Аренда земли у муниципалитета расчет стоимости от кадастровой стоимости. Льготные условия и НДС

Каждый гражданин РФ, согласно Гражданскому кодексу, имеет право на доступ к земельным участкам, которые принадлежат региональным структурам.

Землю чаще всего арендуют с целью последующего перевода её в собственность, который осуществляется за плату в размере определённого процента от кадастровой стоимости, установленной региональным законодательством.

В статье мы рассмотрим, стоимость аренды земли, находящейся в собственности у администрации, формулу и примеры расчёта цены за участок.

Показать содержание

Стоимость найма земли у муниципалитета

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.

Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.

Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.

Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.

Формула и примеры расчёта цены

Размер платы в этом случае фиксирован. Он определяется следующей формулой:

A = KC * k.

Здесь А — это арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, а вот k — это коэффициент, который зависит от арендатора земли и от цели её сдачи в аренду.

Коэффициент может принимать такие значения:

• k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
• k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
• k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
• k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.

Пример 1.Арендатор — юридическое лицо, которое использует её с целью добычи полезных ископаемых.

Пример 2.

Пример 3.Кадастровая стоимость участка — 35 900 рублей, сам участок был загрязнён токсичными отходами, но всё ещё подлежит передаче в аренду. Арендатор будет платить за него 35900 * 0,0001 = 3 рубля 59 копеек в год.

Планируете длительную аренду земельного участка?

Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?

Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала!

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?

При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем. Это касается и найма у муниципальных структур.

Вы не обязаны платить НДС, беря в пользование землю, находящуюся в собственности у города.

Длительность прохождения процедуры

Процедура аренды земельного участка может занять длительное время.Это зависит как от выбранного вами способа аренды (через заявление, т. е. без торгов, или через аукцион), так и от того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Чаще всего аренда предваряется торгами (аукционом), на которых определяется плата за участок. Лицо, предложившее наибольшую сумму, выигрывает торги и получает право на найм надела.

Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина.Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.

Если вы участвуете в торгах, тогда вся операция займёт неделю (плюс 50-60 дней ожидания итогового решения). Если же вы подаёте заявление на имя главы администрации, то будьте готовы на ожидание в течение 60 дней.

Если при этом участок не зарегистрирован, то прибавьте к этому ещё минимум 5 дней на подготовку схемы и 40 дней на постановку его на учёт.

• Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
• Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Итоги

Итак, аренда земли может оказаться весьма выгодным мероприятием, поскольку обеспечивает возможность её последующего выкупа. В то же время необходимо учитывать её назначение (за использовании земли не по назначению грозит административная ответственность), трудоёмкость и длительность процесса аренды, а также собственные финансовые возможности и изменения местного законодательства, которое определяет стоимость последующего выкупа арендованной земли.

Аренда земли у муниципалитета: расчет стоимости от кадастровой стоимости. Льготные условия и НДС

Земельный участок является недвижимостью. Такой вид имущества может находиться не только в собственности у физических лиц, но и у муниципальных органов. Как и любой собственник, муниципалитет может распоряжаться участком по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду.

В таком случае пользователь земли обязан вносить оплату, размер которой определяется действующими нормативным правовыми актами.

Как узнать цену найма земельного участка, находящегося в муниципальной собственности?

Порядок расчета стоимости аренды территории определены требованиями Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, которое определяет основные принципы расчета оплаты за временное пользование муниципальными территориями земли.

При расчете размера оплаты учитываются следующие принципы:

• Экономическая обоснованность. Сумма должна определяться с учетом доходности участка, его категории и целевого использования.
• Предсказуемость расчета оплаты. Порядок должен быть разработан и утвержден муниципалитетом. Законодательно должны быть закреплены основания для изменения размера оплаты.
• Простота расчета суммы.
• Исключение случаев ухудшения экономического состояния при передаче участка в аренду. Размер оплаты не должен превышать более чем в два раза сумму земельного налога на конкретную территорию.
• Поддержка вилов деятельности, имеющих важное социальное значение, например, животноводства или сельского хозяйства. В таких случаях сумма платы не превышает размер земельного налога. Согласно Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ перечень видов деятельности, имеющих важное социальное значение.
• Запрет необоснованных предпочтений. Расчет размера оплаты на земельный участок, передаваемый в аренду для одних и тех же целей, для разных пользователей, не должен отличаться.

Размер оплаты за временное пользование участком земли может определяться следующими способами:

1. исходя из кадастровой стоимости земли;
2. по результатам проведенного аукциона;
3. согласно ставок оплаты или методических рекомендаций по их расчету;
4. на основании рыночной стоимости права аренды.

Если участок был передан во временное пользование без проведения аукциона, а лишь на основании кадастровой стоимости, сумма будет рассчитана в размере:

• 0,01%, для – пользователя, который освобождается от уплаты земельного налога или имеющему право на его уменьшение, участка, изъятого из оборота, загрязненного опасными веществами, территории размещения дипломатических и консульских иностранных организаций;
• 0,6%, для – участка, предоставленного физическому лицу под индивидуальное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных, предоставленного фермерскому хозяйству для осуществления деятельности, ведения сельскохозяйственного производства;
• 1,5%, для – лица имеющего право получения территории в собственность бесплатно, заключившего договор о развитии застроенной территории или освоения земли для строительства;
• 2%, для – пользования недрами, участка, предоставленного без аукциона, на котором отсутствуют недостроенные объекты.

Внимание!В случае предоставления земельной территории по результатам проведения торгов, сумма оплаты определяется по результатам аукциона.

Сумма оплаты определяется по утвержденным ставкам, либо методическим рекомендациям по их расчету, в отношении:

1. автомобильных дорог;
2. железнодорожной инфраструктуры;
3. линий метрополитена и электропередач, в том числе и линейно-кабельных сооружений;
4. объектов, используемых в сфере снабжения водой, теплом, водоотведения и очистки, утилизации твердых бытовых отходов;
5. единой системы газо- и нефтепроводов;
6. гидроэлектро- и тепловых станций;
7. объектов космической инфраструктуры и особой экономической зоны;
8. объектов единой системы организации воздушного движения;
9. инфраструктуры морского и речного судоходства;
10. сетей связи;
11. спортивных объектов.

Важно!Если сумма платы будет превышать размер земельного налога, она приравнивается к последнему.

Арендная плата за участок, на котором расположены недостроенные объекты, определяется путем деления стоимости права пользования на общий срок аренды. Если через три года жилой дом (за исключением ИСЖ) не введен в эксплуатацию, сумма оплаты может быть увеличена до 2-кратного размера земельного налога.

В рамках заключенного договора аренды могут быть предусмотрены корректировки оплаты. Изменение возможно ежегодно, но не раньше, чем через 12 месяцев после подписания договора. Корректировка цены происходит в случае инфляции на очередной плановый период или финансовый год.

Если сумма оплаты рассчитывалась исходя из стоимости участка, то договором должны быть предусмотрены случаи изменения последней. Перерасчет производится на 1 января года, следующего за тем, в котором изменения произошли. Если участком пользуются несколько лиц, то размер выплат определяется пропорционально доле каждого.

Арендная плата перечисляется в безналичной форме, не реже одного раза в шесть месяцев. Такое условие должно быть отражено в договоре.

Формулы

Расчет оплаты за пользование земельным участком производится по формуле:

А=КС*к, где:

• А– арендная плата;
• КС– стоимость согласно кадастрового учета;
• к– корректирующий коэффициент.

Величина последнего зависит от статуса пользователя и целевого назначения земельного участка.

Более подробно о методиках расчета арендной стоимости различных земельных участков мы рассказывали в отдельной публикации.

Примеры расчетов по данным кадастрового учета

• Пример 1. Стоимость территории – 150 000 рублей, арендатор — физическое лицо, территория выделена для ведения сельского хозяйства. Сумма оплаты составит 150 000*0,006=900 рублей в год.
• Пример 2. Цена территории – 30 млн. рублей. Пользователь – организация. Земля выделена для добычи полезных ископаемых. Цена – 30 000 000*0,002=60 000 в год.
• Пример 3. Стоимость участка по данным кадастрового учета — 45 000 рублей. Но территория была загрязнена опасными веществами Арендатор будет платить за неё 45 000*0,0001=4 рубля 50 копеек в год.

Узнать больше информации о правилах расчета стоимости аренды участка в зависимости от его кадастровой цены вы можете тут.

Кому доступны льготные условия?

Льготы, при временном использовании участка, определяются на местном уровне. То есть муниципальный орган выносит решение и определяет категории лиц, которым могут быть предоставлены преимущества, в том числе и по оплате участка. Чаще всего к ним отнесены:

1. инвалиды перовой и второй групп;
2. пенсионеры;
3. ликвидаторы и пострадавшие от аварии на ЧАЭС;
4. многодетные семьи;
5. ветераны ВОВ.

Для того, чтобы воспользоваться льготой, необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и предоставить документы, подтверждающие статус лица, например, удостоверение инвалида.

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации города?

В случае временного использования муниципальной территории арендатор от выплаты НДС освобождается. Но пользователь должен отразить это в декларации 7-НДС.

Использование земельного участка, принадлежащего муниципальному органу, предусматривает внесение оплаты. Её размер зависит от вида территории, её целевого назначения и статуса пользователя.

Правила расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Собственников законодатель обязывает уплачивать земельный налог, а арендаторам надлежит вносить арендную плату. В этой статье рассказано о том, в каких случаях расчет арендных платежей производится на основании кадастровой стоимости земли, и как самостоятельно определить размер платы за пользование наделом.

Основные принципы

Внимание.Законодатель установил, что, рассчитывая стоимость аренды при передаче в пользование земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, необходимо руководствоваться принятым 16 июля 2009 года Постановлением Правительства РФ № 582.

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

• право собственности на землю принадлежит государству;
• надел расположен на территории Российской Федерации;
• заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
• земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Инструкция по вычислению арендных платежей и формулы

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

• располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
• знать корректирующий коэффициент.

Важно.Для уточнения кадастровой стоимости необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Для этого можно воспользоваться:

• сетью «Интернет», выяснив интересующие сведения через федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости;
• сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», для определения цены земли необходимо заполнить соответствующее поле, указав в нем адрес объекта, либо его кадастровый или условный номер;
• сервисом «Публичная кадастровая карта», для этого также потребуется ввести данные о кадастровом номере земельного надела;
• сервисом «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Корректирующий коэффициент

Внимание.Важным параметром, подлежащим учету при расчете размера платы за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, является коэффициент, варьирующийся от 0,01 до 2% от стоимости участка, определенной органами Росреестра в процессе выполнения его кадастровой оценки.

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

• 0,01 %от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.
• 0,6 %от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.
• 1,5 %от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
  1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
  2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

За территории, принадлежащие на праве собственности государству или муниципальному образованию

Определение годовой величины арендного платежа за предоставленную в пользование земельную территорию, которая на праве собственности принадлежит государству или муниципальному образованию, выполняется при помощи несложной формулы:

Ап = Кс * Кк,в которой:

• Ап– размер платы за арендуемый земельный участок;
• Кс– стоимость земельной территории, определенная при проведении оценки государственным кадастровым органом;
• Кк– корректирующий коэффициент, зависящий от целей аренды участка.

Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

За земли, находящиеся в частной собственности

В части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, частях 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым размер платежа за пользование землей является существенным условием договора арендыи в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

Для того, чтобы рассчитать, каким будет платеж за пользование земельными территориями, принадлежащим на праве частной собственности физическим или юридическим лицам, необходимо воспользоваться формулой:

Ап = Рс * Ср,где:

• Ап– платежи за пользование землей;
• Рс– рыночная цена земельного надела;
• Ср– установленная Банком России ставка рефинансирования.

Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

• при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
• Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

Важно!Если размер платы за пользование землей изменяется в связи с изменением ее кадастровой цены, то индексация платежей за аренду земли в связи с инфляцией проводиться не будет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

• кадастровую оценку земли;
• корректирующий коэффициент.

К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.

Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.

Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.

В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.

Показать содержание

Что говорит закон?

Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

1. ЗК РФ ст.22 «Аренда земельных участков».
2. Глава 10 ЗК РФ.
3. Статья 39.7 Земельного кодекса и статья 9 ЗК.
4. Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г.

Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора.Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

Важно!Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и расторгнуть его.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

1. Нормативная стоимость.
2. Кадастровая стоимость.
3. Рыночная стоимость.

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Решили взять арендовать землю на длительный срок?

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

• строительная, архитектурная ценность;
• социально-экономическая ценность;
• историческая ценность;
• природные качества территории.

Внимание!Стоимость земельных участков второй категории зависит от географического расположения и экономики близлежащих городов.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка.Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф.Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

• психология той или иной группы людей;
• экономическая картина в стране;
• политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

А=К*%– арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

• 0,01%– используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
• 0,6%– установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
• 1,5%– необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
• 2%– указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1.Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб.

Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

– составит арендная плата данной территории.

Пример №2.Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год.

В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3.Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года.

По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

– арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

А=Ц*%– арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Важно!Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.

Пример.Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно).

Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример.Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года.

Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Оплата найма муниципального и государственного имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

1. Определенная точная сумма платежа.
2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Нужно рассчитать стоимость аренды земельного участка у муниципалитета?

Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?

Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!

Заключение

Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.