Просрочка оплаты договора купли продажи недвижимости

от 22 мая 2018 г. N 58-КГ18-11

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Животова Владимира Геннадьевича к Животову Евгению Владимировичу о расторжении договора купли-продажи квартиры по кассационной жалобе Животова Евгения Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Животов В.Г. обратился в суд с названным иском к Животову Е.В. Договор и переход права собственности к покупателю Животову Е.В. зарегистрированы в ЕГРП, однако покупатель договор купли-продажи не исполнил: квартиру по акту приема-передачи не принял, денежные средства в размере цены договора продавцу не передал. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой он просил исполнить свои обязательства, но ответа на обращение не получил.

С учетом изложенного Животов В.Г. просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 27 июля 2016 г. года между ним, как продавцом, и покупателем Животовым Е.В.

Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 21 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований Животова В.Г. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым иск Животова В.Г. удовлетворен.

Животовым В.Е. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции.

28 марта 2018 г. исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. по делу по иску Животова В.Г. к Животову Е.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 16 апреля 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. в кассационном порядке.

При рассмотрении дела судом установлено, что 27 июля 2016 г. между Животовым В.Г. с одной стороны и Животовым Е.В. с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры N <. >, расположенной по адресу: <. >.

Согласно п. Данная сумма уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью. Претензий между сторонами нет, о чем имеются подписи продавца Животова В.Г. и покупателя Животова Е.В.

9 августа 2016 г. за Животовым Е.В. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную квартиру (свидетельство о государственной регистрации права N <. >).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи о произведенном расчете, денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им на момент подписания договора. Доказательств того, что Животовым Е.В. не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, как указал суд, истцом не предоставлено. Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял. При этом суд принял во внимание, что Животов В.Г. обратился с иском спустя почти год со дня подписания договора, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст.

486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными.

Суд также не принял доводы истца о том, что покупатель отказывается от принятия квартиры по акту приема-передачи, установив, что фактически имущество по договору было передано продавцом Животовым В.Г. покупателю Животову Е.В., ответчик после регистрации права собственности на квартиру проживает в ней, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Отсутствие акта приема-передачи, подписанного сторонами, не влечет за собой расторжение договора купли продажи на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, как было установлено судом в судебном заседании, фактически квартира истцом ответчику передана, что не отрицалось самим покупателем.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора, который был исполнен сторонами.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что при разрешение спора суду надлежало установить, какая цена товара была определена сторонами сделки, исполнена ли покупателем обязанность по оплате товара, произошла ли фактическая передача товара покупателю. При этом суду надлежало исходить из положений ч. 1 ст. 56, ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

, передача квартиры и принятие ее покупателем должна быть осуществлена в течение десяти рабочих дней с момента регистрации договора, отсутствие акта приема-передачи не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.

Утверждения покупателя Животова Е.В. о том, что он полностью уплатил цену квартиры, по мнению суда апелляционной инстанции не могли быть приняты судом во внимание, поскольку они не признаны покупателем Животовым В.Г. и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, как указал суд апелляционной инстанции, исходя из обстоятельств, на которые истец ссылался в обоснование своих требований, а ответчик в обоснование своих возражений против иска, покупателю Животову Е.В. надлежало доказать, что он полностью оплатил приобретенный товар и передал продавцу Животову В.Г. , при этом факт передачи покупателем продавцу денежных средств мог быть подтвержден только письменными доказательствами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что свои обязанности по договору покупатель не исполнил, приобретенный товар не оплатил.

Судебная коллегия краевого суда также указала, что предмет сделки покупатель Животов Е.В. фактически не принял и не имеет намерений это сделать, поскольку продавец Животов В.Г. и члены его семьи продолжают пользоваться квартирой, личные вещи и мебель не вывезли, постоянно проживают в ней, зарегистрированы по месту жительства по этому адресу. Акт приема-передачи между сторонами не подписан. На предложение продавца подписать такой акт, покупатель не ответил и никаких действий к его подписанию не предпринимает.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст.

549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.

434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. , на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Мотивов, по которым судебная коллегия краевого суда при толковании условий заключенного между сторонами договора, не приняла во внимание буквальное значение содержащихся п. 3 договора слов и выражений, в обжалуемом апелляционном определении не приведено.

При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не мотивирован.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено и не опровергнуто судом апелляционной инстанции, что 27 июля 2016 г. продавец и покупатель лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за покупателем Животовым Е.В. 9 августа 2016 г.

После сдачи документов на государственную регистрацию продавец передал покупателю ключи от квартиры и в течение года никаких претензий по поводу этой квартиры покупателю не предъявлял, в этой квартире не проживал и в ней не появлялся с июля 2016 г.

Животов Е.В. открыл на свое имя финансово-лицевой счет в ТСН «Ерофей», с октября 2016 г. лично оплачивал коммунальные платежи, что подтверждается выпиской из лицевого счета, произвел в квартире ремонт.

Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались.

Таким образом, действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой и постоянно проживает в ней, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приема-передачи.

При этом следует учитывать, что отсутствие акта приема-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора (п. 4), однако не влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции не учел, что в претензии от 19 июня 2017 г. (л.д. 7) Животовым В.Г. ставился вопрос об оплате ему денежных средств за квартиру, требования о расторжении договора данная претензия не содержала.

На данные обстоятельства ссылался ответчик в возражениях на исковое заявление (л.д. 23 — 24), указывая, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако апелляционное определение в нарушение требований ст.

198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержит суждений по указанному вопросу.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Взыскание денежных средств по предварительным договорам купли-продажи

Договор купли-продажи – одна из наиболее распространенных сделок по отчуждению права собственности на принадлежащее лицу имущество, включая недвижимость.

Вместе с тем, граждане вправе заключить предварительный договор купли-продажи, предшествующий заключению основного договора.

Что указать в предварительном договоре купли-продажи? Можно ли передавать деньги за квартиру по предварительному договору купли-продажи? И самое главное, как вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи?

Как показывает практика, в данной форме договорных отношений также возникают спорные ситуации.

В этой связи Вашему вниманию представлено судебное решение, связанное с разрешением аналогичной спорной ситуации, представителем истца в которой был юрист нашего Юрцентра по жилищным делам и вопросам недвижимости.

В рассматриваемом деле по условиями предварительного договора купли-продажи доли жилого дома на покупателе лежала обязанность в указанный в договоре срок оплатить стоимость предмета договора, а продавец, в свою очередь, был обязан заключить основной договор купли-продажи.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 ноября 2012 года

Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Борща А.П., при секретаре Дорофеевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.М.Р. к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения,

18 сентября 2012 года А.М.Р. обратился в суд с иском к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что 2010 года между сторонами заключены два предварительных договора купли-продажи долей жилого дома на сумму руб. коп. и руб. коп. соответственно (л.д. 11-15, 18-22).

А.М.Р. в исковом заявлении указывает, что в соответствии с указанными предварительными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли-продажи квартир № и № , расположенных по адресу: , в спальном корпусе № , обязанности по уплате покупной цены объектов по указанным предварительным договорам со стороны истца были выполнены; истцом были переданы ответчице денежные средства в размере руб. коп. и руб. коп, что подтверждается выданными ответчиком расписками (л.д. 25-26); таким образом, общая сумма денежных средств, которую истец передал ответчику, составляет руб. коп..

При этом, в соответствии с п. 4.3.2 вышеуказанных Предварительных договоров, Продавец взял на себя обязательство не позднее срока, указанного в п. 1.1 (до 2011 года) заключить Основной договор купли-продажи Объекта, при условии своевременной и полной оплаты Покупателем цены объекта; однако, на сегодняшний день основные договоры купли-продажи долей жилого дома так и не заключены, собственником доли жилого дома истец так и не стал; при этом, свою вину и ответственность за просрочку в заключении основных договоров ответчица пытается с себя снять; так, истцом было получено письмо от ответчика М.Л.А., в котором последняя сообщала о том, что для заключения основного договора купли-продажи доли жилого дома осуществляется подготовка документации и уже проводятся итоговые мероприятия по оформлению в собственность объекта, расположенного по адресу: (л.д. 28); в указанном письме ответчик также заверяла истца в том, что Объект прошёл обмеры БТИ, проведены слушания по обсуждению проекта планировки земельного участка, которые по итогам слушаний были утверждены соответствующей Комиссией; кроме того, документация находится в ГАУ МО «Мособлэкспертиза» и в ближайшее время будет вынесено положительное решение относительно Объекта; также в данном письме ответчик сообщила, что ею были предприняты все возможные усилия по своевременному оформлению и подаче в соответствующие уполномоченные госорганы необходимых документов, а заключение основного договора по объективным причинам переносится на более поздний :рок; истец неоднократно просил ответчицу возвратить ему суммы по указанным предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома; при этом каждый раз ответчица убеждала истца в том, что в самое ближайшее время истец станет обладателем комнат-квартир в престижном доме-новостройке в экологически чистом районе Подмосковья; кроме письменного ответа ответчицы . на заявление Истца о возврате денежных средств также имеется и письменное требование истца, в котором истец также просит ответчика М.Л.А. возвратить истцу добровольно денежные средства в размере руб. коп., уплаченные истцом по предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома (л.д. 30-36); в настоящее время истец вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав с иском в суд в соответствии с действующим законодательством РФ, поскольку ответчица к настоящему времени не выплатила истцу денежные средства, несмотря на свои обещания.

В судебном заседании представитель истца Савельев Ю.А. поддержал иск, по изложенным в нём основаниям, пояснив, что сторонами были заключены всего три предварительных договора — №№ , , ; в надежде вернуть свои деньги, 2011 года обратился к М.Л.А. с заявлением произвести переуступку права требования по договорам №№ , , к любому третьему лицу, со сроком выплаты общей суммы по этим договорам рублей в срок до 2011 года; по договору № М.Л.А. уже возвратила истцу А.М.Р. внесённую последним денежную сумму, а по договорам № № и отказывается вернуть деньги.

Представитель ответчицы М.Л.А. в судебном заседании возражал против иска, пояснив, что заявление истца от 2011 года является доказательством того, что договорные отношения между ним и истцом А.М.Р. продолжились и после окончания срока действия предварительных договоров купли-продажи долей жилого дома — 2011 года; подав заявление от 2011 г., А.М.Р. при этом никому не выдал доверенность на право заключения договора уступки права требования, в связи с чем заключить такой договор М.Л.А. оказалась не в состоянии; заключить с истцом А.М.Р. основные договоры купли-продажи долей жилого дома тоже не представляется возможным заключить, т.к. заявлением от 2011 г. тот фактически отказался от заключения основных договоров.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующему.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В данном случае срок заключения основных договоров Сторонами был определён (п.4.3.1) — до 2011 года.

Согласно нормам действующего законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГКРФ).

2010 года между сторонами были заключены два предварительных договора купли-продажи доли жилого дома за № и № .

В соответствии с указанными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли продажи долей жилого дома, и во исполнение условий данных предварительных договоров истец уплатил ответчице, всего, рублей.

Между тем, в указанных Предварительных, договорах купли-продажи не предусмотрено никакой ответственности Продавца (Ответчицы) за нарушение своих обязательств, в том случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок, по вине Продавца.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Стороны в установленный в предварительных договорах срок — до 2011 года — не заключили основной договор купли-продажи доли недвижимости и не направили друг другу предложений заключить основной договор, в связи с чем суд считает, что обязательства сторон по предварительным договорам с 2011 года прекратились.

Поскольку к указанному сроку (п. 4.3.1) — до 2011 года основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине Продавца (Ответчика), в соответствии с положениями ст.ст. 380, 429, 1102, 1105 ГК РФ у Ответчицы отсутствуют и основания удерживать перечисленные Покупателем (Истцом) денежные средства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ

Истец выплатил ответчице по предварительным договорам денежную сумму, в общем размере руб. коп., и указанная сумма подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца, так как основные договоры купли-продажи доли недвижимости между сторонами не были заключены.

Что касается тех сумм, которые ответчица предусмотрела предварительными договорами № и № в качестве гарантийных взносов (п. 2.1), как не подлежащих возврату Покупателю (п. 6.5), суд считает указанные условия ничтожными, поскольку они противоречат нормам ГК РФ и действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гражданин может потребовать. от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 в ред.

Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Обязательства, вытекающие из предварительных договоров № и № после 2011 года, таким образом, прекратились.

Заявлением от 2011 года истец просит произвести переуступку права требования к третьему лицу по предварительным договорам №№ , , (л.д. 48).

Из содержания заявления следует, что истец просит ответчика выступить в его интересах в качестве цедента и уступить третьему лицу (цессионарию) права требования по заключенным между М.Л.А. и истцом предварительным договорам № , , .

Однако суд отмечает, что это заявление было подано А.М.Р. по трём договорам, в т.ч. договору № , по которому, как пояснил представитель истца в судебном заседании, М.Л.А. уже вернула истцу денежные средства, и данный факт не отрицался представителем ответчицы в судебном заседании. Кроме того, в этом заявлении истец указал срок выплаты денежных средств — не позднее 19 октября 2011 года, и этот срок уже прошёл более года назад.

Изложенное свидетельствует об отсутствии договорных отношений между сторонами после 2011 года, в связи с чем суд считает возражения представителя ответчицы в судебном заседании неосновательными.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель истца в судебном заседании поддержал содержащееся в исковом заявлении ходатайство истца о взыскании с ответчицы понесённых им расходов по оплате услуг представителя в сумме рублей, которая подтверждена договором об оказании юридических услуг и квитанцией к приходному кассовому ордеру об уплате указанной суммы июля 2012 года (л.д. 37-39, 40).

Расходы истца по оплате госпошлины в сумме рублей коп. подлежат взысканию с ответчицы в его пользу, в соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Взыскать с ответчика М.Л.А. в пользу А.М.Р. неосновательное обогащение в виде денежных средств по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп. и по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп., всего — рублей коп., а также взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей и расходы по госпошлине в сумме рублей коп., а всего взыскать рублей коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд- в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Просрочка оплаты договора купли продажи недвижимости

Просто оставьте нам свои контактные данные, наши менеджеры свяжутся с вами и ответят на все интересующие вас вопросы, пришлют больше информации

Нажимая кнопку «Отправить» и отправляя данную форму, Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
Спасибо! Ваше сообщение получено

Задать вопрос специалисту
Напишите свой вопрос и оставьте контактные данные, чтобы специалист связался с Вами для ответа
Нажимая кнопку «Отправить» и отправляя данную форму, Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
Спасибо! Ваше сообщение получено

Получить коммерческое предложение

Опишите, пожалуйста, свою ситуацию, и мы сформируем для Вас коммерческое предложение. В нем будет указаны объем услуг, цены и сроки.

Для подробного коммерческого предложения может понадобиться более точная информация. Тогда наш специалист свяжется с Вами!

Спасибо! Ваше сообщение получено

• Главная forward arrow

Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств.

В п. 8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи.

В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты.

История разбирательства

Женщина обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, переданного ему по договору.

Истица заключила с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым последний должен был получить жилой дом и участок земли и передать женщине оговоренную договором денежную сумму. Свою часть обязательств истица выполнила в полной мере. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован надлежащим образом, однако, покупатель не отплатил недвижимое имущество, чем, по мнению истицы, существенно нарушил условия заключенного договора.

При первом рассмотрении деласуд удовлетворил требования женщины. Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.

Следующая инстанция выразила иное мнение.Апелляцией было принято новое решение, требования женщины оставлены без удовлетворения. Суд не оспаривал того факта, что покупатель не выполнил принятое обязательство по оплате имущества, но посчитал что это нарушение договора не является существенным.

Принимая решение суд сослался на ст. 486 ГК РФ и указал: тот факт, что товар не был оплачен покупателем не влечет возникновения у истицы права на расторжение договора, а порождает только право требовать оплаты дома и участка и взыскания процентов в установленном порядке. Также, отказывая истице, суд применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от апреля 2010 г. N 10/22 (далее-Постановление № 10/22), В п. 65 Постановления № 10/22 сказано, что в силу ст.

453 ГК РФ стороны разбирательства не могут требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другие правила не определены законом или соглашением.

Выводы ВС РФ

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ.

В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения.

ВС РФ разъяснил:оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст.

450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъясненияПостановления № 10/22. В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар. Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде. Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Предполагается, что последние разъяснения ВС РФ будут активно применяться судами и послужат дополнительным инструментом защиты прав продавца, добросовестно исполнившего обязательства, в случае, когда эти права нарушены неоплатой товара.

Вопросы расторжения договора купли продажи жилого помещения в связи с нарушением обязательства об оплате

Одним из наиболее ярких примеров противоречивого применения норм гражданского законодательства является практика рассмотрения дел о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений.Получение продавцом недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи и собственноручно написанной распиской (определение Московского городского суда от 20.03.2014 № 33-3673). Согласно содержащемуся в определении выводу суда, расторжение договора возможно по статье 450 Гражданского кодекса РФ только при существенном его нарушении одной из сторон.

В качестве обоснования решения об отказе в возврате квартиры суд сослался на статьи 433, 452, 549, 550, 558 Гражданского кодекса РФ, а также на пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Исходя из пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд отметил, что при состоявшейся регистрации перехода к покупателю права собственности, но отсутствии оплаты имущества продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Если же покупатель отказывается оплатить товар, который ему не передан, продавец вправе требовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, то есть потребовать возврата квартиры (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ). Суд пришел к выводу, что право продавца на возврат квартиры зависит от того, был ли товар передан продавцом покупателю, и был ли он принят последним. Данный вывод является не столь однозначным, как будет видно далее. Таким образом, само по себе отсутствие факта оплаты стоимости приобретаемой квартиры не является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя, поскольку необходимо привести дополнительные доказательства в обоснование данного вывода. Таким образом, в случае если продавец передал покупателю объект недвижимости, а последний не оплатил ее, продавец не вправе требовать вернуть этот объект, поскольку такое право не предусмотрено гражданским законодательством.

Продавец лишь может требовать оплаты по договору. Однако у покупателя может отсутствовать возможность оплатить товар на протяжении длительного периода. Некоторые продавцы ссылаются на то, что даже подписание ими передаточного акта и пункта договора купли-продажи недвижимого имущества о произведенном расчете еще не подтверждает передачу денежных средств.

Судом отмечено, что обстоятельства того, что продавец недвижимости не брал денежные средства у покупателя, должны подтверждаться письменными доказательствами, а показания истца, ответчика, свидетелей в рамках уголовного дела являются недопустимыми доказательствами в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ (определение Алтайского краевого суда от 26.03.2014 № 33-2489).

Как следует из данного определения, возможно, что если бы истец доказал, что оплата за квартиру не была произведена, то суд квалифицировал бы такое обстоятельство как существенное нарушение условий договора. Поскольку суд отдельно выделил тот факт, что истец не доказал неоплату ответчиком стоимости квартиры. Даже если из полученных в рамках уголовного дела свидетельских показаний участвующих в деле лиц будет установлено, что продавец не получал от покупателя оплату по договору, такое доказательство не будет иметь юридической силы при рассмотрении иска продавца о расторжении договора купли-продажи квартиры. В связи с этим в подтверждение достигнутого соглашения о цене недвижимости прежде всего приводятся доказательства, установленные статьей 550 Гражданского кодекса РФ. В ходе производства по уголовному делу непосредственно от самих лиц, участвующих в деле, могут быть получены сведения, что покупатель не произвел оплату за полученное недвижимое имущество.

М. считает, что отклонение судом протокола допроса ответчика как доказательства, в котором она подтверждает тот факт, что при заключении договора купли-продажи никаких денег М. не передавалось, не основано на статьях 55, 68, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ (определение Верховного Суда Республики Алтай от 23.04.2014 № 33-309). Протокол допроса К. по уголовному делу в качестве свидетеля нарушения статей 56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ не отвечает принципам относимости и допустимости доказательств, так как в силу части 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ преюдициальное значение по гражданскому делу имеет только вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу и только по вопросам, имели ли место эти действия, и совершены ли они данным лицом.

Действительно, указанный вывод суда противоречит пункту 1 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которым к письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). Однако суд при наличии подписанного продавцом договора, в котором говорится о том, что оплата произведена, будет исходить из текста подписанного сторонами договора. Поэтому даже если покупатель будет иметь возможность представить в судебное заседание копии протоколов допроса свидетелей, подтверждающих оплату по договору, ссылаться в судебном разбирательстве на них неприемлемо, так как суд может пожелать получить от участников разбирательства сведения по делу непосредственно в судебном разбирательстве. Поэтому необходимо ставить вопрос о вызове в судебное заседание данных лиц.

В приводимом судебном акте отмечается, что договором не предусмотрено, что отсутствие оплаты является основанием для его расторжения. В связи с этим продавцы недвижимого имущества могут предусмотреть в договоре условие, что в случае неоплаты покупателем переданного товара, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата переданного жилого помещения. Это позволит избежать того, что многие суды факт неоплаты за недвижимое имущество не считают существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимого имущества.

По данному делу суд, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса РФ, из буквального значения слов и выражений договора о произведенном расчете, также установил, что стоимость продаваемого жилого помещения определена по соглашению сторон в указанном размере, и данная сумма уплачена при подписании договора. Подписав договор, истец подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является подтверждением надлежащего исполнения К. договора купли-продажи. Итак, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору в суде. Некоторые судебные органы, ссылаясь на статьи 161, 162 Гражданского кодекса РФ, помимо наличия самого договора купли-продажи, требуют от покупателей приводить также и другие доказательства, подтверждающие передачу продавцу денежных средств по договору. Принимая решение о расторжении договора, суд исходил из того, что Д. не представлено письменных доказательств, подтверждающих передачу В. денежной суммы по договору купли-продажи, как требуется в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 и пунктом 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ.

Факт же невыплаты денежных средств по договору подтверждается показаниями свидетелей (определение Московского областного суда от 02.10.2012 № 33-21119). Решение отменено на основании пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 486, статей 549-550, части 1 статьи 551.

Утверждения суда о том, что Д. не предоставлено письменных доказательств, подтверждающих передачу В. денежной суммы по договору, опровергается договором купли-продажи, из которого следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Судом неправильно истолкован закон (статья 161 Гражданского кодекса РФ) о том, что покупателем помимо наличия условия договора купли-продажи о произведенных расчетах, должно представляться еще письменное доказательство в подтверждение оплаты. Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, в договоре сторонами достигнуты условия о проведении расчетов до подписания договора, предоставление дополнительной расписки не требуется, так как законом не предусмотрено.

В., подписывая договор купли-продажи, подтвердила факт проведения расчетов до подписания договора. Показания свидетелей являются недопустимыми доказательствами, поскольку в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьи 162 Гражданского кодекса РФ не могут подтверждать факт как оплаты, так и неоплаты денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения. Таким образом, применение покупателями положений статей 549-550 Гражданского кодекса РФ как устанавливающих достаточность подписанного сторонами договора купли-продажи, содержащего условие о произведенной оплате, снимает необходимость представлять иные доказательства в подтверждение передачи денежных средств продавцу.

Отдельные продавцы недвижимого имущества по тем или иным причинам уклоняются от получения денежных средств по договору купли-продажи квартиры, а затем обращаются в суд с требованиями о расторжении договора и возврате квартиры.

Д. просил признать договор купли-продажи квартиры в рассрочку исполненным и аннулировать запись об ипотеке, указав, что Ш. всячески уклоняется от получения денежных средств и совершения регистрационных действий по прекращению ипотеки. Денежные средства ею переведены через банк на имя Ш., о чем последнему дана телеграмма (определение Красноярского краевого суда от 19.05.2014 № 33-4583). Иск Д. удовлетворен, поскольку условия договора фактически исполнены обеими сторонами договора (произведена регистрация перехода права, квартира передана во владение покупателя). Оценивая действия Д. по исполнению договора купли-продажи, суд исходил из того, что она имела возможность и намерения передать Ш. денежные средства в счет оплаты приобретенной квартиры, неоднократно предпринимала меры к исполнению указанных обязательств, однако Ш., злоупотребляя своим правом, отказывается от их получения.

В случае, если судом будет установлен факт неправомерного уклонения продавца недвижимого имущества от получения денежных средств по договору, его требования о расторжении договора и возврате переданного имущества не будут удовлетворены. В отличие от рассмотренных выше дел, отсутствие факта оплаты по договору может признаваться судами в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель не представила относимых и допустимых доказательств передачи денежных средств за квартиру, что является существенным нарушением договора, так как продавец в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

Поэтому расторжение договора возможно на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ (определение Московского городского суда от 20.05.2013 № 11-17636).

Мнение покупателя о том, что неоплата переданного по договору имущества не является существенным нарушением условий договора, признано основанным на неправильном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам дела. Из судебного постановления по данному делу следует, что одним из эффективных способов обеспечения права продавца потребовать возврата переданной квартиры может являться условие в договоре купли-продажи о том, что до полной оплаты суммы по договору квартира признается находящейся в залоге у продавца согласно статье 488 Гражданского кодекса РФ. Продавец, не получивший оплату по договору, вправе требовать возврата переданной квартиры даже при том условии, что зарегистрирован переход права собственности. С. указывает, что ссылка суда на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ основана на неправильном толковании и применении норм материального права, поскольку должен быть применен пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Решение отменено в связи с неправильным толкованием и применением норм материального права (определение Томского областного суда от 15.05.2012 № 33-1128). Не дана оценка доводам С., о том, что расчет в день заключения договора не был осуществлен, А. обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества в течение года после заключения договора, что подтверждается распиской. Исходя из пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, а также принимая во внимание содержание расписок, не оспоренных ответчиком, нахождение их на руках у С., заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует его оплате.

Пункт акта приема-передачи о полном расчете с продавцом не подтверждает факт оплаты по договору, поскольку в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 и пунктом 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ данное обстоятельство должно подтверждаться надлежащими письменными доказательствами (платежные документы: банковское поручение, расписка и тому подобное), при том, что истец данное обстоятельство оспаривает, представляя иные письменные доказательства. Исходя из пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора по статье 450 Гражданского кодекса РФ. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения исполненного ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ правила о неосновательном обогащении применяются к вопросам о возврате исполненного в обязательстве между сторонами.

И в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ. Положение о существенности нарушения договора может заменяться судами условием о весомости нарушения.

Согласно толкованию судом положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением договора признается результат действий, который наносит весомый ущерб, когда указанные действия в соответствии с законом прямо относятся к таким нарушениям (определение Ленинградского областного суда от 14.08.2013 № 33-3829). Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Договор условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором (в том числе при неуплате покупателем денежных средств), не содержит. Итак, чтобы продавцу обеспечить свои законные интересы в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Частичная оплата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара. Суд пришел к выводу, что имеются основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора, так как ответчик не в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства по оплате приобретенного имущества, поэтому такое нарушение со стороны покупателя является существенным для продавца (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2013 № А29-7085).

Довод заявителя о том, что у него имеется намерение произвести оплату в полном объеме, отклонен, поскольку покупатель был обязан исполнить данное обязательство в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи, однако не сделал этого до настоящего момента. Таким образом, оплата стоимости недвижимого имущества не в полном объеме также признается существенным нарушением условий договора купли-продажи. При разрешении дел о расторжении договоров купли-продажи обнаруживается конкуренция норм, содержащихся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ. Требуя возврата квартиры, продавцы ссылаются на первое положение и доказывают отсутствие оплаты по договору, а суды применяют положение о том, что если недвижимость уже передана, то продавцы могут требовать только уплаты ее стоимости, но не возврата. Поэтому способ защиты определяется в каждом случае индивидуально и зависит, в том числе, от того, только ли одна сторона является недобросовестной.

Правила о неосновательном обогащении в обязательствах между сторонами позволяют при наличии других необходимых обстоятельств защитить права продавца квартиры в том случае, если они действительно были нарушены. Передача квартиры по акту приема-передачи, регистрация договора, а также перехода права собственности не являются условиями, препятствующими возврату квартиры продавцу. Зачастую продавцы, а вслед за ними и суды утверждают, что пункт договора, предусматривающий условие о том, что оплата стоимости квартиры получена продавцом, еще не доказывает факт оплаты покупателем стоимости полученного имущества.

В таком случае необходимо ставить вопрос об уяснении условий договора из буквального содержания имеющихся в нем слов и выражений.

• договор купли-продажи
• расторжение договора