Мы купили квартиру во вторичке, принялись делать ремонт. Сантехник, закрепленный за домом (у нас ТСЖ), рекомендует заменить канализационный стояк. Говорит, что есть риск аварии.
Для устранения этого риска нужно менять трубу как у нас, так и у соседки снизу.
Соседка производить замену отказывается, несмотря на подготовленный акт аварийности. У нас из-за этого приостановлен ремонт, мы теряем время и деньги. Теоретически, если действительно случится авария, наша квартира не пострадает, так как проблема — на стыке труб между нашим полом и соседским потолком.
Так как мы в любом случае вне опасности, мы хотим продолжить ремонт и думаем, как обезопасить себя от возможных претензий этой соседки. Хотим взять с нее расписку, что она ознакомилась с актом аварийности и отказывается допускать рабочих в свою квартиру для проведения работ.
Будет ли эта расписка иметь силу, когда что-то где-то потечет и к нам уже в срочном порядке придут ломать наш ремонт, а мы захотим возместить причиненный ущерб? Соседка же заранее знала об аварийной ситуации и отказалась что-либо делать и пускать мастера в квартиру. И как быть, если она откажется писать расписку?
Может, нужен какой-либо протокол от председателя ТСЖ?
Если от таких расписок нет никакого толку, то как еще мы можем повлиять на разрешение этой ситуации?
Во-первых, сантехник ТСЖ не технический эксперт и не инженер, его рекомендация заменить канализационный стояк не имеет юридической силы и может быть ошибочной. Акт об аварийности, составленный без осмотра трубы в квартире соседки, тоже может носить только предположительный характер. Фактически у вас нет никаких оснований менять трубу и заставлять соседку делать то же самое.
Алиса Маркина
Во-вторых, канализационный стояк — общее имущество всех собственников квартир, за содержание которого вы ежемесячно платите ТСЖ. Если стояк потечет и придется вскрывать ваш пол, все расходы будет нести ТСЖ, а не вы и ваша соседка. Так что и волноваться об отсутствии доступа в квартиру соседки должны не вы, а ТСЖ.
В-третьих, расписка не имеет смысла и никак не поможет ни вам, ни ТСЖ. Ваша соседка вправе никого не пускать в свою квартиру для ремонта, пока не возникла аварийная ситуация или нет решения суда, обязывающего ее предоставить доступ.
Ниже обосную свою позицию с точки зрения закона. А с точки зрения человечности в любом случае попробуйте еще раз поговорить с соседкой по-хорошему.
Что делать? 17.08.18
Никто не может просто так попасть в квартиру соседки, если она не разрешит
Жилище неприкосновенно. В него можно войти только с согласия законно проживающих там граждан, а также по решению суда для предотвращения преступления или в целях спасения жизни или имущества. И никак иначе.
Потребитель ЖКУ обязан пустить сантехника в свою квартиру, только если возникла аварийная ситуация или необходимость в ремонте.
Ваша соседка не согласна пускать сантехников, а те, кто живет под ее квартирой, пока не жаловались на залитие и мокрые трубы. Выход один: нужно, чтобы ТСЖ обратилось в суд. Только судебным решением соседку могут обязать обеспечить доступ в квартиру для замены канализационного стояка.
Например, в Москве суд обязал собственников квартиры в Сокольниках пустить к себе мастеров по ремонту. Ситуация была отчасти похожа на вашу: там нужно было заменить соединительный элемент внутри перекрытия. Но в той квартире уже капало, потому что перекрытия отсырели.
За несговорчивость люди поплатились: их еще обязали вернуть управляющей компании 6 тысяч рублей, потраченные на госпошлину.
Такое же решение год назад вынес суд в Тобольске.
Общее в судебной практике то, что суд обязывает пустить мастеров в квартиру, когда канализационный стояк уже протекает. В вашем случае течи нет, может быть, поэтому ТСЖ и не торопится с иском.
Никто, кроме суда, не может заставить собственника делать ремонт
Собственника нельзя обязать сделать ремонт в его же квартире без веских на то оснований: это нарушило бы его абсолютное право на распоряжение своим имуществом. Нарушать интересы соседей собственник не может, но факт такого нарушения нужно доказать.
Ситуация, в которой требовалось бы спасать имущество других соседей, у вас еще не возникла. Чтобы суд разрешил войти в квартиру, ТСЖ нужно доказать, что есть реальный риск затопления и для ремонта нужно обязательно попасть в квартиру вашей соседки. Тот факт, что канализационный стояк не меняли 30 лет, сам по себе не обязывает соседку пускать в квартиру мастеров. Если протечек еще нет и заменить трубу можно, хотя и сложно, из вашей квартиры, соседка имеет право не пускать к себе никого.
И суд это подтвердит.
Приведу еще один пример из суда. Управляющая компания Санкт-Петербурга требовала, чтобы владелец квартиры разрешил осмотреть трубы в его квартире, спрятанные за кафелем. Чтобы не портить ремонт зря, суд назначил техническую экспертизу, которая установила, что нижнюю квартиру заливает водой не из верхней квартиры, а из расположенной в подъезде дырявой трубы.
Суд не разрешил проводить ремонт внутри квартиры из-за неисправностей снаружи.
Как заставить соседей сверху дать доступ к стояку для замены трубы
Как заставить? Доступ нужен для замены трубы из-за её аварийного состояния у соседей снизу.
Мы, соседи снизу, обратились в управляющую компанию, они направили в ЖЭУ; ЖЭУ обещали отправить предписание владельцу квартиры ( по факту проживают квартиранты). .Проверить отправлено ли что-то было не можем и сложилось понимание, что ЖЭУ ждут прорыва трубы, чтобы в новых обстоятельствах что-то предпринять. Вопросы: 1) как заставить соседа дать доступ 2) как взаимодействовать с ЖЭУ?
08 апреля 2017, 10:40 , Елена, г. Москва
Ответы юристов
Алексей Колганов
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Вопросы: 1) как заставить соседа дать доступ 2) как взаимодействовать с ЖЭУ?
Это обязанность ЖЭУ, они могут обратиться в суд с иском об обеспечении доступа к стояку, решений таких полно, на основании решения суда придут с приставами и поменяют. После предписания следующий шаг как раз суд, без предписания этого делать нельзя.
Соглансно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» ст. 1 п. 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Стояк — общее имущество, управляющая организация обязана обслуживать данное имущество, аналогичные иски имеются по демонтажу декоративных коробов и т.д.
08 апреля 2017, 10:43
Клиент, г. Москва
А если ЖЭУ не идет в суд? У них какие-либо сроки и проч, в течение которого они обязаны отработать этот случай?
08 апреля 2017, 10:49
Алексей Колганов
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
А если ЖЭУ не идет в суд? У них какие-либо сроки и проч, в течение которого они обязаны отработать этот случай?
Вы можете сами обратиться в суд с таким иском, понудить ЖЭУ произвести замену, а так же понудить собственника обеспечить доступ, так как состояние аварийное.
Как например вот в этом случае. Либо «подстегнуть» действия ЖЭУ путем обращения в Государственную жилищную инспекцию.
Не далее как вчера сдал аналогичный иск, только у нас воду отключают самодельно установленным запорным устройством на стояке (дом 2 этажный), дама закрылась насмерть в квартире никого не пускает, УК ничего не делает, ни полиция, ни ГЖИ попасть к ней не может в квартиру, а люди без воды сидят.
08 апреля 2017, 10:54
Олег Рябинин
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
В соответствии с п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):
10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
УК обязана в соответствии с договором управления соблюдать данное требование с содержанию общего имущества. Соответственно, Вы совершенно правильно сделали, что обратились в УК.
Если же УК бездействует (не выдает предписание, не обращается в суд для доступа к стояку соседа), то можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию Самарской области (http://www.gzhi-samara.ru/index.php?r=site/page&id=1) или самим обратиться в суд.
С Уважением, Олег Рябинин.
08 апреля 2017, 10:47
Клиент, г. Москва
Спасибо, что в подтверждение предпринятых действий мы можем потребовать от УК — копии предписаний и проч- они обязаны нам будут это предоставить?
08 апреля 2017, 10:51
Олег Рябинин
Юрист, г. Сыктывкар
Общаться в чате
Спасибо, что в подтверждение предпринятых действий мы можем потребовать от УК — копии предписаний и проч- они обязаны нам будут это предоставить?
Да, конечно, Вы вправе контролировать выполнение УК своих обязанностей:
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
(Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)
08 апреля 2017, 10:58
Показать еще 1
Дмитрий Исайкин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Добрый день, согласен с коллегой.
В соответствии с пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, потребитель обязан допускать представителей исполнителя, представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.
Управляющая компания может обратится с иском о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение для проведения ремонтных работ.
08 апреля 2017, 10:50
Дмитрий Исайкин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Тут ещё нужно просить суд к немедленному исполнению согласно статье 212 ГПК Российской Федерации в части обязания ответчика обеспечить доступ.
Часть 1 статьи 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает, что суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.
08 апреля 2017, 10:55
Похожие вопросы
Недвижимость
Здравствуйте Проживаю в студенческом общежитии по временной прописке (я студент университета) Ситуация следующая: Соседи сверху (так же студенты), отсутствовали в комнате несколько дней, и их унитаз протек и затопил нашу ванную комнату и обои в комнате. Кто виноват и кто должен нести ответственность?
Показать полностью
17 октября, 12:20 , вопрос №3453660, Валентин Черепанов, г. Братск
Право собственности
Может ли сосед в частном секторе открыть в гараже мебельную мастерскую без согласия соседей
17 октября, 09:32 , вопрос №3453458, Леонид, г. Москва
Административное право
Здравствуйте. Приобрела частный дом без воды. При обращении в водоканал насчитали за подключение 1млн200тыс руб(60 кв м до трубы водоканала, где 1квм 20тыс). Рядом дома с частными трубами. Водоканал отказал подключение к частным трубам.
Что делать в данной ситуации? 1млн200тыс огромная сумма за подключение. А вода нужна
Показать полностью
16 октября, 15:10 , вопрос №3452515, Анастасия, г. Санкт-Петербург
Вопрос решен
Земельное право
Добрый день! Ситуация такая: хотел увеличить эл. мощность на дачном участке, отправил заявку на технологическое присоединение 23.05.22 в Ленэнерго, 03.06.22 получил ответ, что в присоединении отказано ввиду отсутствия технической возможности. Повторно заявку отправил 04.08.22 в которой указал что отказано незаконно, так как соседям по СНТ технологическое присоединение утвердили (по льготному тарифу 550 рублей) после угрозы обратиться в ФАС, также просил восстановить срок рассмотрения моей первичной заявки. Соседи подавали заявку 09.06 тоже последовал отказ, после чего 13.07 написали коллективную жалобу (в которую наш участок почему то не вошел) и 21.07 выписаны техусловия по льготному тарифу.
В ответ на мою повторную заявку получил техусловия с суммой к оплате в размере 86 т.р. с чем абсолютно несогласен по следующим соображениям 1. Первичная заявка на которую был получен необоснованный отказ датируется 23.05.2022 г. т.е. до введения новых тарифов с 01.07.22 г. 2. ПАО «Россети-Ленэнерго» фактом удовлетворения повторной заявки признало ошибочность отказа в первичной заявке от 23.05.2022г. 3. В повторной заявке 04.08.22 г. мною запрашивалось восстановление срока действия первичной заявки, однако данное обращение было проигнорировано. 4. Есть пример соседей по СНТ которым так же было отказано, но потом после угрозы обращением в ФАС выписаны техусловия по старому льготному тарифу уже после введения новой тарификации во вложении ответ от Россети Ленэнерго.
Понимаю, что де факто я прав, но прощу помощи как мне все это оформить в юридических терминах для обращения в суд, ФАС, прокуратуру и т.п.
Показать полностью
16 октября, 06:43 , вопрос №3450042, Дмитрий, г. Санкт-Петербург
Недвижимость
В доме делают капитальный ремонт по замене стояков и труб отопления. Разбили плитку на полу новую в туалете, у соседей сверху делали замену трубы отопления и плохо соединили, всю ночь вода текла по стенам, отошли обои. Что делать?
Кто должен восстановить?
Как поступить, если жильцы отказываются предоставить доступ к стояку канализации?
Здравствуйте. Я с семьей проживаю в 9-ти этажном жоме на 4-м этаже. В июле-августе неоднократно в кухне вода из канализации через мойку заливала квартиру.
Слесаря приходили чистили, но проблема осталась: в кухне постоянно булькает вода в мойке, запах канализации и не уходит вода из мойки если с верхних этажей спускается по стояку вода. Слесаря говорят забит стояк, стояк старый, узкий в диаметре и поэтому его нужно менять. С июля 2016 года обращаюсь в УК. Недавно снова написала заявление. Ответа еще нет, но как ответили по телефону будут менять стояк, уже составлена смета.
Появилась новая проблема: жильцы отказываются менять, ссылаясь кто на ремонт, кто на продажу квартиры. В УК сказали, нужно провести собрание, чтобы решить вопрос с денежными средствами, то есть чтобы собрание решило выделить деньги на замену стояка из фонда на кап.ремонт. Деньги есть, стоимость небольшая, 14000 руб. Вся проблема в том, что отказываются жильцы.
А у нас постоянная угроза затопления и жуткий запах канализации. Как поступить в данной ситуации? Если собрание жильцов решит не менять стояк?
Как можно решить данную проблему?
Показать полностью
21 апреля 2017, 15:37 , Елена, г. Нижний Тагил
Ответы юристов
Олеся Лахонина
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Канализационный стояк входит в перечень общедомового имущества.
Что значит, собственники против ремонта и не допускают к стояку?
на то есть управляющая компания, которой Вы и все ваши соседи ежемесячно оплачивают ее услуги, чтобы она СВОЕВРЕМЕННО, НАДЛЕЖАЩИМ ОБРАЗОМ оказывала услуги по управлению МКД и содержанию общедомового имущества.
И это проблемы УК, то что она не может вовремя отреагировать, оперативно собрать жильцов и провести собрание.
Из за ее бездействия-страдает Ваше имущество, как я поняла. И Вы имеете полное право подать в суд на УК и взыскать с нее причиненный Вам ущерб. Пишите претензию в УК., со сроком исполнения 10 дней. Параллельно пишите в орган ЖКХ в Вашем городе.
В прокуратуру-по факту бездействия УК.
Всего доброго, не затягивайте решение этого вопроса.
22 апреля 2017, 07:32
Клиент, г. Нижний Тагил
Олеся, спасибо Вам за ответ. УК не против менять стояк, но жильцы квартир сверху и снизу против. Если я правильно поняла, собрание должна провести УК, но УК задачу поставила старшей по дому.
Старшая в свою очередь обошла жильцов, но жильцы против. Если большинством голосов жильцы примут решение не менять стояк, что в таком случае делать? Что предпринять?
Обращаться в суд, чтобы суд обязал жильцов обеспечить доступ в квартиры к стояку? Или это обязанность УК обратиться в суд?
22 апреля 2017, 07:48
Олеся Лахонина
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
УК должна донести до ваших соседей то, что в соответствии с п.4 ст. 30 ЖК РФ, Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом (договором) не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
УК должна письменно уведомить каждого соседа о необходимости допуска к стояку, время, дата, продолжительность. и если уж после этого соседи не отреагируют, то бремя возмещения вреда от очередного потопа ложится на них. поскольку насильно УК проникнуть конечно же не может в жилище.
по поводу «если большинство жильцов примут решение не менять стояк», такое решение будет нарушать ваши права (см. выше) и подлежит обжалованию в суд.порядке.
например, вот практика: Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2016 по делу N 33-11599/2016 ссылка:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1531157#0
Обратиться в суд с обжалованием такого решения собственников и понуждением их допустить УК к общедомовому имуществу- вправе Вы.
Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу
Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
- ситуация сложилась не по её вине;
- сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.
Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ).
Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.
Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.
Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.
Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.
Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.
На заметку управляющим организациям
- При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
- При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.
При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.
Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.
Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.