Налог на продажу недвижимости

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры? Порядок исчисления НДФЛ при продаже квартиры зависит от способа ее получения — по договору купли-продажи или дарения, а также от срока владения недвижимостью.

Рассмотрим возможные ситуации, которые могут возникнуть на практике при продаже жилья.

Что говорит закон?

При продаже квартиры и иного недвижимого имущества физическое лицо должно самостоятельно рассчитать и заплатить сумму НДФЛ (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). Отметим, что к иным объектам недвижимости относятся гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства (в т. ч. доли в праве собственности на не завершенные строительством жилые помещения). При этом для физических лиц есть послабления, которые позволяют уменьшить сумму НДФЛ с доходов от продажи недвижимости или вовсе не платить налог.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры?

• в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);

Напомним, что даритель и одаряемый должны быть членами семьи и (или) близкими родственниками по Закону. Так, согласно ст.14 СК РФ членами семьи являются: супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), а близкими родственниками: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры полнородные и неполнородные (т.е. имеющие общих отца или мать).

• в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
• по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ).

А начиная с 1 января 2020 г., также не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли), если физическое лицо владело им три года и более, независимо от основания получения права собственности на жилье (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Такое послабление действует и в случаях, если продаваемое жилье, находящееся в собственности физического лица, приобретено им до 1 января 2020 г. (Письмо Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558).

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, то физическое лицо вправе не представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо Минфина РФ от 17.02.2020 г. № 03-04-05/10636).

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы не платить налог, нужно правильно рассчитать срок владения квартирой. Такой срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Где физическому лицу может посмотреть эту дату?

Дату регистрации нужно смотреть либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН (ст.223 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п.1 и п.7 ст.21 Закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ).

Напомним, что с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав (так называемых «зеленок»). После указанной даты государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Пример 1.

29 января 2017 года физическим лицом подписан договор купли-продажи квартиры. В ЕГРН указана дата регистрации — 12 марта 2017 года. Квартира является единственным жильем и продана 1 февраля 2020 года.

Нужно ли платить налог с продажи?

Трехлетний срок отчитывается не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости (т.е. 29 января 2017 г.), а с даты внесения сведений о покупке в ЕГРН (т.е. 12 марта 2017 г.).

Поэтому на момент продажи квартиры не прошло трех лет. Значит, физическое лицо должно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Продать единственное жилье без налоговых последствий получилось бы 12 марта 2020 года и позже.

Как определить, что квартира является единственным жильем?

Безналоговая продажа жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли) возможна, если речь идет о единственном жилье, которым физическое лицо владело три года и более.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, нужно также ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Но и в данной ситуации есть послабление, ведь человек, продав единственное жилье, не может остаться без квартиры.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если дополнительно приобретено другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на первое проданное жилье (Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516).

Пример 2.

Дата регистрации продаваемой квартиры в ЕГРН — 12 марта 2017 года. Физическим лицом приобретена еще одна квартира, дата регистрации которой — 1 июля 2020 года. 18 августа 2020 года физическим лицом была продана «старая» квартира.

Нужно ли платить налог?

Период между покупкой новой квартиры (1 июля 2020 г.) и продажей»старой» квартиры (18 августа 2020 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной.

Когда не платится налог при продаже единственного жилья?

При продаже жилья, находящегося в собственности 3 года и более (независимо от того, как приобретена квартира), НДФЛ не уплачивается, если:

• квартира на момент продажи является единственным жильем;
• между покупкой новой квартиры и продажей «старой» квартиры не прошло 90 дней.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько

При продаже недвижимости необходимо заплатить налог. Как рассчитать сумму налога и можно ли его сократить, а то и не платить налог с продажи недвижимости вовсе, читайте в нашем материале.

Что такое налог на продажу недвижимости?

Налог на продажу недвижимости – это государственная пошлина, которая начисляется в размере 13% от суммы, которую вы получили от покупателя. Как это работает? Допустим, вы продаете свою квартиру за 4,5. Сначала нужно подать налоговую декларацию. После с суммы, которую вам передаст покупатель, государство спишет 13%.

Ваш налог составит 585 тысяч рублей. Но платить его нужно будет, только если еще не истек минимальный срок владения недвижимостью.

Минимальный срок владения

Это промежуток времени, когда вы можете сбыть свой объект недвижимости без выплаты налогов. Если заключить договор купли-продажи раньше времени, тогда придется делиться с государством. До 2016 года в России действовал трехлетний режим, а после минимальный срок увеличили до пяти лет.

Это касалось тех квартир, которые были приобретены в 2016 году и после. То есть, если человек приобрел недвижимость или получал наследство в 2015 году, то ему можно продавать ее спустя три года, чтобы не платить налог. А если имущество появилось в 2017 году, тогда без налога жилье можно продать только в 2024 году. В начале 2020 года ситуация снова поменялась.

Власти решили скорректировать минимальный срок владения недвижимостью и ввели новые условия.

Какие налоговые нововведения на недвижимость вступили в силу в 2020 году?

Согласно документу, минимальный срок владения сокращается с пяти лет до трех. Проще говоря, если квартира у вас в собственности 4 года, то вы сможете продать ее без дополнительных расходов. Вам не нужно будет платить налог государству. Важно! Речь идет именно о собственности. Отсчет минимального срока владения начинается с момента, когда вы по документам стали владельцем квартиры. А не когда, например, заключили договор долевого участия.Но для это нужно, чтобы были выполнены определенные условия.

• Жилое помещение. Поправки распространяются только на жилплощадь, остальные категории недвижимости продаются по другим условиям;
• Квартира должна быть одна. Если у собственника есть несколько объектов недвижимости, тогда послабление его не коснется. Тоже самое касается и доли в собственности. Продавцу придется ждать пять лет, чтобы сбыть недвижимое имущество без уплаты налогов;
• Быстрая сделка. Если человек купил квартиру и продал в течение трех месяцев, тогда он освобождается от пошлины;
• Квартира в подарок. Если жилье продавцу подарил близкий человек или он получил его по наследству, или по договору ренты, а также если квартира приватизирована. В этих случаях срок владения тоже три года;
• Продается дача. В случае с загородными домами и земельными участками с постройками срок по закону составляет три года.

Как можно сократить сумму налога?

Если вы решили продать квартиру раньше срока, вам придется подать декларацию о налогах и заплатить государству. Но размер пошлины может уменьшить, используя налоговый вычет. Государство предусмотрело льготы, которые могут существенно снизить налог или сократить его и вовсе до нуля.

• Разница между покупкой и продажей. Чтобы сократить размер налога, в декларации указываете свои фактические траты на покупку продаваемой квартиры. Их нужно подтверждать: например, приложить чек из банка или договор купли-продажи. Таким образом вы показываете разницу между своими расходами и полученными доходами. И нее платите налог в 13%. Например, вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а продаете за 4,5. Ваша прибыль 1,5 миллиона. Если правильно все указать, то именно с нее государство спишет налог.

Раньше для квартир, которые были приобретены до 2016 года, сумма налога не зависела от кадастровой стоимости недвижимости. Поэтому собственники, которые хотели продать жилье раньше минимального срока владения, шли на различные ухищрения. К примеру, с согласия покупателя, они прописывали сумму, за которую они покупали эту квартиру, а не реальную стоимость продажи.

Поэтому размер налог был равен нулю. Таким образом, они уходили от выплаты пошлин.

Сейчас сумму по договору сравнивают с 70% от кадастровой стоимости. Пошлину выплачивают с большей суммы. И чтобы налог стал нулевым, стоимость квартиры при продаже должна быть равна 70% от кадастровой.

• Вычет в миллион рублей. На это право могут рассчитывать все, независимо от расходов на приобретение продаваемой квартиры. Но по словам экспертов, такой вариант больше подойдет тем, кто продает недвижимость, полученную в подарок от близких или по наследству. Поскольку разницу между расходами и доходами брать не из чего. В этом случае можно применить имущественный вычет до миллиона рублей и снизить свой налог. Например, вы получили квартиру в наследство и хотите ее продать за 3 миллиона рублей. Если вы примените имущественный вычет, то налог вы будете платить не с трех миллионов рублей, а с двух.

Важно! Если размер пошлины снизиться до нуля, все равно нужно подать декларацию. Таким образом вы покажете, что продаете квартиру законно и у налоговой не будет к вам вопросов.

Кроме того, обязательно сохраняйте все чеки, квитанции и договоры. Их копии необходимо будет приложить к декларации.

Текст: Ксения Антонова

Повышение НДФЛ: как изменится налог на продажу квартир

В России с 1 января 2021 года планируют ввести прогрессивную шкалу налогообложения — россияне, зарабатывающие свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 15%. Данная инициатива затронет не только граждан с крупными доходами, но и россиян со скромными зарплатами при продаже недвижимости. Рассказываем, как отразится изменение в налогообложении при сделках с недвижимостью в России.

В каких случаях платят налог с продажи квартир

Если данное предложение президента России Владимира Путина, озвученное во время своего обращения к россиянам, будет принято, то повышенная ставка налога на доходы физических лиц станет применяться и при продаже недвижимости свыше 5 млн руб. Сейчас в России НДФЛ необходимо оплачивать при продаже квартиры, если она находилась в собственности меньше минимального срока владения, который составляет три года, при условии, что квартира досталась по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя), квартира досталась по договору дарения от близкого родственника, получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также если на момент продажи квартира является единственным жильем. Если квартира продана по истечении трех лет с момента ее приобретения в собственность — в порядке наследования, по договору дарения, пожизненного содержания с иждивением или если она является единственным жильем, то НДФЛ не уплачивается.

Во всех остальных случаях налог на продажу жилья не платится, если квартира продана по истечении пяти лет с момента ее приобретения, поясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Налог на продажу жилья

• цена продажи квартиры или
• 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Как рассчитать налог на продажу квартиры

Продавая квартиру, гражданин (физлицо) получает доход, который облагается НДФЛ. Если продажа квартиры и госрегистрация перехода права собственности состоятся до 1 января 2021 года, НДФЛ нужно будет уплатить по старой ставке 13%. НДФЛ, исчисленный и уплаченный в 2019 и 2020 годах, доначислять не будут, поясняет Гежина.

Опять же, доход рассчитывается по формулам: минус расходы на покупку (включая % по ипотеке), добавляет она.

«Предположим, что выручка от продажи квартиры — единственный доход человека за год. Соответственно, если он продает квартиру за 5 млн руб. и меньше, то для него ничего не поменяется — он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода, а с оставшихся 5 млн руб. — 13% (650 тыс. руб.).

Чем дороже квартира, тем выше сверхдоход, а значит, и сумма к уплате», — приводит пример управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Юрист из Asterisk отмечает, что при расчете налога необходимо учитывать и имущественный вычет. Например, если квартира приобретена за 10 млн руб., а продается за 20 млн руб. Известно, что кадастровая стоимость меньше цены продажи, поэтому налогооблагаемая база определяется как 20 млн руб. Размер имущественного вычета равен 10 млн руб. (20 млн — 10 млн = 10 млн). С учетом предельного значения, установленного Налоговым кодексом, имущественный вычет принимается равным 1 млн руб.

Таким образом, налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, равна 19 млн руб.

В этом случае НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: НДФЛ = [5 млн × 13%] + [14 млн × 15%] = 2,75 млн руб.

Если налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, меньше или равна 5 млн руб., то НДФЛ будет исчислен по общей ставке 13%, поясняет Гежина. Имущественный вычет — это доход от продажи квартиры. Он определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, но не более 1 млн руб., говорит юрист.

По ее словам, вместо имущественного вычета продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных на приобретение квартиры. Такие расходы должны быть документально подтверждены. В этом случае ограничение в 1 млн руб. не применяется.

Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 18 млн руб., то доход от ее продажи равен 3 млн руб. Однако Налоговый кодекс, по словам Гежина, устанавливает предельное значение вычета — 1 млн руб. Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 15,5 млн руб., то доход от ее продажи равен 500 тыс. руб., так как он не превышает предельное значение вычета, установленное законодательством.

Если квартира продается за 15 млн руб., а ее кадастровая стоимость равна 10 млн руб., то 70% кадастровой стоимости составит 7 млн руб. В этом случае цена продажи больше, чем 70% кадастровой стоимости. Значит, налогооблагаемая база будет равна цене продажи квартиры, то есть 15 млн руб. И наоборот, если квартира продается за 10 млн руб., а ее кадастровая стоимость составляет 15 млн руб. 70% кадастровой стоимости составит 10,5 млн руб.

Это значение больше, чем цена продажи. Значит, налогооблагаемая база будет равна 70% кадастровой стоимости, а именно 10,5 млн руб., приводят пример расчета в адвокатском бюро Asterisk.

Налоговый вычет

Россияне, которые официально получают зарплату, могут вернуть часть средств, потраченных на покупку жилья.
Вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но для налогового вычета установлен лимит в 2 млн руб. Это значит вне зависимости от того, сколько стоит жилье, можно получить 13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.

Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб. В сумме вычета на покупку и за проценты по ипотеке получается хорошая экономия.

Если квартиру покупали супруги, то налоговый вычет можно оформить на каждого.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

При продаже квартиры важно не только получить максимальный доход, но и минимизировать налоги. Для этого нужно использовать налоговые льготы и преференции. Как не переплатить налог по сделке с недвижимостью, вы узнаете из этого материала.

Когда платить налог не надо

1. Квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.
2. Квартира приобретена в результате приватизации.
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В собственности продавца на дату продажи квартиры нет иного жилья. При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи квартиры.

Для других ситуаций минимальный срок владения — пять лет. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 и в статье 217.1 НК РФ.

Калькулятор ипотечного страхования

Рассчитайте цену и оформите полис онлайн

С какого момента отсчитывать срок владения

По общему правилу минимальный срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности (письмо Минфина России от 20 июля 2024 года № 03-04-05/70015).

Право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства (письмо Минфина России от 18 июля 2024 года № 03-04-05/69089). Поэтому срок владения квартирой отсчитывается с этого дня.

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), срок владения исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). При этом не учитывается доплата при увеличении площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию (письмо Минфина России от 11 июля 2024 года № 03-04-05/66524).

Если право собственности на квартиру признано судом, то срок владения определяется с даты вступления в силу решения суда (письмо Минфина России от 4 августа 2024 года № 03-04-05/75661).

Налоговая льгота для семьи с детьми

Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий, прописанных в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ:

1. Продавец и его супруга являются родителями не менее двух детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно).
2. Продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года.
3. Купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости.
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
5. Продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.

При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.

Как определить налогооблагаемый доход

Доход от продажи недвижимости определяется исходя из суммы, указанной в договоре. Ранее для налоговой оптимизации в договорах иногда указывалась заниженная цена квартиры.

Сегодня эта налоговая схема уже не работает. Если выручка от продажи квартиры окажется меньше 70% ее кадастровой стоимости, то в целях налогообложения доход составит 70% кадастровой стоимости квартиры (статья 214.10 НК РФ).

В погоне за налоговой выгодой важно не потерять свои деньги. При возникновении спора продавец вправе взыскать с покупателя только сумму, указанную в договоре. Налог — это лишь часть стоимости квартиры, и ради налоговой экономии не нужно рисковать более крупной суммой.

При ипотеке банк может не выдать кредит на сделку с заниженной ценой, которую не подтвердит оценщик.

30.08.2022 12:00

Как уменьшить налогооблагаемый доход

Если не истек минимальный срок владения квартирой, можно использовать имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ). При продаже квартиры вычет составит 1 млн рублей. На эту сумму можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Можно пойти другим путем и собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относятся договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежное поручение, расписка.

Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (письмо Минфина России от 4 августа 2024 года № 03-04-05/75384).

В состав расходов включаются также проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры (письмо Минфина России от 27 июля 2024 года № 03-04-05/72542).

Если доход от продажи квартиры превысит сумму вычета, нужно представить в инспекцию налоговую декларацию и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Она подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (статья 229 НК РФ).

Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (статья 228 НК РФ).

Итак, если минимальный срок владения не истек, то можно отложить продажу квартиры. За это время она, вероятно, вырастет в цене, и можно будет не платить налог. Если деньги нужны уже сейчас, то нужно воспользоваться налоговым вычетом.