Договор долевого участия строительства

Долевое строительство. Инструкция для участников

Долевое строительство — строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в ходе которого строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков»). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды (или субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

«Плюсы» и «минусы» долевого строительства

Чем привлекательно долевое строительство?

— Цены ниже, чем на рынке вторичного жилья, приблизительно на 20%
— «Чистая» юридическая история
— Новое комфортабельное жильё

Риски участников долевого строительства:

— Задержка сроков строительства
— Банкротство застройщика
— Риск двойных продаж, если квартира продается не по 214-ФЗ

214-ФЗ — основной закон о долевом строительстве

Привлекать денежные средства в обход 214-ФЗ запрещено!

Закон разрешает привлечение денежных средств граждан только:

— на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
— путем выпуска жилищных сертификатов
— жилищно-строительными (ЖСК) и жилищными накопительными кооперативами

— Условия заключения и требования к содержанию разделов ДДУ
— Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору
— Ответственность застройщика за качество строительства и несоблюдение сроков
— Ответственность участников долевого строительства за просрочку платежей

Как правильно заключить ДДУ?

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

— Определение конкретного объекта долевого строительства
— Срок передачи застройщиком объекта
— Цену договора, сроки и порядок ее уплаты
— Гарантийный срок на объект
— Способ обеспечения застройщиком обязательств по договору с 01.01.2014г.:

• Полис, выданный Обществом взаимного страхования
• Договор страхования ответственности со страховыми организациями
• Поручительство банка

! При отсутствии хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным

! Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации

! Оплата квартиры должна производиться только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра договора

! Заключайте ДДУ только с застройщиком

! Допускается уступка прав требований по ДДУ при условии государственной регистрации этой уступки

Как проверить застройщика?

Шаг 1. Ищите информацию о проекте!

На сайте cian.ru или на сайте застройщика можно найти проектную декларацию, в которой содержатся цель проекта, сроки его реализации, описания строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.

Шаг 2. Требуйте документы на объект!

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок:

— Разрешение на строительство
— Технико-экономическое обоснование проекта
— Проектная документация со всеми внесенными изменениями
— Заключение государственной экспертизы по проекту

Шаг 3. Проверяйте документы застройщика!

— Учредительные документы застройщика
— Свидетельство о государственной регистрации
— Свидетельство о постановке на учет в налоговый орган
— Бухгалтерская отчетность за последние 3 года
— Аудиторское заключение за последний год

Шаг 4. Найдите застройщика в списке работающих по 214-Ф3!

Список застройщиков, предоставляющих отчетность в Москомстройинвест, доступен по ссылке: http://invest.mos.ru/dolevoe/member/list/

Что такое ЖСК?

ЖСК должен обладать правами застройщика!

Жилищно-строительный кооператив — некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.

При вступлении в ЖСК проверьте:

— Правоустанавливающие документы на юридическое лицо ЖСК
— Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК
— Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК
— Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая

! Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!

Вы не защищены 214-ФЗ, если вам предлагают приобрести жилье:

— по предварительному договору долевого участия
— по договору соинвестирования
— по предварительному договору купли-продажи
— по вексельной схеме
— через ЖСК, не обладающий признаками застройщика

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

Проверяем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.

Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Договор долевого участия строительства

4. Срок передачи квартиры. Обратите внимание, что в тексте есть две даты ― окончания стройки и передачи жилья. Вас интересует последняя ― день, когда вы будете принимать квартиру у компании и подписывать акт сдачи-приёмки. Срок должен быть прописан конкретно, без привязки к завершению стройки. Удачный вариант написания:«Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Дольщику не позднее 12.10.2024».

Не надо использовать размытые формулировки: «Застройщик передаст объект долевого строительства в течение трёх месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию». В этом случае обязанность по передаче связана со сдачей дома в эксплуатацию и у фирмы появляется возможность затянуть процесс передачи квартиры. Например, при проблемах со сдачей дома ― раз дом не принимают, значит, он вам ничего не должен.

5. Цена договора, процедура и срок оплаты. Без упоминания цены договор по закону не считается заключенным. Чаще всего общая цена складывается из двух ― возмещение затрат на постройку и оплата услуг строительной компании.

Внести деньги можно собственными средствами или с помощью ипотеки, разово и с рассрочкой платежа, а поэтапное внесение может быть как с процентами, так и без них.

Обязательно указывайте реальную цену покупки, даже если фирма предлагает скидку за то, что в документах будет прописана меньшая сумма. В случае обращения в суд юридическую силу имеют только данные, указанные в договоре.

6. Рассрочка. При оформлении рассрочки юрист Андрей Мозоль рекомендует уточнить возможность оплаты кредитными средствами в будущем: «Если у вас рассрочка, то стоит поинтересоваться заранее, возможно ли перевести её в ипотеку и какие условия продажи квартиры в рассрочке. Даже если сегодня вы рассчитываете, что у вас всё хорошо, лучше быть готовым к различным ситуациям».

7. Единовременный платёж. При единовременном внесении денег имейте в виду следующее: если вы допустите просрочку оплаты более чем на 2 месяца, строительная фирма вправе расторгнуть договорённость в одностороннем порядке по ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

8. Пересчёт цены. Ещё один момент: укажите возможность пересчёта цены при несоответствии площади. Для этого должны быть прописаны стоимость одного квадратного метра помещения и ситуации, в которых можно изменить общую цену.

На стадии проекта сложно с точностью угадать площадь будущего жилья. Но можно заранее прописать порядок действий на этот случай. Если площадь будет больше, покупатель доплатит за излишек, а если меньше ― компания вернёт ему деньги.

Допустимый размер расхождений без пересчёта обычно составляет 0,5–1 кв. м. Пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает предел изменений площади ― 5% от указанной в проектной документации. Если расхождение окажется больше, вы имеете право расторгнуть договор.

Образец описания цены в ДДУ

9. Оплата. По закону вы не просто перечисляете деньги фирме на расчетный счёт, а вносите их на специальный эскроу-счёт — там они будут храниться, пока вы не примете объект от застройщика.

Оплаты по договору нужно начинать не раньше, чем его зарегистрируют в Росреестре.

Образец составления пунктов с эскроу-счётом и оплатой после регистрации

10. Гарантийный срок на здание. В статье 7 №214-ФЗ указано, что если строительная компания не выполнила обязательства, зафиксированные в договоре, технических и градостроительных регламентах или проектной документации, то дольщик может выбрать один из способов исправить ситуацию:

• потребовать бесплатно устранить недостатки;
• устранить самостоятельно и взыскать потраченные деньги;
• уменьшить сумму договора соразмерно проблеме.

Проблема может возникнуть не сразу, но покупатель может воспользоваться своим правом в течение гарантийного срока: 3 года на инженерное и технологическое оборудование и 5 лет на всё остальное. Застройщик вправе увеличивать срок гарантии, но не уменьшать. Он отвечает за свои недоработки и ошибки — кроме ситуаций, когда проблема возникла из-за неправильного использования оборудования или самостоятельного ремонта.

Полезные для дольщика пункты договора

Помимо общих положений, прописанных в законе, соглашение должно содержать другие полезные для дольщика пункты.

Подробная процедура приёмки квартиры. Риелтор Анастасия Волина из агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» рассказывает, как должна проходить процедура. « Обычно она состоит из нескольких этапов:

1. Первичный осмотр по предварительной записи, когда дольщик в сопровождении представителя строительной компании впервые является на объект и осматривает своё помещение изнутри. На этом этапе важно всё проверить на предмет поломок, сколов, трещин, протечек, наличия/отсутствия фурнитуры.
2. При осмотре подписывается смотровой лист. Либо с замечаниями, либо без них. На устранение замечаний у застройщика по закону есть 60 дней.
3. После устранения замечаний застройщик повторно приглашает дольщика на осмотр для подписания смотрового листа без замечаний.
4. В случае, если замечаний не было, пункт 3 исключается, а дольщик идёт в офис строительной компании и там подписывает полноценный акт приёмки-передачи квартиры.
5. Если дом уже стоит на кадастре, вместе с актом и ДДУ можно отправиться в МФЦ и оформлять жильё в собственность.

Уловки строительных компаний в этом пункте могут быть самые разнообразные. Например, документ может содержать формулировку о том, что смотровой акт приравнивается к подписанному акту сдачи-приёмки квартиры, независимо от отсутствия или наличия в нём замечаний».

Доступ к информации о ходе стройки. У дольщика должна быть возможность увидеть документы о ходе работ и текущем состоянии здания ― в свободном доступе либо по письменному запросу.

Возможность продать квартиру на своих условиях. Не исключено, что будущий собственник захочет перепродать объект ещё до того, как дом будет сдан. К примеру, если квартира покупалась как краткосрочная инвестиция.

По закону это возможно ― нужно заключить с новым покупателем договор уступки права требования (цессии), оплатить госпошлину и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Строительным фирмам не очень выгодна такая ситуация: они не могут влиять на цену и опасаются демпинга. Поэтому они добавляют условия ― например, необходимость получить согласие девелопера и оплатить комиссию, которая иногда составляет несколько процентов от суммы сделки. Это законно, но для дольщика, конечно, невыгодно.

Форс-мажор . Анастасия Волина советует придерживаться максимальной конкретики. «В свете текущих санкций, наложенных на РФ, надо учитывать любое стечение обстоятельств. Застройщик иногда включает сюда отмену штрафов в свой адрес за задержку сроков передачи ключей, ссылаясь на нарушение логистических цепочек, к которым привязан, или вольную замену материалов, обозначенных в договоре, на аналоги по своему усмотрению. Здесь важно смотреть, насколько конкретно описан форс-мажор и его последствия для сторон.

Главное – обратить внимание на отмену обязательств между сторонами в случае форс-мажора. Лучше подобные формулировки исключить, иначе дольщик может оказаться заложником договора, связывающего его в способах защиты своих прав».

Чего не должно быть в ДДУ

С форс-мажором ситуация неоднозначна: стройка действительно может затянуться из-за нарушений логистики. Но существуют и другие условия, которых точно не должно быть в договоре долевого участия, а добавляют их обычно недобросовестные фирмы для собственной выгоды.

В тексте не должно быть дополнительных требований к дольщику — например, по оплате услуг регистрации договора застройщиком или другой фирмой. Если вы видите, что вам навязывают что-то, ссылайтесь на ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о незаконной зависимости основной услуги от дополнительной.

Другой пример ― необходимость заключить соглашение на обслуживание дома с конкретной организацией. Это нарушает требования Жилищного кодекса, по которому собственники сами выбирают способ управления и обслуживающую компанию. Анастасия Волина поясняет, почему такие пункты нежелательны.

«Большинство застройщиков стараются на весь период гарантийного обслуживания выбрать свою управляющую компанию. На этапе подписания акта сдачи-приёмки квартиры жильцам навязывают подписание договора на управление многоквартирным домом именно такой дочерней или аффилированной управляющей компанией.

Мотив и предлог: сотрудники именно этой компании умеют обращаться со специфичным оборудованием, которое застройщик установил в этом доме. Но главная цель — УК становится барьером для жалоб жильцов на качество работ. Заявки не идут дальше руководства компании, недостатки не устраняют.

Дальнейший ход событий зависит от того, насколько велико желание жильцов докопаться до истины и доискаться правды в судах.

Компании, которые дорожат своей репутацией, дополнительно к управляющей компании создают отделы гарантийного обслуживания, где принимаются и обрабатываются заявки на замену оборудования в рамках гарантийных обязательств застройщика или его подрядчика. Чаще всего так делают именно те, кто предлагает дольщикам варианты с отделкой под ключ».

Возможны и другие попытки уклониться от гарантийных обязательств. Елена Линник, заместитель директора юридической компании «ПАРИТЕТ», рассказывает, как поступить при возникновении проблемы: «Застройщики иногда ограничивают права потребителя при выявлении в помещении недостатков. По № 214-ФЗ, п. 2 ст. 7, потребитель вправе требовать от строительной фирмы безвозмездно устранить недостатки или уменьшить цену договора, или оплатить свои расходы на устранение недостатков. Был случай, когда застройщик вставил в текст условие о том, что потребитель имеет право только ждать устранения недостатков.

Но это явно нарушает права потребителей. Поэтому, если вы встречаете в тексте подобный пункт ― не соглашайтесь и требуйте внесения изменений.

На практике много самых разных споров по недостаткам. Порядок действия всегда один: телеграммой уведомить строительную фирму о проведении экспертизы и пригласить представителя, провести в назначенную дату её проведение, а по итогам проверки составить претензию и приложить к ней экспертное заключение. Дальше ― ждать ответа.

Если его не будет или он будет отрицательным ― идти в суд».

Изменения в одностороннем порядке

Встречаются пункты, в которых фирма разрешает себе изменить цены или характеристики строящегося здания (этажность, площадь и т.п.) в одностороннем порядке, например, при фактическом увеличении площади объекта. Это незаконно, поскольку лишает вас возможности получать достоверную информацию об услуге (ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

Все пункты, ущемляющие права дольщика, по закону недействительны. Их можно оспорить в суде и даже взыскать за них штраф по ст. 14.8 КоАП в размере от 10 000 до 20 000 рублей.

Но лучше исключить проблемные места из текста заранее ― так вы сэкономите время и нервы.

Если в тексте упоминается свободная планировка, это законно. Но это не значит, что вы сможете сделать дизайн на свой вкус: правила расположения мокрых и сухих зон едины для всех. Поэтому можно сразу поискать квартиру, проект которой вас устраивает, внимательно изучить требования жилищной инспекции по внесению изменений в жилые помещения или проконсультироваться с юристом: в перепланировках очень много нюансов.

Анастасия Волина рассказывает, как выглядит ситуация на практике. «За такими формулировками скрывается ловушка в виде несогласованной перепланировки или переустройства квартиры. Например, в СПб один застройщик предлагает дольщикам помещения свободной планировки, где границы стен лишь обозначены поребриком высотой 50 см.

На презентации звучит это заманчиво, но есть нюанс: собственникам предлагают на своё усмотрение расширить границы тесных санузлов за счёт более просторных жилых комнат. Для тех, кто купит жильё на этаже над коммерцией, страшного ничего нет, а вот для покупателей верхних этажей — это скорее маркетинговая уловка, причём незаконная. Ни одна комиссия не согласует такое переустройство над границами жилых помещений, расположенных этажом ниже.

В дальнейшем такое «комфортное и продуманное решение» обернётся большой головной болью для собственников квартир при аварийных ситуациях или перепродажах».

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.

Екатерина Мирошкина

Даже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.

Это жизнь, а не байка

Материал написан на основе официальной позиции Верховного суда. Это не произвольное толкование закона и не личное мнение автора. И это не всё, что нужно знать дольщикам.

В обзор вошли реальные дела, в которых смог разобраться только Верховный суд.

Если у вас ситуация, для которой нет объяснения в выводах Верховного суда, или есть интересная история про долевое участие, напишите в комментариях.

Купили квартиру в строящемся доме у посредника без ДДУ . Застройщик не сдал дом вовремя. На какую компенсацию можно рассчитывать?

Одна компания заключила с застройщиком предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный.

Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.

Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.

Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.

Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214- ФЗ на предварительные договоры не распространяется.

Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.

Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле.

Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.

Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик. В том числе на двойную неустойку.

Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть.

Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.

Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.

Купили квартиру по договору уступки прав требования. Что с моральным ущербом и штрафами за нарушение сроков строительства?

Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.

Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили.

Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.

Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.

Что сказал Верховный суд. В законе 214- ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей.

Он распространяется на сделки по покупке квартир в строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.

Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.

Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят.

Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.

Покупателю квартиры не понравился вид из окна: рядом с квартирой проходят коммуникации. Можно заменить квартиру или получить компенсацию?

Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием.

Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.

Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.

Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора.

Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.

В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию.

Можно требовать компенсацию.

По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.

В законе 214- ФЗ есть свои нормы на случай ухудшения качества объекта — значит, действуют они. Если квартира с недостатками, можно попросить устранить их или снизить цену. Еще можно исправить ошибки застройщика своими силами, а потом отсудить возмещение затрат.

Если договориться не получится, можно потребовать вернуть деньги и выплатить неустойку.

Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы.

Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.

Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?

Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание.

Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.

Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.

В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки.

Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.

Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал.

Женщина таких уведомлений не получала.

У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.

Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства.

Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.

Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства и сдал квартиру позже. Можно требовать неустойку или права дольщиков не нарушены?

Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.

Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала.

Оснований для выплат не нашлось.

Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать.

Срока сдачи объекта это тоже касается.

Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.

В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.

Как это использовать. Следите за тем, как оформлены документы. Все изменения по договору долевого участия должны быть зарегистрированы официально.

Вносить их можно только с вашего согласия.

Если покупаете квартиру по договору уступки права требования, читайте договор долевого участия и проверяйте, как оформлены изменения. Вам даже могут показать соглашение, но оно будет не зарегистрировано. Такой документ недействителен.

Если что-то не так, требуйте компенсацию или идите в суд.

Застройщик получил деньги, а через год расторг договор в одностороннем порядке. Вернул дольщику всю сумму и забрал квартиру. Это законно?

Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.

Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.

Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты.

Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.

Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры.

И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.

Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев.

Это похоже на злоупотребление правом.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.

Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.

Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре.

Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.

В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда.

В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.

Суды решают

Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир.

Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.

Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.