Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то. Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
2021-01-25T14:18
2021-01-25T14:18
2021-11-25T18:47
практические советы – риа недвижимость
законодательство
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то образом распорядиться своей частью квартиры. О главных трудностях долевой собственности на жилье и способах их преодоления эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».Коммуналка преткновенияДолевая форма собственности не доставляет никаких проблем ровно до тех пор, пока между владельцами сохраняются нормальные отношения. Но часто бывает, что доли принадлежат бывшим супругам, враждующим наследникам или просто чужим людям, между которыми возникают конфликты. Один из наиболее распространенных – оплата жилищных и коммунальных услуг.
Суть споров сводится к следующему: кто и сколько должен платить. Обычно пишется заявление в управляющую компанию о выделении отдельного лицевого счета. К этому прикладываются документы о праве собственности, объясняет гендиректор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. Отдельно в заявлении стоит указать, например, что с другими собственниками автор заявления не ведет совместного хозяйства и они не являются родственниками.
Обычно этого хватает. В некоторых случаях управляющая компания отказывает, тогда разделение происходит по суду. Если в многоквартирном доме общим собранием собственников принято решение о прямых расчетах с поставщиками коммунальных услуг, то необходимо будет направить заявление и в адрес ресурсоснабжающих организаций, уточняет ведущий юрист Intellect Дарья Скудная. Когда среди владельцев квартиры нет согласия о разделении лицевого счета либо кто-то уклоняется от подачи заявления, то спор разрешается в судебном порядке, продолжает она.
Для этого заинтересованная сторона подает в суд исковое заявление об определении размера участия в оплате жилищно-коммунальных услуг согласно долям. При этом, обратившись в суд с исковым заявлением о разделении лицевого счета, можно также разделить задолженность по коммунальным платежам, подсказывает юрист.Таким образом, больше платит не тот, кто израсходовал больше ресурсов, а тот, чья доля в квартире больше, уточняет она. «Несмотря на кажущуюся несправедливость такого подхода, судебная практика на этот счет устоялась (вплоть до Верховного суда РФ). Основана она на том, что при отсутствии индивидуальных приборов учета у каждого сособственника объективно определить, в каком объеме был использован ресурс каждым отдельным лицом, практически невозможно.
Логичен и посыл о том, что чем больше имущество, тем больше расходов оно требует», – поясняет Фетисова.Однако, добавляет она, если собственники придумают свой способ учета (например, расходы на воду будут считать соразмерно проведенному в ванной комнате времени), никаких препятствий для того, чтобы договориться и закрепить такой способ в соглашении, нет.К сожалению, собственники часто действуют не по закону. К примеру, если один из них вообще не живет в квартире, то не утруждает себя внесением своей части коммунальных платежей. В этом случае второму собственнику часто приходится платить за все в одиночку.Наличие или отсутствие в квартире индивидуальных приборов учета (счетчиков) не влияет на порядок разделения лицевого счета, поскольку приборы учета необходимы для учета фактического потребления коммунального ресурса, отмечает Скудная. То есть независимо от того, имеются ли в квартире счетчики, можно разделить лицевые счета, чтобы оплата начислялась отдельно каждому собственнику соразмерно его доле в праве собственности. Мое или твое?Еще одним источником конфликтов между долевыми собственниками становится доступ в помещение.
В частности, далеко не всегда живущие в одной квартире люди могут договориться, какие помещения тут чьи, а главное – какие общие.Жилищным законодательством предусмотрено, что при наличии долевой собственности на квартиру, право пользования общим имуществом, таким как санузел, коридор или кухня пропорционально размеру долей в данной квартире. То есть, если у квартиры имеются два собственника, владеющие ей в равных долях, то и их права на места общего пользования будут считаться равными. При этом недопустимо ущемление одним из сособственников прав другого путем препятствования пользованию данным общими местами, подчеркивает адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев.В случае выделения доли в натуре или так называемого «реального раздела» квартиры, места общего пользования, к которым в обязательном порядке относятся санузел, коридор и кухня всегда остаются в общем пользовании, поскольку иное нарушало бы права одного из сособственников, продолжает он. «Фактически, при выделении доли в натуре происходит «закрепление» за каждым из сособственников определенной комнаты в квартире и не более того», – подчеркивает Прокофьев.Таким образом, в жилой части квартиры долевые собственники могут обозначить, что «это мое, а это твое», но нежилые помещения, такие как кухня, коридор и санузел, остаются в общем пользовании.Также конфликты временами возникают на почве того, кто и как пользуется помещением. Например, можно ли приглашать гостей, заводить животных и так далее. Действительно, собственники одного жилого помещения вправе заключить соглашение о совместном его пользовании, в которое включить все интересующие их условия, соглашается Прокофьев.
Оборот долейРазобраться в том, как можно распорядиться своей долей квартиры, довольно трудно, поскольку часть действий может потребовать участия других собственников, а часть – нет, отмечают юристы.По закону собственники вправе свободно распоряжаться своими долями, выполняя почти все перечисленные действия: закладывать, завещать, продавать, дарить, доля может быть даже внесена в уставный капитал компании без согласия остальных сособственников, отмечает Фетисова. Но «дьявол кроется в деталях». Например, нельзя сдать долю в аренду, так как в аренду сдается имущество, а не право, уточняет она.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением преимущественного права покупки участниками долевой собственности этой доли по цене, за которую она продается, добавляет адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Наталья Корнилевская. Следует подчеркнуть, что право преимущественной покупки применимо только к возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Поэтому собственник доли вправе подарить и завещать свое имущество без согласия других участников долевой собственности, продолжает Корнилевская.
А вот доля в имуществе, выделенная в натуре, по смыслу действующего законодательства является самостоятельным объектом гражданских прав (статья 252 ГК РФ), а потому применительно к недвижимому имуществу ставится на самостоятельный кадастровый учет, уточняет Фетисова. В связи с этим она обращается в таком же режиме, как и все самостоятельные объекты, без каких-либо особенностей. Но сама возможность выделить долю в натуре есть не всегда, уточняет она.
Во-первых, чем меньше доля, тем меньше шансов потребовать выдела доли из общего имущества, а потому по закону собственник небольшой доли вправе только требовать компенсации ее стоимости. Во-вторых, что более важно, если доля является совсем незначительной (микродолей), а участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании общим имуществом, то доля у него может быть принудительно выкуплена, подчеркивает эксперт.В настоящее время появилось понятие «микродоли», которое пока не имеет законодательного закрепления, но применяется в судебной практике, которая формируется с учетом ограничения оборота подобных долей в праве собственности на недвижимое имущество, напоминает Корнилевская. Таким образом, чем меньше долевых собственников у квартиры, тем проще ею владеть или распоряжаться.
Три случая, когда придется заплатить долги по квартплате за предыдущего собственника жилья
С того момента, как человек становится собственником квартиры, он обязан ее содержать — и в т. ч. оплачивать коммунальные услуги. Поэтому многие люди уверены в том, что они не обязаны платить по счетам, выставленным предыдущему владельцу их жилья.
В большинстве случаев это действительно так: бремя содержания жилого помещения возлагается с момента государственной регистрации права собственности на него. Но, тем не менее, можно выделить, как минимум, три ситуации, когда долги по квартплате, накопленные предыдущим собственником квартиры, придется оплачивать ее новым владельцам.
1. Коварные счетчики
В правилах начисления платы за ЖКУ по счетчикам есть немало нюансов — и из-за них новый собственник жилья может стать должником перед коммунальными службами, даже если исправно оплачивает счета. Во-первых, если в ходе проверки счетчика обнаружится, что его показания выше, чем те, что передавались, коммунальная организация пересчитывает плату.
При этом выявленное превышение объема потребленного ресурса учитывается в том месяце, когда была проведена проверка (т. е. когда собственником квартиры стал уже другой человек).
Поэтому, если предыдущий владелец жилья не передавал вовремя показания счетчиков, счет за них выставят уже новому собственнику — если только тот не докажет, что фактически эти показания были начислены за тот период, когда квартира ему еще не принадлежала. А сделать это можно только, если при покупке квартиры составлялся акт сверки показаний счетчиков на момент ее передачи от продавца к покупателю. Например, отсутствие такого акта обошлось новому собственнику квартиры в 60 000 рублей: ему доначислили плату по текущим показаниям электросчетчика и суд взыскал задолженность, невзирая на его заверения, что долг накопил предыдущий хозяин (Ставропольский край, Минераловодский горсуд, дело № 2-942/2019). Во-вторых, если счетчик вовремя не прошел очередную метрологическую поверку, он признается неисправным — а значит, его показания не могут приниматься при расчете платежей. В первые три месяца после истечения срока поверки плата будет начисляться по среднемесячным показаниям, затем — по нормативам потребления, которые действуют в соответствующем регионе.
Плата за воду при этом дополнительно повышается на коэффициент 1,5, т. к. счетчики на нее являются обязательными (п.п. 59, 60, 81 (12) Правил № 354).
Поэтому новому собственнику жилья придется оплатить начисленную таким образом задолженность, если предыдущий хозяин пропустил срок проведения поверки своих счетчиков (даже если фактически новый собственник не потратил столько ресурсов, сколько ему было начислено по нормативу).
Доказать, что долг возник еще до приобретения квартиры, вряд ли удастся, т. к. показания счетчика без поверки не примут во внимание. В связи с этим при покупке квартиры желательно взять у продавца свидетельства о поверке счетчиков и требовать соразмерного снижения цены сделки, если обнаружится просрочка поверки.
2. Капремонт дома
Закон увязывает момент возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт многоквартирного дома с регистрацией права собственности на квартиру. Однако, в случае перехода права собственности на жилье от одного владельца к другому, действует такое правило: обязательство по уплате взносов на капремонт возлагается на нового собственника, даже если оно не было исполнено предыдущим собственником.
Исключение предусмотрено только для тех случаев, когда задолженность по взносам на капремонт образовалась за период, когда квартира находилась в собственности государства, — эти долги к новому собственнику не переходят.
А вот если частное лицо продает квартиру с долгами по взносам на капремонт, платить их придется покупателю. Суды в этом вопросе единодушны: с собственника взыскивают долги предыдущего собственника квартиры — даже если с того уже взыскивали долг, но решение не было исполнено (например, Сургутский горсуд, дело № 2-163/2020).
3. Наследство
Наследник обязан расплатиться по долгам своего наследодателя — и коммунальные долги не являются в этом плане исключением. Поэтому, если новый собственник получил квартиру по наследству, ему придется погасить числящиеся за ней задолженности перед коммунальными службами. Единственное ограничение, которое предусматривает закон для таких случаев — стоимость наследства: с наследника не могут взыскать долгов больше, чем сумма, в которую оценено полученное им наследство (оценка производится на дату смерти наследодателя).
Следует учитывать также, что обязанность самого наследника оплачивать коммунальные счета возникает не момента регистрации за ним права собственности на жилье, а гораздо раньше — со дня открытия наследства.
Поэтому с этого времени долги по оплате ЖКУ возлагаются уже непосредственно на наследника, независимо от стоимости полученного им наследства (например, решение Шолоховского р-го суда Ростовской области, дело № 2-361/2021).
Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?
Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг.
Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно.
Сейчас расскажу подробнее.
Анастасия Корнилова
Что входит в плату за жилье
Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего
Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
А вот долги за капремонт переходят к вам
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
Как избавиться от задолженности за ЖКУ
Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Пять случаев, когда прописан, а за квартиру платить не должен
Штамп в паспорте о регистрации дает не только право проживать по указанному в нем адресу, но и обязывает платить за квартиру. И об этом нам каждый месяц исправно напоминают в квитанциях. Но все-таки можно выделить ряд случаев, когда закон позволяет снять с себя обязанность по квартплате даже при наличии регистрации.
1. Прописан в одном месте, а проживает в другом
- все коммунальные услуги, которые начисляются по показаниям счетчика (вода и водоотведение, электричество, газ). Если счетчиков нет, а техническая возможность их установить имеется, освободиться от оплаты коммунальных услуг, увы, не получится,
- вывоз мусора — если в регионе действует система расчета по количеству зарегистрированных жильцов,
- содержание и ремонт жилья, а также капремонт — эти расходы возлагаются только на собственника жилого помещения.
Платить ему придется только за отопление (в т.ч. расходы на газ или электричество, если они используются для отопления).
Ну а собственнику, даже если он не живет в квартире, в любом случае придется оплачивать содержание и ремонт жилья, а также взносы на капремонт.
Подтверждать временное отсутствие жильца для освобождения от квартплаты нужно каждые полгода.
2. Был членом семьи, а стал бывшим
Жильцы, которые сохранили регистрацию в квартире, но при этом добровольно выехали из нее навсегда (без намерения вернуться), признаются бывшими членами семьи собственника.
Доказав свое постоянное проживание по другому адресу, они полностью освобождаются от квартплаты по месту регистрации. Такую практику подтвердил Верховный суд РФ: бывшие члены семьи собственника, которые выехали и постоянно проживают в другом месте, не обязаны вносить коммунальные платежи по прежнему месту жительства.
То, что они не снялись с регистрационного учета, не меняет дела (определение ВС РФ № 4-КГ18-35).
Требуется помощь? Задайте безлимитное количество вопросов на консультации!
Наши эксперты оперативно найдут верный ответ и помогут.
3. Доначислили долг за старые годы
Долги по квартплате взыскиваются в судебном порядке, причем солидарно со всех зарегистрированных в квартире жильцов. Но следует учитывать, что по каждому платежу есть свой срок исковой давности: 3 года со дня, когда наступил срок его уплаты.
Если иск подан за рамками этого срока, задолженность уже не взыскивается.
4. Качество услуг оставляет желать лучшего
Закон предусматривает, что платить жильцы должны только за качественные коммунальные услуги. Доказав, что услуги были предоставлены несвоевременно или с нарушением нормативов, жильцы могут снизить квартплату или вовсе от нее освободиться.
Ярким примером является решение суда, по которому жилец взыскал с управляющей компании более 700 тысяч рублей в качестве компенсации: из-за непроведения текущего ремонта наружных стен дома его квартира покрылась плесенью.
5. Тарифы не утвердили
Даже если жильцы зарегистрированы в квартире и постоянно в ней проживают, они не должны оплачивать те услуги, которые выходят за рамки решения общего собрания собственников.
Так, управляющей копании было отказано во взыскании с жильцов долга по оплате содержания и текущего ремонта жилья, т.к. тарифы, по которым она начислялась не были утверждены общим собранием собственников.
От тарифов, утвержденных местной администрацией, они также существенно отличались в большую сторону (определение ВС РФ № 5-КГ14-163).
Кроме того, суды неоднократно указывали, что жильцы не обязаны платить за услуги, не входящие в минимальный перечень услуг по содержанию имущества многоквартирного дома.
Исключение составляют только те случаи, когда общее собрание собственников утвердило их перечень, стоимость и порядок оказания.
Не платите за то, от чего закон вас освобождает!