Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше. Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.
По обоюдному согласию
Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.
В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены. Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.
Трудности выбора
Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности. Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях.
А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного. В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве.
В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит. Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.
Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете. С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости. Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена.
Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.
Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.
Мнение собственника
Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена.
Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.
Итак, вам откажут, если:
— К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма,
— ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке,
— жилье признано непригодным для проживания,
— принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира,
— приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.
Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.
При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.
Принудительный размен
Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена.
Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда. Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.
Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.
При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.
Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская. Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется.
Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.
Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать. А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.
Как разменять квартиру через суд? Образец иска о принудительном обмене жилого помещения
Не стоит надеяться, что отношения между родственниками всегда будут безоблачными.
И подчас доходит уже до того, что жить на одной территории люди не могут.
Именно в таких ситуациях и встает вопрос о принудительном размере жилплощади.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Это быстро и бесплатно !
Показать содержание
О способах обмена приватизированной или муниципальной жилплощади вы можете узнать из наших статей.
Понятие
Что такое принудительный размен жилья через суд?
Собственно это разговор про то, чего нет.
Принудительный обмен жилплощадями — с юридической точки зрения как такового не существует.
Если жилье принадлежит нескольким людям, то и права на распоряжение ею у всех равны.
Нельзя принудить остальныхбез их желания разменивать или совершать другие действия с квадратными метрами.
Вот в случае с государственным жильем термин «принудительный обмен» живет и здравствует.
Иск о принудительном обмене жилого помещения образец.
Узнайте на нашем сайте о том, можно ли обменять ипотечную квартиру, комнату на дом с участком, или старую квартиру на новую, и какие документы потребуются для процедуры обмена. А также о том, как сделать междугородний обмен и обмен с доплатой.
Раздел частной собственности
Когда необходим принудительный размен квартиры? Как поступают, если квартира в частном владении? Вариантов здесь два:
- договориться с родственниками (что обычно и делают) о продаже и разделе денег на всех, дальше — каждый идет своим путем.
- выделить свою долюи потом уже продать или обменять.
Почему идут на такое? Как правило, по одной из двух причин — один из сожителей дебоширит, хулиганит, пьянствует, ставит под угрозу безопасность живущих по соседству.
Либо — тотальная ссора между членами домохозяйства. Одним словом, это ситуации, когда дальнейшее проживание под одной крышей нецелесообразно, невозможно, а зачастую и опасно.
Если уж никакие договоренности между некогда близкими стали невозможны, то остается одно — выделение доли судебным порядком.
После этого владелец обязан официально предложить сожителям выкупить ее(ст. 250 ГК РФ).
Все документы, в том числе и отказ родственников, должны быть заверены у нотариуса. Только после этого хозяин может продать свою долю или обменятьее.
Несколько сложнее дело обстоит с прописанными жильцами. Выделение и продажа доли предполагают смену владельца жилья, а это значит (ст. 31 ЖК РФ, ст.
292 ГК РФ) у прописанных там людей (не со-собственников) прекращается право пользования им.
Однако есть категории лиц, которых не снимет с адресного учета даже суд:
- находящиеся на иждивении;
- добровольно отказавшиеся от приватизации (должен быть предоставлен соответствующий акт, заверенный нотариусом).
О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и как составить договор мены с доплатой, вы можете узнать из наших статей.
Размен супружеского жилья
В этом случае квадратные метры придется сначала разделить.
Доли будут равными, если нет никаких обстоятельств, позволяющих суду считать иначе.
Так или иначе сперва нужно подписать соглашение, определяющее размер долейбывшего семейного гнезда.
Осуществляется это либо миром, если между бывшими мужем и женой достигнуто соглашение, либо судебным порядком.
После этого экс-супруги продают квартиру и делят деньги, либо распоряжаются каждый своей долей.
О том, как может быть разделена приватизированная квартира после развода, вы можете узнать из видео:
Как осуществляется процедура?
Как разменять квартиру через суд? Прежде всего нужно обратиться к адвокату, специализирующемуся по жилищному праву.
Ни в коем случае не следует браться за дело самостоятельно, потому что каждая ситуация индивидуальна и обыватель может просто не увидеть все нюансы, которые могут оказаться для дела решающими.
Затем инициатор процесса обращается в районный суд по месту нахождения ответчика. Помимо собственно искового заявления он обязан предоставить в канцелярию следующие бумаги:
- удостоверения личности всех участников сделки;
- уведомление о размене для попечительского совета (если сделка происходит с участием ребенка);
- правоустанавливающие документы на долю;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета.
Принятие решения судом осуществляется в течение месяца. Но следует помнить, что судья — не маклер и продавать-менять ничего не будет. Служитель Фемиды может только дать «зеленый свет» на размен квартиры по суду и другие юридические действия.
О чем и будет сообщено в решении. Все последующие юридические процедуры с квадратными метрами бывшие члены единого домохозяйства уже производят сами.
Или при посредстве риэлторской конторы, что предпочтительнее.
Таким образом получается, что принудительный размен частного жилья — тот самый случай, когда на бумаге гораздо легче, чем на практике.
Истцу обязательно нужно заручиться поддержкой жилищного адвоката, только в этом случае шансы на успешный исход будут высокими.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Размен квартиры
По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).
Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.
В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.
Варианты размена квартиры
Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений — мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.
Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:
- приватизированной квартиры;
- неприватизированной квартиры;
- муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма);
- квартиры при реновации и пр.
По субъектному составу они подразделяются на сделки:
- с участием органов местной власти;
- между физическими лицами;
- с долевым участником.
Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:
- равноценный — на аналогичные условия;
- на квартиру или даже комнату меньшего размера при условии получения доплаты;
- между городами с учетом переезда сторон;
- на иные материальные блага.
Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.
Размен приватизированной квартиры
Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение.
Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого.
В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.
Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.
Размен муниципальной квартиры
Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти — владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.
Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант — мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.
Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя — органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.
Размен при разводе
Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств.
Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.
Требования, которым должна отвечать квартира, немного:
- она должна принадлежать обоим супругам;
- жилая площадь нажита совместно в течение брака;
- не имеет обременений;
- собственники достигли возраста совершеннолетия и не имеют несовершеннолетних детей.
Размен с несовершеннолетними детьми
В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества — ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать.
Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.
Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.
Принудительный размен
Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры — это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.
Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.
До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.
Размен через суд
Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:
- ссылка на суд, который будет рассматривать данное исковое заявление;
- информация о сторонах процесса;
- цена иска (если уместно);
- подробное описание сложившихся обстоятельств, препятствующих совместному проживанию;
- ссылки на правоустанавливающие документы;
- обоснование выдвигаемых требований;
- сами требования;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.
Возможный вариант развития событий — продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.
В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Размен без согласия одного из собственников
Размен квартиры без согласия одного из собственников — случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.
Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.
С чего начать
С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы — сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
- удостоверения личности сторон;
- техническую документацию — технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
- заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
- справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- иные документы.
Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.
Принудительный размен квартиры при отказе одного из собственников
Во все времена важное место среди материальных ценностей занимал квартирный вопрос. В современном обществе мало что изменилось. В одной крупногабаритной квартире зачастую могут уживаться представители трех поколений.
Иногда единственно правильным решением в стремлении расширить личное пространство выступает размен жилья, который способен в то же время сохранить здоровье и сон всех родственников.
Возможные варианты
Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.
Второй вариант — с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.
Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?
Нюансы принудительного размена
В спорных моментах целесообразно действовать по закону, не прибегая к скандалам и всеобщему выяснению отношений.
В данном случае речь будет идти о принудительном размене и, соответственно, возможных судебных разбирательствах. Процесс, бесспорно, длительный, и не всегда он приводит к желаемому исходу.
Как правило, процедура размена проходит в несколько этапов:
- сбор и подготовка необходимого пакета документов;
- личное обращение в арбитражный суд;
- посещение экспертной комиссией указанного в заявлении жилого помещения с целью поиска возможных вариантов решения путем натурального раздела имущества;
- рассмотрение судом выводов экспертной комиссии;
- непосредственно вердикт, вынесенный судом.
Причин, которыми руководствуются граждане, когда обращаются в суд, может быть две:
- когда все доводы к взаимному поиску решений мирным путем безнадежны. В частности, нет возможности обговорить условия сделки обмена, часто так бывает при разводе.
- если один из собственников ведет себя неприемлемо, часто бывает нетрезв, хулиганит, мешает соседям и нарушает их покой.
Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.
Итак, помимо заявления, потребуются:
- паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
- свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
- кадастровый паспорт;
- информация о проживающих;
- извещение для органов опеки и попечительства;
- выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.
В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.
Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.
Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.
Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.
Разрешение проблемы
Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.
В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.
Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.
Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.
Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.
Дальнейшие действия и все шаги по поиску возможных вариантов жилья, способов размена, документальному оформлению прав собственности будут зависеть только от самих владельцев.
Если против зарегистрированное в квартире лицо
Отдельный момент — если против размена выступает не собственник, а прописанное лицо.
В случае, если правом собственности на квартиру обладает только один человек, количество прописанных в ней лиц в случае размена не имеет значения. Согласие остальных здесь не требуется, собственник сам вправе решать, какие манипуляции он будет проводить со своим имуществом. Сняться с регистрации прописанные лица могут как добровольно, так и через суд.