Разрешение на реконструкцию

Реконструкция нежилого здания – сложный процесс, регулируемый государством. Для его осуществления необходимо получить разрешение, а для этого – подать соответствующие документы.

Чтобы вы не запутались во всех юридических и технических тонкостях, мы подготовили для вас полезную статью. Из нее вы узнаете, как получить разрешение на реконструкцию и из каких этапов она состоит.

Суть реконструкции нежилого здания

Реконструкция нежилого здания ─ это комплекс работ по замене тех или иных параметров строения (к примеру, добавление нескольких этажей) или же восстановлению его несущих опор.

Перепланировку и реконструкцию нежилого здания нельзя назвать тривиальной задачей. Во-первых, на руках должен быть план земельного участка. Затем требуется подготовка проектной документации и её экспертиза, что может отнять довольно много времени.

Когда нужные документы собраны и утверждены, вам следует получить разрешение на проведение работ. Только после этого можно приступать к реконструкции.

Когда все планируемые работы по реконструкции и ремонту нежилого здания будут закончены, вы обязаны провести кадастровые работы и подготовить документы, позволяющие ввести строение в эксплуатацию. Затем проводится кадастровый учёт изменений.

Стоит помнить, что несоблюдение правил реконструкции здания может обернуться административным наказанием.

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания

Перечень нормативов, которые необходимо соблюдать при проведении реконструкции нежилого здания, содержится в Градостроительном кодексе. Фактически такой вид работ выступает одной из форм строительства.

Именно поэтому в большинстве статей Градостроительного кодекса реконструкция следует в правовой норме сразу за термином «строительство» (ст. 36, 38, 40, 46, 46.2, 48, 49, 51, 52, 54, 55, 55.5 ГрК РФ).

Кроме того, на территории каждого субъекта Российской Федерации согласно нормам Градостроительного кодекса действуют собственные административные регламенты, которыми определяется порядок согласования реконструкции нежилых зданий или их отдельных помещений.

Как гласит ГрК РФ, застройщик имеет право приступать к реконструкции объекта капитального строительства только в том случае, если у него имеется официальное разрешение на осуществление такого рода работ.

Для этого он должен получить специальный документ, подтверждающий, что проект на реконструкцию нежилого здания отвечает требованиям, установленным:

• Градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (не требуется в ситуации, когда согласно стандартам Градостроительного кодекса нет необходимости в том, чтобы составлять проекты планировки и межевания территории) при проведении реконструкции объекта капитального строительства, не относящегося к числу линейных.
• Проектом планировки территории при условии, что выдаётся разрешение на строительство линейного объекта, размещение которого не предполагает формирования земельного участка, или же допускается разместить объект капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием и ограничениями согласно земельному и иному законодательству РФ. Получив данное разрешение, застройщик может проводить работы по перестройке сооружения.

Для оформления реконструкции нежилого здания требуется получить разрешение на проведение работ. Данный документ должен содержать:

• ФИО гражданина, который подал заявление на получение разрешения.
• Полное наименование организации, если заявление на получение разрешения поступило от юридического лица.
• Дату, в которую был подписан документ.
• Порядковый номер документа. Этот номер присваивается организацией, выдавшей документ.
• Наименование объекта, отвечающее утверждённой застройщиком или заказчиком проектной документации.
• Адрес, по которому располагается подлежащее реконструкции здание.
• Дату, в которую был выдан градостроительный план земельного участка, номер плана и организацию, которая его выдала.
• Срок, на протяжении которого разрешение на работы по реконструкции является действительным.

Кроме того, документ с разрешением на реконструкционные работы должен быть подписан уполномоченным сотрудником и иметь печать организации, которая его выдала.

Если в документе не имеется одного или нескольких пунктов, перечисленных выше, он считается недействительным.

Согласно принятому законодательству разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо получать в органе местного самоуправления, по месту расположения земельного участка (ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ).

Законом предусмотрен ряд ситуаций, когда разрешение на реконструкцию не является обязательным. Так, вам не придётся подавать заявление, если вы собираетесь реконструировать:

• объекты индивидуального жилищного строительства;
• объекты, не относящиеся к категории капитальных;
• нежилые здания и их отдельные помещения при условии, что планируемые изменения не повлияют на конструктивные характеристики, определяющие надёжность и безопасность постройки, а также не выходят за предельные стандарты допустимой реконструкции, предусмотренные градостроительным регламентом.

Кроме того, вам не придётся подавать заявление на разрешение работ, если речь идёт о капитальном ремонте.

Документы для реконструкции нежилого здания

В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:

• Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
• Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
• Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.

Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций. Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.

В дополнение к указанным документам требуются также материалы, имеющиеся в проектной документации, которые были подготовлены согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градостроительном плане участка;
• архитектурные решения;
• проект на реконструкцию жилого здания;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, в котором указаны места подключения;
• проект проведения работ по сносу или демонтажу зданий, их отдельных помещений;
• перечень мероприятий, призванных обеспечить доступ лиц с инвалидностью к объектам здравоохранения, культуры и отдыха, образования, спорта и другим объектам, имеющим социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, к транспортным и торговым объектам, объектам общественного питания, объектам финансового, делового, религиозного и административного назначения в ситуации, когда планируется реконструкция данных объектов, а их проектная документация не подвергалась экспертизе.

Для оформления реконструкции нежилого здания вам также необходимо получить:

• Согласие на проведение работ от всех лиц, владеющих правами на строение.
• Положительное заключение по результатам государственной экспертизы проектной документации.
• Копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которым было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
• Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
• Оригинал разрешения на строительство здания, подлежащего реконструкции.

Заявление на получение разрешения на реконструкцию можно подать через МФЦ или сервис «Госуслуги».

Порядок реконструкции нежилого здания

Чтобы приступить к реконструкционным работам, предварительно требуется получить градостроительный план земельного участка, оформить проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на проведение работ. Только при условии наличия на руках всех перечисленных документов застройщик имеет право осуществлять реконструкцию. По её завершении требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для проведения работ по реконструкции и ремонту нежилого здания вы должны:

1. Заключить договор строительного подряда с ИП или организацией, которая:

• Является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, могут производиться только членами СРО (кроме случаев, предусмотренных в указанной норме).
• Не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн. рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

В ситуации, когда реконструкция проводится организациями, перечисленными в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, членство в СРО не является обязательным, а размер обязательств по договору не ограничен.

1. Подготовить земельный участок и строительный объект для осуществления реконструкционных работ, предоставить подрядчику результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на реконструкцию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
2. Известить органы государственного строительного надзора о том, что начаты работы. Это необходимо сделать не позднее, чем за неделю до старта реконструкции. Если вы направите извещение несвоевременно, вам грозит административный штраф.

1. Когда реконструкция закончена, вы обязаны провести кадастровые работы.

Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст.

35 Закона о кадастровой деятельности).

По завершении кадастровых работ вам предоставят технический план, необходимый на дальнейших этапах для допуска строительного объекта к эксплуатации и при осуществлении кадастрового учёта изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст.

14 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).

Затем вы должны собрать документы, обозначенные в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Возможно, какая-то документация уже есть у вас на руках или была получена заблаговременно, но некоторые документы требуется оформлять только после того, как реконструкционные работы будут закончены. Так, вам понадобятся:

• акт, в котором зафиксировано, что параметры объекта, прошедшего реконструкцию, соответствуют характеристикам, заявленным в проектной документации;
• схема, на которой обозначено расположение реконструированного объекта, инженерно-технических сетей на территории земельного участка и планировочная организация этого участка;
• заключение органа государственного строительного надзора в случае необходимости.

1. Ввод здания в эксплуатацию по завершении строительных работ

Вам нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В нём нет необходимости, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст.

55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, установленным ГПЗУ, и разрешённому использованию земельного участка.

Заявление на получение разрешения вы можете подать в орган, выдавший разрешение на строительство, или же в МФЦ.

1. Проведение кадастрового учёта изменений после реконструкции здания

Когда прошедшее реконструкцию и перепланировку нежилое здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН должны быть внесены новые сведения о нём. С этой целью осуществляется кадастровый учёт изменений (ч. 2 ст.

8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство

Проводя реконструкцию и ремонт нежилого здания, необходимо соблюдать все требования, прописанные в Градостроительном кодексе. Вы также должны иметь на руках документ с разрешением на реконструкцию и своевременно направить в местные органы уведомление о начале работ.

Если вы решили пренебречь законодательными нормами и не получили разрешение на реконструкцию, последствия таковы:

• Строительный объект посещает комиссия, на вас составляется акт о незаконном проведении реконструкционных работ, а затем вы получаете предписание на приведение здания в его исходное состояние.
• К вам могут прийти ещё раз, и затем члены комиссии подадут судебный иск о признании реконструкции незаконной и приведении здания в исходное состояние.
• Не исключено, что проведут экспертизу строительного объекта. Если её результаты укажут на нарушение прав других граждан, суд может вынести решение о сносе здания, если вы своевременно не устраните допущенные нарушения.

Но, конечно же, лучше не доводить ситуацию до судебных разбирательств и подготовить все необходимые документы, сколько бы времени это ни отняло. Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию нежилого здания как можно быстрее и без лишних хлопот, поручите работу с документацией квалифицированной компании.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Калужской области

Реконструкция многоквартирного дома представляет собой глобальную процедуру по изменениюжилого дома.

Градостроительный кодекс РФ, в понятие «реконструкция» включает изменение параметров объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (восстановление) несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели, элементы (восстановления указанных элементов).

Для того чтобы реконструкция дома носила законный характер, необходимо пройти целую процедуру. Одним из важных этапов реконструкции является получение разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого домасобственниками квартир как носителей прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе многоквартирного дома.

02. 04. 2014 г. Президентом РФ подписан Федеральный закон № 65 — ФЗ«О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации», который установил, что если в случаереконструкции многоквартирного жилого дома произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, то для полученияразрешения на реконструкцию требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа.

РанееГрадостроительный кодекс Российской Федерации кворум при решении вопросао реконструкции многоквартирного жилого дома составлял пятьдесят процентов плюс один голос независимо от увеличения или уменьшенияразмера общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие данного Федерального закона обусловлено тем, чтомнениесобственников квартиримеет большое значение, относительно реконструкции их многоквартирного дома.

1 Изображения

Прямая ссылка на материал

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
Калужской области

Прокуратура Калужской области

Дата публикации:

10 апреля 2014, 11:37

Получение разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома

Реконструкция многоквартирного дома представляет собой глобальную процедуру по изменениюжилого дома.

Градостроительный кодекс РФ, в понятие «реконструкция» включает изменение параметров объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (восстановление) несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели, элементы (восстановления указанных элементов).

Для того чтобы реконструкция дома носила законный характер, необходимо пройти целую процедуру. Одним из важных этапов реконструкции является получение разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого домасобственниками квартир как носителей прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе многоквартирного дома.

02. 04. 2014 г. Президентом РФ подписан Федеральный закон № 65 — ФЗ«О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации», который установил, что если в случаереконструкции многоквартирного жилого дома произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, то для полученияразрешения на реконструкцию требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа.

РанееГрадостроительный кодекс Российской Федерации кворум при решении вопросао реконструкции многоквартирного жилого дома составлял пятьдесят процентов плюс один голос независимо от увеличения или уменьшенияразмера общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие данного Федерального закона обусловлено тем, чтомнениесобственников квартиримеет большое значение, относительно реконструкции их многоквартирного дома.

© 2003-2022 Прокуратура Калужской области
Все права защищены

Калуга, ул. Кутузова, д. 2 а
Телефон: +7 (4842) 57-49-81
Телефон: +7 (910) 520-31-09

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – тот документ, без получения которого проведение соответствующих работ является незаконным. Можно, конечно, все сделать и без наличия данной бумаги, но это чревато неприятными последствиями.

Процесс получения разрешения является довольно сложным, ведь требуется собрать приличный пакет документов, посетить множество инстанций для согласования с ними предстоящих действий, заказать проект реконструкции у специалистов.

В общем, времени и усилий придется потратить достаточно много. С чего начать и как его ускорить, делимся ниже в статье.

Понятие реконструкции

Под реконструкцией понимается полное либо частичное переустройство здания или сооружения с целью изменения его назначения, перепланировки территории и общей схемы застройки, установки нового оборудования.

Под определение реконструкции попадают следующие работы:

• Перепланировка и увеличение высоты помещений.
• Разборка некоторых конструкций и замена их новыми.
• Усиление конструктивных составляющих.
• Укрепление фундамента либо грунта. Подразумевается цементизация, битумизация, установка набивных свай, термообработка и проч.
• Возведение пристройки к зданию.
• Переделывание фасада с целью улучшения. Оштукатуривание, утепление (с последующей окраской), увеличение числа оконных и дверных проемов.
• Надстройка.
• Полная реорганизация сооружения.
• Капитальные строительные работы.
• Монтаж новых инженерных коммуникаций (взамен старых).
• Кровельные работы, надстройка мансарды.
• Укладка новой гидроизоляции, утеплителя (либо частичная его замена).
• Усиление кровли или создание дополнительного уклона.

Какие именно работы, и какой тип реконструкции будет выполняться – определяется с учетом текущего состояния строения. Различают полную и малую реконструкцию (комплексную и частичную соответственно).

В ходе полной реконструкции повышается капитальность здания, расширяется полная и полезная площадь помещений, благоустраиваются прилежащие территории.

Под частичной реконструкцией понимаются менее масштабные работы, а именно — внутренняя перепланировка (стены и перекрытия не перекладываются). Этого вполне достаточно для зданий с малым физическим износом.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Для проведения реконструкции капитальных объектов требуется разрешение на строительство в целях реконструкции. Его выдает наделенный соответствующими полномочиями государственный орган.

Оно подтверждает, что вся документация по проекту этой деятельности отвечает действующим требованиям градостроения. То есть данное разрешение позволяет осуществлять реконструкцию того или иного капитального сооружения.

Все работы при этом должны выполняться в строгом соответствии проекту. Прочие действия считаются незаконными, и объект не принимается в эксплуатацию, если обнаруживаются нарушения или отклонения от представленной на согласование документации.

Подают заявление для получения разрешения на реконструкцию застройщики. Это могут быть юридические и физические лица (ИП в том числе), являющиеся собственниками земельных участков, на которых расположены строящиеся или подлежащие реконструкции капитальные объекты.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Необходимые документы для получения разрешения

Вот какая документация должна быть подготовлена для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию сооружения:

• документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть свидетельство на право собственности, арендный договор и т. п.;
• градостроительный план участка, на котором находится объект;
• пояснительная записка;
• планировочная схема земельного участка. На ней обозначаются место расположения самого строения, подходы и подъезды к нему, границы с публичными сервитутами и объектами, имеющими статус археологического наследия (если таковые поблизости имеются);
• схематические изображения архитектурных решений;
• полная информация о задействованных инженерных сетях. То есть планы сетей, перечень используемого оборудования, указание точек подключения рассматриваемого объекта капитального строительства ко всем имеющимся городским инженерно-техническим сетям;
• проектная документация по работам, связанным с частичным демонтажом или сносом строения;
• описание (проект) организационных работ, необходимых для проведения реконструкции объекта;

Кто именно дает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства? Застройщику необходимо обратиться с заявлением в органы власти, наделенные соответствующими полномочиями (это может быть орган федерального либо местного значения).

В регионах, например, за разрешением на реконструкцию нужно обращаться в отдел архитектуры районной администрации.

Выдача нужной бумаги – бесплатная процедура, на выполнение которой по закону отводится семь рабочих дней со дня подачи заявления (при условии, что для отказа не имеется никаких оснований).

По окончании связанных с реконструкцией работ необходимо получить ещё и акт о вводе объекта в эксплуатацию (там же, где выдавалось разрешение). Плюс следует составить технический план объекта с уже измененными характеристиками и передать эти сведения в службу государственного кадастрового учета.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Причин, по которым в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано, немного. Это:

1. Подача неполного пакета документов, требуемых по административному регламенту.
2. Недостоверная информация в предоставленных документах. То есть, если они идут вразрез с требованиями градостроительного плана участка (на котором предстоит проведение работ). Или, если строится линейный объект, то документация по нему не отвечает требованиям проекта планировки территории и проекта её межевания. И еще обязательно должно быть соответствие предусмотренным разрешением требованиям на отклонение от предельных параметров строительства (реконструкции).
3. Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
4. Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция объектов капитального строительства в общем случае (что означает – всегда) должна выполняться лишь при наличии разрешения на реконструкцию. Но есть и исключения, то есть ситуации, в которых реконструкцию можно осуществлять, не запрашивая этого документа.

Не нужно получать разрешение, если не планируется проводить серьезные конструктивные изменения, способные повлиять на надежность и безопасность здания. Либо если в процессе работ не будут превышены предельные параметры строительства.

Разрешение на реконструкцию собственного жилого дома тоже не требуется.

Это относится и к сооружениям, которые не считаются объектами капитального строительства.

Разрешения не нужны для реконструкции жилого дома, находящихся на садовом земельном участке хозяйственных построек, гаража (но при условии, что на данной территории не осуществляется предпринимательская деятельность).

Последствия реконструкции без разрешения

Вообще очень часто владельцы зданий не запрашивают разрешение на реконструкцию, когда начинают те или иные преобразования. Почему? Чтобы не тратить время и деньги (порой немалые) на разработку проекта и сбор всей прочей необходимой документации.

По сути, происходит самовольная реконструкция, и последствия подобных действий могут быть весьма неприятными.

В чем разница между самовольной реконструкцией и таким же строительством? В первом случае изначально уже есть некий объект, возведенный на основании ранее выданного разрешения и имеющий конкретные технические параметры (которые, разумеется, внесены в кадастровый учет).

Тут есть вот какой тонкий момент: если имело место самовольное строительство, то здание может быть снесено. Но если речь идет о реконструкции без разрешения, то демонтаж – слишком серьезная мера наказания для подобного нарушения, ведь лицо уже имело в собственности объект (ранее правомочно возведенный), и лишь последующие конструктивные преобразования были выполнены в обход закона.

С учетом всего вышесказанного, норма о сносе в случае незаконной реконструкции звучит как «приведение в предыдущее состояние». То есть правила требуют вернуть объекту вид, который был у него в момент, когда он считался законно возведенной постройкой (собственно убрать всё, что было сделано в процессе самовольных преобразований).

Но относительно самостоятельного строительства в законодательстве появилась альтернатива: «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Тогда становится не совсем понятно, применять ли для самовольных реконструкций тоже это новое требование вместо «приведения в предыдущее состояние». Ведь иногда может получиться так, что здание, возвращенное в «предыдущее состояние», по своим параметрам уже не будет соответствовать ныне действующим требованиям градостроения.

В общем, сложности тут есть. Ясно следующее: если работы проведены без разрешения на реконструкцию и впоследствии предписано приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, то владелец имеет право: «привести в предыдущее состояние», если при этом не окажутся нарушенными существующие нормативы, либо привести в соответствие с действующими требованиями.

Если есть предписание о сносе самовольно реконструированного объекта, и его владелец обращается в суд, решение о демонтаже принимается лишь в том случае, когда в процессе разбирательства выясняется, что строение никак нельзя привести в предыдущее состояние.

Проведение реконструкционных работ требует больших знаний, опыта и последовательного соблюдения всех необходимых этапов. Лишь тогда можно рассчитывать на безопасный и успешный ввод объекта в эксплуатацию.

Нарушения могут привести к появлению трещин, разрушению перекрытий, фундамента и даже всего строения целиком. Именно поэтому нельзя игнорировать установленные законом нормативы, строительные технологии и вообще любые требования, действующие в отношении реконструкции зданий и сооружений.

И следует уделять особое внимание выбору компании-исполнителя, которая будет заниматься выполнением работ. Нужно убедиться, что предстоит иметь дело с грамотными, опытными специалистами.

Как получить разрешение на реконструкцию дома: порядок подачи уведомления, необходимые документы

Как получить разрешение на реконструкцию дома – вопрос, который сегодня задают многие домовладельцы, планирующие перестраивать, достраивать, улучшать, увеличивать жилую площадь. Все большее число граждан предпочитает узаконить свои действия, а не полагаться на авось.

Процедура получения разрешения на реконструкцию была упразднена в 2018 году. Теперь достаточно уведомить местную администрацию о своем намерении, получить подтверждение, и можно начинать строить. Какие документы необходимо предоставить муниципалитету и как подать уведомление, читайте в нашем материале.

На что нужно разрешение — реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку дома

Реконструкция у многих людей ассоциируется с капитальным ремонтом или работами по перепланировке. Но это неправильное предположение. При перепланировке переделывают комнаты внутри дома. Во время капитального ремонта заменяют или восстанавливают какую-то часть строения.

Реконструкция предназначена для переделки площади или фасада здания.

Чтобы лучше понять данный вопрос, разберем капитальный ремонт и перепланировку подробнее.

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, перепланировка – переработка частей помещения, требующая внесения поправок в технический план дома. Вы занимаетесь перепланировкой, если решили:

• переместить дверные или оконные проемы;
• разобрать перегородки или перенести их в сторону;
• организовать добавочные санузлы и т. д.

Перед совершением данной процедуры вам необходимо обзавестись согласием от районной администрации. Для этого обратитесь туда напрямую или воспользуйтесь услугами МФЦ.

Во время капитального ремонта делают замену состарившихся участков помещения, жизненно важных коммуникаций (канализация, водопровод и т. д.), отдельных частей несущих конструкций дома. Чтобы этим заниматься, дополнительного разрешения, как и занесения изменений в техплан, не требуется.

К капитальному ремонту относят следующие виды работ: замена электроснабжения, вентиляции, отопления, смена перегородок и т. д.

При реконструкции вы меняете границы строения. Это может быть увеличение площади, пристройка второго этажа и т. п. Капитальный ремонт и перепланировка не ведут за собой такие обширные модификации.

Изменения в законодательстве, касающиеся получения разрешения на реконструкцию дома

4 августа 2018 года в Градостроительном кодексе РФ появились новые изменения и отдельные законодательные акты, внесенные согласно Федеральному закону от 03.08.2018 №342-ФЗ. Благодаря этому уже не нужно получать разрешение на реконструкцию дома или на постройку объектов индивидуального жилищного строительства. В настоящее время для совершения подобных действий владельцу надо сообщить о своем желании в органы местного самоуправления.

Остановимся на том, как это сделать по всем правилам.

Документы о проведении реконструкции подаются в том случае, если ваш участок земли подходит под одну из разрешенных категорий:

• индивидуальное жилищное строительство;
• личное подсобное хозяйство;
• малоэтажное жилищное строительство.

Если у вас другая категория, то только после окончания реконструкции в МФЦ необходимо принести заявление, технический паспорт, а также документы на право владения участком.

Случаи, когда необходимо уведомлять администрацию о реконструкции дома

Не обязательно сообщать обо всех проводимых работах. Для подсказки воспользуйтесь таблицей.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

замены надстройки здания (в том числе мансарды);

перестановки сантехнических объектов в границах одного и того же санузла;

всех изменений, ведущих к увеличению площади дома;

монтажа окон и разборки дверей в несущих перегородках;

обновления или восстановления несущих опор;

возведения временных переборок между частями дома;

утепления полового покрытия, потолка, стен;

установки дверных проемов в стенах между комнатами;

монтажа нового или замены прежнего инженерного оборудования;

исправления формы тамбура, при этом его площадь остается прежней;

постройки дополнительных или сноса старых этажей.

сноса перегородок, если они не являются несущими.

Запрещена ликвидация или перемещение несущих стен с целью увеличения пространства какой-либо комнаты. Но вы можете абсолютно законно заменить стену несколькими надежными столбами.

Юристы неофициально советуют не уведомлять администрацию в тех случаях, когда переделка постройки не ведет к изменению размера площади, не превышает параметров разрешенного строительства, не противоречит безопасной эксплуатации, а также не мешает правам третьих лиц. Выбор должны делать вы сами, не забывая, что несете за это ответственность.

К капитальному ремонту разрешается приступать без согласования. Но помните, что уведомить администрацию необходимо, если переделка приведет к существенным переменам. Например, уменьшится или увеличится число этажей.

Не надо сообщать о замене или структурных изменениях кровли, так как крыша не является несущей конструктивной частью дома. Вы всегда можете заявить о том, что занимались ее ремонтом, а не реконструкцией.

Решив перекрыть деревянный дом кирпичом (или изменить его размеры), обязательно согласуйте это с властями. Это необходимо, когда дом планируется газифицировать. В таком случае имеется вероятность, что хозяин строения получит отказ на подключение, если по факту площадь дома другая, а периметр фактически больше, чем написано в техпаспорте.

Документы и способы уведомления администрации о планируемой реконструкции дома

Для получения разрешения на реконструкцию частного дома требуется подать в местные органы власти заявление, где будут отражены следующие данные:

• персональная информация владельца;
• паспортные данные;
• сведения о застройщике (для юридических лиц);
• номер участка в соответствии с кадастровым документом (если таковой имеется), его описание;
• информация о правах на владение земельным участком (данные сведения возможно получить путем межведомственного взаимодействия);
• вид разрешений, относящихся к застройке;
• данные о параметрах подлежащего реконструкции строения;
• контактные данные тех людей, кто будет заниматься реконструкцией;
• способ отправки сведений застройщику.

Важно!Чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, не обязательно предоставлять проект. Вы, конечно, можете проявить инициативу и подготовить его, но помните о достаточно высокой стоимости данного документа.

В том случае, если какие-то данные внесены неправильно или отсутствуют, заявка возвращается в течение 3 суток. При этом день подачи в счет не идет. Бывает, что домовладельцы не ждут ответа властей и начинают ремонтные работы.

Не советуем поступать таким образом.

Ответ на правильно поданную заявку составляется работниками администрации в течение недели. В нем содержится оценка информации, которая была предоставлена владельцем строения. Документ проверяется на предмет соответствия объекта установленным параметрам.

Кроме того, рассматривается допустимость его нахождения на земельном участке. При отсутствии нарушений владелец получает разрешение на реконструкцию дома и проведение соответствующих строительных работ.

Важно!Застройщик может начинать работы сразу после получения документа из муниципалитета. Реконструкцию разрешено проводить в течение 10 лет (срок действия одобренного уведомления).

Во время всего периода строительных работ происходит контроль (в виде проверок) изменений объектов индивидуального жилищного строительства. Поводом могут стать жалобы на превышение запланированных нормативных объемов.

После внесения всех плановых изменений подается повторное уведомление, свидетельствующее о завершении реконструкции. К нему обязательно приложить технический план строения и квитанцию с уплаченной госпошлиной.

Сотрудники муниципалитета проверяют поданный документ в такие же сроки, как и при первом обращении. Заявитель получает ответ о том, соответствуют ли проведенные строительные работы рамкам действующих правовых актов Градостроительного кодекса. При обнаружении расхождений с утвержденным планом, выносится решение о переделке или сносе объекта.

После того как уведомление о соответствии будет получено, необходимо зарегистрировать права на объект индивидуального жилищного строительства. Это происходит через местные органы власти посредством межведомственного обмена. Сотрудники администрации сами должны направить все бумаги в Росреестр для осуществления дальнейших действий.

Важно!Некоторые владельцы участков задаются вопросом, надо ли обзавестись разрешением на эксплуатацию строения после завершения ремонтных работ. В существующих актах такой пункт отсутствует.

Передать данные в администрацию можно разными способами. Воспользуйтесь тем, что подходит конкретно вам:

• отправить через МФЦ, собственноручно сделав документ в бумажном виде;
• переслать по почте;
• подать в электронном виде через портал Госуслуг;
• посетить орган местного самоуправления лично.

Самый удобный и быстрый вариант из предложенных — воспользоваться сайтом Госуслуг. При этом надо прикрепить ваше уведомление, сканы паспорта, градостроительный план земельного участка. Найдя разрешение на строительство, заполняете его.

Нужно присоединить не документ разрешающий строительство, а скан уведомления о начале строительных работ. Туда же на Госуслуги придет и ответ органов местной власти.

Возможна ли реконструкция дома за счет средств материнского капитала

В соответствии со статьей 10 Федерального закона №256-ФЗ деньги, предусмотренные госсертификатом, разрешено применить на реконструкцию домовладения. При этом требуется соблюсти следующие условия:

• ваш ребенок достиг возраста 3 лет;
• после ремонтных работ площадь жилого строения увеличится;
• дом зарегистрирован на всех представителей семейства (мать, отец, дети);
• площадь на каждого члена семьи не должна быть больше 18 квадратных метров.

Где получить разрешение на реконструкцию дома с использованием материнского капитала? Расход данных средств контролируется Пенсионным фондом. Поэтому держателю госсертификата необходимо прийти в ПФР, захватив с собой паспорт, документацию на право владения домом и участком, разрешение муниципалитета и выписку из госреестра.

По окончании проверки Пенсионный фонд в течение 60 дней делает перевод половины от всей денежной субсидии на счет держателя госсертификата. Вторая часть перечисляется не раньше 6 месяцев после первого зачисления. Чтобы получить остаток средств, необходимо снова обратиться в фонд.

Не забудьте взять с собой акт освидетельствования реконструкции. В случае если ремонтные работы проводятся не владельцами, а строительной фирмой-подрядчиком, то финансы перечисляются на ее счет.

Иногда бывает, что получить разрешение на реконструкцию жилого дома необходимо до наступления трехлетия ребенка. Несмотря на предписания закона, в данной ситуации тоже возможно использование материнского капитала. Сначала требуется отремонтировать строение. После этого обращайтесь за получением компенсации за потраченные средства.

ФЗ предусматривает и вероятность погашения займа, взятого с целью реконструкции дома.

Отказ в проведении реконструкции дома

В предоставлении средств иногда отказывают, если администрация сочтет параметры, указанные в уведомлении, несоответствующими правилам расположения домовладения на вашем участке. Решение можно обжаловать в судебном порядке, а также перед подачей иска. Обычно суд становится на сторону хозяина дома.

Не получив ответ администрации в обозначенные сроки, податель заявления вправе начать ремонтные работы. Но они должны реализовываться строго в соответствии с указанными в уведомлении сведениями.

Подведем итог. Получить разрешение на строительство жилого дома нужно в местной администрации. Туда и направляется соответствующее заявление. Сотрудники муниципалитета делают проверку документации — она должна соответствовать всем текущим правовым актам. Вы можете и не подавать уведомление в органы районной власти, если предполагается перестройка дома, не ведущая к изменению его размеров, без нарушения параметров безопасности и с соблюдением всех правовых актов строительства.

Решив пренебречь этими основными правилами, приготовьтесь к наказанию со стороны администрации.