По закону любая пристройка к дому, возведенная без разрешительных документов, считается незаконной. Строго по букве закона оформлять документы нужно до того, как начато строительство. Но что делать, если дополнительное сооружение уже есть?
В этом случае можно попытаться его легализовать.
Что считается пристройкой
Пристройка – это вид реконструкции здания. По первоначальному проекту такая конструкция не запланирована. Ее нет в технических документах на дом. Собственник возводит ее уже во время эксплуатации дома. В результате, она изменяет архитектуру и конфигурацию ОКСа, его площадь.
Может повлиять на проложенные инженерные коммуникации.
Возведение пристройки иногда требует серьезного вмешательства в конструкцию дома. В результате есть риск, что проживание в доме будет просто опасным для людей. В строительстве есть немало нюансов, которые нужно учитывать.
Мы рекомендуем получать все необходимые разрешительные документы до начала строительства. Это связано не только с тем, что самовольный пристрой может быть сложно узаконить. Пристройка, возведенная с нарушением норм, может стать источником опасности для людей.
К этому виду реконструкций относят:
- Гаражи.
- Бани.
- Кухни.
- Дополнительные жилые помещения.
- Крыльцо.
- Навес.
- Терраса и т.д.
То есть любое дополнительное сооружение, присоединенное к стеновым конструкциям основного дома, можно считать пристройкой. При этом она может затрагивать несущие конструкции дома или не затрагивать. В зависимости от вида сооружение может требовать дополнительной земли. Например, если вы решили возвести дополнительные жилые помещения.
Некоторые виды (балконы, навесы) дополнительной земли не требуют.
Для возведения капитальной пристройки действует уведомительный порядок. Нужно подать в местную администрацию уведомление о реконструкции дома и дождаться ответа. Раньше для строительства нужно было получать разрешение.
Обычно, администрация быстро дает положительный ответ, если никаких нарушений нет.
Узаконить некапитальную постройку проще. Достаточно заказать новый технический план, в котором будут отражены сделанные изменения.
Заказать бесплатную консультацию
Зачем узаконивать пристройки
Любая пристройка изменяет площадь и конфигурацию дома. Такие изменения должны быть отражены в ЕГРН. Когда все сделано по закону, специалисты местной администрации сами направят документы в Росреестр.
Делают это после проверки соответствия вашей пристройки строительным нормам.
Если у дома есть незаконная пристройка, вы не сможете полностью воспользоваться своими правами собственника. При совершении любой сделки с таким объектом несоответствие фактического состояния техническим документам будет быстро выявлено.
Неузаконенная капитальная пристройка считается самостроем. На владельца будет наложен штраф. Кроме того, местные власти имеют право подать в суд с требованием демонтировать сооружение и вернуть дом в первоначальный вид.
Процедура оформления
По Градостроительному кодексу пристройка относится к реконструкции ОКСа, но при этом нет ограничений на ее размеры. То есть, она может быть любой площади и высоты. Эти параметры влияют на процедуру регистрации сооружения.
По закону все пристроенные сооружения можно разделить на две большие группы:
- Некапитальные. Это может быть крыльцо, терраса, навес и т.д. Они не затрагивают капитальные конструкции дома, коммуникации. Для того чтобы сделать такое сооружение, не нужно никаких дополнительных согласований. Поэтому и узаконить его просто. Данные о пристройке просто вносят в техдокументацию на ОКС.
- Капитальные. Их возводят в уведомительном порядке. Получать разрешение на реконструкцию, как это было раньше, не требуется. Достаточно уведомить местную администрацию.
Если капитальная пристройка уже возведена, процедура узаконивания может вызвать сложности. Каждый случай индивидуален. Многое зависит от параметров дома и пристроенной конструкции.
Поэтому прежде чем начинать процедуру узаконивания самостроя, стоит проконсультироваться у специалиста.
Заказать бесплатную консультацию
Сбор документов
Прежде чем начинать любые действия по узакониванию самостроя, нужно собрать документы:
- Документы, подтверждающие ваши права на землю и дом.
- Выписка из домовой книги.(не обязательно)
- Согласие других заинтересованных лиц (совладельцев, жильцов, соседей),индивидуально.
- Технические документы на ОКС.
- Проект или эскиз.(если имеется)
- Согласование проекта с различными службами (газо-, водо-, электроснабжение, пожинспекция, санитарная служба и т.д.),индивидуально.
Подготовка техплана
Изменения, внесенные в конфигурацию дома, должны быть отражены в технической документации. Поэтому вам потребуется подготовить техплан, где будут отражены характеристики пристройки.
Заказать техплан вы можете в компании «Геомер групп». Подготовка этого документа занимает 2 недели. Так как сроки зависят от разных факторов, наш специалист рассчитывает их после того, как ознакомится с документами на дом.
Срок подготовки будет зафиксирован в договоре.
Заказать бесплатную консультацию
Согласование с заинтересованными лицами
Пристройка не должна нарушать права третьих лиц, поэтому лучше заранее получить от них согласие. Согласовывать сооружение нужно:
- С другими собственниками. Пристроенное к дому капитальное сооружение изменяет размеры долей, влияет на налогообложение, поэтому ее обязательно нужно согласовывать с совладельцами.
- С жильцами, которые не имеют права собственности. Например, в вашем доме зарегистрированы третьи лица, от них должно быть согласие.
- С соседями. Пристройка, особенно, когда она имеет масштабные размеры, может нарушать права соседей. Рекомендуем заранее получить от них письменное согласие или подготовить акт согласования. Это поможет избежать лишних проблем во время узаконивания результатов незаконной реконструкции дома.
Обращение в администрацию
После того, как вы собрали все документы, можно начинать процедуру узаконивания. Во многих случаях легализовать небольшую пристройку можно в местной администрации. Вы подаете заявление и прилагаете к нему собранные документы. После этого специалисты будут проверять сооружение на соответствие нормам.
Если никаких нарушений не обнаружено, есть вероятность того, что вы сможете узаконить реконструкцию без обращения в суд.
Легализация через суд
Чаще всего легализовать реконструкцию через администрацию не получается. В это случае с полученным отказом вам нужно обратиться в суд. Если вы получили отказ от администрации, значит через суд нужно опротестовать решение.
Когда вы решили сразу действовать через суд, подается заявление о том, чтобы сохранить пристройку.
К исковому заявлению нужно приложить ранее собранные документы. Задача суда при легализации самовольных пристроек:
- Обеспечить безопасность людей. Для этого проводят оценку соответствия градостроительным, противопожарным, санитарным нормам.
- Защитить права третьих лиц.
Иногда могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие вашу позицию. Суд может назначить строительную экспертизу. Оплачивает работу экспертов та сторона, которая заявила ходатайство.
Дальнейшая судьба зависит от решения суда:
- В пользу собственника. В этом случае вместе с решением суда вы обращаетесь в Росреестр. На этом основании в ЕГРН будут внесены изменения.
- Не в пользу собственника. Не всегда суды встают на сторону собственника, который самовольно сделал пристройку к дому. В этом случае вас обяжут демонтировать строение.
На что обратить внимание при обращении в суд
Отказать в легализации суд может по разным причинам. Поэтому к суду нужно готовиться тщательно. В первую очередь, нужно позаботиться о том, чтобы были документальные подтверждения вашей позиции.
К сбору документов нужно отнестись очень тщательно.
Вам нужна помощь в подготовке документов для легализации незаконной пристройки?
Заказать бесплатную консультацию
Вы можете предоставить в суд:
- Заключения коммунальных служб. Обязательно нужно взять такие заключения, если пристройка подключается к коммуникациям.
- Заключения уполномоченных органов (пожарный надзор, санитарные службы). Это будет подтверждением того, что вы не нарушили никаких норм и строение безопасно.
- Сертификаты на строительные материалы. Они будут доказательством того, что в строительстве были использованы качественные и безопасные материалы.
- Договор с проектной или строительной организацией, если вы не самостоятельно занимались проектированием и строительством.
Во время процедуры легализации сооружение обязательно проверяют на соответствие нормам. Если вы знаете, что они были нарушены, устраните такие нарушения до обращения в суд.
Также до обращения в суд рекомендуем урегулировать вопрос с соседями. Особенно важно это сделать в том случае, если пристройка к вашему дому мешает свободному проезду или создает другие препятствия. Обязательно должны быть соблюдены установленные минимальные разрывы между соседними домами.
Если пристроен хозяйственный объект, например, гараж или баня, нужно заранее убедиться, что соблюдены пожарные и санитарные нормы. Иначе согласовать объект не получится.
Как избежать проблем с легализацией
Изменение параметров дома может быть вызвано разными причинами. Например, вы хотите расширить жилую площадь или сделать в доме дополнительное место для отдыха. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда вас обяжут снести пристройку по решению суда, лучше действовать в строгом соответствии с законом.
Сначала получить разрешительную документацию, а только потом приступать к строительству.
Так как возведение пристроек относится к реконструкции, разрешения на строительство получать не нужно. Процедура проходит в уведомительном порядке:
- Сначала вы подаете уведомление о реконструкции в местную администрацию. В уведомлении на плане указываются основные характеристики будущей пристройки. Проектной документации на этом этапе не требуется. Специалисты администрации проверят ваше заявление. Обычно на этом этапе никаких проблем и задержек не возникает. Отказ можно получить только в том случае, если конструкция будет нарушать нормы или мешать соседям. Чтобы избежать споров с соседями, рекомендуем сразу получить от них письменное согласие, что они не против возведения пристройки. Если реконструкция требует согласования с другими органами, их нужно приложить к уведомлению. Обычно требуется согласовать с коммунальщиками, газоснабжением, пожнадзором, санитарной службой.
- Дальше нужно дождаться ответа от администрации. Не начинайте строительство сразу после того, как вы подали уведомление. Несмотря на то, что в большинстве случаев на этом этапе не бывает отказов, лучше дождаться ответного уведомления. После того, как вы его получите, можно начинать строительство.
- После того, как пристройка будет полностью готова, нужно подать уведомление о завершении реконструкции. На этом этапе специалисты администрации будут проверять соответствует ли она тем параметрам, которые вы заявили. Проверят соответствие строительным, противопожарным, санитарным нормам. Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. Все остальные задачи по внесению изменений в реестр лежат на местной администрации.
- Уведомление о соответствии – это документ, который подтверждает, что ваша пристройка не нарушает никаких норм. Его выдают после проверки объекта. Дальше все уведомления вместе с техническим планом специалисты местной администрации подают в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Такая пристройка будет законной. Вы избавите себя от риска, что пристройку не получится легализовать и ее придется снести.
Заказать бесплатную консультацию
Полезное видео
Как правильно узаконить пристройку к дому
Весьма полезное для многих граждан разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор собственницы дачи и муниципальных чиновников, которые не согласились узаконить пристройки к дому, которые возвела хозяйка.
Идти в суд с просьбой узаконить постройки можно, если есть доказательства, что хозяин уже пытался это сделать сам. / Сергей Михеев
Сегодня почти невозможно найти частный дом или дачу, собственники которых со временем не решали бы увеличить свой дом. Масштаб строительства зависит и от кошелька собственника, и от полета его фантазии. Поэтому в летние месяцы магазины и рынки строительных материалов переполнены теми, кто начал строить, и теми, кто продолжает этот увлекательный процесс.
Ведь закончить расширение своих владений почти невозможно.
Хозяева домов, чтобы увеличить свою недвижимость, пристраивают к жилью мансарды, веранды и прочие всевозможные постройки.
Правовые аспекты управления жильем эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Вот только после окончания строительства у хозяев этих объектов могут возникнуть трудности с признанием права собственности на них. Как правильно легализовать такие постройки, а когда это сделать точно не удастся, объяснил Верховный суд в деле брянской собственницы загородного дома.
Ее история началась с того, что наша героиня расширила свой частный дом, пристроив к нему сначала сарай, а позже и веранду.
После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки в судебном порядке. В ее иске было сказано, что ее новые объекты стоят на ее же участке. Обосновывая свои требования, гражданка пояснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан.
Каково же было ее удивление, когда сначала первая инстанция, а позже и апелляция женщине отказали. Местные суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения «нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду».
Так в своем решении записала первая инстанция и с таким вердиктом согласилась и апелляция.
Но хозяйка веранды и сарая решила не сдаваться и отправилась оспаривать решения брянских судов дальше и выше — в Верховный суд.
Каково же было удивление собственницы дома и земли, когда сначала первая инстанция, а позже и апелляция отказались узаконить ее пристройки
Там материалы гражданского спора внимательно изучили и заявили, что их региональные коллеги приняли правильное решение. ВС подчеркнул, что территории, где наша героиня возвела сарай и веранду, больше 20 лет являются зоной особого режима. На этой земле новое жилищное строительство и достройки «с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы» запрещены. Об этом сказано в решении администрации Брянской области (от 25 апреля 1994 года № 31).
Из-за наличия особой зоны, сказал Верховный суд, узаконить объекты у истицы не получится. ВС признал акты нижестоящих инстанций законными.
Юристы, которые специализируются на таких гражданских спорах, высказали несколько советов тем собственникам, которые могут столкнуться с аналогичной проблемой. Итак, как надо правильно действовать?
Первое и самое главное — участок гражданина, на котором он решил начать строительство, должен быть его собственным. Потом надо получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке. Но это самый долгий путь.
Есть вариант попроще — можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.
Безусловно, можно поступить так, как сделала наша героиня, — узаконить объекты через суд. Но надо иметь в виду, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. То есть обращался к чиновникам, но ему отказали или не ответили.
По Градостроительному кодексу пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении таких пристроек, например навеса или гаража, разрешение на строительство получать не требуется. Правда, после окончания работ надо не забыть внести изменения в техническую документацию.
Есть еще один сложный момент, когда разрешение на строительство или реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и «иных санитарно-защитных зон». Под последними часто имеют в виду землю около аэропортов.
Суды обычно отказывают, если до начала стройки хозяин не пытался решить вопрос у чиновников
Итак, чтобы узаконить постройки потребуется наличие у собственника участка права на строительство объекта. Соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц.
А также безопасность возведенного объекта.
Но надо помнить, что суд почти наверняка попросит доказательства попыток собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.
Нужно ли регистрировать пристройку к дачному дому в СНТ?
Есть участок в Рузском районе (СНТ). Он в собственности. На участке зарегистрирован дом (документы получены одновременно с документами на участок). Хотим пристроить к дому дополнительный отсек (увеличить площадь). Нужно ли при этом что-то перерегистрировать?
Чем мы рискуем, если, сделав пристройку, никаких новых документов оформлять не будем?
Юлия Комиссарова
Консультаций: 40
Для того чтобы пристроить к дому дополнительный отсек вам необходимо получить разрешение на строительство.
Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – Градостроительный кодекс РФ). Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Последствия пристройки дополнительного отсека без получения соответствующих документов предусмотрены п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному пункту лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г., указано следующее: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».
Однако согласно п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Кроме этого, необходимо учитывать разъяснения, данные в постановлении Пленумом Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (п. 23 названного постановления).
В п. 25 Постановления № 10/22 отмечается следующее. В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Как указывается в п. 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 Гражданского кодекса РФ (п. 27 Постановления № 10/22).
Как узаконить пристройку к дому: что делать, как действовать, какие варианты легализации есть?
Пристройка к дому – удобный способ расширить полезное пространство. Пристраивать можно и жилые, и нежилые помещения. Но ее возведение относится к реконструкции, а для таких работ нужна разрешительная документация.
Сейчас для реконструкции домов ИЖС действует упрощенный уведомительный порядок.
Как действовать в рамках закона
Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.
По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:
- Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
- Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
- Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
- После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий. Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Процедура достаточно проста. Пройти ее можно и самостоятельно. Не хотите тратить время?
Инжинерно-геодезическая компания ГЕОМЕР ГРУПП вам поможет.
Заказать бесплатную консультацию
Что делать, если пристройка уже сделана
Перечисленные этапы касались тех ситуаций, когда пристройка только планируется. Но что делать, если вы ее уже построили? Такая реконструкция незаконна.
Местная администрация имеет право подать на вас в суд. Если суд примет решение о демонтаже, сносить строение нужно будет за свой счет.
Чтобы избежать серьезных проблем, сделанную пристройку нужно узаконивать. Не стоит дожидаться того момента, когда вы получите предписание для сноса.
Какие пристройки нужно узаконивать
Пристройка – это строение, пристраиваемое к наружной стене здания. Они отличаются по своим техническим особенностям, уровню сложности, степени влияния на несущие конструкции, назначению. Узаконивать нужно не все типы таких сооружений.
Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены, не влияют на безопасность людей, поэтому никакого сложного узаконивания не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести навес, крыльцо, небольшую террасу.
Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно. Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома.
То есть, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения, достраиваете еще один этаж, вам нужно узаконивать их. К капитальным пристройкам относятся гаражи, бани, кухни и т.д.
Варианты оформления документов
Оформить документы на уже построенную пристройку можно двумя путями: через администрацию и через суд.
Узаконивание административным путем
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Дальше администрация подает документы в Росреестр. Регистратор вносит изменения в ЕГРН. После этого пристройка будет считаться законной.
Это простой путь узаконивания. Обычно, если пристройка не очень сложная, ее можно узаконить административным путем. Но всегда есть риск, что вместо уведомления о соответствии вы получите отказ от администрации.
Каждый случай индивидуален, и единого рецепта здесь нет. Узнать, как лучше действовать в вашей ситуации, можно на консультации у эксперта «Геомер групп».
Заказать бесплатную консультацию
Легализация через суд
Это более сложный способ. Но если административным путем узаконить пристройку не получилось, суд – единственный выход. Суды не всегда встают на сторону владельцев. Перспективы положительного исхода дела будут выше, если соблюден ряд требований:
- У вас есть зарегистрированное право собственности на участок и дом, к которому была сделана пристройка.
- Проведенная реконструкция не нарушает строительные нормы, не несет опасности для людей.
- Пристройка не нарушает права третьих лиц.
Если в вашем случае все эти требования соблюдаются, можно начинать подготовку документов для обращению в суд.
Собираем список документов
К исковому заявлению нужно приложить документы, которые будут доказательством вашей правоты. Подходите серьезно к сбору документации. Это увеличит ваши шансы на решение дела в вашу пользу.
Вы можете обратиться за помощью к специалистам «Геомер групп». Вам потребуется:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и жилой дом. Их можно не получать, так как данные из реестра суд может запросить сам. Но лучше собрать полный пакет документов.
- Техплан на дом. Его можно заказать у кадастрового инженера нашей компании.
- Документация, подтверждающая возведение пристройки. Например, это может быть договор с проектной организацией, строительной компанией и т.д.
- Заключение от коммунальных служб. Специалисты оценивают безопасность пристройки и возможность подключения инженерных коммуникаций.
- Согласование с другими службами (если строительство на вашем участке требует дополнительных согласований).
- Если вы ранее пытались узаконить пристройку административным путем, приложите документы, подтверждающие этот факт и ответ от муниципалитета.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Если стоимость пристройки не превышает 50 тыс. рублей, иск нужно подавать в мировой суд. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.
Заказать бесплатную консультацию
Рассмотрение дела
В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами.
Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.
Во время рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Оплачивает экспертизу истец. Она необходима для проверки соблюдения строительных норм. Если в заключении экспертов будет указано, что пристройка нарушает СНиПы или градостроительные нормы, узаконить ее будет невозможно.
Будет вынесено решение о приведении дома в первоначальный вид.
Когда все нормы соблюдены, заключение независимой экспертизы будет важным доводом в вашу пользу. Изучив материалы дела, суд выносит решение.
Что делать после вынесения решения
Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:
- В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
- Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.
Стоимость легализации
Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки – желание сэкономить. На самом деле, расходы на легализацию намного выше, чем при законном пути.
Уведомительный порядок значительно упростил проведение реконструкции. Теперь не требуется собирать большой пакет документов. Это тоже удешевило получение разрешительной документации.
Фактически, расходы на строительство в уведомительном порядке включают в себя:
- Госпошлину за регистрацию.
- Подготовку техплана.
Посмотрим теперь, к каким расходам нужно быть готовым при узаконивании через суд:
- Госпошлина. Ее размер рассчитывают из стоимости пристройки. Но сократить не получится, если суд решит, что стоимость сооружения дороже, чем указана в иске, вам все равно придется оплатить разницу.
- Оплата строительно-технической экспертизы. Ее стоимость, в среднем, от 30 тыс.
- Подготовка техплана и других документов, подтверждающих вашу позицию.
Кроме этого нужно быть готовым к тому, что за самовольную пристройку может быть наложен штраф.
Расходы на легальное строительство значительно меньше, чем на узаконивание постфактум. Поэтому мы не рекомендуем идти таким путем.
Почему могут отказать
Легализовать незаконную пристройку не всегда получается даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по целому ряду причин:
- Лицо, обратившееся с заявлением, не имеет на это права. Подать заявление – и в администрацию, и в суд – может только владелец земли и дома. Можно действовать через представителя, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Подан не полный пакет документов. Это формальные требования, определенные законом. Когда поданы не все документы или в некоторых есть ошибки, помарки, неточности, это уже будет поводом для отказа.
- Нарушение норм. Во время рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки разным нормам. Она должна быть возведена с соблюдением СНиПов. Нарушение строительных норм – это всегда основание для отказа. Также расположение пристройки должно соответствовать проекту межевания. То есть, должны быть соблюдены расстояния до границ участка. Пристройка должна соответствовать ВРИ земли. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализовать не получится.
- Нарушение требований безопасности. Во время строительной экспертизы проверяют не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает стройматериалы, которые вы использовали, их качество, безопасность. Если строение может представлять опасность для людей, это будет отражено в заключении. Важно! Столкнуться с такой ситуацией можно и в том случае, если вы подавали уведомление и действовали строго в рамках закона. Во время проверки соответствия также оценивают качество и безопасность стройматериалов. Нарушение безопасности – основание для отказа.
- Превышение максимальных размеров здания. Раньше характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС, были очень размытыми. Сейчас они регламентированы законом. Если ваша пристройка превышает эти нормы, на проведение строительных работ нужно получать разрешение.
- Несоответствие заявленным характеристикам. С такой причиной отказа можно столкнуться и в том случае, если все было сделано по закону, и при административном порядке узаконивания. Дело в том, что в уведомлении о реконструкции собственник указывает характеристики изменений, которые он планирует ввести. После того, как строительство будет завершено, специалисты муниципалитета проверяют соответствует ли фактическая пристройка заявленной. Если есть отклонения, вы получите отказ.
Если дом в долевой собственности, строительство пристройки приведет к изменению размеров долей. Не все собственники могут быть с этим согласны, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Прежде чем узаконивать строение, нужно получить от всех собственников согласие.
Если такого согласия нет, скорее всего, вам откажут.