Чем отличается реконструкция от перепланировки Разрешение и ответственность за работу без него

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.
14. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Работы, проведение которых связано с использованием части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен только проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должен содержать текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, сводов правил, ведомственных строительных норм, санитарных правил и норм. Решения, предусмотренные проектом, должны включать планировочные, архитектурные, конструктивные решения, расчеты, а при проведении работ на фасадах многоквартирного дома — предложения по колористике элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта.

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5. Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

• запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
• правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• учетно-техническая документация на помещение — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Если при переустройстве и (или) перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
• дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6. Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия .

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ.

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, — через 30 рабочих дней.

Срок действия решения о согласовании — 18 месяцев со дня подписания.

7. Что нужно учитывать при проведении работ?

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

1. Отразить в журнале ход производства работ (журнал ведется только в случае, когда затрагиваются несущие конструкции дома).
2. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
3. Оформить акты на скрытые работы.
4. Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

8. Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявление об оформлении акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.

Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц необходима нотариальная доверенность).

Для подачи запроса понадобятся:

• запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения (заполняется онлайн);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
• если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
• журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
• акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки, и организацией, проводившей работы;
• если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования, понадобятся:
• правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• учетно-техническая документация на помещение — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
• эскиз (поэтажный план и экспликация к поэтажному плану до, и после произведенного переустройства и (или) перепланировки;
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Если при переустройстве и (или) перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности.

С подготовленным пакетом документов заявку на оформление акта вы можете подать онлайн на mos.ru. Все документы прикрепляются в виде скан-копий.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если окажется, что какие-то сведения не могут быть получены с помощью межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Затем с вами согласуют день и время проведения комиссионной проверки.

Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

• утепление фасада;
• восстановление отделки внешней части стен;
• объединение квартир;
• демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
• объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
• восстановление фундамента;
• постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

• оштукатуривание стен;
• ремонт сантехники;
• оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

• заявление, написанное по установленному образцу;
• согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
• технический паспорт на жилплощадь;
• свидетельство о праве собственности;
• проект будущей реконструкции.

Важно! Самый важный документ – это проект реконструкции, без него разрешение на проведения работ не выдадут. Для обеспечения безопасности изменения согласуются с составителем проекта многоквартирного дома.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
2. Наименование объекта (квартира в МКД).
3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
4. Название организации, которая будет проводить работы.
5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

• Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
• Скачать образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

• данные, касающиеся объекта;
• информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
• мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Важно! Согласно ст. 48 ГрК РФ, проект могут составлять только индивидуальные предприниматели или юридические лица, работающие в архитектурных или строительных компаниях.

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Важно! Если изменения, произведенные самовольно, не являются нарушением прав других собственников жилплощади или соседей, их возможно узаконить.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.

Понятия, виды и порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Сроки и стоимость работ

В жилищном законодательстве встречаются такие два понятия, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Некоторые люди уверены, что это два синонима. Однако такое мнение является ошибочным.

Между этими терминами существуют определенные различия, более подробно о которых можно узнать из настоящей статьи.

Понятие и виды: что представляют собой такие работы?

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ собственник может провести в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, следующие два вида изменений:

1. Переустройство квартиры – комплекс мероприятий, связанных с установкой, заменой или же переносом инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и иных видов оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Справка! В действующих нормативных актах также встречается такой термин, как переоборудование жилого помещения. По смыслу это понятие схоже со значением слова переустройство.

Так, в соответствии с ч. 2 п. 1.7.1 раздела I Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 переоборудование (переустройство) жилого помещения может включать:

• установку электрических плит вместо газовых;
• изменение места размещения нагревательных и газовых приборов;
• создание или переоборудование туалетов и ванных комнат;
• установку или замену трубопроводов, электрических сетей;
• сооружение устройств, необходимых для установки душевой кабины, «джакузи» и стиральных машин, обладающих повышенной мощностью, и др.

• смена места размещения или снос межкомнатных перегородок;
• изменение положения дверных проемов;
• ликвидацию лишних входов (например, вход в кухню через жилое помещение);
• расширение комнат за счет площади помещений, относящихся к категории вспомогательных, и т.д.

Чем отличаются эти процедуры?

Основная разница между этими двумя понятиями заключается в том, что в первом случае вносятся изменения (перенос, установка, замена) в инженерное, техническое и электрическое оборудование. Во втором же случае изменяется изначально утвержденный план квартиры, то есть возведение или разрушение перегородок между комнатами, расширение жилой площади и т.д.

Кроме того, отличие еще в том, что для каждой из этих процедур предусмотрены свои ограничения, которые обязательно должны быть учтены собственником при проведении перепланировки или переустройства жилья. Например, при изменении плана квартиры запрещается:

• проводить полный или частичный демонтаж несущих стен;
• объединять кухню и жилую комнату;
• переносить мокрые зоны;
• закрывать доступ к инженерным коммуникациям и т.д.

При переустройстве помещения не допускается проводить следующие процедуры:

• устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовые инженерные коммуникации;
• переносить вентиляционный короб;
• нарушать работу противопожарных устройств и т.д.

Порядок согласования процедур в многоквартирном доме

Несмотря на различия, существующие между этими двумя видами изменений жилого помещения, в обоих случаях владельцу необходимо получить соответствующее разрешение. Причем сделать это нужно до начала ремонтных работ.

Каждому собственнику квартиры следует помнить, что проведение перепланировки или переустройства без разрешения контролирующего органа, в будущем может быть признано самовольным действием. В данном случае нарушителю придется заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние. Порядок согласования перепланировки и переустройства описан в ст.

26 ЖК РФ.

Данная процедура включает следующие этапы:

1. Подготовку заявления и сбор необходимых документов.
2. Подачу полного пакета бумаг в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции и получение расписки о приеме документов.
3. Ожидание окончания процедуры согласования планирующихся изменений.
4. Получение документа, подтверждающего согласование проекта перепланировки (переустройства) квартиры.
5. Проведение необходимых ремонтных работ.
6. Завершение процедуры (на этом этапе приемочная комиссия проверяет соответствие фактически произведенных изменений тому проекту, который был изначально представлен).

Куда обратиться для проведения?

Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ для согласования проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения, заявителю необходимо направить пакет документов в орган местного самоуправления. В данном случае речь идет о территориальном отделении Государственной жилищной инспекции.

Именно этот орган уполномочен решать подобные вопросы.

Справка! Чтобы сэкономить время, подать бумаги на согласование можно через любой МФЦ, расположенный поблизости.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры потребуется собрать широкий перечень документов, куда входит (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):

• заявление о согласовании производимых изменений;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру (выписка из ЕГРН или раннее выданное свидетельство о праве собственности);
• проект будущих изменений жилого помещения (переустройства/перепланировки);
• техпаспорт на квартиру;
• согласие на реализацию тех или иных изменений, полученное от всех членов семьи нанимателя помещения (при наличии договора социального найма);
• заключение Минкультуры РФ (если жилье, в котором должны быть проведены обозначенные изменения, относится к объектам культурного, исторического наследия).

Как составить заявление?

Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266 утверждена официальная форма заявления, которую следует использовать при согласовании перепланировки (переустройства) квартиры. При составлении такого документа необходимо учитывать следующие общие требования:

1. распечатывается на нескольких листах формата А4;
2. сведения вносятся от руки в специально предназначенные для этого пустые поля;
3. все данные должны быть достоверными и не содержать ошибок;
4. обязательно наличие необходимых подписей (заявителя и лиц, если требуется их согласие на проведение такого рода изменений в обустройстве квартиры);
5. в заявлении также прописывается полный список приложений.

• Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
• Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Решение о согласовании или об отказе в нем

По итогу рассмотрения представленных документов сотрудники Государственной жилищной инспекции могут вынести одно из следующих решений:

1. О согласовании будущих изменений в конкретном помещении – в этом случае заявителя направляется письменное разрешение на проведение перепланировки или переустройства.
2. Отказ в реализации запланированных изменений – также оформляется в виде письменного документа, в котором обязательно должны быть указаны причины отказа со ссылкой на соответствующую законодательную норму (ст. 27 ЖК РФ).

В ст. 27 приведено несколько оснований, по которым собственнику квартиры могут отказать в согласовании. Сюда относится: представление неполного пакета документов, направление бумаг в неподходящий орган или несоответствие представленного проекта требованиям и ограничениям, которые закрпелены на законодательном уровне.

Основание для проведения

Основанием для реализации проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения является документ, подтверждающий успешное прохождение процедуры согласования (п.5 ст.26 ЖК РФ).

Сотрудники Госжилинспекции высылают его заявителю до истечения 3 дней, прошедших с даты принятия решения. Форма этой бумаги также утверждена Постановлением Правительства РФ №266. После получения такого документа собственник может приступать к проведению запланированных ремонтных работ.

Завершение переоборудования или изменения конфигурации квартиры

Завершающая стадия переустройства и перепланировки квартиры — выезд на место приемочной комиссии. Основная цель данной процедуры – проверить соответствуют ли реализованные изменения тому проекту, который был изначально представлен на согласование.

Для проведения такой процедуры в назначенное время к собственнику приезжает комиссия, состоящая из сотрудников контролирующего органа. Они осуществляют проверку помещения. Если все в порядке, то перепланировка (переустройство) завершается, что подтверждается специальным документом – актом приемочной комиссии (п. 1 ст. 28 ЖК РФ).

В дальнейшем этот документ направляется сотрудниками Госжилинспекции в орган регистрации прав.

Статья 28 ЖК РФ. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Сроки и стоимость

По закону вся процедура согласования может занять до 45 дней. Такой срок прописан в п. 4 ст. 26 ЖК РФ.

Оказывается такая услуга на бесплатной основе. Однако заявитель понесет определенные расходы на стадии сбора документов (внесение госпошлины при заказе выписки из ЕГРН, оплата услуг организации, занимающейся составлением проекта и т.д.).

Таким образом, перепланировка и переустройство помещения это два разных, отличающихся друг от друга, понятия. Однако в обоих случаях заявителю нужно предварительно получить разрешение на проведение таких процедур. При этом порядок согласования единый.

Что можно, а что нельзя узаконивать при перепланировке квартиры? Получение разрешения

Квартиры строятся по типовым проектам и могут не соответствовать потребностям жильцов, поэтому иногда их владельцы хотят сделать перепланировку. Сюда относятся работы, изменяющие параметры квартиры: увеличение или уменьшение площади внутренних помещений за счет монтажа или демонтажа стен и перегородок, устройство дополнительных санитарных помещений и др.

Нужно ли узаконивать и зачем?

Действия, которые могут производиться для переустройства жилища в многоэтажном доме регулируются Жилищным кодексом РФ ст. 25. Подробно о том, что включает в себя перепланировка, рассматривается в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Это любые изменения, влияющие на вид помещений так, что их размеры или план изменяются по сравнению с указанным в техническом паспорте на квартиру обязательны для предварительного согласования со службами.

Разрешение

Для его оформления потребуется обратиться в проектное бюро, в архитектурный отдел администрации города, поле одобрения комиссией работники жилищной инспекции утверждают перепланировку. Для получения проекта нужно предоставить:

• Заявление.
• Документ, подтверждающий право на владение квартирой.
• Технический паспорт.
• Выписка из ЕГРН, которую можно заказать через МФЦ.
• Архитектурный проект, разработанный в инженерно-проектном бюро. Фирма, в которой можно заказать эту услугу должна иметь допуск к СРО. Его наличие можно проверить на сайте СРО.
• Согласие всех собственников квартиры или всех членов семьи, оформленное в письменном виде и заверенное у Нотариуса и др.

После выполнения перепланировки в согласии с полученным проектом созывается комиссия из представителей жилищной инспекции, БТИ и составляется акт, на основании которого вносятся изменения в технический паспорт на квартиру.

Что нельзя?

Не подлежат согласованию изменения, нарушающие целостность несущих стен, пожарную безопасность и ухудшают условия жизни людей, живущих в квартире и соседей. Недопустимые виды вмешательства в устройство квартиры указаны в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 в пунктах 1.7.2 и 1.7.3 и в Постановлении Правительства Москвы N 508-ПП.

Что запрещено в панельном доме?

При изменении устройства квартир нельзя выполнять такие действия:

• увеличивать площадь санузла, используя часть территории комнат или коридоров, находящихся над жилыми помещениями соседей;
• уменьшать размер вентиляционного короба или его демонтаж;
• преграждать доступ к элементам общих коммуникаций, к стоякам и счетчикам;
• пристраивать лоджии и террасы к этажам выше первого и размещать на них элементы отопительной системы;
• выполнять демонтаж межквартирных стен;
• заменять легкий материал перегородок на тяжелый;
• подключать устройства подогрева для пола к коммуникациям центрального отопления или горячего водоснабжения;
• вырубать ниши, проемы или пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах;
• создавать штрабы для прокладывания электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями;
• делать перепланировку технического этажа или чердака;
• создавать проемы между газифицированной кухней и комнатами без плотно закрывающейся двери;
• создавать дополнительные помещения или увеличивать высоту существующих конструкций путем надстройки стен;
• объединять лоджии, террасы и балконы с внутренними помещениями и др.

Что можно делать?

Есть виды работ, которые можно выполнять без согласования, некоторые требуют уведомления служб после их завершения и те, которые нельзя выполнять до получения разрешения и создания проекта.

Без разрешения: какие виды процедуры не требуют согласования?

Это работы, результат которых не нарушает прочность несущих стен, не увеличивает вес перекрытий и не меняет архитектурный вид здания: косметический ремонт – замена обоев, верхнего покрытия пола, технические манипуляции – обновление труб без увеличения их длины или сантехники без изменения ее места расположения. Большинство работ, не требующих разрешения, относятся к переоборудованию жилого помещения.

Так же существуют виды перепланировки, которые можно проводить без разрешения:

• заменять старые окна на новые без существенного изменения величины проемов под них;
• устанавливать или демонтировать встроенные кладовки и гардеробные;
• крепить наружные технические средства: кондиционеры, антенны и др.;
• изменять форму тамбура без изменения его габаритов.

В уведомительном порядке

Есть изменения, которые следует регистрировать в Бюро технической инвентаризации, однако не нужно получать на разрешение на их осуществление. В порядке уведомления можно выполнять такие работы:

• совмещать или разъединять ванную с туалетом, остеклять лоджии, не нарушая типовой проект;
• заделывать дверной проем в ненесущей стене или менять его форму;
• переставлять электрическую плиту.

То, что разрешается изменять в устройстве квартиры без согласования может отличаться в зависимости от местности. Получить информацию об этом можно в жилищной инспекции своего населенного пункта.

Не требующие согласования

Изменения без получения предварительного разрешения допустимы, если они не затрагивают несущие стены, перекрытия или общие инженерные коммуникации, не нарушают послойную конструкцию пола. Можно проводить следующие виды перепланировки квартиры с обязательным уведомлением жилищно-эксплуатационных служб:

• расширять или уменьшать проемы в ненесущих стенах, устанавливать непредусмотренные двери;
• перемещать раковину или ванную с изменением трубопроводной системы в пределах существующего помещения, в котором они установлены;
• демонтировать раковину или ванную с сохранением подводящих сетей и инженерных коммуникаций общего пользования – стояков холодной, горячей воды и канализации;
• выполнять монтаж тамбура или изменять габариты уже существующего.

По проекту

Есть виды перепланировки, которые требуют согласования с несколькими службами, получения от них разрешения и других документов, необходимых для законного изменения в устройстве квартиры. Потребуется создание проекта, если будет производиться:

• разделение квартиры на две отдельных;
• добавление дополнительных санузлов или кухонь;
• создание жилого помещения из нежилого;
• устройство проемов в межквартирных стенах при объединении двух квартир или расширении площади одной из их за счет другой;
• перенос газовой плиты или замена ее на электрическую плиту;
• изменение конструкции пола – новая стяжка, выравнивание его поверхности добавлением цементного материала, создание подогрева для пола;
• увеличение площади санузла или кухни, используя территорию подсобных помещений или коридоров;
• возведение дополнительных стен;
• создание, перенос или демонтаж перегородок.

Незаконные действия

Самовольную планировку в большинстве случаев можно узаконить через суд (статья 29 ЖК, часть 4) в том случае, если изменения не нарушают удобство жизни граждан и не несут угрозы их жизни и здоровью. Иногда достаточно обратиться в органы местного самоуправления или в ЖЭК.

Если были сделаны недопустимые изменения по перепланировке квартиры, согласно Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 1.7.4, наниматель обязан восстановить помещение до прежнего состояния.

Если есть сомнения в том, можно ли выполнить перепланировку и как правильно ее организовать, следует обратиться за консультацией в архитектурный отдел городской администрации или в жилищную инспекцию.

Возможно ли будет узаконить выполненную перепланировку, зависит от того, какие работы были произведены.

Если работы по перепланировке признаются незаконными, согласно ст. 7.21 КоАп РФ на граждан налагается штраф в размере от 2 000 до 2 500 руб.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Для того, чтобы не было проблем после перепланировки, необходимо до начала работ выяснить законный порядок их проведения и последовать ему. Если требуются разрешения и проект, необходимо оформить эти документы заранее, а потом приступать к ремонту.

«Реконструкция или перепланировка?» Проблемы их квалификации и соотношения в судебной практике

Изменение параметров и характеристик помещений в многоквартирном доме (МКД), включая изменение их площади, перенос перегородок, входных дверей, окон, инженерного оборудования и т.д., зачастую затрагивает права и интересы других собственников и владельцев помещений в МКД. Действующее законодательство предусматривает различные правила и порядок проведения изменений помещений в зависимости от квалификации таких работ в качестве перепланировки или реконструкции. Отсюда возникают и различные последствия их проведения в отсутствии необходимых разрешений и согласований со стороны уполномоченных органов.

Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения?

Перепланировка — это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.

Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.

Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.

Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии» . В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.

Основные особенности реконструкции

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элемент ов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

В чем принципиальное отличие перепланировки от реконструкции?

Различать понятия «перепланировка» и «реконструкция» крайне важно, поскольку в случаях, когда необходимо прибегнуть к судебной защите, например, с целью узаконить произведенные работы, квалификация таких работ судом будет иметь определяющее значение.

По общему правилу, реконструкция предусматривает кардинальное изменение основных характеристик объектов недвижимости и может включать в себя, в том числе, работы по перепланировке. Перепланировка в сравнении с реконструкцией относительно безобидна, не должна влиять на прочность несущих и ограждающих конструкций здания, в котором она проводится, а также изменять его параметры.

Тем не менее, действующее законодательство и судебная практика нечетко разграничивают понятия «перепланировка» и «реконструкция», что вызывает существенные проблемы у судов, часто опирающихся исключительно на региональную практику и результаты строительно-технических экспертиз по конкретным делам. По этой причине в судебных актах нередко встречаются двоякие точки зрения на, казалось бы, одни и те же виды работ.

Рассмотрим подробнее некоторые из наиболее спорных ситуаций.

1. Устройство входной группы на первом этаже многоквартирного дома

В одном из дел Московский городской суд отнес работы по устройству входных групп, балконов, террас на первом этаже МКД к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения, ведь такие работы не повлекли изменение параметров всего многоквартирного дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Аналогичную позицию занял и Минстрой РФ в 2017 г., который отнес такие работы к перепланировке наряду с демонтажем стен между квартирами и частей стен между лоджиями и комнатами (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2018 по делу № 33-206/2018,Письмо Минстроя России от 27.01.2017 № 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах»).

Противоположной же точки зрения оказался, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, который счел устройство входной группы в нежилое помещение, находящееся на первом этаже МКД, именно реконструкцией. Кассационный суд указал, что устройство дверных проемов в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнение работ, сопряженных с разрушением части его внешней несущей стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, приводит к изменению конфигурации здания, что подпадает под понятие реконструкции объектов капитального строительства . На проведение таких работ и на использование части земельного участка под размещение входной группы, помимо прочего, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 № 88а-4594/2021).

2. Образование или ликвидация оконных и дверных проемов

Еще одним проблемной с точки зрения квалификации работ является ситуация, когда собственник (владелец) помещения решил проделать окно во внешней стене дома, либо, наоборот, заложить ранее существовавший оконный проем.

Арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с нижестоящими судами, признавшими закладку оконных проемов в помещения и образование дверных проемов в несущих стенах цокольного этажа дома реконструкцией, произведенной без соответствующих разрешений и согласия общего собрания собственников помещений в МКД. Также суды отметили, что изменение внешнего архитектурного облика здания, в том числе путём изменения материалов и пластики внешних конструкций здания, является реконструктивными работами (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2018 N Ф03-3911/2018 по делу N А51-26770/2016).

Схожую точку зрения суды занимают и в отношении нежилых зданий, приравнивая закладку оконного проема и разборку кирпичной кладки с образованием дверного проема к реконструкции, и связывая проведение данных работ с необходимостью получения разрешения на реконструкцию (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 по делу № А04-6892/2020, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.01.2021 по делу № А55-37371/2019).

В другом деле суд, напротив, счел подобные виды работ именно перепланировкой находящегося на первом этаже МКД помещения, сославшись на вывод экспертного заключения об отсутствии влияния закладки оконного проема на несущую способность стены дома. В то же время демонтаж стены лоджии с устройством лестницы, а также устройство тамбура и пандуса, по мнению суда, уменьшило площадь земельного участка под МКД, что требовало согласия собственников помещений в этом доме. К слову, позиция об отнесении закладки оконного проема в наружной стене дома к перепланировке помещения не редкость в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2021 по делу № А70-20880/2020, Решение Центрального районного суда города Воронежа от 23.06.2021 по делу № 2-608/2021).

3. Объединение квартир

Жилищное законодательство прямо предусматривает возможность для собственника смежных помещений в МКД объединить их в одно по правилам согласования перепланировок без получения согласия иных собственников помещений, если такое объединение не влечет изменение других помещений, границ и размера общего имущества МКД.

Однако на практике и с этим возникают сложности. Дело в том, что общим имуществом МКД признаются, помимо прочего, ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В одном из дел Свердловский областной суд признал несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что объединение квартир путем сноса смежной кирпичной перегородки является реконструкцией, однако по существу признал произведенную перепланировку нарушающей требования жилищного законодательства, и требующей получения согласия прочих собственников помещений (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.08.2019 по делу № 33-13682/2019).

В рамках этого дела истец представил досудебное заключение специалиста, которое содержало неоднозначные выводы о том, что несущими конструкциями всего здания являются наружные и внутренние стены, выполненные из кирпича, и в то же время, что демонтированные межквартирные кирпичные стены несущими не являются. Кроме того, в результате объединения квартир истца одна из жилых комнат оказалась между помещениями кухонь находящихся выше и ниже других квартир, что в силу закона является недопустимым.

В другом деле суды посчитали, что присоединение квартиры к подвальному помещению путем демонтажа монолитной плиты перекрытия и организации сообщения между ними является реконструкцией, произведенной при отсутствии разрешения и согласия собственников помещений МКД (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.09.2019 по делу № 33-6110/2019).

Исходя из позиций судов по вопросу квалификации работ в качестве перепланировки или реконструкции, к сожалению, невозможно прийти к однозначному выводу о том, чем именно нужно руководствоваться собственникам или владельцам помещений, планирующим перестроить свою недвижимость. Тем не менее, затрагивание несущих стен здания, его перекрытий и прочих конструктивных элементов с большой степенью вероятности может быть квалифицировано судом в качестве реконструкции даже, казалось бы, при перепланировке отдельного помещения в таком здании.