Регистрация построек на земельном участке

Здравствуйте. Это один из самых распространенных вопросов у граждан при строительство дома — когда его можно оформить в собственность и поставить на кадастровый учет. Например, это уточняют для подключения газа, т.к. это можно сделать только на зарегистрированный объект.

Для оформления дома достаточно после строительства заказать на него технический план и подать документ на регистрацию. Послабление действует до 31 марта 2031 года — «Дачная амнистия». Сейчас не нужно согласовывать строительство с местным отделом градостроительства или получать у него разрешение. Это относится к постройкам на участках ИЖС, ЛПХ, садовых/дачных.

Главное, земля должна быть в собственности.

Об упрощенный порядок написано в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.»

Зарегистрировать жилой дом возможно на этапе «коробки». Требования: 1) Он должен стоять на фундаменте, т.е. прочно связан с землей — п. 1 ст. 130 ГК РФ. 2) Должен быть тепловой контур, т.е. установлена крыша, окна и двери. Наличие и подключение коммуникаций (водопровода, света, газа, канализации) необязательна.

Про межкомнатные стены написал ниже.

Дело в том, что кадастровый инженер, составляя техплан на жилой дом, не уполномочен и не обязан определять степень его готовности. Но обязан определять эту степень только у объекта незавершенного строительства. ПП. 18 п. 51 Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 — «В раздел «Характеристики объекта недвижимости» включаются следующие сведения о соответствующих объектах недвижимости: степень готовности объекта незавершенного строительства.»

Отдельно распишу про внутренние стены (межкомнатные перегородки). Желательно, чтобы они были, но ничего страшного, если их нет. У каждого кадастрового инженера своё мнение на этот счёт — одни отказываются оформлять техплан, вторые по просьбе заказчика могут указать перегородки на плане, третьи оформят документ без перегородок, т.е. дом будет как одно помещение.

Поэтому советую сначала прозвонить несколько кадастровых инженеров и уточнить данный вопрос.

Отсутствие перегородок и комнат не помешает регистрации дома. Следовательно, отказа в процедуре не будет. Это мнение Росреестра есть в п. 2 Письма от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21 — «Наличие выделенных для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд в самостоятельные помещения кухонь, санитарных комнат, кладовых, постирочных, помещений для размещения теплогенераторного оборудования или иных подобных помещений, либо нескольких комнат, предназначенных непосредственно для проживания не является обязательным требованием для того, чтобы дом был признан жилым домом, и отсутствие таких помещений, на наш взгляд, не может являться основанием для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе с учетом того, что данные обстоятельства не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы.»

Перейдите на мою инструкцию — как оформить жилой дом.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Оформление дома в собственность в 2024 году: стоимость, порядок

Строительство дома – процесс длительный. Особенно, если речь идет не о срочном возведении «крыши над головой», а о загородной недвижимости в дополнение к городской квартире. Но когда-нибудь стройка заканчивается и начинается время оформления дома в собственность.

Впрочем, аналогичные действия придется совершить и человеку, который ничего не строил, а купил коттедж вместе с участком или получил его в наследство.

Зачем нужно оформление права собственности на дом?

Новые домовладельцы делятся на «три потока»:

• Первые покупают готовые дома в черте муниципальных образований
• Вторые возводят их на участках, специально выделенных под ИЖС
• Третьи строят на земле садовых/дачных товариществ

Мотивы для регистрации у всех групп отличаются, как и необходимые документы для оформления дома в собственность. Остановимся пока на мотивах:

• Не поставленный на кадастровый учет и не зарегистрированный дом юридически не существует. Поэтому и законных прав на него у владельца нет никаких – какие же могут быть права на несуществующую собственность? Со временем построенный без соответствующих согласований и незарегистрированный дом будет признан «самостроем», а его владелец оштрафован.
• Выделяемые участки ИЖС предназначены для строительства жилых зданий. Если на протяжении нескольких лет на них не появляются «законные» дома, налог на такую землю существенно возрастает.
• Дачные коттеджи в садоводческих товариществах долгое время находились в «подвешенном» состоянии – законодательство не давало четких ответов на вопрос, как узаконить их правообладание. Наконец появился ФЗ № 171от 2014 года тут же названный в народе «дачной амнистией». Воспользоваться упрощенной процедурой регистрации этих строений необходимо, причем срочно. Поскольку «дачная амнистия» (срок которой уже неоднократно продлевался) рано или поздно закончится, а совершать операции с незарегистрированной недвижимостью нельзя уже сейчас. Речь идет не только о продаже. Даже завещать/подарить родственнику ее невозможно.
• Сделку по ДКП нельзя считать закрытой, пока не произошло оформление купленного дома в собственность. Права на него, конечно, будут установлены, благодаря подписанному договору, но еще не будут полностью защищены.

Что дает оформление дома в собственность в 2024 году

Внесение частного дома в ЕГРН обеспечивает:

• Законную уплату налогов
• Юридическую государственную защиту прав собственности
• Гарантии получения компенсации из-за повреждения/разрушения дома в результате чрезвычайных происшествий

Оформление дома в собственность: инструкция

Проще всего зарегистрировать готовый, уже стоящий на кадастровом учете дом, купленный у предыдущего собственника. Надо подать заявление в Росреестр, сопроводив его правоустанавливающими документами и квитанцией, подтверждающей уплату пошлины.

Если же предстоит впервые поставить строение на кадастровый учет, пошаговая инструкция оформления дома в собственность будет несколько сложнее. Но «дачная амнистия» еще действует, поэтому доступна упрощённая процедура. Она включает:

• Вызов кадастрового инженера, который проведет межевание участка и составит кадастровый план дома (постановку на кадастровый учет регламентирует ФЗ № 221)
• Оформление разрешения на постройку (с недавнего времени оно заменено на уведомление о постройке)
• Получение технического паспорта на дом
• Присвоение почтового адреса
• Если нужна прописка – надо урегулировать вопрос в местной администрации

Затем пошаговое оформление дома в собственность ничем не отличается от регистрации другой недвижимости. Нужно обратиться в МФЦ с пакетом документов, либо передать их в Росреестр в электронном виде, через портал Госуслуг.

Список документов для оформления дома в собственность

Минимальный пакт документов понадобится, если предполагается просто смена собственника дома, уже стоящего на учете в Росрестре. Он включает:

• Заявление, составленное по строгой форме. Образцы можно найти здесь, но заранее готовить ничего не нужно. В МФЦ регистратор сам заполнит форму, а при работе с сайтом Госуслуг бланк появится на экране.
• Общегражданский паспорт собственника
• Правоустанавливающие документы на дом и участок, на котором он стоит
• Квитанцию о пошлине

Если порядок оформления дома в собственность подразумевает предварительную постановку на кадастровый учет, необходимы будут также:

• Кадастровые паспорта дома и земельного надела
• Технический план дома
• Декларация на все строения, находящиеся на участке помимо дома
• Согласовательные документы, подписанные местной администрацией

Госпошлина за оформление права собственности на дом

Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.

Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.

Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.

Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.

Порядок оформления в собственность дома в ипотеке

Поскольку ипотеку берут на покупку готовых домов, схема мало чем отличается от получения ипотечного кредита на квартирую. Существует только два существенных отличия:

• Пакет необходимых документов включает дополнительный правоустанавливающий документ на землю
• Процентная ставка кредитов несколько выше, чем при предоставлении «квартирных» ипотек. Объясняют банки это меньшей ликвидностью частных домов по сравнению с квартирами и повышенным риском повреждения деревянных строений (например, от пожара).

В остальном договор стандартный, процедура регистрации тоже. ЕГРН вносит в реестр обременение дома до полной выплаты кредита

Срок оформления права собственности на дом

Если речь идет только о регистрации собственности на недвижимость, срок обычный:

• 7 рабочих дней после подачи заявки (плюс 2-3 дня, если обращение происходит через МФЦ)
• 1 рабочий день при передаче документов в электронном виде на портале Госуслуг

Если же предварительно нужно поставить дом/участок на кадастровый учет, процедура потребует больше времени. Обычно она занимает около месяца.

Оформление дома в собственность дело не столько сложное, сколько хлопотное. Часто домовладельцы предпочитают пользоваться помощью юристов. Достаточно написать доверенность, оплатить услугу (это будет стоить, примерно, 5-10 тысяч рублей — зависит от сложности процесса), а через некоторое время получить готовую регистрацию.

Но можно и сэкономить, проведя регистрацию самому, пользуясь юридическими консультациями на портале prav.io. Первичные консультации — бесплатные. Стоимость более детальных и конкретных составляет всего несколько сот рублей.

Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность

Собственный частный коттедж за городом или в черте населенного пункта – мечта многих горожан. Реализовать ее можно двумя способами – купить уже готовый объект или возводить по собственному проекту самостоятельно (со строительной бригадой). Во втором случае необходимо зарегистрироваться в Росреестре.

В статье мы ответим на вопросы, можно ли оформлять уже построенный дом и как зарегистрировать его как жилое строение после постройки.

Зачем нужна регистрация недвижимого имущества

Фактически существующее строение не является юридическим объектом, пока оно не занесено в единый государственный реестр – ЕГРН. Недвижимость может называться самостроем, то есть, с точки зрения, закона возведение противоречит правилам. Для владельца это значит, что он не имеет законной возможности как-либо распоряжаться своим правом на собственность.

То есть можно проживать внутри, проводить коммуникации, оплачивать услуги коммунальщиков и пр. Но не получится официально сдать жилье в аренду, заложить в банке, продать или обменять, включить в завещание или оформить дарственную.

Для выбора подходящего эксперта для документального сопровождения строительства дома рекомендуем воспользоваться поиском компаний в каталоге Building Companion. В профиле каждого подрядчика указана необходимая информация, портфолио, отзывы, можно разместить запрос на оценку стоимости услуги.

Найти эксперта по документальному сопровождению »

Задачи оформления дома после строительства

Данная процедура в интересах обеих сторон – и государства, и правообладателя. Основные последствия и возможности, которые открывает регистрация:

• Начисление имущественного налога возможно только в том случае, если объект зарегистрирован в реестре и имеет кадастровый паспорт.
• Защита прав на недвижимость со стороны государственных служб. Фактически собственность принадлежит вам, когда она зарегистрирована. Поэтому, если в самострой проникнут грабители, будет значительно труднее отстоять свою правоту.
• Компенсация в денежном эквиваленте в ряде случаев, в том числе когда при пожарах, стихийных бедствиях и в прочих чрезвычайных ситуациях жилье было разрушено полностью или частично.
• Возможность продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать в качестве наследства жилой дом.
• Определение кадастровой стоимости – она требуется для реальной оценки материальной значимости строения.

Недвижимое имущество должно иметь официального владельца, поэтому не стоит игнорировать регистрацию вновь построенного частного дома.

Что говорит закон

Чтобы не быть голословными, сошлемся на нормативные акты. Первое, что нужно отметить, это упрощенная процедура. Раньше при намерении возводить постройку на участке ИЖС необходимо было сперва получить разрешение на возведение объекта, теперь это не обязательно, так как действует «уведомительный порядок».

Встать на регистрационный учет нужно после завершения возведения здания. Но если вы начали строительные работы до отмены разрешений (в таком случае вы уже должны иметь на руках данный акт), тогда процедура будет идти по старому алгоритму.

Нормативное регулирование осуществляется:

• Федеральным законом №218 – он полностью посвящен правилам, как оформить дом после строительства.
• Статьей 222 ГК РФ, согласно которой при возведении самостроя физическое лицо не получает права владения им, а собственность оформляется в судебном порядке.
• Налоговым кодексом, а именно, ст. 333,16, определяется необходимость уплаты государственной пошлины при намерении зарегистрировать недвижимость.

Если вы запутались в законной стороне вопроса или у вас есть какие-либо усложняющие ситуацию обстоятельства, рекомендуем вам обратиться за юридической помощью к профессионалам. Однако сейчас упрощенная процедура создана специально для того, чтобы облегчить жизнь правообладателям и снизить количество бюрократических издержек и бумажной волокиты.

С чего начать оформление построенного дома в собственность

Первые шаги нужно сделать еще на этапе планирования. Когда вы выбрали строительную бригаду (большой выбор проверенных подрядчиков на сайте building-companion.ru), уведомите о начале индивидуального жилищного строительства местную администрацию через портал Госуслуги, многофункциональный центр. Для этого необходимо только согласование с необходимыми инстанциями и предварительное описание проекта.

Затем уже после окончания строительных работ нужно подать документы вместе с техпланом. Задача местной администрации – подтвердить, что здание соответствует градостроительным нормам, а затем передать собственное заключение вместе с пакетом бумаг в Росреестр. Здесь уже будет происходить юридическое оформление дома после постройки.

В случае начала возведения еще по старым правилам, когда нужно было получать разрешение, вам могут отказать в передаче документации таким образом, ссылаясь на изменения в законодательных актах. Тогда придется брать уведомление о соответствии объекта техтребованиям.

Подготовка к строительству

Для подбора исполнителя, готового оказать профессиональную помощь в подготовке документов по земельному участку и проекта строительства дома рекомендуем воспользоваться поиском по компаниям в каталоге Building Companion. В профиле подрядчика можно ознакомиться с отзывами, портфолио и запросить оценку стоимости работ.

Получить консультацию специалистов по вопросам подготовки к строительству »

Еще одно правило, которое нужно реализовать в самом начале, – обращение к кадастровому инженеру. Только аттестованный специалист может подготовить технический паспорт на жилое здание. Наличие аттестации у данного сотрудника может проверить любое физическое лицо на сайте Росреестра. Чтобы создать техплан, инженеру понадобятся следующие документы от правообладателя:

• Разрешение на строительство (по старой системе) или уведомление о начале возведения.
• Проект (графическая схема вместе с текстовой проектной документацией).
• Согласования от ответственных инстанций.
• Уведомление от местной администрации о соответствии постройки градостроительным нормам.

С этого стоит начать, а теперь перейдем непосредственно к этапам.

Пошаговая инструкция: как правильно зарегистрировать в собственность уже построенный новый частный дом на земельном участке

Если предварительные шаги вы уже выполнили, а строительная компания завершила свою работу, то на руках у вас должна иметься проектная документация, а на вашей земле – готовое к заселению здание. И вот теперь самое время приступить к трем этапам регистрации.

Сбор необходимых документов

Вам понадобятся оригиналы или копии следующих бумаг:

• Паспорт.
• Договор купли-продажи, акт дарения или наследования, а также другое официальное подтверждение прав владения земельным участком.
• Уведомление или разрешение на строительство.
• Согласование, полученное в ответственных инстанциях.
• Подтверждение от администрации, что здание соответствует нормам градостроения.
• Технический план постройки.

Подача документов

Есть два способа, как можно подать все бумаги и заполнить заявление. Первый вариант подойдет тем, кто больше любит личное общение (иногда нужна уверенность в правильно заполненных формах), второй – тем, кто не хочет выходить из дома и имеет интернет. Рассмотрим оба подробно.

Через МФЦ. Процедура достаточно проста. Сперва возьмите талон на конкретное время. На приеме специалист даст бланк заявления, который можно заполнить непосредственно в режиме реального времени, для этого не понадобится особенных документов. Вместе с ним стоит передать оператору всю собранную документацию.

После быстрой первичной проверки пакета заявителю выдадут расписку. Она подтверждает, что бумаги были переданы (получены многофункциональным центром), а также в ней имеются сведения о том, когда приходить на вторичный прием, чтобы уже забрать выписку из ЕГРН. За оказанную услугу придется заплатить небольшую сумму.

Через сайт Росреестра. Еще некоторое время назад можно было проводить процедуру оформления через Госуслуги. Сейчас такой функции нет, зато появилась возможность обращаться напрямую с помощью портала Росреестр.

Данный способ имеет некоторые преимущества – это бесплатно, быстро, не требуется походов в МФЦ и ожидания в очередях. Вот простой алгоритм, как оформить в собственность уже построенный новый частный дом на своем земельном участке через Росреестр:

1. Заходим на сайт.
2. Переходим в раздел «Физическим лицам».
3. В правой части окна появляется список возможных действий, среди них нужно выбрать «Регистрация прав».
4. Далее вам предложат отметить цель обращения. Появится перечень вариантов, возле подходящего нужно поставить галочку и нажать внизу страницы на кнопку перехода к деталям запроса.
5. Выскочит форма с многочисленными полями. Здесь вам понадобится вписать информацию о регистрируемом объекте недвижимости, а также о себе. По сути это тот же бланк заявления, что и в МФЦ.
6. Затем вам понадобится оплатить государственную пошлину (это обязательный этап в обоих случаях), вписать номер квитанции и ждать результат. О статусе заявки можно узнавать в режиме онлайн на сайте. Для этого вам будет присвоен номер-идентификатор. Выбираем в шапке ваш регион.

Оба варианта достаточно просты. Но в случае если у вас появились сложности, можно обратиться в специализированную контору или к юристу.

Получение выписки

Вне зависимости от того, каким из методов подачи документации вы воспользовались, после того как зарегистрировали вновь построенный частный дом, вы получите документ из единого государственного реестра. Он может быть выдан на руки (через специалистов МФЦ) или быть в электронном формате в случае, если вы пользовались сайтом Росреестра. В данной бумаге будет информация о строении, а также о владельце.

Особенности регистрирования в зависимости от типа земли

Каждый земельный участок имеет свое назначение. И не везде построение жилого здания будет законным. Так, например, действует дачная амнистия на возведение дач на специально для этих целей выделенных наделах.

Поэтому оформить коттедж для сезонного проживания очень просто.

Наиболее часто вопрос, как оформить строящийся дом на участке, задают владельцы земли под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Приведенный выше алгоритм как раз предназначен для таких ситуаций. Есть одно «но» – дата введения самостроя в эксплуатацию. После 2018 года действует упрощенная система постановки на регистрационный учет.

А до этого периода требовалось дополнительно предоставить акт ввода в использование.

Любые строения на территории СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества) будут признаны незаконными. Такие объекты не регистрируют в ЕГРН, т.к. их нельзя эксплуатировать с целью проживания.

Нюансы в случае с самовольной постройкой

Так будет классифицировано здание, которое не внесено в единый реестр прав. И при этом не имеет значения способ, которым вы получили во владение эту недвижимость – построили ее сами или, например, наследовали вместе с земельным участком.

Какие последствия может получить правообладатель, если оперативно не займется этим вопросом:

• Признание самостроя самовольным захватом, за что предполагается наложение на физическое лицо штрафа в размере 1000 рублей, а для юрлиц эта сумма будет увеличена до 20 тысяч.
• Снос за счет собственника в том случае, если земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Только легализация данного объекта даст возможность распоряжаться им как собственностью.

Оформление бесхозного жилья

В юридической практике таким термином называется жилое строение, которое не имеет владельца – он не установлен или отказаться от недвижимости. При этом статус признается только по истечении трех лет после его оставления жильцами. Тогда кто может признать дом своей собственностью?

Только физические лица, которые проживают в этом доме в течение 15 лет и более. Подать заявление на признание прав можно лишь спустя три года с момента объявления жилья бесхозным. Оформление происходит в Росреестре.

Достроили дом: как и в какие сроки оформить его

Период всей процедуры зависит от того, каким образом были поданы документы. Само время рассмотрения заявления в Росреестре занимает не более 7 рабочих дней (без учета выходных и праздничных дней). Но если вы обращаетесь в МФЦ, то стоит прибавить еще двое-трое суток на процесс оформления документации и передачи в ответственных регистрационный орган.

Стоимость услуг и государственная пошлина

Как и любые операции, производимые в муниципальных инстанциях, за данную требуется заплатить госпошлину. Ее размер небольшой и составляет 350 рублей для физлиц и 1 тысячу для юридических лиц.

Какие проблемы могут возникнуть: подводные камни

Наиболее часто владельцы новой недвижимости сталкиваются с такими сложностями:

• Неправильно составленный технический план объекта или другие недействительные из-за ошибок выполнения проектные документы. Данный акт подготавливается кадастровыми инженерами. Они должны постоянно проходить аттестацию на свою деятельность. Перед обращением к ним за техпланом следует проверить наличие аттестата на сайте Росреестра. Есть также такой показатель, как количество отказов. Если их много, вероятно, специалист недостаточно компетентный.
• Построили дом, а как долго оформить его в собственность, не узнали. Несоблюдение сроков – редкое явление, но из-за передачи документов между инстанциями период ожидания может возрасти. На это стоит ориентироваться, заранее отводя не менее 10 дней на получение выписки.
• Недостаточное количество бумаг. Например, земля, на которой было возведено строение, не занесена в ЕГРН, то есть права на нее также не подтверждены. Или участок не предназначен для жилого строительства. В таких ситуациях проблема решается в судебном порядке с помощью юристов.

Возможен ли отказ при регистрации

Да, собственник может столкнуться с несогласием представителей инстанции оформлять объект. Наиболее частые для этого причины:

• Собственник действует через третье лицо, но у заявителя нет официальной доверенности.
• Неправильно заполненное заявление или другие допущенные ошибки при сборе пакета документов.
• Неточности в техплане.

Чтобы выбрать адекватного подрядчика для строительства фундамента, воспользуйтесь удобным поиском по строителям на сайте Building Companion. Вы найдете примеры реализованных проектов и отзывы клиентов по каждому подрядчику и сможете запросить оценку стоимости работ.

Найти строителя для обустройства фундамента дома под ключ »

Отметим, что представители росреестра не могут просто устно отказать в процедуре. Они обязаны принять документацию, рассмотреть ее, а после этого выдать письменный мотивированный отказ вместо выписки о постановке на регистрационный учет.

Подведем итоги

В качестве завершения следует отметить, что при строительстве частного жилья необходимо обращать особенное внимание на два аспекта. Во-первых, это выбор строительной компании. Честные и компетентные подрядчики собраны на сайте building-companion.ru.

Во-вторых, это то, как зарегистрировать строящийся дом на собственном участке. Процедура покажется вам достаточно простой, если у вас все юридически верно проведено, а также нет аспектов, которые могут усложнить процесс. Для лучшего понимания темы посмотрим видеозапись:

(*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению стройки. Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации.

Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Как оформить регистрацию построек и пристроек на своем участке

Оформление недвижимости подразумевает постановку объектов на кадастровый учет и получение документов, подтверждающих права собственника. Требования законодательства об обязательной регистрации распространяются на постройки, являющиеся объектами капитального строительства.

В единый реестр недвижимости вносятся данные о следующих строениях, возведенных на загородных участках:

• индивидуальный жилой дом;
• садовый домик;
• хозяйственные постройки;
• гаражи и бани.

Недвижимым объектом Гражданский кодекс (ст. 130) называет сооружение, которое невозможно переместить без ущерба его назначению. Кроме того, регистрация построек обязательна, если их площадь более 50 м².

Негабаритные хозяйственные строения, которые не имеют фундамента, оформлять не требуется. Такими пристройками считаются:

• теплицы;
• беседки;
• террасы;
• навесы;
• туалет;
• зоны для отдыха (например, для мангала).

Процедуру регистрации загородной недвижимости облегчает закон № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года, получивший известность под названием «дачная амнистия».

Алгоритм действий

Оформление постройки (пристройки к частному дому) начинается с получения документов о праве собственности на земельный участок (или бессрочного пользования наделом).

Пошагово регистрация объектов выглядит следующим образом:

1. Подготовить необходимые документы.
2. Оплатить госпошлину.
3. Подать заявление в Росреестр.
4. Получить выписку из ЕГРН.

После документального подтверждения своего права владелец может совершать любые сделки с недвижимостью (например, продать, подарить, завещать, использовать в качестве залога).

Оформление технического плана

Для постановки строения на кадастровый учет необходимо изготовить его технический план. В документе содержатся: нужная информация о местонахождении объекта, основные характеристики, сведения об измерениях (привязка к земельному участку).

Поиск специалиста по оформлению техплана

Функции по изготовлению документов, отражающих технические характеристики постройки, возложены на кадастровых инженеров. Специалисты трудятся в государственных организациях (БТИ), коммерческих фирмах или оказывают услуги как индивидуальные предприниматели.

Современные технологии позволяют заказать документ онлайн через портал «Госуслуги». Сведения о действующих кадастровых инженерах можно найти на официальном сайте Росреестра. Для оказания подобных услуг специалист должен пройти аккредитацию и получить лицензию.

Сроки изготовления

Время оформления документа зависит от нескольких факторов:

• полнота сведений, представленных заявителем;
• технические характеристики постройки (площадь, этажность);
• загруженность кадастрового инженера.

В среднем срок оформления плана составляет 15–20 дней.

Стоимость

Частные фирмы и индивидуальные предприниматели самостоятельно определяют цену за изготовление документа.

На стоимость услуги влияют:

• сложность работы;
• срок исполнения;
• опыт специалиста;
• статус объекта (дачные постройки и строения ИЖС оцениваются по-разному).

Расчет цены документа зависит от местонахождения недвижимости. Например, оценка дачного дома в Подмосковье будет стоить около 16 000 рублей, а в Новосибирске – от 8 000 рублей.

Образец

Технический план оформляется по строгому образцу. Требования к содержанию документа закреплены в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24). Техплан состоит из текстовой части и графического блока.

Образец технического плана можно скачать здесь.

Графическая часть представляет собой план расположения строения на участке. На чертеже показано:

• схема геодезических построений;
• контур здания с указанием координат участка;
• поэтажный план.

В текстовом разделе отражается:

• персональные данные заказчика и исполнителя;
• сведения о правоустанавливающих документах;
• информация об использованных методах измерения и итоговых расчетах;
• описание местонахождения здания;
• характеристики объекта;
• контактные данные сторон;
• общая информация о работе;
• заключение специалиста.

Технический план составляется в электронном виде. По запросу заказчика предоставляется бумажный вариант документа. При обращении в Росреестр требуется электронная версия плана, подписанная ЭЦП (цифровой подписью кадастрового инженера).

Список документов для регистрации

Для оформления незаконных построек в собственность необходимо представить:

• заявление, составленное по установленному образцу;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на землю (договор купли-продажи, завещание, акт передачи по приватизации, дарственная);
• технический план;
• квитанция оплаты госпошлины в сумме 350 рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 333.17).

Во многих регионах специалисты Росреестра требуют отдельно заполнять декларацию на объект (с 2018 года является частью техплана).

Для регистрации жилого здания, построенного после 1 марта 2015 года, понадобится акт сдачи дома в эксплуатацию.

Документ, который подтвердит право на недвижимость

Право собственности удостоверяет Выписка из государственного реестра (ЕГРН). Форму и содержание выписки определяют нормы статьи 28 Федерального закона № 218-ФЗ.

При подаче документов заявитель выбирает способ получения справки:

• бумажную версию (лично или заказным письмом);
• электронный вариант (в виде ссылки на e-mail).

Сведения о постройках хранятся в единой базе Росреестра. При необходимости собственник может в любое время заказывать и получать актуальную выписку из ЕГРН.

Достоинства и недостатки нового порядка регистрации

Упрощенные правила регистрации во многом облегчили процедуру оформление в собственность земельных участков, коттеджей и различных построек.

Среди преимуществ, введенных дополнениями к Федеральному закону № 218-ФЗ, выделяют следующие:

• возможность одновременной подачи заявления для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав собственника;
• ведение электронного реестра недвижимости, что уменьшает риски мошеннических действий;
• возможность обращения в подразделение Росреестра по месту фактического проживания, а не по месту нахождения имущества;
• разрешение оформить прописку в дачном доме.

К недостаткам упрощенного порядка относится необходимость вызова специалиста для изготовления кадастровых документов на недвижимость. Кроме того, оформление собственности приводит к увеличению налога (предметом налогообложения становится участок и все строения).

Регистрация самовольно возведенных построек на земельном участке

Большинство собственников уверены, что они вправе пристраивать к дому дополнительные помещения (или реконструировать существующие). Однако законодательство считает самовольной постройкой объект, возведенный без согласования с соответствующими органами (Гражданский кодекс РФ, статья 222).

Регистрировать вспомогательные пристройки (веранды или террасы) можно в любой момент. Процедура оформления заключается в изменении технического плана. Для регистрации изменений достаточно заказать новый техплан.

Капитальную пристройку придется узаконивать в судебном порядке. Правильно составленное исковое заявление – одно из ключевых условий успешного разрешения проблемы. Ответчиком по иску привлекается администрация муниципального образования.

В суд необходимо представить:

• техпаспорт строения;
• схему (чертеж) пристройки;
• документы, свидетельствующие о праве собственности истца на землю (или праве бессрочного владения);
• письменное согласие владельцев соседних участков на реконструкцию:
• квитанцию об оплате госпошлины в размере 300 рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 333.19).

В качестве дополнительных доказательств можно предъявить заключение ресурсоснабжающих организаций о безопасности выполненных изменений. Для уточнения спорных обстоятельств по делу привлекаются независимые эксперты. Положительное решение суда служит основанием для оформления самостроя в Росреестре.

Судья откажет в признании самовольной постройки законной, если:

• реконструкция создает угрозу здоровью и жизни граждан;
• земельный участок не предназначен для возведения капитальных сооружений;
• при строительстве нарушены градостроительные нормы.

Кроме того, при вынесении отрицательного решения собственник обязан самостоятельно снести самовольную постройку.