Можно ли сдавать квартиру или комнату посуточно

В крупных мегаполисах наблюдается большой спрос на посуточную сдачу квартиры. По последним данным, такое жильё может приносить прибыль в несколько раз больше, чем долгосрочная аренда. Ковид внёс свои изменения в рынок недвижимости, не обошёл он и этот сегмент. Однако сейчас идёт курс на восстановление, люди снова начали путешествовать, а значит, вернулся и спрос на квартиры. И очень часто туристам и командировочным проще и выгоднее использовать краткосрочную аренду, чем отели: домашняя атмосфера, кухня, возможность свободно выбирать район.

Гораздо легче найти место для ночлега в жилом секторе, чем подбирать гостиницу, соответствующую всем параметрам. Кроме того, в квартире всегда можно постирать, погладить, приготовить завтрак или ужин, не доплачивая горничной и не оставляя в ресторанах целое состояние.

С чего же начать? Вариантов несколько. При наличии средств и уверенности в себе можно пойти на риск: приобрести жильё под сдачу или взять квартиру в ипотеку. Можно также рассмотреть вариант с переездом: снять вариант подешевле, а сдавать квартиру дороже. Таким образом минимизируются риски, и при плохом исходе дела остаётся возможность вернуться домой.

Но цена аренды должна не просто покрывать ваши расходы, но и приносить дивиденды. Ещё один вариант — субаренда: сдавать посуточно квартиру, которую вы сняли на длительный срок.

Самый большой спрос — на однокомнатные квартиры и студии. Двушки и трёшки сдать сложнее, их берут намного реже. Стоит учитывать, что большая площадь влечёт за собой большие компании, а это вечеринки и возможный урон для хозяев.

Да и окупаться такая квартира будет дольше.

Ключевую роль играет ремонт, ведь люди просматривают тысячи объявлений, а выбирают те, за которые «цепляется» глаз. Внутри должно быть хорошее оснащение и, конечно, чистота.

Подготовка квартиры

Как же подготовить квартиру к сдаче посуточно? Важно обеспечить жильцам полный комфорт, наполнить необходимой мебелью и техникой. Для начала сделать хороший косметический ремонт, убрать все недочёты, проверить электрику и сантехнику, работу бытовой техники, всё починить и поменять. В то же время избавиться от лишних вещей, которые не пригодятся жильцам в краткосрочной поездке. Старой мебели и личным вещам здесь не место.

Следует уделить огромное внимание чистоте, ведь это «лицо» квартиры. Можно убираться самостоятельно, а можно вызвать профессиональный клининг. Услугу уборки в этом случае следует сделать платной. Ведь требуется не просто пропылесосить и поменять бельё, но и протереть пыль со всех поверхностей, периодически стирать занавески, покрывала и чехлы от мягкой мебели.

От чистоты квартиры во многом зависит оценка постояльцев, а положительные отзывы — залог спроса.

Не забудьте о таких мелочах, как мусорные пакеты, туалетная бумага, капсулы для стирки белья и посудомоечной машины. Этих маленьких, но необходимых расходных материалов должно хватить жильцам на всё время пребывания. Гостям будет приятно, если вы оставите им приятный бонус: бутылочки с водой, чайные пакетики, конфеты или даже вино.

Лучше всего благоустроить квартиру в полной мере: диван-кровать, набор кухонной мебели, большой шкаф для одежды и вещей, микроволновка, стиральная машина, фен, гладильная доска, кондиционер. И самое главное для современного человека — беспроводная сеть wi-fi. Чем лучше оборудована квартира, тем больше вы сможете на ней заработать.

Способы аренды посуточно

Есть несколько способов сдать квартиру посуточно. Во-первых, сделать это самостоятельно. Разместить объявление на специализированных сайтах. Самые популярные — Airbnb и Booking, но придётся заплатить комиссию.

Есть и бесплатный вариант — Яндекс.Недвижимость, Авито, ЦИАН. Разобраться с этими сервисами совсем несложно, главное — сделать качественные и красивые фотографии квартиры. Вся забота об обеспечении жилья будет лежать на вас, но зато не надо дополнительно никому платить.

Второй вариант сдачи — найти риелтора. Вот где придётся раскошелиться на работу агента. Однако он поможет только в поиске клиентов — на вас останутся все вопросы, связанные с заселением, уборкой и содержанием квартиры.

Третий возможный сценарий — подписать договор доверительного управления. Это самый лёгкий для владельца вариант, но и наиболее затратный. Вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму либо до 20% от прибыли.

Конечно, это совсем немало, зато вы будете избавлены от любых проблем: от поиска арендаторов до уборки. Всё сделает управляющая компания. Но и тут есть свои подводные камни. Агент может оказаться недобросовестным.

Например, опаздывать на заселение, забывать полностью укомплектовать расходниками квартиру, а это негативно скажется на имидже вашего жилья.

Правовой аспект

Как сдавать квартиру посуточно официально? Вам придётся собрать внушительный пакет документов. Самое главное — подтвердить ваше право собственности на используемую жилплощадь, например, сделать заверенную выписку из ЕГРН. Ещё придётся взять выписку о жильцах, зарегистрированных в квартире, потому что от них потребуется нотариально заверенное разрешение на аренду.

В случае субаренды понадобится первичный договор от собственника.

Самый частый вопрос: надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Законно ли сдавать квартиру посуточно без оформления ИП? Прямого запрета в законодательстве нет, любое физическое лицо может сдавать своё жильё.

Если платить обязательный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), то никаких проблем возникнуть не должно. Однако у ИП есть несколько неоспоримых плюсов: пенсионный стаж будет увеличиваться, а в случаях проблем с клиентами легче возместить потери через суд.

Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит

Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.

Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.

Запрет посуточной аренды

В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу). Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду. Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.

Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.

Комментарий Минстроя России

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:

— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.

В чем разница найма и гостиничных услуг

Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница. Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко. По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.

Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О).

Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.

Рынок аренды жилья Москвы в цифрах

В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир. Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.

В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир. Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики.

За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).

Как боролись с посуточной арендой

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд. Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах.

Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.

Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.

Закон о туристическом жилье

С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb. По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов. У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.

Что будет в случае запрета посуточной аренды

В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто. Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д. не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет эксперт.

Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.

О чем еще говорится в новом постановлении

Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.

Можно ли сдавать квартиру или комнату посуточно

«Семейная» квартира Юлии Платошиной

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«Ремонт может быть и совсем недорогим. Два года назад мы взяли в субаренду однушку 33 квадрата неподалёку от метро Алексеевская за 35 тысяч рублей в месяц. Квартира была „убитой“, поэтому нужно было поменять обои, покрасить стены в белый цвет, побелить потолок, постелить ковролин, купить новую кровать и люстру. На это ушло 35 тысяч рублей, но разница была колоссальной.

Квартира стала выглядеть лучше, и ставка аренды выросла в полтора раза. Но сейчас я бы не взял „убитую“ квартиру, потому что она требует дополнительных вложений денег, времени и нервов. Лучше сразу выбрать хороший вариант, который готов к сдаче».

Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды

При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.

Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:

• двуспальную кровать 140–180 см;
• диван;
• платяной шкаф;
• телевизор;
• обеденный стол;
• 2–3 стула;
• кухонный гарнитур;
• холодильник;
• варочную панель или плиту;
• стиральную машинку;
• микроволновую печь;
• электрочайник.
• Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«Такие площадки, как Booking, Airbnb, „Суточно“, дают гостям возможность искать квартиру по фильтрам: есть ли интернет, телевизор, стиральная или посудомоечная машина и т. п. Чем больше у вас имеется из этого списка, тем чаще квартира будет появляться в результатах поиска».

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Надо смотреть, для какого гостя сделана квартира. Для семей с детьми должна быть полноценная детская с игрушками, а не безликая комната. В маленькой квартире для пары чаще всего не нужна духовка, а у семей с детьми она пользуется спросом.

В моих квартирах помимо стиральных есть ещё и сушильные машины, но буквально 2–3 гостя сказали, что выбрали квартиру из-за неё».

Виктория Соболева, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Большим спросом пользуются квартиры с кроватью в качестве основного спального места. Дополнительное спальное место будет неоспоримым плюсом. Например, диван-кровать в кухонной зоне позволят принимать не только пары, но и семьи из трёх человек».

К квартире посуточно гости предъявляют почти такие же требования, как к гостинице. Поэтому, в отличие от долгосрочной аренды, хозяину придётся покупать все бытовые принадлежности и расходные материалы, а затем регулярно их обновлять. В квартире обязательно должны быть:

• постельное бельё на каждое спальное место;
• подушки и одеяла;
• большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
• посуда для готовки и сервировки;
• туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.

Кроме того, хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Всё это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине.

Поиск арендаторов: кто снимает квартиру посуточно

В краткосрочной аренде владелец квартиры ищет арендаторов не раз в несколько месяцев или лет, а практически ежедневно. Это позволяет свести к минимуму дни простоя. Но как тогда правильно сдавать квартиру посуточно?

Для этого используют все доступные средства и способы.

Самые популярные сервисы поиска квартир для краткосрочной аренды — Booking и Airbnb. Именно там и размещают большинство объявлений. Есть и другие варианты — сайты вроде «Cуточно», «Хочу на юга» (для южного направления) и сайты объявлений, например, «Яндекс.Недвижимость».

Дизайнерские квартиры в обеих столицах имеет смысл рекламировать и в Instagram.

Виктория Соболева, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Booking и Airbnb позволяют отсеивать недобросовестных гостей — прочитать отзывы о них, прежде чем подтвердить бронирование. Проверить арендаторов можно и в сообществах посуточников в социальных сетях, в чатах в мессенджерах с чёрными списками гостей. Нормальна практика удержания залога».

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Я размещаю свои квартиры только на Booking и Airbnb и не пользуюсь досками объявлений, потому что мне не нравится постоянно отвечать на звонки. Я интроверт, и мне не нужны 20 звонков в день, из которых на аренду никто не придёт. А в Airbnb можно поставить различные ограничения, например, принимать только тех гостей, у которых есть предыдущие положительные отзывы, указаны паспортные данные.

Вы их не увидите, но они есть у площадки и позволяют отсеять неблагонадёжных клиентов».

«Балетная» квартира Юлии Платошиной

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«В выходные и праздничные дни мы стараемся не заселять молодёжь, потому что они могут устроить вечеринку. Со всеми гостями подписываем договор и берём залог за сохранность имущества. Но это скорее символическая сумма, чтобы гости не уехали с ключами и не забыли нам их отдать. В сервисах каждое бронирование подтверждаем лично, уточняем цель поездки и состав гостей.

Мы нацелены на долгосрочную работу, поэтому стараемся отсеивать тех, кто может навредить нам, нашей квартире и нашему бизнесу».

Встреча гостей

Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.

Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.

Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки.

Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять.

А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.

Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично.

Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.

Сохранность квартиры

Один из главных мифов о посуточной аренде — что такую квартиру очень быстро «убивают». На самом деле эксперты сходятся во мнении, что при долгосрочной аренде владелец по большому счёту не знает, что происходит в квартире. А при краткосрочной риски минимальны — можно контролировать количество гостей и нагрузку на жильё, следить за порядком, проверять работоспособность технического оснащения и исправность мебели.

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Среднее время аренды в Москве — 3–4 дня. То есть каждые 3–4 дня в квартире проходит полная проверка и генеральная уборка. Меньшая из квартир у меня сдаётся уже 2,5 года.

В ней требуется перекраска одной стены, но не из-за гостей, а из-за ошибки строителей. Если бы все эти 2,5 года она сдавалась в долгосрочку, то мне пришлось бы делать как минимум косметический ремонт.

При посуточной аренде теоретически может заехать такой гость, который разрушит квартиру полностью. Но даже в мире такие случаи легко пересчитать по пальцам. А за разбитую стеклянную перегородку, сломанный стол, стул, кровать всегда можно запросить возмещение у Airbnb, приложив фотографии и т. д. Сервис разделяет с владельцем квартиры ответственность за её сохранность и компенсирует убытки за счёт страховки».

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов.

Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция

Вместе с юристами, экспертами по недвижимости и собственниками рассказываем, как лучше сдавать квартиру в краткосрочную аренду, какие налоги придется платить и сколько реально заработать на этом бизнесе

Фото: Pormezz\shutterstock

Посуточная аренда квартир — это не только хорошая альтернатива отелям, но и возможность неплохо заработать. По оценкам аналитиков, при стабильном спросе посуточная аренда может приносит в два-три раза больше дохода, чем долгосрочный наем. 2020 год стал непростым временем для этого бизнеса, в некоторые месяцы спрос был на нуле. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается.

Вместе с экспертами собрали ответы на основные вопросы, связанные с посуточной арендой: от юридических аспектов и налогов до рисков и практических советов.

1. Правовой вопрос краткосрочной аренды
2. Способы посуточной аренды
3. Особенности договора
4. Налоги
5. Сколько можно заработать
6. Риски и недостатки
7. Практические советы от собственников

1. Законно ли сдавать квартиру посуточно

Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок, в том числе посуточно. Главное условие — вести свой бизнес легально, в том числе платить налоги и оформлять договор найма, не нарушать права соседей. «С нежилыми помещениями ситуация аналогичная. Сдавать нежилое помещение, например апартаменты, можно посуточно. Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимальный срок аренды нежилого помещения», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.

При этом есть разница в договоре — квартира посуточно (или на длительный срок) сдается по договору жилого найма, а апартаменты — по договору аренды.

Более того, закон не запрещает сдавать посуточно и чужую квартиру. Например, жилье арендовано на долгий срок, а потом его пересдают посуточно. Но обязательным условием здесь является согласие собственника квартиры.

Сама недвижимость в таком случае будет сдаваться по договору субаренды или поднайма.

Запрет на хостелы в квартирах

В 2019 году власти приняли закон, запрещающий использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Но документ не накладывает запрет на посуточную аренду квартир, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Турунина. Закон направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдается одновременно большому количеству людей.

Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход, пожарные системы и так далее. «Если собственник сдает свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничные услуги», — уточнила она.

2. Как сдать квартиру в аренду посуточно

У человека, который решил сдавать квартиру посуточно, есть три варианта поиска арендатора, рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

• Сделать это самостоятельно, разместив объявления об аренде на специализированных сайтах. Это ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и другие (бесплатное размещение). Самые популярные международные сервисы для краткосрочной аренды — Booking и Airbnb (взимают комиссию). Благодаря системе оценки они позволяют отсеивать недобросовестных гостей, а добросовестным гостям — выбирать хозяев с высокими рейтингами. Плюсы этого способа — все деньги идут арендодателю, минусы — все заботы, связанные со сдачей жилья, лежат также на нем.
• Обратиться в риелторскую контору, которая за комиссию будет искать арендатора (размер комиссии зависит от конкретного агентства). «Однако взаимодействие с жильцами, содержание квартиры, уборка, решение любых сопутствующих проблем находятся в зоне ответственности собственника квартиры», — отметила Виктория Кирюхина. Собственник квартиры освобождается только от поиска клиентов, все остальные обязанности — на нем.
• Подписать договордоверительного управления. В этом случае специализированное агентство берет на себя сдачу жилья под ключ — от поиска арендатора до уборки помещения. С агентством заключается договор на управление недвижимостью. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, такой вариант подойдет занятым людям и тем, кто никогда не занимался сдачей квартиры в аренду. Плюс такого варианта — собственник избавлен от рутины, связанной с арендой, минус — потеря в деньгах. Обычно агентства берут за свои услуги от 20% прибыли либо платят собственнику фиксированную сумму. «Даже за вычетом процента управляющей компании собственник получает больше, чем при долгосрочной ставке, и часто бонусом идет хороший ремонт, который многие управляющие компании берут на себя», — считает эксперт «Авито Недвижимости».

3. Как заключить договор краткосрочной аренды

Как и при долгосрочной аренде, при посуточной сдаче жилья необходимо заключать договор найма или аренды. «Составить его можно в простой письменной форме. Государственная регистрация краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно», — говорит член Ольга Турунина из АЮР.

Сам краткосрочный договор мало чем отличается от долгосрочного, но нюансы есть. Например, в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и даже часов. «Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно», — рекомендует юрист.

Также нужно прописать условия оплаты. В большинстве случаев собственники предпочитают получать 100%-ную предоплату. Иногда половина платится при въезде, половина — потом. В некоторых случаях нужно заплатить залог, его сумму тоже необходимо прописать в договоре.

Сам договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Договор краткосрочного найма (аренды) должен содержать следующие данные:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

4. Налоги при сдаче квартиры посуточно

Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.

Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.

Штрафы

За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным.

Сами налоги тоже придется заплатить.

5. Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса

Один из главных мотивов сдачи квартиру посуточно — желание больше заработать. С этой точки зрения долгосрочная аренда проигрывает краткосрочной. «При идеальном раскладе, когда квартира сдается посуточно на протяжении всего месяца, то есть все 30 дней, посуточная аренда выгоднее долгосрочной минимум в два раза, максимум — в четыре раза», — подтверждает Виктория Кирюхина из ЦИАН. Чем ниже ставка долгосрочной аренды в городе, тем выгоднее сдавать жилье посуточно.

Сравнение долгосрочной и посуточной аренды

Данные: аналитический центр ЦИАН

По подсчетам Артема Кромочкина из «Авито», в среднем краткосрочная аренда получается в два-три раза выгоднее, чем аренда на долгий срок, но конечная сумма зависит от многих факторов. Это и расположение, и количество комнат, и ремонт, и укомплектованность. Кроме того, нужно учитывать расходы на содержание квартиры — коммунальные платежи, бытовую химию, полотенца, постельное белье, рекламу и мелкий ремонт.

Самые востребованные квартиры

Самые востребованные квартиры для посуточной аренды находятся в центре, вблизи туристических достопримечательностей или в пешей доступности от станций метро — именно такое жилье обычно подыскивают туристы. Востребована посуточная аренда и рядом с офисными центрами, с крупными федеральными медицинскими центрами, в которые приезжают на лечение со всей России.

Лучшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. Большие квартиры для посуточной аренды выбирают реже. Обычно их арендуют для шумных вечеринок, что влечет риски для собственника. Кроме того, большая квартира стоит дороже и окупаться будет дольше. Не последнюю роль играет внешний облик квартиры и ее «начинка».

Люди выбирают квартиры посуточно на сайтах и порой решение принимают за несколько секунд. Поэтому квартира должна выделяться, иметь современный ремонт и оснащение. Сдать квартиру в «бабушкином» стиле почти нереально.

6. Минусы и риски краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда приносит больший доход только при стабильном спросе на жилье, поэтому требует полного вовлечения в процесс. Человек, который хочет посуточно сдавать квартиру, должен оценить свои ресурсы, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости». «Краткосрочная аренда жилья в отличие от долгосрочной — это полноценная работа, а не пассивный доход, и здесь нужно постоянно быть на связи, решать вопросы жильцов, подбирать персонал для уборки квартиры после постояльцев и координировать его работу, размещать объявления, отвечать на вопросы гостей, отзывы и так далее. Это действительно большой труд, но при грамотном подходе он окупается», — отметил эксперт.

Спрос на посуточную аренду зависит и от времени года. Например, на майские и новогодние праздники, в летние месяцы — повышенный сезон, а осенью обычно наступает затишье. В 2020 году из-за пандемии COVID-19 оно длилось почти все время.

Этот фактор обязательно нужно учитывать.

При краткосрочной аренде есть риски порчи имущества, особенно если в квартире проходят шумные мероприятия. Нередки и кражи посуды, мелких бытовых приборов. Чтобы подстраховаться, при сдаче стоит подписывать акт приема-передачи с описью и фото вещей в квартире, а также фото до заселения.

В этом случае через суд будут проще получить компенсацию за причиненный ущерб, посоветовала Виктория Кирюхина. В качестве гарантии арендодатель может брать со съемщика небольшой залог, который в случае ЧП покроет мелкие расходы.

В пандемию спрос упал до нуля

Посуточная аренда в 2020 году из-за пандемии (закрытые границы, режим самоизоляции, приостановка бизнес-мероприятий) пострадала сильнее других сегментов. В отдельные месяцы спрос упал до нуля. Некоторые собственники были вынуждены переориентировать бизнес на долгосрочную аренду. По данным «Авито», к маю 2020 года доля таких арендодателей в России составила 20%, в Москве — 43%. Сейчас рынок краткосрочной аренды постепенно приходит в форму, но по-прежнему ниже доковидных показателей на 20–30%, ставки просели примерно так же.

По мнению экспертов, полностью восстановиться спрос сможет только после возобновления международного туристического потока.

7. Как сдать квартиру посуточно: практические советы

Прежде чем сдавать квартиру посуточно, нужно подготовить ее. При необходимости сделать косметический ремонт и генуборку. Докупить полотенца, постельное белье, ванные принадлежности, чайник, фен и так далее. Проверить, чтобы вся техника работала, убрать все ценные предметы и документы.

Мы попросили людей, которые сдают квартиру посуточно, дать несколько таких рекомендаций.

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер, сдает две квартиры посуточно:

— Мой первый совет для тех, кто собирается сдавать квартиру посуточно: ваша квартира должна быть интересной. Она должна отличаться дизайном, декором и выделяться среди множества других вариантов. Сейчас сдается очень много одинаковых квартир, которые в определенный момент начинают конкурировать только по цене. У гостя не цепляется взгляд за них. В квартире может быть мебель из ИКЕА, но в продуманном сочетании, интересно скомбинирована.

Те квартиры, которые отличаются вкусом и выглядят по-домашнему уютными, всегда выстреливают.

На втором месте — чистота. Она должна быть в квартире всегда. Что касается ремонта и оснащения, то нужно обустраивать квартиру, как для собственного проживания.

На третьем месте — адекватное обслуживание независимо от того, кто общается с гостями — сам хозяин или управляющая компания. Взаимодействие должно быть простым, вежливым. Старайтесь оперативно отвечать на все вопросы, которые находятся в зоне вашей ответственности.

Гости очень это ценят. Эти нюансы формируют впечатление и влияют на ваш рейтинг. На отрицательные отзывы нужно давать обратную связь.

Ответ должен быть структурированным, без эмоций, но с подробным объяснением ситуации. Проработанный ответ на негативный отзыв создаст в итоге хорошее впечатление о хозяине.

Плохо на рейтинг влияет, если фотографии не соответствуют описанию. Фото должны быть качественными, но соответствовать действительности. Иначе, возможно, первых клиентов наработаете, но потом пойдут отрицательные отзывы.

Поэтому картинка должна соответствовать.

Максим Отт, инвестор в недвижимость, в управлении около 40 квартир в Москве и Подмосковье:

— Если вы собираетесь сдавать квартиру посуточно, в первую очередь нужно посмотреть на ближайшие точки притяжения. Это могут быть больницы, куда приезжают на лечение люди, спортивные объекты, где проходят сборы, университеты и так далее. Точки притяжения помогут вам понять, кто ваша аудитория. Например, если у вас есть квартира возле Дома КВН, то она должна быть больше, чем популярные для краткосрочной аренды однушки. Студентам и болельщикам, которые приезжают на игры, удобнее поселиться в более просторном жилье.

Но даже если вы сдаете однокомнатную квартиру, лучше, чтобы в ней было больше двух спальных мест. Это расширит аудиторию и пополнит ваш бюджет.

Как только вы определились с аудиторией, необходимо сделать профессиональные фото квартиры и ее качественное описание. Объявления лучше публиковать на всех популярных платформах — Google обычно выдает их на первых местах по запросу «снять квартиру в Москве». Размещение на нескольких сайтах поможет привлечь больше гостей.

Важное правило — квартира должна выглядеть «вкусной» на фотографии и в жизни. В ней должны быть базовые вещи — спальные места, укомплектованная кухня, ванная комната, желательно кондиционер и дополнительные принадлежности — постельное белье, полотенца, шампунь, гель для душа, тапочки. На кухне должна быть посуда и минимальный набор продуктов — крупы, масло, специи, чай, чтобы человек мог приготовить себе завтрак. Если позволяет бюджет, можно поставить кофемашину. Это повысит уровень удовлетворения гостя.

Очень важно наличие интернета в квартире. В целом в квартире должно быть все то, что есть в вашем жилье для комфортной жизни, но без лишних вещей.

Можно ли сдавать квартиру или комнату посуточно

Недвижимость в другом городе или даже в другой стране можно сдавать дистанционно. Но придётся учесть особенности таких сделок. Разбираемся, как сдавать квартиру удалённо, проживая в другом городе или стране: возможна ли дистанционная посуточная аренда; нужно ли привлечь профессионалов или можно договориться с родственником; что такое сервисы по аренде и какие документы понадобятся для таких сделок.

• Как сдавать квартиру, проживая в другом городе: документы
• Как сдавать квартиру посуточно в другом городе
• Как лучше сдать удалённо квартиру: самостоятельно, через агентство, через сервисы аренды
• Как сдать квартиру посуточно удалённо самому
• Как сдавать квартиру через агентство удалённо
• Как сдать квартиру через сервисы аренды
• Что ещё предусмотреть собственнику арендованной квартиры

Как сдавать квартиру, проживая в другом городе: документы

Удалённая сдача квартиры, как и стандартный договор найма, потребует предоставления оригинала документов на квартиру, подтверждающих право собственности, и документов владельца жилья. Обязательно заключайте договор аренды, а также составьте акт приëма-передачи.

Особенность такой сделки в том, что сдавать квартиру придётся на расстоянии, а значит потребуется доверенность для представителя собственника. Также можно оформить договор на управление квартирой, где полномочия представителя расширятся до текущего ремонта и решения других бытовых и технических вопросов от имени владельца. Важно зарегистрировать такой договор в Росреестре.

Со стороны арендатора потреюуется паспорт, обязательно надо снять копию основных страниц.

Как сдавать квартиру посуточно в другом городе

Как сдать квартиру в другом городе посуточно самостоятельно? Об этом задумываются многие собственники, ведь такой бизнес способен принести больше дохода, чем длительная аренда. Но на расстоянии сдать квартиру посуточно самому очень сложно.

Ежедневный поиск клиентов, заключение договоров, сдача и принятие жилья потребуют много времени и сил. Обычно этим занимаются специальные агенты или сервисы, которые берут на себя ежедневные вопросы и имеют опыт в таком бизнесе.

Как лучше сдать удалённо квартиру: самостоятельно, через агентство, через сервисы аренды

Каждый случай индивидуален. Но важно учесть, что проще всего делегировать сдачу квартиры посреднику. Главное — помнить, что находящаяся в простое квартира всегда требует затрат собственника: нужно оплачивать коммунальные платежи и налог на недвижимость.

А нередко от платы за квартиру зависит и благополучие собственника за границей — тот самый пассивный доход, который принято пускать на аренду жилья в другой стране.

Если регулярность платежей важна, имеет смысл рассмотреть сервисы долгосрочной аренды. Например, Яндекс Аренда страхует квартиру от простоя: в случае внезапного съезда жильцов собственник получит возмещение до 1 месяца. А новый поиск, как и заключение договора, можно провести удалённо: с помощью видеосвязи и электронной подписи.

Кроме того, в Яндекс Аренде есть консьерж-сервис, а значит, в случае форс-мажора жильцы не будут брошены на произвол судьбы.

Как сдать квартиру посуточно удалённо самому

Сдавать жильё самостоятельно можно, но для этого необходимо приехать лично в другой город и оформить все документы на месте. Можно это сделать и дистанционно, но тогда потребуются услуги почты и время на ожидание. Но дальше контролировать ситуацию будет сложнее. Если позвонят соседи и пожалуются на потоп, то оценить ущерб лично будет затруднительно.

Кроме того, недобросовестные арендаторы могут перестать платить, и тогда придётся приезжать и разбираться с этой проблемой лично.

Как сдавать квартиру через агентство удалённо

Чтобы не возникало вопросов «А если я сдаю квартиру удалённо, то как передавать ключи арендатору?», нужно позаботиться о представителе на месте. Можно договориться с родственником или знакомым риелтором. Но даже если вы хорошо знаете своего доверителя, то доверенность оформить всё равно придётся:. внимательный арендатор обязательно спросит такой документ. Также на его основании будет составлено соглашение о найме.

Теперь для решения проблем и оформления договора у вас будет официальный представитель. Он сможет показать квартиру арендаторам, заключить договор, передать ключи и решить текущие вопросы.

Договор с агентством может стоить дороже, чем с простым риелтором, но и ситуация будет находиться под более надёжным контролем. Как правило, в агентстве работает целая команда, которая обучена эффективно решать любые вопросы.

А если с агентством или с сервисом долгосрочной аренды заключён договор управления жилым помещением, вам останется лишь спокойно получать с квартиры прибыль, ведь остальные юридические и технические заботы возьмёт на себя компания.

Как сдать квартиру через сервисы аренды

Как сдать квартиру удалённо безопасно и при этом бесплатно? Сервисы аренды созданы специально для такого бизнеса и идеально подойдут для дистанционного найма. Яндекс Аренда быстро находит и проверяет жильцов, помогает заключить договор и страхует квартиру на сумму до 1,7 млн рублей.

Для собственника сотрудничество совершенно бесплатно: комиссия и страховые взносы включены в ежемесячную арендную плату, соответственно, оплачиваются жильцами. Но и для них платежи не станут сюрпризом: они уже включены в ту сумму аренды, что отражается в объявлении на сайте.

Кроме того, оплачивать аренду и контролировать коммунальные платежи можно онлайн — через приложение. Что очень удобно, если вы живёте в другом городе или даже в другой стране.

Что ещё предусмотреть собственнику арендованной квартиры

• Страховка. Аренда квартиры удалённо вызывает у многих владельцев жилья тревогу, поэтому стоит подумать о страховке. Да, это финансовая трата, однако она поможет вам спать спокойно и не волноваться о том, что с квартирой что-то случится.
• Связь с арендатором. Если вы хотите регулярного подтверждения, что ваше жильё в порядке, то нужно сразу же договориться и о том, что периодически потребуется осмотр квартиры. Например, раз в два месяца будет приходить ваш представитель или в назначенное время собственник сможет позвонить по видеосвязи.
• Способы контроля. Можно договориться с соседями о том, чтобы обо всех подозрительных случаях они сообщали лично владельцу. Также рассмотрите возможность установки замка с удаленным управлением. Например, если арендатор не идёт на контакт или не платит за аренду, владелец жилья на расстоянии может закрыть дверь до выяснения обстоятельств. Правда, такую особенность стоит отразить в договоре найма.
• Помощник по дому. Если вы договорились с представителем лишь о юридических услугах, то нужно будет найти сотрудника, который поможет жильцам устранять бытовые проблемы: починить замок или прикрепить вешалку.
• Депозиты и штрафы. Кроме того, сразу обсудите депозит и случаи его удержания и опишите все ситуации в договоре. При оформлении договора обратите внимание на решение форс-мажорных случаев, применение санкций за преждевременный выезд и другие важные для собственника ситуации.

Дистанционно сдавать квартиру можно безопасно и быстро. Главное — найти способ, который подойдёт именно вам, и позаботиться о правильном оформлении документов, чтобы всегда действовать в рамках закона.