Возможность открытия магазина в жилом доме

Татьяна Новинская начинала с продажи обуви в соцсетях, открыла обувной магазин и за восемь лет вышла на оборот в 1,2 млн рублей в месяц. За это время Татьяна арендовала помещения в нескольких торговых центрах и жилом доме.

Теперь Татьяна делится опытом работы с арендодателями и рассказывает о вариантах аренды в своем городе.

Магазин можно открыть в торговом центре или жилом доме

Я живу и работаю в небольшом городе с населением 400 тысяч человек, здесь же мой бизнес — магазин обуви DAZE Me. Я начинала с магазина в соцсетях, и за восемь лет мы вышли на собственное производство обуви.

Обычно обувь продают в торговых центрах и в отдельно стоящих магазинах. Я снимала и там, и там и теперь поделиться опытом.

Сразу отмечу: все, о чем я говорю в этой статье, относится к моему городу. Но многое из того, что я описываю, мне кажется, типично и для других регионов.

В старых ТЦ ниже аренда, но и покупателей там тоже мало

Первый вариант аренды — в торговых центрах. Условия аренды отличаются в зависимости от самого ТЦ. Я выделяю две условные категории — новые и устаревшие.

У нас есть два крупных центра. Это современные многоэтажные торговые центры с фуд-кортами, кинотеатром, детскими игровыми зонами, парковкой и сетевыми магазинами. Они располагаются в удаленных районах города.

Старые ТЦ тоже есть. У нас их два, и оба находятся в центральной части. Там нет кафе и развлечений, даже парковки нет.

Это одна из причин, почему с годами они потеряли популярность.

Устаревшие ТЦ были популярными в 90‑е и 2000-е, в те годы туда многие ходили за покупками. Но с появлением новых современных центров картина изменилась.

Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых

Покупатели не хотят ездить в старые ТЦ. Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых: сходить в кино или пообедать в ресторане, отправить ребенка в детскую зону. В старом центре такого нет, туда не поедешь, если хочется просто отдохнуть.

По условиям аренды старые ТЦ более выгодны. Там ниже цена за квадратный метр и есть маленькие помещения около 20 квадратов. Мне кажется, это подходит для начинающего бизнеса, который только запускает продажи.

Аренда в старых торговых центрах может быть в два-три раза дешевле, чем в новых.

Сравнение аренды на примере современного и старого торгового центра

Современный ТЦ — 250 000 ₽ в месяц.В среднем минимальная площадь помещения, которую можно арендовать в ТЦ, — 50 кв. м.

В современном центре цена зависит от этажа и удаленности магазина, но в среднем она в районе 5000 ₽ за кв. м. Получается, что в среднем аренда в месяц обойдется здесь минимум в 250 000 ₽.

Старый ТЦ — от 50 000 ₽ в месяц.Стоимость аренды в старых ТЦ на порядок ниже. Самыми проходимыми в этих ТЦ считаются первые этажи.

На второй этаж уже меньше заходов, а на третьем почти нет посетителей.

Итого месячная аренда в старом ТЦ стартует от 50 000 ₽.

На момент открытия моего первого магазина в 2014 году я хотела минимизировать расходы. Поэтому выбирала помещение в первую очередь по цене и площади. Тогда я еще не знала и не понимала, что цена в основном зависит от того, сколько посетителей в торговом центре.

Новые центры более популярны, чем старые. Это ключевой момент. Чем больше посетителей, тем больше проходимость, а значит, выше вероятность покупки.

Был случай, что я специально считала трафик в торговом центре, чтобы понять, есть ли смысл переплачивать за аренду. Я нанимала человека, который стоял в торговой галерее, это крыло ТЦ, где находятся магазины. Он записывал, сколько человек заходит в галерею и сколько из них — в магазины, которые стоят отдельно.

Потом считала процент потенциальных покупателей из трафика торгового центра. Это помогало понять конверсию — какая часть людей может дойти до покупки в моем отделе.

Один из современных торговых центров нашего города — Мега Гринн

Это первое помещение, которое я арендовала для магазина в старом торговом центре. Там почти не было людей. В основном приходили мои покупатели из соцсетей. Многие не доходили, потому что не могли запарковаться — парковки у ТЦ не было

На фото — второе помещение для магазина. Его я арендовала в новом торговом центре. Мы переехали туда через полгода после открытия магазина в старом ТЦ. Рассчитывали, что покупателей здесь будет проходить много, но ошиблись, потому что выбрали самое дешевое из предложенных помещений в нецелевом ряду

Помещение в жилом доме не подойдет для просторного отдела

Второй вариант аренды — помещение с отдельным входом в жилом доме. По сути, это переделанная квартира на первом этаже. Помещение в жилом доме состоит из нескольких небольших комнат, которые объединены между собой.

Поскольку это изначально квартира, то там остаются какие-то перегородки, арки или выступы. Например, из-за несущих стен, которые нельзя снести при ремонте. В итоге помещение все равно остается узким и неудобным для организации просторного торгового зала. Другая особенность — отсутствие отдельной парковки.

Повезет, если у магазина окажется рядом два-три парковочных места, но чаще всего они будут целый день заняты жильцами этого или соседнего дома или работниками офисов, которые располагаются неподалеку. Покупателям магазина припарковаться негде. Плюс аренды в жилом доме тоже есть.

Если с бизнесом появились сложности, то легче договориться о смягчении условий, потому что часто общаешься с собственником помещения напрямую. В торговом центре это сделать сложнее, потому что все переговоры — с отделом аренды.

Был период, когда я снимала помещение в жилом доме. Оно как раз на фото. Мы переехали туда в 2020 году, когда началась пандемия. Тогда торговые центры начали закрываться и было непонятно, что будет с арендой, а оставаться в условиях неопределенности я не хотела

Хочешь думать о продажах, а не о том, как искать трафик и вывозить мусор

• состояние помещения;
• трафик;
• целевая аудитория;
• бытовые расходы;
• инфраструктура.

Состояние помещения и расходы на ремонт.По моему опыту ремонт нужно делать в любом арендуемом помещении, потому что важно поменять обстановку под свой бренд. Отделы продуктового магазина и зимней одежды будут выглядеть по-разному, вплоть до укреплений в стене и высоты потолков.

Вопрос в том, какой ремонт предстоит: слегка освежить краску или чуть ли не полностью пересобрать отдел.

Помещение в ТЦ — один сплошной торговый зал. Если бизнесу нужен просторный отдел на 100 квадратов, в ТЦ он это получает. Максимум, что там есть дополнительно, это небольшая подсобка для склада и сотрудников.

Не нужно будет сносить перегородки или менять пространство.

В переделанной квартире просторного помещения нет. Представьте трешку в многоэтажке. Тут была кухня, там закуток для ванной, здесь коридор. Нельзя взять и снести все стены, потому что часть из них — несущие. Сделать сплошной просторный зал не выйдет.

Как хочешь, так и работай.

Это мы сделали ремонт перед въездом в помещение в жилом доме. У нас был отдельный вход на первом этаже. На фото ремонт уже сделан, и последний штрих — вешаем люстру Трафик.В торговых центрах он точно есть и всегда будет, это их хлеб. Они организуют тебе трафик, а ты арендуешь у них место.

Но тут важно понимать, что чем больше трафика, тем дороже места. ТЦ делают все, чтобы обеспечить трафик. Например, собирают вместе магазины одной направленности. Скажем, вот крыло с обувью, вот крыло с аксессуарами и украшениями, дальше — крыло с верхней одеждой.

Люди приходят в ТЦ, потому что там есть выбор. В жилом доме я могу стоять одна на всю улицу со своим магазином.

Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где-то точно куплю, что мне нужно

Когда люди решают, куда поехать — в один конкретный магазин обуви или торговый центр с десятком обувных, скорее они выберут ТЦ. Они думают так: «Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где-то точно куплю, что мне нужно». За счет обилия профильных магазинов трафик в ТЦ больше. Если магазин в жилом доме, покупатели не всегда готовы к тебе специально ехать.

Когда мы были в отдельном помещении, то создавали вокруг лояльную аудиторию, которая к нам привыкала и целенаправленно ездила к нам. Они сначала искали обувь у нас и только потом шли куда-то еще. К тому времени у нас уже были свои покупатели, поэтому нам было, с кем работать.

Но на старте не всегда есть время и возможности бросать все силы на работу с лояльностью.

Мы арендовали место в целевом ряду, это когда наш обувной магазин среди других таких же. Покупатели приходили сюда именно за обувью, поэтому трафика стало в разы больше. В первый же месяц мы продали на 50% больше, чем в помещении в нецелевом ряду, где кроме нас не было обувных Целевая аудитория.Высокий трафик не всегда приводит к успеху. Магазин обуви можно открыть и возле метро.

Трафика много, но люди либо на работу бегут, либо, наоборот, уставшие возвращаются домой. И в том, и в другом случае не до покупок обуви. Возьмем детский магазин. Предприниматель открыл его в доме рядом с детской площадкой, садом, центром детского творчества. У него есть и трафик, и целевая аудитория.

Люди ходят мимо него с детьми и могут зайти что-то купить. Если в этом же районе второй предприниматель откроет магазин рыболовных снастей, даже при высоком трафике покупателей найдет не много. В торговый центр люди приходят в основном за покупками, и благодаря разнообразию целевая аудитория смешивается.

Тот, кто купил одежду, может зайти в обувной за туфлями. Бытовые расходы.Администрация ТЦ берет их на себя: нанимает уборщиков, охранников, организовывает вывоз мусора. Вопросы быта проходят мимо предпринимателя, он занимается только своим магазином.

В ТЦ бытовые расходы могут входить в аренду или оплачиваются дополнительно. Но в любом случае это посильная сумма, до 1000 ₽. Идея в том, что владельцы магазинов платят в общую копилку несколько сотен рублей и в итоге это покрывает расходы на организацию быта всего ТЦ. В помещении жилого дома быт — это твоя головная боль.

Владельцу магазина придется устанавливать урну у крыльца, организовывать охрану. А еще зимой чистить ступеньки и дорожку ко входу для посетителей. Таких забот много, и они пожирают деньги.

Сначала я думала, что бытовые расходы — какая-то мелочь, но потом начала в это погружаться и на себе почувствовала, сколько сложностей для бизнеса это создает.

Пример с вывозом мусора

В нашем городе есть правило — если ты открыл торговую точку в жилом доме, у входа в магазин должна стоять урна. Когда мы открылись, урну поставили не сразу. К нам несколько раз приходили из администрации и спрашивали, где урна и почему ее нет. Но поставить урну мало. Нужно заключить договор с управляющей компанией на вывоз мусора.

Мы платили за вывоз 6000 ₽ каждый месяц. Другая проблема — урна постоянно наполняется. Мой магазин стоял в центре. Ситуация: лето, люди идут гулять с мороженым, съели, упаковку кинули в твою урну.

Урна заполняется за несколько часов, и я должна этот мусор убрать. Хотя это даже не мой мусор, не моих покупателей. Это напрягает.

Другой пример — расходы в праздники. Возьмем Новый год. В ТЦ предприниматель не всегда обязан оформлять витрину к празднику. Это вопрос договоренностей с ТЦ. В нашем городе никто не заставляет украшать.

С помещением в доме не всегда есть возможность отказаться от украшений, особенно если дом в центральном районе. К примеру, к нам перед Новым годом стабильно приходил кто-то из администрации и просил сделать оформление. И вот ты должен купить елочек, игрушек, веточек и обязательно оформить витрину.

Инфраструктура и парковка.Рядом с жилым домом парковки всегда заняты. Бывало, что люди не хотели к нам приходить, потому что негде припарковаться. Они могут приехать, не найти места, покружиться и уехать в ТЦ, потому что там всегда есть парковка.

Большая многоярусная парковка имеет большое значение для покупателей.

Я бы начинала с аренды в ТЦ

Мое мнение: если только запускаешь точку, лучше начать с торгового центра. Здесь больше трафика, да и место организовано для продажи. Конечно, все сильно зависит от помещения и торгового центра.

Разброс цен может быть весомый, но если усреднить, то мне кажется, что с арендой в ТЦ бизнес выигрывает. Сравнение условий аренды в моем городе с населением в 400 тысяч человек, 2024 год

Критерий	В торговом центре	В жилом доме
Стоимость за кв. м.	от 2000 ₽	от 500 ₽
Площадь	от 50 кв. м	от 20 кв. м
Бытовые расходы	от 0 ₽	от 15 000 ₽
Парковка	есть	нет
Трафик в день (кто зашел в магазин)	от 150 человек	от 10 человек

Магазин в многоквартирном доме

Подборка наиболее важных документов по запросу Магазин в многоквартирном доме(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Ещё.

Судебная практика: Магазин в многоквартирном доме

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 24 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта» Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» «Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение вышеприведенных санитарно-эпидемиологических норм и правил общество осуществляет загрузку продуктов в магазин под окнами (лоджиями) жилых помещений многоквартирного жилого дома, в магазине имеется один вход для загрузки пищевых продуктов, входа персонала и входа посетителей.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 9 «Информация об изготовителе (исполнителе, продавце, владельце агрегатора)» Закона РФ «О защите прав потребителей» «Судом первой инстанции установлено, что на спорной конструкции расположена надпись «Магазин Черный кот. Бытовая химия. Хозтовары.

Посуда. Продукты. Игрушки».

Вывеска содержит наименование магазина и указывает на вид продаваемого товара, она размещена непосредственно на козырьке, прикрепленном к кровле и стене пристроенного МКД помещения ответчика (ниже уровня линии перекрытий между первым и вторым этажами МКД, над окнами помещения (витринами магазина) предпринимателя). Вывеска соответствует требования статьи 9 Закона о защите прав потребителей, поскольку содержит информацию о фактическом местонахождении магазина, его ассортименте и обозначает место входа и не содержит признаки рекламной конструкции, предусмотренные Законом о рекламе.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Магазин в многоквартирном доме

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения «. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 05.05.2015 решением собственников дома N 14 по ул.

Советской в г.о. Подольск Московской области создано ТСН «Советская 14». На 1 этаже многоквартирного дома размещен магазин «Красное и Белое», который принадлежит ООО «Лабиринт-М».

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Расчет платы за отопление пропорционально объему отапливаемых помещений: такое возможно?
(Дубова Я.Г.)
(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 1) В Верховный Суд обратилась одна из УК с административным исковым заявлением о признании недействующими п. п. 3, 3(1), 3(3), 3(6) приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг . Оспариваемые положения нормативного правового акта противоречат ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, вызывают неоднозначное толкование, нарушают права, свободы и законные интересы административного истца и граждан — собственников помещений в МКД, лишенных в отсутствие индивидуальных приборов учета справедливого распределения платы за отопление. О чем речь?

Если на первых этажах жилых МКД находятся магазины с высотой потолков, превышающей высоту потолков квартир, то жители при отсутствии индивидуальных приборов учета оплачивают отопление магазинов. В такой ситуации — когда помещения, имеющие одинаковую площадь, значительно различаются между собой по высоте потолков — оплата отопления должна производиться не пропорционально площади, а пропорционально объему отапливаемых помещений. Тем самым УК предложила применить при расчете п. п. 115, 116 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя . Счел ли суд доводы УК справедливыми?

Нормативные акты: Магазин в многоквартирном доме

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) На основании инвестиционного контракта общество возвело два многоквартирных дома и здание магазина на земельном участке, на который в 2007 г. зарегистрировано ранее возникшее право федеральной собственности и который передан обществу в аренду.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  О коммерческих объектах в многоквартирном доме

  29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
  Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

  Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯРоссийское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

  Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

  Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы. Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде. Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

  Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается. Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

  При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое». НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯНежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д. Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

  В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты. В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

  По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась.

  Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде. Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.
  ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮИсточник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

  Поделиться:

  Официальный сайт разработчика КонсультантПлюс: consultant.ru © 1998-2022 Настоящий сайт является официальным сайтом ООО «Софтинфо» Основной вид деятельности компании: адаптация, модификация и сопровождение Справочных Правовых Систем КонсультантПлюс. СПС КонсультантПлюс зарегистрирована в едином реестре российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных. Запись в реестре № 212 от 18.03.2016 произведена на основании Приказа Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 18.03.2016 № 112. Политика конфиденциальности

  Возможность открытия магазина в жилом доме

  Бизнес в соседях: как бороться с предпринимателями, которые мешают жить — Недвижимость РИА Новости, 04.03.2021

  Бизнес в соседях: как бороться с предпринимателями, которые мешают жить

  Магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в непосредственной близости от многоквартирного дома или на его первом этаже могут существенно облегчить жизнь. Недвижимость РИА Новости, 04.03.2021

  2021-03-04T14:16
  2021-03-04T14:16
  2021-03-04T15:28
  практические советы – риа недвижимость

  федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

  мосэкомониторинг
  законодательство
  коммерческая недвижимость
  /html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
  /html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

  Магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в непосредственной близости от многоквартирного дома или на его первом этаже могут существенно облегчить жизнь его обитателей, однако в некоторых ситуациях они становятся настоящим адом для них. Сайт «РИА Недвижимость» напоминает своим читателям, как действовать с мешающими жить соседями-предпринимателями.Полное табуВозможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах есть, более того, в новостройках площади под бизнес часто предусмотрены уже на стадии проекта. При этом закон запрещает обустраивать на первых этажах домов то, что может стать источником вреда для здоровья человека.

  В числе таких объектов, например:Подозрительная перепланировкаНезаконная перепланировка – один из самых частых конфликтных кейсов в ситуации с бизнесом в жилых домах, говорит Власова. Она напоминает, что подобные работы возможны только с согласия всех собственников помещений жилого дома, то есть по решению общего собрания.Жаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию внутри нежилого помещения или общедомового имущества нужно в управляющую компанию и местную жилищную инспекцию.Бывали случаи, когда суды первой и апелляционной инстанции выносили решения в пользу осуществивших перепланировку, однако впоследствии такие решения были отменены в силу отсутствия согласия жильцов, уточняет партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова. «При этом на основании решения суда жилое помещение в теории может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью», – добавляет она.Раздражающие звукиГрохот от покупательских тележек в торговом зале магазина, музыка от уличного динамика у кафе – все эти звуки нередко являются причиной противостояния жильцов и предпринимателей. Так, в районе Патриарших прудов в Москве уже несколько лет идут сложные конфликты между жителями и ресторанами, многие из которых расположены на первых этажах многоквартирных домов. Например, сейчас в одном из судов рассматривается административное исковое заявление жителей района к правительству Москвы. Люди требуют, чтобы летние кафе и веранды баров и ресторанов в жилых домах размещались только с согласия всех собственников, говорит Власова.

  Причем идти в наступление против шумных коммерсантов жильцам можно как единолично, так и коллективно, а именно через доверенного, выбранного на общем собрании собственников, отмечает адвокат бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян. Обращаться для начала нужно в Роспотребнадзор, который измерит превышение уровня шума. В Москве можно также пожаловаться в департамент торговли и услуг.

  Разумеется, должна быть направлена жалоба в местную управу и полицию. И уже с собранными подтверждениями следует идти в суд, инструктирует адвокат.Записанные на телефоны аудиофайлы и отснятые видео могут рассматриваться судом в качестве дополнительных доказательств. Но основным материалом должны быть все же замеры с помощью специальных приборов, уточняет Мстоян.

  Кстати, помимо Роспотребнадзора в Москве этой работой занимаются еще и специалисты-акустики ГПБУ «Мосэкомониторинг».Казакова из Five Stones Consulting приводит в пример ситуацию со счастливым для жителей дома концом: проверка выявила использование звуковой аппаратуры в неразрешенное время, ответчик был признан виновным, ему назначили административный штраф.Есть и другой пример, когда удалось наказать крупную ритейл-сеть: Роспотребнадзор по обращению жильца квартиры проверил магазин продуктов в этом доме. Собственник жаловался на шум при передвижении грузовых и покупательских тележек по торговому залу. Нарушения по уровню шума действительно были доказаны, было внесено представление об устранении причин и назначен штраф.»После повторного обращения жителя и проведения лабораторных испытаний снова были обнаружены превышение предельно допустимых уровней звуков.

  В целях защиты граждан территориальным отделом Роспотребнадзора подан иск в суд, решением которого магазин все-таки обязали довести уровень шума до допустимого в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами», – рассказывает Казакова.Ароматы не для удовольствия Посторонние запахи являются очень серьезным поводом для раздражения жильцов, даже если они не резкие и не неприятные. К сожалению, часто ароматы свидетельствуют не только о кулинарных изысках заведения, но и полной антисанитарии в нем.По словам Мстояна, действовать в таких ситуациях нужно так же, как и с мешающим шумом.Конечно, можно для начала попробовать решить дело миром и переговорить с собственником помещения и с собственниками бизнеса, ведь они могут не знать о том, как мешают жильцам.»Но, как показывает практика, договориться получается очень редко. К сожалению, наши бизнесмены, размещающие свои предприятия в жилых многоквартирных домах, часто социально безответственны и не стремятся наладить с жителями добрососедские отношения», – сетует Власова. Поэтому, согласно изложенной выше инструкции, нужно обращаться в местные органы исполнительной власти (управу, префектуру, соответствующие департаменты), к муниципальным депутатам, в Роспотребнадзор и в прокуратуру. Добиться справедливости в данном случае вполне реально.

  Например, Казакова вспоминает случай из практики, когда Роспотребнадзором по жалобам жильцов были выявлены нарушения в деятельности пиццерии: система вентиляции была смонтирована с отклонениями от действующих санитарно-эпидемиологических норм. В результате суд предписал приостановить деятельность пиццерии на 90 суток до устранения нарушений.Подвалы – жильцам!Подвалы – излюбленное место предпринимателей. По новым противопожарным требованиям, с этого года расположенные в многоквартирных домах цокольные и подвальные помещения стали недоступными для использования в качестве детских спортивных секций, кружков творчества, мебельных складов, мастерских и некоторых магазинов, напоминает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.»Исключение делается только для тех домов, где использование подвальных помещений для таких целей предусмотрено проектной документацией», – отмечает он. Помимо организаций, ориентированных на детский досуг, новые правила использования подвалов касаются также любых компаний, работающих с мебелью – магазинов, складов, антикварных лавок. Однако, по словам Просвирова, в законе дается довольно размытая формулировка: в частности, запрещается использовать такие помещения «для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов», что по сути вообще запрещает любую хозяйственную деятельность в подвальных помещениях.Так что жильцы дома при желании могут выгнать подвальных коммерсантов.

  С иском о признании права общедолевой собственности на общедолевое имущество дома (подвалы и чердаки, колясочные и другие технические помещения) вправе подавать как один собственник, так и несколько, напоминает адвокат Власова. Например, недавно ей удалось дважды вернуть в общедолевую собственность технические подвальные помещения.Разумеется, у этого процесса будет много нюансов в зависимости от конкретного объекта. Так, согласно Жилищному кодексу в приватизированных многоквартирных домах общедолевыми собственниками подвальных помещений являются жильцы. Поэтому для принятия решения о возможности возвращения подвала в общую долевую собственность необходимо выяснить, когда была приватизирована первая квартира и были ли на дату первой приватизации в доме подвальные помещения учтены и сформированы в целях, связанных с обслуживанием дома.Подвальное помещение должно иметь исключительно вспомогательное назначение. Если же у него или его части изначально или на дату приватизации было самостоятельное назначение (склад, офис, дворницкая и так далее), то это не будет общей долевой собственностью.

  Также подвальное помещение не должно изначально принадлежать РФ (ведомственные дома: Министерство обороны, Академия наук и так далее), объясняет Власова.В целом, при квалифицированной юридической поддержке жильцы вполне могут наладить добрососедство с бизнесом, чтобы это было комфортно и выгодно и той и другой стороне.