Собственность на землю какие категории не подлежат приватизации

Те граждане РФ, которые некоторое время пользуются земельными наделами, со временем приобретают право приватизировать их, то есть провести процедуру, при которой владелец земельного участка, государство, передает на него все права. Этот процесс не требует больших финансовых вложений, а его правила и порядок закреплены в законодательстве Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно !

Показать содержание

Порядок процедуры – законодательные нормы

Приватизация земельных участков проводится в соответствии со следующими основными нормативно-правовыми актами:

• Земельным кодексом РФ.
• ФЗ №178 «О приватизации государственного муниципального имущества» от 21.12.2001 года.

Прочие документы могут быть применены лишь в тех случаях, когда приватизация земли производится под имеющимися на наделе объектами недвижимости. Свободные земельные участки приватизируются на основании норм Земельного Кодекса РФ, а также ФЗ «О садоводах и огородниках» и ФЗ №101 «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 года.

Кто имеет право?

Каждый гражданин РФ вправе один раз в жизни бесплатно приватизировать земельный участок. Во всех прочих случаях земля может быть передана в частное владение только по договору купли-продажи.

Стоимость при этом рассчитывается исходя из данных кадастрового реестра.

Приватизировать землю бесплатно могут следующие категории граждан:

• Те, кто заключил соглашение о безвозмездном пользовании наделом не менее чем на 6 лет. Право на проведение приватизации они получают спустя 5 лет пользования (в соответствии со статьей 39.10 ЗК РФ).
• Граждане, бесплатно получившие наделы для осуществления строительства дома или подсобного хозяйства. Приватизация в таком случае возможна также через 5 лет (статья 39.10 ЗК РФ).
• Семьи, в которых имеется 3 и более несовершеннолетних детей (статья 39.5 и 39.19 ЗК РФ).
• Владельцы объектов, получивших их в наследство, в результате дарения или иных сделок, проведенных до 25 октября 2001 года.
• Арендаторы земельных участков, договор аренды которых был заключен до 25 октября 2001 года.
• Граждане, получившие землю в бессрочное пользование и построившие на ней жилье, которое уже оформлено в собственность.

Какие наделы земли можно приватизировать, а какие нельзя?

В соответствии с законодательными нормами РФ, провести процедуру приватизации можно в отношении следующих типов земельных наделов:

• Участков земли, которые были предоставлены гражданам для строительства собственного жилья.
• Участки, выделенные гражданам для осуществления садоводческой или дачной деятельности, размещения гаражей, а также других объектов, предусмотренных законодательством РФ.
• Земель, которые были переданы гражданам на условиях безвозмездного пользования, при условии, что заключенный договор носит бессрочный или наследуемый характер.

В том случае, если на земельном участке находится дом или другое строение, собственником которого является частное лицо или компания, они имеют право на приватизацию указанного участка.

Если таких строений на участке нет – бесплатная приватизация может быть проведена лишь при условии, что у заинтересованного лица имеется право на бессрочное пользование указанным наделом или право пожизненного наследуемого владения.

Не подлежат приватизации следующие категории земельных участков:

• Зарезервированные для государственных нужд или изъятые из обращения (парки, заповедники, заказники и прочие особо охраняемые зоны).
• Участки, запрещенные для приватизации.
• Прибрежные земли.
• Земельные участки, относящиеся к территориям общего пользования (улицы, дороги, площади и др.).

Как приватизировать и с чего начать?

Процедура приватизации земельных участков регламентирована законодательством РФ и состоит из 5 этапов:

1. Сбора и подготовки необходимых документов.
2. Их подачи в уполномоченный орган.
3. Постановки объекта на кадастровый учет.
4. Получение решения уполномоченного органа.
5. Регистрация права собственности на земельный участок.

Какие нужны документы: сбор и подготовка

На этом этапе, в соответствии с Приказом Минэкономразвития №1, принятым 12 января 2015 года, гражданину потребуется собрать следующие документы:

• Заявление в свободной форме, в котором будет отражена просьба заявителя о бесплатном выделении ему оговоренного земельного участка в собственность.
• Если участок получен гражданином безвозмездно, и с этой даты прошло более 5 лет – в заявлении потребуется указать требование о завершении права.
• Паспорт заявителя.
• Доверенность, заверенная нотариусом. Требуется в тех случаях, когда интересы заявителя представляет доверенное лицо.
• Согласие супруга или супруги на сделку.
• Документ, подтверждающий права заявителя на землю, например – арендный договор.
• Кадастровый паспорт (если на участке было проведено межевание).
• Выписка из базы ЕГРН.
• Для граждан, работающих в муниципалитете – справку о трудоустройстве.
• Для многодетных семей – удостоверение многодетного родителя и правоустанавливающие документы на участок.

Подача заявления – как его составить, как и куда подавать?

Форма заявления на приватизацию земельного участка не установлена на законодательном уровне, поэтому документ может быть составлен свободной форме в соответствии с правилами, установленными Росимуществом. В заявлении должны присутствовать следующие сведения:

• Наименование органа, куда будет в дальнейшем направлен документ.
• Персональные данные заявителя.
• Просьба о приватизации земельного надела.
• Основные характеристики участка, подлежащего приватизации.
• Дата и подпись заявителя.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Для того, чтобы исключить неправильные трактовки данных, указанных в заявлении сотрудниками уполномоченного органа также рекомендуется указывать номера законов и других нормативно-правовых актов, в которых приводятся обоснования прав заявителя на передачу территории в собственность путем проведения процедуры приватизации.

Процесс рассмотрения заявления будет сокращен, если к нему будут приложены бумаги, подтверждающие добросовестность заявителя – справка из ФНС об отсутствии задолженности по налогам на землю, выписка из базы судебных приставов, подтверждающая отсутствие обременений на участок и др.

Перед подачей документов рекомендуется тщательно проверить весь комплект бумаг – сроки действия справок, данные, указанные в сертификатах и договорах и т.д. В заявлении недопустимо наличие помарок и исправлений, приписок, сделанных простым карандашом или орфографических ошибок.

После подготовки заявления и пакета бумаг, их необходимо подать в уполномоченный орган:

• В администрацию муниципального образования, если заявление подается в отношении участка, принадлежащего местной власти.
• В территориальный филиал Росимущества, если отчуждаемая земля принадлежит государству.

Для того чтобы точно определить, кто именно является владельцем земли достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и ввести в специальную форму полный кадастровый номер объекта.

Документы принимаются специалистами согласно описи, а затем в течение 30 календарных дней проходят камеральную проверку. После ее завершения заявитель получает письменный ответ, в котором содержится решение относительно поданного заявления. Если оно положительное – можно приступать к дальнейшим действиям.

Постановка на кадастровый учет

Этот этап необходим лишь в тех случаях, когда территория не имеет законно установленных границ, либо процедура приватизации проводится вместе с межеванием. Для того, чтобы внести данные в реестр заявителю потребуется:

1. Обратиться к кадастровому инженеру и подписать соглашение об оказании услуг.
2. Вместе со специалистом выехать на указанный участок, где он обмерит территорию и занесет сведения в общий межевой план. Полученные результаты также будут согласованы с ближайшими соседями, которые имеют общие границы с обмеряемым участком.
3. Составленный план заявитель должен будет передать в местное отделение Кадастровой палаты, где сведения внесут в общий реестр и выдадут гражданину кадастровый паспорт объекта.

Получение решения уполномоченного органа

После того, как проверка документов будет завершена – заявитель получает решение, в котором будет указана процедура безвозмездного выделения гражданину земельного надела. Этот документ, заверенный нотариусом, и становится основным правоустанавливающим документом для дальнейшей регистрации права собственности на землю.

Регистрация права собственности

После получения решения заявитель должен обратиться в отделение Росреестра и подать заявление о регистрации прав, к которому потребуется приложить:

• Решение муниципалитета о передаче участка в собственность.
• Паспорт гражданина и его копию.
• Квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины.

Если все оформлено верно – спустя 10 дней сведения об изменении собственника будут внесены в базу.

Сколько стоит?

Процедура приватизации проводится на бесплатной основе, единственным обязательным платежом является государственная пошлина. Это, по сути, стоимость регистрации прав собственника, она составляет 350 рублей.

Дополнительные расходы возникают в тех случаях, когда для подачи заявления не хватает необходимых документов, например – кадастрового паспорта. Его оформление обойдётся заявителю в 10000 рублей. Также дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

Сроки процедуры

Стандартный срок рассмотрения заявления о приватизации составляет 30 дней. При упрощённой схеме процедура может занять 2 недели. Еще 10 дней отводится на регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс может затянуться лишь в спорных случаях, которые будут решаться в судебном порядке.

Что выдается на руки по окончании?

После завершения процедуры приватизации гражданин получит выписку из ЕГРН, в которой он будет указан как владелец земли.

Отказ и пути решения

Отказ в приватизации может быть устранимыми и неустранимыми.К устранимым могут быть отнесены:

• Неверно оформленные документы.
• Ошибки в поданном заявлении.
• Отсутствие необходимых бумаг.
• Наличие незарегистрированных построек на участке.
• Наличие обременений и задолженностей и др.

К неустранимым относится невозможность приватизации земельного участка в силу ограничений, наложенных законодательством РФ. Такие причины должны быть подтверждены документально. Если подтверждающих бумаг нет – гражданин может обжаловать отказ в судебном порядке и доказать, что он может быть признан необоснованным.

Приватизация – законодательно утвержденная процедура, в ходе которой права на земельный участок, принадлежащий государству, передаются частному лицу или компании.

Несмотря на сложности, которые могут возникнуть в процессе оформления, провести приватизацию необходимо– только после оформления соответствующих документов права на участок полностью переходят собственнику, и он получает право распоряжаться им по своему усмотрению – продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Условия приватизации земли и кто имеет право приватизировать землю?

Приватизация земельных наделов позволяет землепользователям полноценно распоряжаться ими, но накладывает определённые обязательства на новоиспечённых собственников в виде уплаты земельного налога. Оформление прав собственности на разные категории земель имеет свои юридические особенности.

Можно ли приватизировать земельный участок

Приватизировать земельные наделы, то есть оформить на них право собственности, можно двумя способами:

Бесплатно приватизировать земельный надел физическим лицам можно один раз в жизни, если данный надел используется на основании следующих видов прав:

• Бессрочного пользования;
• Пожизненного наследуемого владения;
• Предоставления в безвозмездную или возмездную аренду.

Важно помнить, что если участок относится к садовым, дачным или гаражным потребительским объединениям, то срок, в течение которого эли земли должны быть приватизированы, не устанавливается (п. 2.1 ст. 3 ФЗ № 137 «О введение в действие ЗК РФ»).

Если нельзя установить вид права, на основании которого происходит эксплуатация надела для садоводства, огородничества или дачного строительства, то в пункте 2.7 ст. 3 вышеупомянутого закона № 137 перечислены условия, на которых можно приватизировать данные наделы бесплатно до конца 2020 года независимо от даты начала пользования.

К таким условиям относятся:

• Наличие факта передачи земель некоммерческому объединению из фонда муниципальных или государственных земель до 25 октября 2001 года;
• Отсутствие факта изъятия земель из оборота или ограничения в нём;
• Отсутствие факта резервирования подлежащих приватизации наделов для нужд государства.

Если земля не изъята из оборота и не зарезервирована, то наиболее частым препятствием к её передаче в частное владение является факт образования садового или дачного кооператива после 2001 года. В таком случае землю можно приватизировать только за выкуп.

Бесплатная приватизация земельных наделов возможна также для следующих категорий лиц, в соответствии со ст. 39.5 ЗК РФ:

• Семей с тремя или более несовершеннолетними детьми;
• Получивших участок в аренду для строительства или ведения хозяйства более, чем 5 лет назад;
• Получивших участок в сельской местности на условиях обязательного трудоустройства по социально значимой профессии более, чем 5 лет назад;
• Получивших участок в рамках соглашения с муниципалитетом о развитии территории;
• Имеющих право на льготы согласно законодательству субъектов федерации.

Категории льготников, имеющих право приватизировать землю бесплатно при условии, что они не могут этого сделать по вышеизложенным основаниям, определяются областным правительством в зависимости от наличия свободных земель в регионе.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Малоимущие;
• Ветераны боевых действий;
• Инвалиды;
• Герои России и СССР.

Важно знать, что согласно положениям статьи 39.5 ЗК РФ, участок может быть приватизирован бесплатно и лицом, не имеющим право на льготы (общей категории), при условии, что в течение предварительной аренды такой участок использовался данным лицом по назначению, например, для строительства дома или ведения сельского хозяйства.

Религиозные организации, зарегистрированные в качестве таковых в Минюсте, могут бесплатно приватизировать те земли, на которых находятся постройки, принадлежащие таким организациям на правах собственности (часть 2 ст. 39.5 ЗК РФ).

Организации, занимающиеся сельскохозяйственным бизнесом, могут приватизировать муниципальные СХ-участки всего за 15% от их кадастровой стоимости, если с момента получения таких участков муниципальными властями в собственность прошло менее полугода, согласно пункту 5.1 ст. 10 ФЗ № 101 «Об обороте СХ-земель».

Нужно ли приватизировать земельный участок

Приватизация даёт новоявленным собственникам земельных участков права распоряжаться такими участками следующим образом:

• Продавать;
• Сдавать в аренду;
• Завещать наследникам;
• Дарить и обменивать;
• Разделять на несколько участков;
• Объединять с соседними землями;
• Возводить постройки.

Без наличия права собственности перечисленные действия или невозможны, или сопровождаются рядом трудностей.

Неприватизированные земли могут подлежать изъятию на нужды государства без предоставления компенсации бывшему землепользователю, особенно если они использовались на правах аренды. Государственные и муниципальные власти могут также ограничивать земли в обороте, изымать их из оборота и менять категорию землепользования, лишая при этом арендатора его прав.

Изъять землю на государственные нужды из собственности граждан можно только при наличии серьёзных оснований, кроме того, владельцам будет полагаться компенсация соответственно рыночной стоимости изъятых земель.

В то же время необходимо помнить, что как только гражданин или юридическое лицо оформляет права собственности на участок, перед таким лицом возникают следующие обязанности:

• По содержанию и охране участка;
• По уплате земельного налога;
• По ответственному владению.

Арендаторы и землепользователи оплачивают только потребляемые коммунальные услуги, а собственникам необходимо полностью обслуживать участок в соответствии с действующим законодательством и уплачивать ежегодно земельный налог, поэтому приватизировать свои участки имеет смысл для получения возможности их продажи или передачи по наследству.

Какие земли не подлежат приватизации

Оформить право собственности на участки, находящиеся в муниципальном или федеральном владении невозможно, если данные участки относятся:

• К землям заповедников или публичных национальных парков (пункт 6 ст. 95 ЗК РФ);
• К общественным землям площадей, улиц, дорог, проездов, пляжей (пункт 12 ст. 85 ЗК РФ);
• К землям, которые были изъяты из оборота (пункт 3 ст. 3 ФЗ № 178 «О приватизации…»);
• К землям, не подлежащим переходу из федеральных или муниципальных земель (п. 3 ст. 3 ФЗ № 178);
• К землям лесного и водного фондов;
• К землям, подходящим ближе, чем на 100 метров, к береговой линии.

Последняя категория участков не передаётся в собственность граждан в целях охраны и защиты водных ресурсов.

Они могут быть переданы только в долгосрочную аренду, но граждане могут совершать условные покупки и продажи таких участков за плату, передавая по договору права такой аренды.

Арендаторы часто интересуются, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа.

При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? Здесь есть подробная инструкция.

Кто имеет исключительное право на приватизацию

Под исключительным правом на приватизацию какого-либо лица понимается, что только данное лицо имеет право приватизировать участок земли во владение из федеральной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию наделов земли принадлежит владельцам расположенных на данном наделе жилых и нежилых строений.

Таким образом, если гражданину был предоставлен в пользование земельный надел для строительства дома, то он обретает исключительное право на приватизацию данного надела после того, как инициирует строительство жилья, так как исключительное право распространяется и на владельцев объектов незавершённого строительства – главное, чтобы были оформлены документы. Кроме того, исключительное право на приватизацию имеют лица, которые используют участок:

• На правах бессрочного пользования;
• На правах пожизненного наследуемого владения.

Важно помнить, что наличие исключительного права на приватизацию не предполагает, что приватизация обязательно должна быть бесплатной. Если земли не подлежат бесплатному оформлению в собственность, владелец построек может выкупить надел под ними за процент от кадастровой стоимости данного надела.

Наряду с исключительным правом существует преимущественное право на приватизацию.

Данный вид права регулируется законодательством субъектов федерации и муниципальных образований и предполагает наличие права на приватизацию муниципальных земель и земель субъектов федерации у льготных категорий населения (многодетных семей, инвалидов и т.д.).

При наличии преимущественного права приватизация участка третьими лицами возможна только при отказе от приватизации обладающих данным правом лиц или при нарушении ими условий таковой.

Итак, приватизация государственных и муниципальных земель возможна на бесплатной основе в основном для пользователей дачных и садовых участков, остальные категории земель приватизируются путём выкупа у властей, если землепользователи не относятся к льготным категориям населения. После приватизации собственники получают право полноценно распоряжаться своими участками, но получают обязанности по содержанию своих наделов и уплате земельного налога.

Как приватизировать земельный участок? Пошаговая инструкция

Под приватизацией участков земли понимается переход государственных или муниципальных земельных владений в собственность физических или юридических лиц. Приватизация может осуществляться как путём выкупа наделов за определённый процент от их кадастровой стоимости, так и на безвозмездной основе.

Подготовительный этап

В первую очередь необходимо определиться, есть ли у землепользователя право приватизировать землю бесплатно.

На безвозмездной основе физические лица могут приватизировать землю один раз в жизни в следующих случаях:

• Если лица используют государственную землю более пяти лет по договору аренды или безвозмездного пользования;
• Если лица обладают правом бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения;
• При наличии права собственности на строения в границах участка;
• При начале фактического пользовании участком до 25 октября 2001 года;
• Многодетные семьи.

Важно помнить, что приватизация государственных участков после пяти лет использования возможна только в случаях, когда соблюдены обговорённые условия такого пользования (ст. 39.5 ЗК РФ).

К таким условиям могут относиться следующие:

• Строительство жилья на участке;
• Занятия определённым видом деятельности на участке;
• Работа по востребованной в сельской местности профессии в течение обговорённого срока.

При получении права собственности на строение, расположенное на арендованном у государства земельном наделе, такой надел также подлежит безвозмездной приватизации (п. 1 ст. 28 ФЗ № 178 «О приватизации…»).

Религиозные организации, являющиеся юридическими лицами, могут приватизировать землю бесплатно для занятия сельским хозяйством в целях обеспечения внутренних нужд без права извлекать прибыль (ст. 39.5 ЗК РФ).

Если лицо, претендующее на приватизацию, не принадлежит к вышеперечисленным категориям, то такое лицо может приватизировать землю путём выкупа её у государственного собственника.

Необходимые документы

После определения возможности осуществить приватизацию нужно подготовить следующие документы:

• Копия паспорта;
• Документ о праве использования земли;
• Удостоверение многодетного отца (многодетной матери);
• Справку о наличии строений на участке;
• Кадастровые документы (при наличии).

К документу о праве пользования землёй может относиться свидетельство о праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендное соглашение или договор о предоставлении земли от властей.

Определение границ

При отсутствии документально закреплённых границ претендующему на приватизацию лицу необходимо за свой счёт организовать кадастровые работы на участке для определения границ.

Для этого нужно обратиться в геодезическую фирму или к частному кадастровому инженеру для заказа и проведения межевых работ. Проведение работ происходит выездным кадастровым специалистом геодезической фирмы.

Если надел расположен в окружении соседних участков, то необходимо получить подписи соседей в том, что они согласны с границами, определёнными в процессе межевых работ кадастровым специалистом.

После завершения работ по определению границ клиенту геодезической фирмы выдаётся межевой документ с обозначением координат границ, который подлежит регистрации в БТИ для получения кадастрового паспорта.

Куда обращаться

Для определения места подачи заявления будущему собственнику нужно зайти на сайт ЕГРП и выяснить государственного владельца земельного надела, подлежащего приватизации. Заявление необходимо подавать в местные органы исполнительной власти в случае, если участок находится в муниципальной собственности, например, относится к дачному или садовому кооперативу, которым земля была предоставлена муниципалитетом.

Обращаться в отделение Росимущества необходимо в случаях, если приватизируемый надел относится:

• К федеральной собственности;
• К собственности субъекта федерации.

Найти адрес отделения Росимущества в регионе заявителя можно на сайте данной организации, выбрав нужный регион на карте РФ или из списка.

Подача заявления

Заявление на приватизацию подаётся в отделение Росимущества или муниципальный орган власти вместе с собранным пакетом документов. В верхней части указывается наименование места подачи бумаги и ФИО заявителя, а также его домашний адрес и контактные данные.

Далее следует просьба о предоставлении права собственности на земельный надел и перечисление федеральных и местных нормативных актов и законов, дающих право на такое предоставление (приватизацию).

В тексте заявления должны быть отображены следующие сведения:

• Место нахождения надела;
• Категории земли и вид разрешённого пользования;
• Вид права, на основании которого заявитель пользуется участком;
• Возможные ограничения;
• Перечень объектов недвижимости (в том числе незавершённого строительства) расположенные в границах надела, с указанием их параметров.

Государственный служащий, принявший заявление, должен выдать заявителю расписку в приёме документов по описи.

После этого происходит рассмотрение обращения в течение месяца, по истечению которого заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ. В случае получения отказа государственный орган должен указать письменно его причину.

К причинам отказа могут относиться:

• Отсутствие части необходимых документов;
• Ошибки в заполнении заявления;
• Факт бесплатной приватизации земли этим же лицом ранее;
• Предоставление недостоверных сведений.

Если часть документов отсутствует или они неправильно оформлены, претендент на участок может исправить ошибки и обратиться за разрешением на приватизацию снова, но если он уже реализовал своё право приватизации, то оформлять в собственность государственную землю может только на платной основе.

Важно помнить, что гражданину нельзя отказать в платной приватизации земли, если у него имеются во владении строения на участке (п. 3 ст. 28 ФЗ № 178 «О приватизации…»).

Оформление прав

После получения разрешения муниципалитета или Росимущества происходит оформление прав собственности на земельный надел в органах Росреестра.

Для этого будущий собственник подаёт в отделение Росреестра (по месту нахождения надела) следующие документы:

• Разрешение властей на приватизацию;
• Кадастровые документы на землю;
• Копию паспорта;
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Право регистрируется в течение десяти рабочих дней после приёма заявления.

Прекращение договора аренды земельного участка подробно описано в нашем материале.

Хотите арендовать землю под ЛПХ? Как это сделать правильно, описано здесь.

Альфа Банк предлагает очень выгодные условия ипотеки. Подробнее об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Стоимость оформления

Стоимость бесплатной приватизации складывается из:

• Размера госпошлины за регистрацию (350 рублей);
• Оплаты работ геодезической фирмы (3000 – 10000 рублей).

Если приватизация не бесплатная, то к стоимости добавляется стоимость выкупа земли у государственного владельца. Для земель федеральной собственности установлена цена выкупа в размере 60% от кадастровой стоимости надела, согласно пункту 3 Постановления правительства РФ № 279. Цена выкупа земель субъектов федерации и муниципалитетов определяется региональными и местными подзаконными актами.

Итак, для приватизации земли необходимо получить разрешение государственного собственника (муниципалитета или отделения Росимущества) и оформить право собственности в Росреестре. Если право на бесплатную приватизацию отсутствует, землю можно выкупить за процент от её кадастровой стоимости.

Приватизация

С появлением понятия частной собственности после распада СССР государство инициировало массовую передачу прав собственности на земельные наделы их фактическим пользователям – гражданам РФ.

Такая передача прав называется приватизацией и предназначена для стимулирования экономической активности граждан и юридических лиц и пополнения бюджета земельными налогами.

Что такое приватизация земельного участка

Приватизацией государственных земель называется переход права владения участком от федерального, регионального или муниципального собственника к физическим или юридическим лицам, согласно ст. 1 закона № 178 «О приватизации…».

Приватизация регулируется следующими законодательными актами:

• Законом № 178 «О приватизации…»;
• Земельным кодексом РФ;
• Законом № 137 «О введении в действие ЗК РФ».

Если гражданину предоставлен в пользование земельный участок от федеральных или местных властей, он может приватизировать данный участок, оформив на него право собственности.

Существует два основных вида приватизации:

Приватизация участков на платной основе происходит путём их выкупа за процент от кадастровой стоимости, причём пользователи участков имеют преимущественное право выкупа, отказ в котором со стороны органов власти не допускается (п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации…»).

Бесплатно приватизировать землю можно при соблюдении следующих условий:

• Пользователь ранее не приватизировал земельные участки;
• Пользование землёй наступило раньше октября 2001 года;
• Земля, подлежащая приватизации, не изъята из оборота и не ограничена в таковом.

Получить в собственность землю без соблюдения данных условий возможно, если лицо, претендующее на бесплатную приватизацию, находится в категории льготников (малоимущие, многодетные семьи или ветераны ВОВ).

Нужно ли приватизировать купленный участок

Любые операции с земельным наделом, в том числе его покупка и продажа, возможны после оформления прав собственности, то есть приватизации, но нередко встречаются случаи покупки участка (особенно в дачном или садовом товариществе) при отсутствии правоподтверждающих документов у продавца.

В таком случае покупатель приобретает не земельный участок, а членство в садовом или дачном кооперативе, и для полноценного распоряжения имуществом ему необходимо приватизировать купленный участок, чтобы иметь возможность его продавать, дарить, обменивать и т.д.

Кроме того, получить разрешение на строительство дома на неприватизированном участке значительно сложнее.

Приватизация «купленного» участка возможна только в том случае, если он был предоставлен потребительскому кооперативу ранее введения в действие земельного кодекса (октябрь 2001 года), в противном случае может оказаться, что бесплатная приватизация невозможна и оформить право собственности можно только путём выкупа земли за 15% от кадастровой стоимости.

Чтобы не пришлось выкупать у государства уже купленный участок, стоит попросить продавца перед продажей оформить приватизацию на своё имя самостоятельно и приобрести уже оформленный участок.

Что даёт приватизация земли в собственность

Пользование неприватизированными земельными наделами может осуществляться на следующих правах:

• Право бессрочного землепользования;
• Право пожизненного наследуемого владения;
• Право аренды;
• Право безвозмездного пользования на основе решения органов власти.

Право безвозмездного пользования может быть предоставлено отдельным льготным категориям граждан при соблюдении ряда условий, например, строительство дома или работа по востребованной в сельской местности профессии заданное количество лет.

Преимущества

Ни одно из вышеперечисленных прав не даёт землепользователю возможности полноправно распоряжаться земельным наделом, а именно:

• Продавать;
• Сдавать в аренду;
• Менять или дарить;
• Разбивать на отдельные участки;
• Инициировать смену категории земли для получения разрешения на строительство;
• Передавать по наследству.

Исключение составляет передача земли по наследству – право наследуемого владения переходит подлежит передачи по наследству, но наследники также не будут являться полноценными собственниками.

Важно помнить, что помимо невозможности отчуждения неприватизированного участка или сдачи его в аренду, пользователю государственной или муниципальной земли могут угрожать более серьезные юридические проблемы:

• Изъятие земель на нужды обороны или иные;
• Лишение возможности бесплатной приватизации из-за изменений в законодательстве.

Последний пункт не грозит обладателям права бессрочного использования садовых или дачных участков, так как их приватизация не ограничена сроком, согласно пункту 2.1. ст. 3 ФЗ № 137. А вот изъятие неприватизированных земель на государственные нужды может проходить без выплаты компенсации бывшим пользователям.

Недостатки

К немногочисленным недостаткам использования неприватизированных земель можно отнести:

• Необходимость уплаты земельного налога;
• Необходимость оформления документов.

Если земельный участок достаточно большой по площади и к нему нельзя применить налоговый вычет, то приватизация может обернуться возникновением ежегодных расходов по уплате земельного налога, что может быть невыгодно лицу, не планирующему продажу своего участка и не имеющему наследников.

При отсутствии надобности в земельном участке и желании его продать возникает необходимость в оформлении межевых документов на участок.

В ряде регионов стоимость маленьких участков в труднодоступных отдалённых районах с неплодородно почвой ниже, чем стоимость затрат по оформлению необходимых кадастровых и межевых документов, особенно ввиду того факта, что геодезические компании могут потребовать отдельных доплат за выезд в отдалённые районы пригорода.

Важные моменты

Особенности

Законодательство предполагает наличие разных возможностей для приватизации земель гражданами. В частности, если право на бесплатную приватизацию ещё не использовано, а какие-либо права на пользование землёй отсутствуют по причине утраты правоустанавливающих документов, землепользователь может приватизировать участок на основании приобретательной давности. Срок приобретательной давности – 15 лет. Если гражданин фактически владеет участком в течение данного времени, он может подать заявление о приватизации в органы муниципальной власти. Фактическое владение предполагает:

• Регулярную уплату коммунальных расходов;
• Оплату членских взносов в СНТ;
• Пользование участком.

В качестве доказательств можно представить показания свидетелей или квитанции об оплате членских взносов в кооператив за последние годы, и приватизировать землю на основании фактического пользования вне зависимости от реального предыдущего собственника.

Можно ли гражданам приватизировать муниципальные участки

Власти заинтересованы в приватизации гражданами участков для увеличения количества налоговых поступлений, поэтому приватизация садовых и дачных участков, большая часть которых находится в муниципальной собственности, существенно упрощена рядом послаблений, в частности:

• Госпошлина за регистрацию снижена до 100 рублей (ч. 2 ст. 6 ФЗ №93);
• При отсутствии кадастровых документов достаточно предоставить собственноручно составленную схему границ надела, заверенную в правлении СНТ;
• Для бесплатно приватизации один раз в жизни не нужно восстанавливать все документы, остаточно членской книжки садовода.

Последний пункт справедлив, если потребительский кооператив был образован до октября 2001 года.

Приватизировать муниципальную землю можно также посредством выкупа её у местных властей за 15% от кадастровой стоимости для следующих видов земель:

• Для садоводства и огородничества;
• Для дачного строительства;
• Для жилищного строительства;
• Для подсобного или фермерского хозяйства.

Размер платы выкупа может быть уменьшен местными властями до одного процента, в зависимости от экономической ситуации, или обнулён для отдельных категорий населения:

• Многодетных семей;
• Малоимущих;
• Ветеранов ВОВ;
• Инвалидов.

Итак, приватизация земельных участков позволяет гражданам и юридическим лицам полноценно распоряжаться своими наделами (продавать, сдавать в аренду и т.д.), но одновременно возникает необходимость по уплате земельного налога. Приватизация участков бесплатно возможна один раз в жизни, в остальных случаях землю можно выкупить у государства за процент от кадастровой стоимости.