк выкyпить квapтиpy y бaнкa.
Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa
Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.
Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик.
Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.
Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe.
B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.
Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.
Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.
Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:
- бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
- зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
- пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
- ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.
B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.
Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми.
Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.
B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.
Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт.
Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.
Гдe пoкyпaть
Квapтиpы, пpoдaвaeмыe бaнкaми зa дoлги , мoжнo пpиoбpeтaть нa paзныx плoщaдкax.
Нa пyбличныx тopгax
Ecли зaeмщик дaвнo нe плaтит пo кpeдитy, нo пpи этoм нe гoтoв пpoдaвaть квapтиpy дoбpoвoльнo, чтoбы выплaтить бaнкy cyммy зaдoлжeннocти и нaбeжaвшиe штpaфныe caнкции, бaнк мoжeт oбpaтитьcя в cyд зa пpинyдитeльным взыcкaниeм.
Cyдeбнaя пpaктикa пo ипoтeчным cпopaм cклaдывaeтcя в пoльзy кpeдитopoв. B cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями зaкoнa, ecли квapтиpы кyплeнa в ипoтeкy и нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa, cyд мoжeт вынecти peшeниe o пpинyдитeльнoй пpoдaжe, дaжe ecли этo жильe y ceмьи eдинcтвeннoe.
Кoгдa ceмья из Кypгaнинcкa пepecтaлa плaтить eжeмecячныe плaтeжи, бaнк пoдaл иcкoвoe зaявлeниe, и cyд вынec peшeниe o пpoдaжe зaлoжeннoгo дoмa в cчeт пoгaшeния зaдoлжeннocти . Нecмoтpя нa тo чтo этoт дoм был eдинcтвeнным жильeм ceмьи c двyмя нecoвepшeннoлeтними дeтьми.
B cлyчae кoгдa cyд вынocит peшeниe o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa, квapтиpy выcтaвляют нa пyбличныe тopги. Иx пpoвoдят нa пepcoнaльныx интepнeт-плoщaдкax кpeдитныx opгaнизaций либo нa cпeциaлизиpoвaнныx плaтфopмax. Нaпpимep, ecть пpoдaжa зaлoгoвoгo имyщecтвa пo вceй Poccии. Нa тopгax квapтиpa дocтaeтcя тoмy, ктo пpeдлoжил лyчшyю цeнy.
Topги мoгyт нe cocтoятьcя, тoгдa чepeз кaкoe-тo вpeмя пpoвoдятcя пoвтopныe. Нa ниx cтoимocть oбъeктa cнижaeтcя нa 15%. И этo кaк paз тoт caмый шaнc кyпить нeдвижимocть пo cнижeннoй цeнe.
Oднaкo caмыe интepecныe и вocтpeбoвaнныe вapиaнты yxoдят c мoлoткa eщe нa пepвыx тopгax, пoэтoмy ecли кaкoй-тo лoт пpиглянyлcя, cлeдyeт пoмнить, чтo пpeтeндeнтoв дocтaтoчнo мнoгo, и нe cтoит oтклaдывaть yчacтиe в нaдeждe дoждaтьcя cнижeния цeны. Чтoбы дeйcтвитeльнo выгoднo пpиoбpecти нeдвижимocть нa пyбличныx тopгax нyжнo пocтoяннo oтcлeживaть oбъявлeния.
Oдин из ocнoвныx pиcкoв в этoй cитyaции – ecли opгaнизaтopы или yчacтники нapyшaт пpaвилa пpoвeдeния тopгoв, и дoгoвop кyпли-пpoдaжи в peзyльтaтe мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльным, a вы ocтaнeтecь бeз квapтиpы.
Чтoбы пoдcтpaxoвaтьcя и yбeдитьcя в тoм, чтo тopги caнкциoниpoвaны, зaпpocитe y opгaнизaтopoв инфopмaцию o нaличии cyдeбнoгo aктa или дpyгиx дoкyмeнтoв, нa ocнoвaнии кoтopыx имyщecтвo пpoдaeтcя нa тopгax. Taкyю инфopмaцию opгaнизaтopы oбязaны дaть пo пepвoмy зaпpocy yчacтникa. Изyчитe пoлoжeниe o пopядкe пpoвeдeния тopгoв, чтoбы пoнять, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y yчacтникoв.
Нa ayкциoнe бaнкa
Ecли дoлжник coглaceн пpoдaть квapтиpy c тopгoв, чтoбы paccчитaтьcя c бaнкoм, зaлoгoвyю нeдвижимocть пpoдaют нa ayкциoнax. Пpи нaличии дoбpoвoльнoгo coглacия дoлжникa бaнк-кpeдитop дoгoвapивaeтcя o peaлизaции зaлoжeннoгo имyщecтвa вo внecyдeбнoм пopядкe. Инфopмaцию o пpeдcтoящиx ayкциoнax мoжнo нaйти нa oфициaльныx caйтax бaнкa или нa cтopoнниx плoщaдкax — нaпpимep, мoжнo пocмoтpeть нa 3aлoг24 .
Bыкyп квapтиp, зaлoжeнныx в бaнкax, нa ayкциoнe пpoиcxoдит в тaкoм пopядкe. Нaчaльнaя цeнa лoтa oпpeдeляeтcя нeзaвиcимым oцeнщикoм. Ecли oцeнкa бyдeт cильнo нижe cyщecтвyющиx нa pынкe цeн, этo пoвoд для пoтeнциaльныx yчacтникoв нacтopoжитьcя, пocкoлькy мoжeт быть cигнaлoм o pиcкax, cвязaнныx c выcтaвлeннoй нa пpoдaжy нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и opгaнизaциeй тopгoв. Bce yчacтники внocят зaдaтoк в paзмepe нe бoлee 5% oт нaчaльнoй цeны пpoдaжи зaлoгoвoгo имyщecтвa. 3aдaтoк пoбeдитeля ayкциoнa идeт в cчeт бyдyщeй пoкyпки, a пpoигpaвшим внeceнныe дeньги бyдyт пoлнocтью вoзвpaщeны.
Пoбeждaeт в тopгax лицo, пpeдлoжившee caмyю выcoкyю зa пpoдaвaeмyю нeдвижимocть.
Пo тaкoй cxeмe вpяд ли yдacтcя кyпить нeдвижимocть пpoблeмныx зaeмщикoв c cyщecтвeннoй cкидкoй. Taкиe oбъeкты бaнки cтapaютcя peaлизoвaть пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy cтapтoвaя цeнa бyдeт в pынкe. A пocлe, в пpoцecce тopгoв и пoвышeния cтoимocти yчacтникaми ayкциoнa и вoвce мoжeт зaпpocтo пpeвыcить cpeднepынoчныe пoкaзaтeли.
Нa oнлaйн-витpинe бaнкa
Ecли кaкиe-тo квapтиpы нe yдaлocь peaлизoвaть в пpoцecce тopгoв, бaнки иx внocят в cпeциaльный paздeл нa cвoиx oфициaльныx caйтax. Бaнк зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы пpoдaть зaлoгoвoe жильe в кopoткиe cpoки и зaкpыть дoлг, a тaкжe oбpaзoвaвшиecя yбытки. Чaщe вceгo эти oбъeкты нeдвижимocти выcтaвляютcя нa пpoдaжy пo cpeднepынoчнoй cтoимocти.
Бoнycoм для жeлaющиx пpиoбpecти пoдoбнyю квapтиpy cлyжит гapaнтия бaнкa юpидичecкoй чиcтoты и пpoзpaчнocти пpoвeдeния cдeлки.
Имeйтe в видy — в этoм cлyчae ecть шaнc дoждaтьcя cнижeния cтoимocти. Ecли бaнк нe cмoжeт пpoдaть зaлoжeннyю квapтиpy пo зaявлeннoй pынoчнoй цeнe, eмy пpидeтcя cнизить цeнy и пpoдaть дeшeвлe. Пpи этoм квapтиpa — нeцeлeвoй aктив бaнкa, eмy нeчeгo c нeй дeлaть. Нeпpoдaннaя квapтиpa для бaнкa дoпoлнитeльный иcтoчник pacxoдoв, вeдь нa ee coдepжaниe yxoдят дeньги.
Taк чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть этy нeдвижимocть — чтoбы зaкpыть пpocpoчeнный кpeдит и пepecтaть тpaтить дeньги нa oбъeкт, нe пpинocящий дoxoдa. Пoэтoмy изpeдкa cкидкa мoжeт дoxoдить в cyммe дo 50% oт пepвoнaчaльнoй зaявлeннoй цeны.
Чтoбы пoвыcить шaнcы пpoдaть квapтиpy и пpивлeчь бoльшe пoкyпaтeлeй, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют кpeдит бaзы c бoлee выгoднoй пpoцeнтнoй cтaвкoй для пoкyпки жилья из зaлoгoвoй. Oплaтить пpиoбpeтeннoe имyщecтвo пoкyпaтeль мoжeт зa cчeт coбcтвeнныx cpeдcтв или зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв бaнкa, пoлyчeнныx нa cпeциaльныx льгoтныx ycлoвияx.
Oпpeдeлившиcь, кaк кyпить зaлoгoвyю квapтиpy y бaнкa , cлeдyeт выяcнить, кaк yчacтвoвaть в тopгax. Tyт вce зaвиcит oт cпocoбa пpиoбpeтeния. Ecли xoтитe пoдoбpaть жильe нa витpинe бaнкa, чтoбы вocпoльзoвaтьcя дoпoлнитeльными пpeимyщecтвaми и пoлyчить ипoтeкy пo cнижeннoй cтaвкe, вaм нyжнo oткpыть cooтвeтcтвyющий paздeл нa oфициaльнoм caйтe выбpaннoгo бaнкa.
Taкиe витpины ecть пpaктичecки y вcex кpyпныx бaнкoв: y Cбepбaнкa , BTБ , Pocceльxoзбaнкa , Уpaлcибa и дpyгиx.
Ecли вac бoльшe интepecyeт apecтoвaннaя нeдвижимocть , пo кoтopoй ecть peшeниe cyдa, вaм нaдo иcкaть инфopмaцию o пyбличныx тopгax. B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa, ycтaнoвлeнными Фeдepaльным зaкoнoм «Oб ипoтeкe», пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa opгaнизyют и пpoвoдят cyдeбныe пpиcтaвы. Пyбличныe тopги пo пpoдaжe зaлoжeннoгo имyщecтвa пpoвoдятcя пo мecтy нaxoждeния этoгo имyщecтвa – ecли зaлoжeннaя квapтиpa pacпoлaгaeтcя в Mocквe, тopги пpoйдyт тaм жe, ecли в Tвepи – yчacтвoвaть в тopгax пpидeтcя в этoм гopoдe.
Кaк пpoxoдят тopги
Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.
Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%.
Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.
Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.
Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН.
B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.
Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.
Что такое обременение на недвижимости и как его снять
С развитием рынка кредитования продажа жилья в залоге встречается все чаще. Самое существенное ограничение для владельцев такого жилья – невозможность его продать. Расскажем про виды обременений, плюсы и минусы при покупке.
- Что такое обременение на квартиру
- Виды обременений
- Ипотека
- Рента
- Арест
- Аренда
- Скрытые обременения
- Собрать документы
- Подать на регистрацию
- Дождаться документов
Что такое обременение на квартиру
Обременение на квартиру – что это значит для покупателя? Ограничение возможности распоряжаться недвижимостью для собственника из-за прав частного, юридического лица или государства на имущество.
Самое существенное ограничение – невозможность продать собственность.
Виды обременений
Существует несколько видов обременений, их накладывают по разным причинам. Разберем, с чем связан каждый из видов.
Ипотека
Сергей Иванович продает квартиру, которая находится в залоге. По правилам, продажу проводят через переоформление ипотечного займа с Сергея Ивановича на покупателя, который может продолжить выплачивать кредит, а может погасить долг и снять ограничение.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.
Чем рискует покупатель?
Если Сергей Иванович поступит нечестно, погасит кредит средствами из задатка, внесенного покупателем, и откажется от сделки, то последний потеряет деньги. Но в таком случае суд обяжет вернуть средства сразу или частями.
Если вы проводите сделку официально, вносите задаток на эскроу-счет, то шансов стать жертвой мошенников немного.
Если вы планируете купить недвижимость, приобретенную по договору долевого участия, которая не сдана Госкомиссии, то оформляется переуступка прав.
В Совкомбанке доступна ипотека на выгодных условиях. Если вам понравилось жилье в залоге, вы хотите оформить ипотечный заем, то воспользуйтесь нашим удобным кредитным калькулятором ниже, чтобы рассчитать оптимальный срок и размер выплат.
Рента
Зинаида Ивановна больна деменцией, она нуждается в уходе и присмотре, семьи у нее нет, и пожилая женщина заключила договор ренты со знакомой Натальей. Согласно договору, Наталья будет оплачивать расходы – выплачивать ренту и ухаживать за Зинаидой Ивановной. В качестве оплаты Наталья унаследует квартиру после смерти старушки.
Рентой называют материальную помощь, которую получает владелец жилья. Без его письменного согласия продать собственность не получится.
Как и другие договоры, накладывающие ограничения, договор ренты можно переоформить.
Например, если Наталья не может больше ухаживать за Зинаидой Ивановной и выплачивать ей ренту, она может подыскать другого человека, который готов взять на себя заботы о ее подопечной, и переоформить на него договор ренты.
Если все будет оформлено по закону, то рисков нет. А если Наталья попытается продать квартиру при жизни владелицы и не сообщит покупателям о договоре ренты, то точно возникнут сложности.
Арест
Суд может наложить арест на любое имущество, в том числе и недвижимое.
Марат и Надежда разводятся, идет раздел имущества через суд, и, пока дело не завершено, никто из супругов не может продать, сдать или подарить жилье, так как суд наложил на него арест.
Также арест накладывают на имущество должника и в случае судебного разбирательства между наследниками. Сведение об аресте вносятся в ЕГРН, а после того, как суд снимет арест, собственник может распоряжаться им по своему усмотрению.
Аренда
Мария хочет продать комнату в коммунальной квартире, но за 2 месяца до этого она сдала ее, срок договора – 12 месяцев. Выселить жильцов раньше срока, не расторгнув договор и не выполнив прописанные в нем условия, она не имеет права, но может предложить новому собственнику перезаключить договор с арендаторами на себя.
Договор был зарегистрирован в Росреестре – это означает, что сведения об этом можно получить при проверке квартиры перед покупкой. А если договор нигде не регистрировался и не был расторгнут перед продажей, то арендаторам придется съехать и разбираться с бывшим владельцем.
Скрытые обременения
Узнать об ограничениях можно из выписки из ЕГРП: там стоят отметки об ипотеке, ренте, аресте, но бывают неочевидные случаи. К ним относятся:
- среди прописанных в жилье есть человек, отказавшийся от приватизации;
- есть человек, получивший право пожизненного проживания по завещанию;
- среди собственников есть несовершеннолетние, получившие доли благодаря покупке собственности с использованием маткапитала.
В последнем случае органы опеки следят за тем, чтобы дети по условиям сделки получили определенные доли – превышающие по площади те, которые им причитались в имеющемся жилье.
Алина на средства маткапитала выкупила ¼ долю в квартире бабушки, по закону она выделила доли двум детям – по 1/12 каждому ребенку. При продаже этого жилья детям должны выделить либо аналогичные доли в недвижимости большей площади, либо бóльшие доли, если метраж меньше или такой же.
Случается, что родители не выделили доли детям, продали недвижимость, которую приобрели, используя маткапитал. Такая сделка может быть признана недействительной.
Как выяснить, наложено ли обременение
Необходимо посмотреть, есть ли юридические препятствия для продажи, дарения и сдачи жилья в аренду. Сделать это можно несколькими способами:
- на сайте Росреестра – в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» проверить объект по адресу или кадастровому номеру на предмет ограничений (сделать это можно быстро и бесплатно);
- в МФЦ – обратитесь в любое отделение с паспортом и заполните заявление.
Для получения дополнительных сведений можно попросить у продавца выписку из домовой книги – так вы увидите полный список всех зарегистрированных жильцов.
В договоре можно предусмотреть пункт, обязывающий выписать из жилья всех, кто там зарегистрирован.
Покупая квартиру, полученную по наследству, уточните, не прописано ли в документе право других родственников на пожизненное проживание. Если жилье приобрели на средства маткапитала, то должен быть нотариально заверенный документ о выделении «детских» долей.
Как снять обременение с недвижимости
Существует два пути:
- односторонний – вы выплатили все платежи, банк направляет заемщику информацию об исполнении долговых обязательств и получении права распоряжаться собственностью;
- двусторонний – заявку в государственный реестр подают и кредитор, и заемщик, прилагая выписку с отметкой о выплате кредита и отсутствии задолженности.
Если вы подаете документы на возврат прав собственности сами, то сделать это можно онлайн через сайт Росреестра (нужна электронная подпись) или лично в многофункциональном центре.
Собрать документы
Какие документы нужно собрать:
- паспорт собственника, который брал кредит + документы созаемщика (когда заем оформляли муж и жена);
- заявку на погашение регистрационной записи об ипотечном займе;
- закладная – документ с пометкой о полной выплате задолженности;
- информация о состоянии кредитного счета;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- справка об отсутствии долгов перед кредитной организацией;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины.
В многофункциональном центре бумаги примут сразу после закрытия займа, а вот для реестра понадобится свежая выписка из ЕГРН.
Имейте в виду, что предоставление вам документов может занять до 3 недель, дольше всего придется ждать бумажный вариант закладной – такие документы хранятся в депозитарии.
Подать на регистрацию
Если вы подаете документы в МФЦ лично, то подписанное заявление на снятие совместно с кредитором нужно предоставить в оригинале, остальной пакет – в копиях, но при подаче оригиналы нужно предъявить сотруднику центра.
Количество заявлений зависит от числа собственников – каждый подает отдельное, также отдельно оплачивается пошлина. Размер госпошлины за внесение в реестр информации о снятии обременения в 2024 году – 350 рублей.
Дождаться документов
Быстрее всего действовать самому через федеральную службу государственной регистрации – подача документов и заявлений онлайн не занимает много времени, а готово все будет через 3 дня. Через 5 дней вы можете забрать выписку с внесенными изменениями.
Как снять обременение онлайн
Онлайн избавиться от обременений можно на сайте Росреестра или на госуслугах. Понадобится зарегистрировать электронную цифровую подпись, это тоже делают на сайте государственных услуг, по времени занимает от одного дня.
Как действовать в федеральной службе государственной регистрации:
- заходите в раздел «Регистрация и прекращение прав…»;
- далее нажимаете «Погашение регистрационной записи»;
- вводите данные, заполняете заявление, прикладываете скан-копии документов.
Как действовать на госуслугах:
- находите раздел «Государственная регистрация прав» и следуете указаниям.
Как быстро снимут обременение
Сколько времени нужно, чтобы убрать ограничения?
- Получение закладной – от 5 дней для электронного варианта, для бумажного – до 14.
- Обработка пакета документов и внесение изменений в реестр – от 5 до 10 дней.
Если процедуру проводит кредитная организация, это займет больше времени.
Покупка квартиры с обременением – плюсы и минусы
Видов юридических ограничений много, но приобретать жилье под арестом, со сложностями в виде жильцов с правом неограниченного проживания или договора ренты не нужно.
Чем «чище» сделка, тем меньше сложностей. Давайте остановимся на покупке квартиры в ипотеке и выясним, каковы риски и преимущества такой покупки.
Недостатки у такой покупки есть. Если вы планируете выплачивать долг по графику, то не получится:
- выставить жилье на продажу без согласия кредитной компании;
- официально сдавать недвижимость;
- делать перепланировку;
- прописать других жильцов без согласия кредитора;
- долго оставлять жилье без присмотра (например, не получится уехать на год, чтобы работать в другом городе).
Самый большой риск – потерять жилье из-за невозможности платить по договору, но на такой шаг идут в самом крайнем случае, после отсрочки и рефинансирования.
А достоинства? Их много! Во-первых, если вы выбрали жилье в залоге, значит теперь вы живете в своей недвижимости и вкладываете средства в нее, обставляете по своему вкусу, вам не надо думать о чувствах вашего арендодателя – продлит ли он с вами договор или внезапно надо будет искать новое жилище.
Вы оплачиваете покупку жилья частями, даже если у вас нет финансовой возможности приобрести его сразу.
Существенный плюс такой сделки – проводится под строгим контролем со стороны кредитора: вы не передаете залог напрямую, а вносите на эскроу-счет, поэтому риск потерять средства минимальный.
Что можно делать в ипотечной квартире:
- зарегистрировать супруга, маму, папу и детей;
- делать ремонт;
- устанавливать новые трубы, проводку, сантехнику;
- организовывать вечеринки и праздники.
Следовательно, вы можете жить в ипотечном жилье, как находились бы в квартире без залога. Важно только вовремя вносить ежемесячные платежи.
Сегодня число сделок с обременением по ипотеке велико, рынок ипотечного кредитования будет только расти, поэтому боятся их не нужно. Важно только проверять, не умолчал ли продавец о действующем договоре аренды или детях с выделенным долями, и проводить сделку под контролем банка.
Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки: нюансы покупки и возможные риски
Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.
Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.
Почему продают залоговую недвижимость
Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.
Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты. В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег.
После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.
Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда. Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку. За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения.
Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.
Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.
Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.
Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты
Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:
- продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
- квартира выставляется на аукцион по решению суда;
- продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.
Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик
Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.
Если банк дал разрешение на продажу
Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.
Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.
Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства
Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:
- Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
- Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
- Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
- Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
- Составляется проект договора и передается в банк.
- Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
- Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
- Стороны подписывают договор купли-продажи.
- Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
- Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.
Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки
Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.
Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.
Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:
- Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
- Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
- Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
- Подписывается договор купли-продажи.
- Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
- Регистрируется право собственности на квартиру.
- Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.
Если банк не дает разрешения на продажу
Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу.
Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.
Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры
- После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
- Новый собственник обращается в МФЦ.
- Подписывается заявление о регистрации права собственности.
- Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
- Вносятся изменения в единый реестр.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.
При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса.
При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.
Покупка залоговой недвижимости на торгах
Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии.
Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.
Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион.
При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.
Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время.
Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.
Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:
- Оформляет электронную подпись.
- Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
- Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
- Получает уведомление о допуске к аукциону.
- Получает информацию о недвижимости.
- Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
- Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
- Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
- Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.
Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.
Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры
В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.
После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество.
Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.
Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру
Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:
- в средствах массовой информации;
- на сайтах банков;
- на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
- на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
- на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
- на сайте ФССП.
Продажа квартиры финансовой организацией
Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.
Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.
В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.
Риски покупки квартир на аукционе
- Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.
- В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
- Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
- В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
- Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.
Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное
- Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
- Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
- Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
- Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
- В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
- Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке и выбрать лот. Каждый участник должен внести обеспечительный платеж, размер которого может составлять до 20% от стоимости жилья. После проведения торгов участникам, которые не стали победителями, обеспечительный платеж возвращается в полном размере.
- Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.
- Почему продают залоговую недвижимость
- Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты
- Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик
- Если банк дал разрешение на продажу
- Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства
- Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки
- Если банк не дает разрешения на продажу
- Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры
- Покупка залоговой недвижимости на торгах
- Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры
- Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру
- Продажа квартиры финансовой организацией
- Риски покупки квартир на аукционе
- Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное
Как купить квартиру в ипотеке
Можно ли купить квартиру в ипотеке, выгодно ли это? Как безопасно провести сделку, если покупатель оплачивает долг продавца? Понятная инструкция, а также советы экспертов – в нашем материале.
- Можно ли купить квартиру в ипотеке
- Почему продают квартиру, которая в ипотеке
- Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке
- Как купить квартиру, обремененную залогом
- С погашением ипотеки во время сделки
- С переуступкой долга
- С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя
Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?
Можно ли купить квартиру в ипотеке
Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».
Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.
Один из самых популярных сроков ипотеки у заемщиков составляет 20 лет. Это отличное сочетание относительно небольшого времени и разумных ежемесячных платежей. Рассчитать ипотеку на 20 лет можно на сайте с помощью специального калькулятора.
Почему продают квартиру, которая в ипотеке
На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.
Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.
Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.
Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит по ставке 6,9% в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки», и мы вернем все проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту.
Оставить заявку вы можете в два клика, а деньги мы зачислим на карту либо отправим курьером.
Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.
Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.
- попросить отсрочку или кредитные каникулы;
- продлить срок кредита, сократив сумму ежемесячных выплат;
- объединить несколько кредитов с меньшей процентной ставкой;
- провести реструктуризацию долга.
Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке
Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.
Совет от банка
Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.
Как купить квартиру, обремененную залогом
- Первый шаг перед покупкой – убедиться, что у продавца недвижимости нет задолженности перед банком.
Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.
- Второй шаг – решить, какой вариант оформления сделки купли-продажи подойдет вам больше.
Карта «Халва» – универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 8,5%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка».
Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:
- с погашением во время сделки,
- с переуступкой,
- с досрочным погашением покупателем.
С погашением ипотеки во время сделки
Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.
Порядок действий:
Шаг 1
Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.
Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.
Шаг 2
Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.
Шаг 3
Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.
Документы:
- паспорта/свидетельства о рождении всех участников,
- разрешение органов опеки (если среди собственников – несовершеннолетний),
- нотариальное согласие супруга продавца (если имущество приобрели в браке),
- свидетельство о собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
- договор основания на квартиру,
- соглашение о задатке.
Шаг 4
Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.
Шаг 5
При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.
Как безопасно передать деньги
Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.
Другой способ – открыть аккредитивный счет.
Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.
С переуступкой долга
Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.
Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга.
Шаг 1
Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.
Шаг 2
Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.
Договор могут составить:
- риелтор,
- сотрудник банка,
- юрист,
- нотариус.
Шаг 3
Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.
У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.
Как банк производит расчет
Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.
С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя
Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.
Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.
Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.
- Участники будущей сделки заключают предварительный договор о купле-продаже, фиксируют внесение задатка за жилье для оплаты долга продавца перед банком.
Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.
Зачем нужен предварительный договор
Предварительный договор обезопасит всех: после его подписания нельзя просто отказаться. Участники обязаны заключить основной договор, в случае отказа суд обяжет их сделать это в принудительном порядке.
Что такое задаток
Задаток подкрепляет условия предварительного договора: в случае отказа продавца от участия в сделке он обязан вернуть задаток в двойном размере, если же отказывается противоположная сторона – она теряет сумму задатка. Передача средств задатка обязательно оформляется письменно, иначе она будет считаться авансом. Оформление предварительного договора и письменное оформление передачи задатка снижает риск покупки.
Задаток или аванс
Аванс не дает гарантий исполнения договора, это просто предоплата. В случае срыва сделки по инициативе продавца он возвращает аванс, в обратном случае – аванс остается нынешнему владельцу квартиры. Задаток популярен, его используют в 60% сделок с недвижимостью, но он не гарантирует исполнения обязательств.
- После подписания предварительного договора и передачи денег участники идут в банк для закрытия ипотеки.
Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.
После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.
Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.
- Снятие обременения.
Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.
- Составление договора купли-продажи у нотариуса.
Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:
- паспорта (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
- свидетельство о браке, если приобретатели – супруги;
- нотариальное согласие супруга на покупку/продажу;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- свидетельство о собственности;
- договор основания на квартиру, купли-продажи, долевого участия, уступки прав или инвестирования (один из перечисленных);
- разрешение органов опеки, если один из собственников младше 18 лет;
- технический паспорт квартиры из БТИ;
- сделка.
Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.
После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.
Как проходит регистрация сделки в МФЦ:
- детей до 14 лет представляет родитель/законный представитель;
- детей 14-18 лет сопровождают родители/опекуны;
- стоимость госпошлины за регистрацию сделки купли-продажи – 2 000 рублей (оплачивает будущий владелец);
- срок исполнения – 9 рабочих дней.
Как происходит регистрация сделки у нотариуса:
Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.