Подборка наиболее важных документов по запросу Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Банкротство:
- Анализ финансового состояния должника
- Аффилированный кредитор
- Банкротство гражданина
- Банкротство ГУП
- Банкротство залогодателя
- Ещё.
Судебная практика: Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 N 20АП-2136/2022 по делу N А23-7710/2017
Требование: Об отмене определения о признании сделки должника недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение оставлено без изменения. Таким образом, ООО «ПрофКомфорт» не может являться добросовестным приобретателем, так как действуя добросовестно, проявляя обычную разумность и осмотрительность, должно было знать, что объект недвижимости, ранее принадлежал Соцкову В.Н., в отношении которого возбуждена процедура банкротства, и который совершил ряд вышеуказанных сделок по выводу активов на заинтересованных с ним лиц. В этом можно было убедиться, запросив выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимого имущества.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2021 N 13АП-15515/2021, 13АП-15518/2021 по делу N А21-10221-39/2015
Категория спора: Банкротство организации.
Требования назначенных лиц (КУ): О признании сделок, заключенных должником, недействительными и применении последствий их недействительности.
Обстоятельства: Конкурсный управляющий ссылается на то, что имущество было отчуждено безвозмездно в пользу заинтересованного лица, договоры купли-продажи заключены с целью недопущения обращения взыскания на нежилое помещение.
Решение: Удовлетворено. Обжалуемое определение соответствует положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, пунктам 1, 2 статьи 302 ГК РФ. Как установлено в ходе судебного разбирательства, оспариваемая сделка, оформленная договорами купли-продажи от 17.12.2012, от 22.01.2018 и от 12.08.2019, совершена с целью не допустить обращения взыскания на нежилое помещение по обязательствам должника. Имущество отчуждено безвозмездно в пользу заинтересованного лица.
Последующих приобретателей объекта недвижимости нельзя признать добросовестными, поскольку переход права собственности зарегистрирован после возбуждения настоящего обособленного спора, доказательства уплаты покупной цены не представлены.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Исключение дорогостоящего имущества из конкурсной массы: перспективы незаконной реализации в преддверии банкротства физического лица
(Шестало С.С.)
(«Вестник арбитражной практики», 2021, N 5) Согласно п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя
(Сорокопуд А., Гришко А., Горелов А.М., Арутюнов А., Рулькова М., Корабель С., Яковлева А., Творогова М.)
(«Жилищное право», 2020, N 8) Решение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ представляется правильным и весьма обнадеживающим, ибо сложившаяся ситуация по данному делу, на наш взгляд, была просто абсурдна. Каким образом покупатель квартиры (Иглина) могла в 2015 году предполагать, что через два года продавец квартиры (Дьяконова) может обанкротиться?! Покупатель заключила договор купли-продажи недвижимости, выполнила по нему все обязательства, зарегистрировала свое право собственности и фактически въехала в квартиру.
На момент заключения договора купли-продажи квартиры продавец обладала правом собственности на недвижимость (заметим, что даже арбитражный управляющий это право не только не оспаривал, но еще и использовал в судах), а покупатель проявил разумную осмотрительность. Следовательно, Иглина является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Требовать от нее предвидения действий Дьяконовой в будущем времени невозможно и нелепо. (В противном случае рынок купли-продажи недвижимости просто исчезнет.)
Нормативные акты: Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2012 N 1387-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Бадовой Юлии Игоревны и Рогожина Вадима Юрьевича на нарушение их конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Конституционного Суда РФ от 09.11.2010 N 1435-О-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бадовой Юлии Игоревны на нарушение ее конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», частью первой статьи 418 и частью пятой статьи 422 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций
С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .
Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.
По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.
В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.
Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.
Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.
Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .
Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).
Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .
Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».
Могут ли истребовать единственное жилье?
Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .
Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.
Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.
Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.
Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?
При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.
- Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
- Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
- Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
- Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
- Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
- Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
- О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
- Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .
При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.
Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?
1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.
2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.
Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?
Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.
В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.
Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.
1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».
2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.
3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.
4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).
11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.
14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).
Адвокаты оценили выводы КС о порядке истребования имущества от добросовестного приобретателя
Ранее Суд указал, что разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника оборота, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов
15 июля 2021
Фото: пресс-служба КС РФ
По мнению одного из адвокатов, постановление имеет многозначную ценность, поскольку одновременно подтверждает ранее высказанные позиции и указывает новые ориентиры. Другая отметила, что правовая позиция Суда является значимой, поскольку направлена на поддержание стабильности гражданского оборота.
Конституционный Суд опубликовал Постановление № 35-П от 13 июля по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса, регулирующего порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя.
Читайте также
Порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя соответствует КонституцииПри этом КС указал, что при отсутствии действий бывшего супруга по сохранению за собой права на совместно нажитое имущество или по его разделу недопустимо возлагать неблагоприятные последствия этого на добросовестных участников гражданского оборота
13 июля 2021 Новости
Как ранее сообщала «АГ», в августе 2015 г. гражданин Г. продал гражданину М. без согласования с бывшей супругой находившуюся в их совместной собственности квартиру в Ангарске. Спустя год эта квартира была приобретена по договору купли-продажи Евгением Мокеевым. Однако гражданка Г. добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания недействительной сделки по продаже квартиры ее бывшим мужем.
Суд общей юрисдикции истребовал от нового собственника квартиры ½ долю в праве собственности на жилое помещение. Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, были отклонены судом.
В жалобе в Конституционный Суд Евгений Мокеев отметил, что применение судами общей юрисдикции п. 1 ст. 302 ГК РФ в гражданском деле лишило его ½ доли единственного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и гражданином М. не была признана недействительной. По мнению заявителя, такое правовое регулирование не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, поскольку это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее и, кроме того, лишает его даже компенсации.
Гражданин добавил, что оспариваемая норма на практике становится основанием для истребования от законного титульного владельца (добросовестного приобретателя) доли жилого помещения, находящегося у него на праве собственности, и потому противоречит ряду положений российской Конституции.
Читайте также
Перспективы для добросовестных приобретателейЭксперты «АГ» проанализировали итоговое решение Конституционного Суда РФ по поводу невозможности изъятия имущества у добросовестного приобретателя
23 июня 2017 Новости
По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд напомнил, что оспариваемая норма неоднократно была предметом его рассмотрения (в частности, постановления от 21 апреля 2003 г. № 6-П и от 22 июня 2017 г. № 16-П). Он также упомянул, что сам факт внесения в ЕГРН записи о госрегистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке, поэтому оба супруга являются собственниками такой недвижимости.
Как пояснил Суд, разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к процедуре госрегистрации недвижимости.
«Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества», – подчеркнуто в постановлении Суда.
По мнению Суда, обстоятельства конкретного дела могут свидетельствовать о незаинтересованности бывшего супруга в судьбе своего имущества или же означать, что такой человек полагался на осуществление правомочий бывшим супругом. При этом отчужденное спорное имущество не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. Соответственно, права такого бывшего супруга можно защитить путем предъявления требований к другому супругу.
В то же время гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем бывший супруг.
Таким образом, КС счел, что не подлежит удовлетворению иск бывшего супруга, который не предпринял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником на законных основаниях. Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота. В связи с этим Суд заключил, что спорная норма не противоречит Конституции РФ и не предполагает истребования жилого помещения в аналогичных спорах.
КС РФ добавил, что федеральный законодатель вправе скорректировать правовое регулирование отношений, связанных с госрегистрацией прав на имущество в совместной собственности экс-супругов. Он также распорядился пересмотреть судебное дело заявителя.
Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н., медиатор, партнер, руководитель практики семейного права BGP Litigation Виктория Дергунова отметила, что в настоящее время в гражданском законодательстве действует презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные, содержащиеся в публичном реестре, принцип достоверности которых предполагает, что сведения, внесенные в него, актуальны и соответствуют действительности, в связи с чем любое лицо в целях проявления должной степени осмотрительности может полагаться на них при совершении сделок и принятии решений. «Такая презумпция действует до того момента, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ)», – пояснила она.
По словам эксперта, в целях оспаривания сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом супругов семейное законодательство устанавливает специальное основание – отсутствие на ее совершение согласия супруга, на имя которого такое имущество не зарегистрировано. «В подавляющем числе дел суды, как правило, признавали сделки по продаже недвижимого имущества, совершенные одним супругом без согласия второго, недействительными и возвращали отчужденное имущество обратно, изымая его у добросовестных приобретателей. Во многом это было связано с тем, что суды предъявляли повышенный стандарт доказывания к покупателям и их добросовестности, предлагая им проверять не только паспорта продавцов недвижимости и данные публичных реестров, но и любыми иными способами убеждаться, что отчуждаемое имущество не является предметом совместной собственности, например изучить договор банковской ипотеки на приобретаемое имущество, данные в сети Интернет, осмотреть лично объекты продажи (см. Определение Верховного Суда РФ от 16 января 2018 г. № 4-КГ17-76)», – отметила Виктория Дергунова.
Адвокат добавила, что в одном из дел ВС не признал покупателя добросовестным приобретателем, посчитав, что поскольку стоимость объекта недвижимого имущества, который он приобрел, была в шесть раз ниже рыночной, то при отсутствии разумных причин занижения цены он мог и должен был провести дополнительную проверку юридической судьбы имущества, которая бы позволила ему узнать об отсутствии у продавца прав на его продажу (см. Определение Верховного Суда РФ от 10 апреля 2020 г. № 301-ЭС20-3739 по делу № А17-5432/2016).
«Получив данные из ЕГРН, покупатель должен проявить осмотрительность и уточнить, состоит ли в браке продавец. В случае подтверждения указанной информации необходимо соотнести дату регистрации права собственности продавца на объект недвижимости с датой регистрации брака. Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, то презюмируется, что квартира была приобретена в совместную собственность.
В таком случае продавец должен получить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества. Согласие другого супруга не требуется при наличии брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества или вступившего в законную силу судебного акта о разделе совместно нажитого имущества. Вместе с тем в силу отсутствия публичного реестра заключенных браков в действительности любой продавец может состоять в нем без отражения этой информации в паспорте, в котором в силу разных причин штамп, подтверждающий вступление в брак, может отсутствовать.
Таким образом, никакие заверения продавца о том, что имущество было приобретено им не в браке, в действительности не могут гарантировать на 100%, что оно не является предметом совместной собственности и спора между супругами, в том числе бывшими», – подчеркнула Виктория Дергунова.
Она отметила, что рассматриваемое дело, напротив, перекладывает обязанность вести себя добросовестно на лиц, желающих оспорить сделку и изъять имущество у добросовестного приобретателя: именно на супруге, как собственнике имущества, лежит обязанность по внесению сведений о себе в публичный реестр в целях сохранения контроля над недвижимостью. Если супруг добился упоминания себя как собственника в ЕГРН, то он может прямо запретить производить любые сделки с недвижимостью без своего личного согласия или участия в них путем обращения в Росреестр с соответствующим заявлением.
«Высказанная правовая позиция является значимой, поскольку направлена на поддержание стабильности гражданского оборота, полностью соответствует и согласуется с другим подходом, содержащимся в семейном законодательстве: в случае отчуждения общего имущества супругом или его израсходования по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи его стоимость может быть учтена при разделе совместно нажитого имущества в судебном порядке без оспаривания сделок по его отчуждению. Например, суды могут взыскивать в пользу обманутого супруга денежную компенсацию в размере половины стоимости такого имущества», – подытожила Виктория Дергунова.
Советник ФПА, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД» Сергей Макаров считает, что постановление Конституционного Суда имеет многозначную ценность, поскольку одновременно подтверждает ранее высказанные позиции и указывает новые ориентиры. «Этот документ посвящен ранее высказанной позиции о необходимости защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Еще в 2003 г. поистине исторически значимым Постановлением № 6-П Суд развернул правоприменительную практику на защиту добросовестного приобретателя, и с тех пор он последовательно высказывается в защиту добросовестного приобретателя -– что уже имеет многогранное значение, так как защищает и право собственности, и стабильность гражданского оборота», – подчеркнул он.
Касательно же новых ориентиров, по мнению эксперта, можно с благодарностью к КС отметить четко выраженную установку – фактически призыв к бывшим супругам, не оформившим свои права на имущество, приобретенное в браке, предпринимать меры – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – по контролю за этим имуществом и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. «Это – очень четко сформулированная установка на необходимость проявлять добросовестность и не просто защищать свои права, а защищать их добросовестно, не нарушая без необходимости права иных лиц», – заметил Сергей Макаров.
Он также выразил надежду, что с учетом примененной Судом формулировки касательно действий по своевременному разделу совместно нажитого имущества властям все-таки придется наконец-то изменить свою практику в части нежесткого толкования сроков исковой давности по делам о разделе совместно нажитого имущества супругов. «Было бы идеально, если бы сначала в практике ВС РФ, а затем и в законодательстве было закреплено правило о необходимости урегулировать имущественные отношения между бывшими супругами в течение трех лет с момента прекращения брака», – полагает адвокат.
КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей
Конституционный суд Российской Федерации 22 июня проведет открытое заседание, на котором изучит нормы, позволяющие суду истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя — человека, купившего недвижимость, в истории которой есть нарушения прав предыдущих собственников, о чем не было известно на момент сделки. Нормы будут рассматриваться на примере случая одного из жителей Ангарска, сообщает пресс-служба КС. В 2015 году мужчина приобрел квартиру в Ангарске, не зная о том, что предыдущий владелец купил ее у человека, который в свою очередь не получил согласия на сделку от своей супруги — той принадлежала половина недвижимости.
На момент сделки продавец разводился с женой, которая в дальнейшем добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры недействительной. В результате суд обязал нового собственника вернуть прежней владелице ее долю в размере половины квартиры. «Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности (три года с момента внесения в реестр недвижимости данных о смене собственника. — Ред.) истек, были отклонены. При этом заявитель утверждает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен доли в единственном своем жилье.
А сама сделка купли-продажи не признана судами недействительной», — уточнили в пресс-службе КС.
После этого гражданин обратился в Конституционный суд, подчеркивая, что не мог знать о том, что в цепочке сделок с квартирой были нарушены права супруги одного из владельцев, и упирая на то, что этот факт был «установлен на основании судебного решения значительно позднее». Действующие нормы лишают его даже компенсации, отмечает истец. Суд проверит по заявлению мужчины конституционность п. 1 ст.
302 Гражданского кодекса Российской Федерации «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».
На какую компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель жилья С 1 января 2020 года начали действовать новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По новым правилам, добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда суд обязал человека, по чьей вине это произошло, компенсировать убытки, но это не было сделано в течение полугода.
Исключение — ситуации, в которых компенсация не была получена из-за действий самого добросовестного приобретателя. Размер компенсации новыми правилами не устанавливается, он определяется судом на основании суммы реального ущерба либо (по требованию самого добросовестного приобретателя) в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
Осенью 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России разъяснила способ защиты добросовестных покупателей жилья, рассмотрев один из споров. Чиновники муниципалитета судились с гражданкой, оформившей на себя муниципальную квартиру умершей матери. Дочь приватизировала жилье и продала. Покупатель на сделке проверял все документы через ЕГРН, сделка была проведена нотариусом. Чиновники поставили под сомнение законность действий гражданки, а значит, и права нового хозяина этой квартиры.
В исковом заявлении муниципалитет просил признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить ее новых собственников. После череды судов и апелляций городской суд отменил свидетельство о праве на наследство гражданки, а продажу квартиры признал незаконной. Было принято решение вернуть квартиру в жилой фонд муниципалитета, а ее нового владельца обязали съехать.
- использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
- недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг;
- введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
- продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам.
Это решение оспорил Верховный суд, указав, что оно «практически подрывает смысл существования нотариата как специального института», а также «требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации».
Рассмотрев это дело, ВС разъяснил, что чиновники муниципалитета должны были вовремя оформить выморочное имущество. Не сделав этого оперативно, они создали предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц. Решения предыдущих судов были отменены, а квартира возвращена истице.
Читайте также: