Вправе ли арендодатель перекрывать вход в отдел арендатора

Не так давно мне на глаза попался договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с хитрым условием, смысл которого состоит в следующем:

• При наличии задолженности по арендной плате, арендодатель наделяется правом прекратить доступ арендатора в арендуемое помещение;
• За арендатором сохраняется обязанность вносить арендную плату за период, когда доступ в арендуемое помещение был прекращен по указанному выше основанию.

Иными словами, если арендатор вовремя не заплатил, то арендодатель может не пустить его в помещение, но деньги за соответствующий период попросит. Приведенное условие, очевидно, «разрывает» синаллагму договора аренды, обязывая арендатора платить арендодателю при отсутствии какого-либо встречного предоставления, что, по идее, должно вызывать некоторые сомнения о его допустимости, в первую очередь – у судов.

О том, как в настоящее время суды относятся к этому договорному условию, будет написано чуть ниже, а пока – небольшой экскурс в историю вопроса о существе арендной платы.

Начиная с 1996 года ВАС РФ последовательно придерживался позиции, согласно которой право требовать арендную плату возникает у арендодателя только с момента передачи помещения в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66).

В 2011 году, эта позиция получила дальнейшее развитие и новую формулировку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11:

«…исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)».

Иными словами, ВАС РФ пришел к выводу о том, что условием возникновения требования к арендатору на стороне арендодателя (об оплате аренды) является первоначальное исполнение арендодателя – предоставление арендатору правомочий владения и пользования.

Примечательно, что ВАС РФ даже рассматривал дело (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12), где арендодатель закрыл просрочившему арендатору доступ в помещение в период действия договора аренды (правда, такое право у арендодателя договором не было предусмотрено, по крайней мере, в тексте судебных актов об этом – ни слова), и встал на сторону арендатора:

факт не является основанием для возникновения у общества права требования по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 г. — то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом».

Был бы результат рассмотрения этого дела другим, если бы такое право арендодателя (ограничивать доступ в помещение и требовать оплаты за этот период) было предусмотрено договором?

К сожалению, Высшему арбитражному суду не было суждено ответить на этот вопрос, эстафету принял Верховный суд, и вот что у него получилось.

Отказывая в передаче на рассмотрение экономколлегии дела № А73-2101/2015, в котором суды взыскали с арендатора сумму арендных платежей за период, когда арендодатель, основываясь на положениях договора аренды, прекратил доступ арендатора в помещение (определение от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3057), ВС РФ указал следующее:

«Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора».

Интересно заметить, что есть, как минимум, еще одно дело, где ВС РФ занял аналогичную позицию по этому вопросу (Определение от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636):

«…указание заявителя жалобы на отсутствие оснований для взыскания арендных платежей за период ограничения истцом доступа в арендуемое помещение является несостоятельным как основанное на неверном толковании норм законодательства».

Более того, эта позиция подхвачена и некоторыми нижестоящими судами, которые ссылаются на приведенные определения при рассмотрении аналогичных споров (постановления 9ААС от 14.08.2020 № 09АП-6517/2020, от 22.04.2020 № 09АП-12572/2020, от 12.11.2019 № 09АП-52823/2019, постановление 8ААС от 05.12.2019 № 08АП-13528/2019 и т.д.), а значит, можно констатировать, что в судебной практике формируется вполне конкретный подход при разрешении споров по поводу описанного договорного условия.

К большому сожалению, ни ВС РФ, ни нижестоящие суды не разъяснили, по какой причине правовые последствия ограничения арендодателем доступа в помещение на основании договора отличаются от последствий ограничения доступа на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ.

Впрочем, логику судов можно проследить.

Так, по общему правилу (п. 3 ст. 328 ГК РФ) ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Между тем, ГК РФ предусматривает возможность изменить это правило (п. 4 ст. 328 ГК РФ), то есть наделить одну из сторон договора правом требовать встречного исполнения, не предоставив причитающегося (о чем отдельно высказался Пленум ВС РФ в п. 58 Постановления от 22.11.2016 № 54).

Значит ли это, что условие об обязанности арендатора внести арендную плату за период, когда доступ в помещение был ограничен – допустимо, и формирующийся в судебной практике подход корректен?

На первый взгляд – да, но поставить точку в вопросе не дают, как минимум, два нюанса.

Во-первых, ни в одном из перечисленных выше судебных актах я не увидел ответа на вопрос о том, за что должен заплатить арендатор, если ему закрыли доступ в помещение?

Если арендодатель прекратил исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, то арендатор, очевидно, платит не за временное владение и пользование имуществом.

Логичнее всего было бы предположить, что обязанность вносить арендную плату в таких ситуациях – это изощренная формулировка санкции (своего рода штраф), которая наступает при нарушении арендатором денежного обязательства, но ни один из судов на это даже не намекнул.

Более того, судя по логике ВС РФ (определение ВС РФ от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636), который признал правомерным взыскание с арендатора и пени по договору, и проценты по ст. 395 ГК РФ, и плату за период, когда доступ в помещение был ограничен, такую плату нельзя квалифицировать в качестве санкции (в обратном случае следует признать, что ВС РФ допустил двойную меру ответственности за одно и то же нарушение обязательства).

Во-вторых, не всякая норма, где указано, что «стороны договора могут предусмотреть иное», наделяет их безграничным усмотрением: такое усмотрение должно соответствовать целям законодательного регулирования того вида договора, который они заключают.

Об этом писал ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 :

«если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила».

Где искать эти пределы для п. 3 ст. 328 ГК РФ?

На мой взгляд, диспозитивность этой нормы должна заканчиваться там, где начинает «рушиться» кауза договора, который заключают стороны.

Поскольку кауза договора аренды состоит в передаче имущества во временное владение и пользование за плату, диспозитивность п. 3 ст. 328 ГК РФ не должна приводить к ситуации, в которой арендодатель наделяется правом требовать платы за изъятое имущество (фактически — платы ни за что).

В обратном случае, такое условие следует рассматривать как «противоречащее существу законодательного регулирования» договора аренды в контексте п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, то есть — ничтожным.

Интересно понаблюдать за практикой разрешения аналогичных споров: вдруг ВС РФ изменит свое отношение к описанному договорному условию, или хотя бы расскажет, за что обязан платить арендатор, если у него «забрали» объект аренды?

(Данная статья опубликована на сайте: https://advokat-drozd.ru)

Исполнительное производство: практические решения

BIG DATA: правовые аспекты

Деловые переговоры: правовые стратегии

Похожие материалы

Виктор Филипенко
Карим Файзрахманов
Наталья Аникина
Андрей Перепелкин

Начальник юридического отдела
Никита Давидович
Никита Иванов
доцент кафедры гражданского права и процесса

Комментарии (7)

Написать комментарий
Вячеслав Дрозд Москва Адвокат, Адвокатский кабинет
03.10.2020 — 18:48 Вячеслав Дрозд автор

« Хотелось бы обратить внимание на то, что доступ арендатору ограничивается не просто так, а вследствие неисполнения им обязательства по уплате арендных платежей. »

И это прямо следует из п. 2 ст. 328 ГК РФ, иначе у арендодателя не возникло бы права ограничить доступ в помещение (приостановить исполнение обязательства). На что здесь нужно обратить внимание?

« Второе. Арендная плата в период ограничения доступа взимается потому, что имущество в указанный период не может использоваться арендодателем. Оно, по факту, простаивает.

И, замечу, простаивает не по вине арендодателя, а по вине арендатора. Фактически, арендатор не использует некоторое время имущество. А, как известно, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату. »

Что есть ограничение доступа в помещение? Это изъятие правомочий владения и пользования у арендатора, а значит, что после такого изъятия арендодателю никто и ничто не мешает использовать помещение на свое усмотрение (другой вопрос в том, что это технически сложно осуществить: придется вывозить имущество арендатора из помещения и т.д., однако, повторюсь, такая возможность у арендодателя появится). Соответственно, если доступ в помещение был ограничен арендодателем, то факт простоя этого помещения – следствие действий (бездействия) самого арендодателя, который не нашел ему применения (и это следствие не может быть поставлено в вину арендатору).

Давайте представим ситуацию: арендодатель ограничил арендатору доступ в помещение и нашел на этот период другого арендатора, получил с последнего деньги. Затем потребовал у первого арендатора (для которого закрыл помещение) оплатить задолженность по арендной плате за этот же период. Какова природа такого требования, чем обусловлено его возникновение?

Кроме того, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату только в тех случаях, когда арендодатель предоставил объект аренды. Простой пример: если арендатор нарушает сроки одностороннего расторжения договора (уведомляет, например, о расторжении за месяц, а не за три, как того требует договор), и съезжает из помещения через месяц, то с него совершенно справедливо можно требовать арендную плату за недостающие два месяца: ведь даже если он не использовал помещение, ему никто не чинил в этом препятствий, у него была такая возможность, которой он не воспользовался. В рассматриваемой ситуации такой возможности нет.

« Тут можно возразить: мол, арендатор не по собственной воле не пользуется имуществом ! Увы, по собственной:
— он сам (по собственной воле) согласился претерпевать нежелательные для себя последствия неисполнения обязательств по договору. По собственной воле подписал договор на условиях об ограничении доступа к арендуемому имуществу в случае неисполнения в срок обязательства по уплате арендных платежей;
— он сам (по собственной воле) не исполнил обязательства по договору, чем способствовал наступлению нежелательных для себя последствий. »

Следуя вашей логике, своими волевыми действиями стороны могут заключать любые сделки, на любых условиях, и нет предела их усмотрению. Это весьма своеобразное (и в корне неверное) понимание принципа свободы договора.

« Поэтому не уместен вопрос автора обсуждаемой статьи »

От ответа на «неуместный» вопрос зависит, например, то, как будет квалифицировано требование арендодателя в деле о банкротстве арендатора за период прекращенного доступа в помещение: попадет ли это требование в третью очередь реестра к «основному» долгу, или будет учтено наряду с неустойками?

Я же писал, что было бы логично рассматривать это договорное условие (об обязанности платить за период прекращенного доступа) как меру ответственности (да и последний абзац вашего второго пункта к этому сводится: арендатор «согласился претерпевать нежелательные для себя последствия неисполнения обязательств»), но почему тогда ВС РФ разрешает взыскивать этот «штраф» наряду с пени?

« Третье. Исключительно от действий арендатора зависит его возможность пользоваться имуществом: как только арендатор погасит задолженность по арендным платежам, так сразу же получит возможность пользоваться арендуемым имуществом. »

Не совсем. От действий (бездействия) арендатора зависит возникновение у арендодателя права закрыть ему доступ в помещение, и с этим никто не спорит. Вопрос был о последствиях реализации этого права, но вы сочли его неуместным.

« Четвёртое. Арендатор вправе расторгнуть договор аренды и не платить арендные платежи за тот период, на который арендодатель собирается ограничить доступ арендатора к имуществу. Ничто не мешает арендатору отказаться от договора аренды. »

Расторжению договора аренды, как правило, предшествует определенная процедура, которая включает в себя заблаговременное уведомление арендодателя, поэтому отказ от договора не спасет арендатора от обязанности «платить арендные платежи», если ему закроют доступ в помещение на период, который должен быть выдержан до даты расторжения договора.

Более того, арендодатель тоже не лишен права отказаться от договора с неугодным арендатором при наличии у последнего просрочек. А вот закрытие доступа в помещение (что, во многих случаях, может парализовать работу арендатора) с одновременным начислением долга по аренде – довольно странное решение, если арендодатель действительно хочет получить причитающееся (а не утопить арендатора в долгах).

« Зачем сидеть и чего-то ждать, а потом ещё пытаться убедить суд в том, что он (арендатор) не пользовался имуществом, поэтому не должен платить арендную плату ? »

Не все предприятия имеют стабильную выручку. Например, розничная торговая точка, с каким-нибудь сезонным товаром. По вашей логике, если арендатор видит, что у него нет возможности заплатить за аренду за какой-то период (но возможность закрыть долг вместе с неустойкой появится позже), то он непременно должен съехать из помещения (фактически — закрыть бизнес)?

« Я поддерживаю практику ВС РФ. Как следует из представленной на обсуждение статьи, ВС РФ принимает решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений, создавая недобросовестным участникам препятствия для извлечения необоснованной выгоды от пользования чужим имуществом на условиях безвозмездного кредитования. »

ВС РФ, принимая «решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений», должен руководствоваться, в первую очередь, законом. Из приведенных выше судебных актов неясно, каким образом (руководствуясь какими нормами) ВС РФ сформировал описанный подход . Это, как минимум, не позволяет адекватно оценить правовую природу требований арендодателя. Потому и трудно согласиться с приведенной практикой ВС РФ.

Не могу согласиться и с посылом о «безвозмездном кредитовании»: я не видел ни одного договора аренды, в котором не была бы оговорена неустойка (которую, к слову, суды снижают не так охотно, как несколько лет назад, и это, как раз, положительная тенденция в борьбе с «безвозмездным кредитованием»). Где же, все-таки, безвозмездность?

Арендатор не платит: вправе ли арендодатель закрыть доступ в арендуемое помещение

Поводом для написания этого поста стала распространенная в практике ситуация, когда арендодатель в качестве «рычага воздействия» решает перекрыть доступ в помещение арендатору, не исполняющему свои обязанности по договору (например, отказывается от пересмотра арендной платы и оплачивает по старым ставкам или допускает просрочку при внесении арендных платежей). Арендодатель может менять замки или дать распоряжение службе охраны о не допуске сотрудников арендатора в здание или использует другие методы. Правомерны ли такие действия?

Принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, так же как и принцип добросовестности при исполнении гражданских обязанностей законодательно определены в пункте 1 статьи 1 ГК РФ. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Также никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возникает вопрос: кто из участников правоотношений по договору аренды – арендатор или арендодатель — в этой ситуации нарушает приведенные основополагающие принципы гражданского права? И как в данном случае разрешить конфликт в рамках «правового поля», обеспечить защиту прав обеих сторон договора аренды, не нарушив баланс интересов, соблюсти принципы равенства и добросовестности участников гражданских правоотношений?

ВАС РФ: удержание вещи допустимо, но не во всех случаях

Полагаю, что на данные вопросы ответил Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — письмо № 66).

В пункте 14 письма № 66 сделан вывод о правомерности действий арендодателя, удерживающего имущество, принадлежащее арендатору, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Суд пояснил:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

С учетом изложенной позиции ВАС РФ применительно к рассматриваемой ситуации полагаю, что действия арендодателя по чинению препятствий в пользовании арендованным помещением в течение срока действия договора аренды, не допуску его сотрудников в арендуемые помещения, смене замков и удержанию имущества арендатора являются нарушением прав арендатора, даже если данные фактические действия арендодателя вызваны неоплатой или просрочкой в оплате арендных платежей, допущенных арендатором (за исключением случаев, если указанные действия предусмотрены условиями договора аренды в качестве меры ответственности за неуплату арендной платы, либо как в приведенном в письме № 66 случае, имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора, который не вывез данное имущество из помещения по окончании срока аренды).

Данный вывод также подтверждается сложившейся в дальнейшем судебной практикой.

Так, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 по делу № А74-3263/2011 суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 359 ГК РФ и ссылаясь на п. 14 письма № 66 отметил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании. А в Определении ВАС РФ от 16 апреля 2012 № ВАС-3467/12 указано:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было установлено, что имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды, а по причине захвата арендодателем, сменившим замки в помещениях и не допускавшим предпринимателя на склад.

При таких фактических обстоятельствах дела, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что подобное владение имуществом арендатора не может быть признано законным, а оснований для удержания имущества по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Правовые выводы суда в этой части, вопреки мнению заявителя, не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, так как в настоящем деле арендодатель в период действия договора аренды создал препятствия для вывоза спорного имущества, поэтому нельзя считать это имущество оставленным (переданным) арендатором добровольно, на что правомерно указано судом первой инстанции

Поэтому в каждом конкретном случае арбитражные суды при рассмотрении споров между арендаторами и арендодателями оценивают представленные сторонами доказательства, подтверждающие правомерность удержания арендодателем имущества арендатора и ограничения в использовании недвижимого имущества.

Аргумент арендодателей: право на удержание вещи прямо предусмотрено законом

В обоснование своих требований арендодатели, как правило, ссылаются на свое право удерживать вещь, принадлежащую арендатору — должнику на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

В соответствии с п. 1. ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Приведу примеры судебных актов, подтверждающих правомерность удержания кредитором имущества должника в порядке п. 1 ст. 359 ГК РФ.

По мнению суда, сославшегося на Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17811/09 по делу № А51-13785/20082-340/27, по смыслу ст. 359 ГК РФ изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. По мнению суда, исходя из системного толкования положений ст. 359 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в рассматриваемом случае при наличии у общества (ответчика) задолженности перед предприятием (истцом) предприятие было вправе удерживать имущество, принадлежавшее только самому обществу

По мнению суда, по смыслу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)

Суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который, разъясняя порядок применения ст. 359 ГК РФ, отметил, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения, но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта

Таким образом, при отсутствии в договоре условий об ограничении пользования помещением и удержания имущества арендатора

• при невнесении арендатором более двух раз подряд платы за арендованное помещение и наличии в договоре положений, допускающих возможность ограничить пользование арендованным имуществом,
• вследствие нарушения арендатором обязанностей по освобождению помещения от своего имущества по окончании срока аренды,

арендодатель вправе в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся им помещении.

Однако право на удержание имущества арендатора может возникать лишь в том случае, когда такое имущество оказалось во владении кредитора на законном основании, то есть возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника. В противном случае такие действия арендодателя будут являться неправомерными.

Необходимо также отметить, что в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с удержанием имущества, применяется принцип соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером неисполненного обязательства, который по смыслу норм статей 359, 360, п. 2 ст.348 ГК РФ является критерием для определения правомерности удержания (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу № А53-15653/2009 (постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 оставлено без изменения), Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А60-21609/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу № А44-1550/2010).

В приведенной практике рассматривается в общем принцип соразмерно удовлетворения требований не только по арендным отношениям. Удержание имущества в определенной стоимости должно быть соразмерно встречному требованию. Так по делу № А44-1550/2010 суд признал часть имущества арендованного подлежащего возврату (отделимые улучшения) Арендатору, а часть – неотделимые улучшения — подлежащими оставлению у Арендодателя в счет уплаты задолженности по арендной плате.

То есть принцип соразмерности соблюден.

В следующей публикации расскажу о способах защиты арендатором своих прав в таких случаях, а также о том, какие способы защиты своих интересов в рамках «правового поля» может использовать арендодатель.

Ограничение пользования арендованным имуществом

Подборка наиболее важных документов по запросу Ограничение пользования арендованным имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Право собственности:
• Аренда обременение
• Бремя содержания имущества
• Виндикационный иск срок исковой давности
• Виндикационный иск это
• Владение это
• Ещё.

• Основные средства:
• 001 счет
• 011 счет
• 0504031 образец заполнения
• 0504104 образец заполнения
• 1 и 2 амортизационная группа налог на имущество
• Ещё.

Судебная практика: Ограничение пользования арендованным имуществом

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 14 «Самозащита гражданских прав» ГК РФ
(В.Н. Трофимов) По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. ст. 12 и 14 ГК РФ и сославшегося на п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, ограничение права пользования имуществом, переданным должнику в аренду, в порядке самозащиты гражданских прав должно не только соответствовать характеру нарушения, но и быть в качестве способа самозащиты соразмерным причиненному (возможному) вреду от тех действий, на пресечение которых самозащита направлена.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ограничение пользования арендованным имуществом

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 9.1.

Вывод из судебной практики: Применение в отношении арендованного имущества обеспечительной меры в виде наложения ареста без ограничения права пользования имуществом не освобождает арендатора от оплаты по договору.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования недвижимым имуществом в условиях эпидемии COVID-19
(Латыев А.Н.)
(«Закон», 2020, N 5) Ситуация вторая: нормативным или индивидуальным актом ограничена деятельность арендатора, деятельность арендодателя не ограничена. Например, арендатор осуществляет деятельность общественного питания или является фитнес-центром, деятельность которого невозможна при существующих ограничениях. В этом случае арендодатели нередко вовсе отказывают в снижении арендной платы, мотивируя свой отказ тем, что они никак не ограничивают арендатора в пользовании имуществом, он сам не может им пользоваться.

Здесь мыслимы два варианта, связанные с тем, какое использование арендуемого имущества предопределено условиями договора или характеристиками самого этого имущества. Если по условиям договора или по характеристикам самого этого имущества оно не может использоваться никаким иным образом, чем для осуществления той деятельности, которая ограничена, следует признать, что имеет место невозможность арендодателя обеспечить пользование имуществом в соответствии с договором. Тогда порядок уменьшения размера арендной платы следует определять исходя из тех же правил, которые были предложены для первой ситуации, когда ограничивается деятельность арендодателя: сохраняются платежи, относящиеся обычно к переменной части арендной платы, постоянная часть уплачивается исходя из ставок за хранение имущества, если только стоимость охраны не учтена уже в переменной части аренды.

Нормативные акты: Ограничение пользования арендованным имуществом

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14.06.2022 N АПЛ22-187
Администрация городского округа «Город Архангельск» обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании не действующим Письма по мотиву его противоречия пунктам 3, 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 1, 8, 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ). В обоснование заявленного требования сослалась на то, что Письмо обладает нормативными свойствами, содержит разъяснения, устанавливающие предписания общего характера и правила, адресованные неопределенному кругу лиц, рассчитанные на неоднократное применение. При этом содержащееся в Письме предписание для организатора торгов обязательно указать в извещении о проведении аукциона все виды разрешенного использования земельного участка не соответствует градостроительному и земельному законодательству. Из административного иска также следует, что действующее законодательство не предусматривает возможность установления одновременно нескольких основных видов разрешенного использования земельного участка; при указании всех видов разрешенного использования земельного участка в аукционной документации будущему арендатору такого участка предоставляются широкие полномочия по использованию земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования, что может противоречить градостроительным решениям, принятым органом местного самоуправления. Такой подход нарушает права собственника земельного участка по установлению ограничений в пользовании арендованным имуществом, в частности, путем указания цели использования такого имущества.

Вопросы выработки градостроительных решений, определяющих стратегию развития города, относятся к компетенции органа местного самоуправления, который вправе ограничить для будущих правообладателей земельных участков объем правомочий, при этом арендатор не имеет прав как на одностороннее изменение видов разрешенного использования земельного участка, так и на изменение условий договора аренды в части своих правомочий и цели использования арендованного имущества. В рамках реализации градостроительной политики может возникнуть ситуация, при которой согласно планировке территории земельный участок, находящийся в границах одной территориальной зоны, возможно будет использовать исключительно с одним основным видом разрешенного использования несмотря на то, что градостроительным регламентом предусмотрены и иные основные виды разрешенного использования. Установление для земельного участка одновременно нескольких основных видов разрешенного использования земельного участка сделает невозможным определение выкупной цены (либо ставки арендной платы) для такого участка.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Верховного Суда РФ от 21.03.2022 N АКПИ22-56
Администрация городского округа «Город Архангельск» обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим Письма, ссылаясь на то, что оно обладает нормативными свойствами, содержит разъяснения, которые устанавливают предписания общего характера, правила, адресованные неопределенному кругу лиц, рассчитанные на неоднократное применение, оказывающие регулирующее воздействие, противоречит пунктам 3, 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 1, 8, 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку при указании всех видов разрешенного использования земельного участка в аукционной документации будущему арендатору такого участка предоставляются широкие полномочия по использованию земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования, что может противоречить градостроительным решениям, принятым органом местного самоуправления. Кроме того, такой подход ограничивает волю собственника земельного участка по установлению ограничений в пользовании арендованным имуществом.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Арендодатель неправомерно мешает арендатору пользоваться помещением: как взыскать убытки?

  Арендодатель, особенно если речь идет об организации, имеющей в собственности или оперативном управлении крупный объект недвижимости (например, торговый центр или складской комплекс), используя свое, как правило, доминирующее положение, старается поставить мелких арендаторов в зависимое положение. Речь в данном случае не идет о доминирующем положении в контексте действующего антимонопольного законодательства, под которым, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам.

  Под доминирующим положением в данном случае следует понимать позицию более сильной стороны договора, которую занимает арендодатель в ходе переговорного процесса с потенциальным контрагентом-арендатором, а также его поведение (действия/бездействие) в ходе исполнения договора аренды коммерческой недвижимости.В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 18.01.2011 № 8-О-П, установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст.

  17 Конституции РФ, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы. При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений — при отсутствии конкретных запретов в законодательстве — могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил КС РФ в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства.Нередко арендодатель, злоупотребляя своими гражданским правами, которыми он наделен как собственник коммерческого помещения, в ходе исполнения договора аренды начинает фактически менять его условия в одностороннем порядке или неправомерно вынуждать арендатора прекратить использование арендуемого помещения и возвратить его арендодателю.
  Неправомерное создание помех в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателя
  Подобная ситуация произошла с одним индивидуальным предпринимателем, который стал жертвой недобросовестного поведения арендодателя – собственника крупного складского-торгового комплекса во Владимирской области. В ходе исполнения заключенного договора арендодатель в одностороннем порядке стал добиваться от арендатора прекращения пользования помещением, создавая препятствия для нормального пользования. Он вынудил арендатора прекратить использование арендованного помещения по назначению и вернуть объект недвижимости арендодателю.Договор аренды был заключен почти на два года. При этом под помещением стороны определили отсек объекта размерами 6 х 12 м, общей площади 72 кв.м, ограниченный внутренней поверхностью стен, пола и потолка. Отдельно было оговорено, что объект не является недвижимым имуществом.

  В соответствии с условиями договора аренды, помещение использовалось арендатором для розничной торговли. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, пользовался помещением согласно разрешенному виду использования.Так, 24 августа 2018 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора, предложив последним днем его действия считать 24 сентября 2018 г. (при этом по договору арендатор мог пользоваться помещением до 31 декабря 2020 г.). В договоре аренды было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. В ответ на указанное уведомление арендатор направил арендодателю письмо, в котором указал, что порядок уведомления об отказе от договора, предусмотренный в нем, арендодатель нарушил.

  А 4 сентября 2018 г. арендодатель направил в адрес арендатора письмо с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон и проект соглашения от 22 сентября 2018 года о расторжении договора. Арендатор ответил письмом, в котором высказался против досрочного расторжения договора по соглашению сторон.Нужно отметить, что все письма от арендодателя приходили арендатору по электронной почте и только 13 сентября 2018 года арендатор получил от арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 24.09.2018 года по Почте России.В то же время, начиная уже с 3 сентября 2018 г. арендодатель начал препятствовать арендатору в пользовании помещением, а именно произвел частичный демонтаж стен помещения, в результате чего арендатор не смог в дальнейшем пользоваться помещением, поскольку помещение, которое изначально не имело фасад, стало сквозным и не подходящим для использования в соответствии с изначальными целями арендатора.Вышеуказанные факты были зафиксированы в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 3 сентября 2018 г., составленном комиссией из независимых свидетелей и представителей арендатора.Таким образом, арендатор с 3 сентября 2018 фактически не имел возможности пользоваться помещением и был вынужден досрочно (то есть до 24.09.2018) прекратить исполнение договора аренды. Ему пришлось вывезти свое имущество из поврежденного помещения, чтобы обеспечить его сохранность.

  Не согласившись с неправомерными действиями арендодателя, арендатор обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя убытков по ст. 15 ГК РФ, а именно – упущенной выгоды (решение АС Владимирской области от 15.10.2019 по делу № А11-3932/2019).
  Обоснование требований об упущенной выгоде
  Под упущенной выгодой в соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.При расчете размера упущенной выгоды арендатор в приведенном примере отталкивался от своих показателей среднедневной выручки за июнь, июль и август 2018 года. При этом он фактически не пользовался помещением в период с 3 по 24 сентября 2018 года (22 календарных дня). К исковому заявлению была приложена справка о расчете упущенной выгоды, содержащей формулу расчета, подписанная арендатором и бухгалтером. В дальнейшем в материалы дела по требованию суда были также приобщены первичные документы, касающиеся расчета коэффициента маржинальности (в связи с тем, что арендатор осуществлял перепродажу товаров с наценкой), а также факта наличия иных расходов (заработная плата сотрудникам, страховые и налоговые отчисления с заработной платы сотрудников, арендные платежи, налог с продаж) и их размера.Претензионный порядок урегулирования спора, которого придерживался арендатор, не дал никаких результатов – арендодатель оставил полученную претензию без ответа, а требования – без удовлетворения.В исковом заявлении арендатор сослался на положения ч. 1 ст.

  10 ГК РФ, в соответствии с которыми не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Он также указал на то, что арендодатель, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустил злоупотребление правом с целью причинить вред арендатору.В отзыве на исковое заявление арендодатель указывал, что в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 03.09.2018, который был положен арендатором в основу подтверждения своих доводов, нет достоверных доказательств о том, что разбор конструкции производился именно представителями арендодателя. Также арендодатель указал, что помещение являлось частью объекта, в котором отсутствовали некоторые из стен – внутренние перегородки между соседними отсеками, фасад.Что касается требования арендатора о взыскании с арендодателя упущенной выгоды, то арендодатель указал, что доводы, приведенные арендатором, носят предполагаемый характер. Суммы, на основании которых производилось исчисление сумм упущенной выгоды, приведены за выборочные месяцы (июнь, июль, август 2018 года), тогда как арендные отношения сложились между сторонами начиная с апреля 2018 года.Также арендодатель указал, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказательства возможности арендатору получить в заявленный период сумму, заявленную в иске, по мнению, арендодателя, в материалах дела отсутствуют.В возражениях на отзыв арендодателя арендатор указал, что помещение принадлежат арендодателю на праве собственности.

  Право собственности на объект аренды включает в себя право арендодателя на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что, в частности, дает арендодателю право на изменение конструкции объекта аренды. Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации только собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий утраты, повреждения и гибели своего имущества. Арендатор утверждал, что на арендодателя как на собственника имущества возлагаются обеспечение контроля за его состоянием и его охрана, а также охрана имущества третьих лиц, расположенного в арендуемых помещениях. Арендатор также дополнительно указал в суде, что помещение, вопреки доводам арендодателя, имело заднюю стенку, которая и была демонтирована, что подтверждается фото- и видео фиксацией.В ходе рассмотрения дела судом арендатор мотивировал свои требования о взыскании с арендодателя упущенной выгоды следующим.Из п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, является приблизительным и носит вероятностный характер.

  Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.

  3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
  Цитириуем документ
  Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
  Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).Таким образом, по мнению арендатора, расчет упущенной выгоды был произведен корректно и на законных основаниях. Вместе с тем арендодатель в нарушение положений ст.

  65 АПК РФ не представил каких-либо доказательств того, что расчет упущенной выгоды не соответствует действительности и завышен.Приобщая к материалам гражданского дела представленные арендатором фотографии и видеозаписи, на которых был запечатлен факт осуществления демонтажа задней стенки помещения, суд высказал сомнения относительно даты и места осуществления фото- и видеосъемки.Для доказательства того, что фото- и видеофиксация осуществлялась именно 3 сентября 2018 года и по адресу, где непосредственно располагалось помещение, арендатор обратился в экспертную организацию, которая проведя исследование фото- и видеофайлов, находящихся на первоисточнике, а именно на смартфоне с функцией привязки к фотографиям и видеозаписям даты, времени и геопозиции, а также исследования адреса на интернет-картах, расположенных в открытом доступе, на которых, в частности, были изображены фотографии складского комплекса арендодателя, дала заключение о том, что фотографии и видео были сняты именно в этот день по адресу, где располагалось помещение арендатора, указав при этом, что они не подвергались изменению и корректировке.В связи с тем, что в акте о факте фиксации нарушений условий договора аренды отсутствовали паспортные и контактные данные членов комиссии, у суда также возник вопрос относительно того, кем являются перечисленные в акте члены комиссии. Арендатор представил в суд справку, содержащую необходимые сведения о членах комиссии, являющихся работниками арендатора. Относительно остальных членов комиссии, которые на момент составления акта являлись работниками иных арендаторов, было сообщено, что предоставить их данные возможности нет, так как арендаторы, у которых они работали, также прекратили свою деятельность в результате неправомерных действий арендодателя.В итоге Арбитражный суд принял решение удовлетворить заявленные арендатором требования частично, с учетом уточнения исковых требований. В своем решении суд указал, что в силу действующего законодательства арендодатель или его представители не вправе вмешиваться в производственную деятельность арендатора, не вправе ограничивать использование арендуемых помещений.Суд пришел к выводу, что арендодатель с 03.09.2018 лишил арендатора возможности пользоваться спорным нежилым помещением. Он признал действия арендодателя по демонтажу задней стенки помещения неправомерными, поскольку это происходило против воли арендатора, который лишился возможности осуществлять в указанном помещении свою предпринимательскую деятельность (торговлю строительными материалами).Суд признал относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами фото- и видеофиксацию, а также заключение экспертов, согласившись с тем, что данные файлы не подвергались монтажу или иным воздействиям и указав при этом, что представленные арендатором в материалы дела фото и видеозаписи процесса отчетливо фиксируют обстоятельства демонтажа.Поскольку арендодатель возражений против методики определения упущенной выгоды, а также доказательств, опровергающих ее размер, не представил, суд посчитал возможным удовлетворить иск в заявленном размере.

  Он отметил, что из представленного арендатором расчета следует, что упущенная выгода рассчитана арендатором как разница между ожидаемым доходом, определенным по аналогии с предыдущими периодами деятельности (июнь-август 2018 года), и расходами по стоимости расходных материалов, размера заработной платы, налогов и иных расходов.Таким образом, суд удовлетворил требования арендатора частично, сократив лишь требования о взыскании с арендодателя расходов на оплату услуг представителя. При этом совокупный размер всех расходов, понесенных арендатором для восстановления своего нарушенного права, которые суд взыскал с арендодателя в полном объеме, составил сумму, превышающую размер основного требования по убыткам.
  Практические выводы
  На основании вышеизложенного можно сделать ряд важных выводов.Во-первых, субъектам малого и среднего предпринимательства можно и нужно добиваться восстановления своих прав и законных интересов, которые были нарушены более сильными участниками делового оборота, не боясь нести определенные расходы.Во-вторых, в целях доказывания факта нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя, выраженных в физических действиях по отношению к объекту аренды, необходимо прибегать к фиксации данных фактов путем составления соответствующего акта, подписанного комиссией из числа сотрудников арендатора и независимых лиц с указанием паспортных и контактных данных, а также путем осуществления фото- и видеосъемки, которым в дальнейшем необходимо придать юридическую силу с помощью привлеченных экспертов.

  В-третьих, в целях доказывания факта причинения убытков в виде упущенной выгоды необходимо предоставить доказательства получения доходов за предыдущие периоды, а также доказательства несения иных предпринимательских расходов за взятый период, чтобы определить разницу и размер чистой прибыли, которая подлежит взысканию в виде упущенной выгоды за период, когда права и интересы арендатора были нарушены.