Продажа квартиры находящейся в собственности у нескольких собственников

Мы владеем квартирой с 1996 года. Договор купли-продажи в трех долях — на меня и родителей. Доли не определены.

В 2020 году родители решили подарить мне свои доли. Для этого мы сначала заключили соглашение о распределении долей в квартире: в августе 2020 года установили, что мне принадлежит 8/10 квартиры , а родителям — по 1 /10 . После этого они оформили дарственную. Теперь в Росреестре дата начала владения мною 8/10 квартиры — август 2020 года.

Я хочу продать эту квартиру. Так как три года не прошло, я готова заплатить налог с дохода от продажи подаренных мне долей. Но почему я должна платить налог со своей доли?

Квартира в собственности почти 25 лет, а в Росреестре теперь стоит 2020 год. Законно ли это и можно ли как-то оспорить?

Надежда Шорохова

Квартира, в том числе подаренные родителями доли, числится в вашей собственности с даты покупки, то есть с 1996 года. В Росреестре только регистрировали перераспределение долей. Это не будет учитываться, чтобы посчитать срок владения недвижимостью, — вам не придется платить налог при продаже квартиры и подавать декларацию.

Когда не надо платить налог при продаже квартиры

Человек, который продает имущество, обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. Но из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи имущества, которое было в собственности в течение минимального срока владения.

Минимальный срок владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев, — пять лет. А для недвижимости, которую купили до 1 января 2016 года, минимальный срок владения — три года.

Например, квартиру купили 1 марта 2016 года. С 1 марта 2021 года при продаже этой квартиры подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно. А если бы квартиру купили 5 декабря 2015 года, без уплаты НДФЛ собственник мог продать ее с 5 декабря 2019 года.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Когда возникает право собственности, если перераспределяют доли

Имущество, которое находится в собственности нескольких человек, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли определены, это долевая собственность, если нет — совместная.

Ваша квартира была в общей совместной собственности, так как вы не выделяли доли. Позже вы с родителями переоформили ее в общую долевую собственность — определили долю каждого.

В вашей ситуации изменился вид общей собственности, но не прекратилось право собственности. По закону оно прекращается, например, в таких случаях:

• собственник передает свое имущество другим, например дарит или продает;
• собственник отказывается от права собственности;
• имущество уничтожено.

Если и другие случаи, когда прекращается право собственности. Но изменения вида общей собственности среди них нет.

Право собственности на долю в квартире возникает в момент первоначальной регистрации права совместной собственности. В вашем случае право собственности у вас и ваших родителей возникло в момент покупки квартиры — в 1996 году. Тогда не было Росреестра, поэтому квартиру поставили на учет позднее.

Собственниками квартир, приобретенных до 1998 года, становятся с момента покупки, а не регистрации в Росреестре.

Право собственности не прекратилось после переоформления квартиры в долевую собственность в августе 2020 года. Далее родители подарили вам свои доли — квартира целиком перешла вам. При этом право собственности на квартиру у вас также не прекращалось, а только увеличилась доля в ней.

Когда меняется состав собственников недвижимости, такое изменение тоже регистрируют в Росреестре. Независимо от даты госрегистрации срок владения квартирой — это дата приобретения первоначальной доли.

Первоначальная доля в квартире принадлежит вам с 1996 года — более трех лет. Поэтому с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ вы не должны.

Нужно ли подавать декларацию

Доходы, которые не облагаются налогом, в декларации не указывают. Если в году продажи квартиры у вас не будет других доходов, за которые нужно отчитаться и уплатить налог, можете вовсе декларацию не подавать.

Когда налоговая получит сведения из Росреестра и увидит даты продажи и перераспределения долей, инспектор может заинтересоваться вашей сделкой. В этом случае представьте в ИФНС документы, которые подтвердят, что вы владели долей в квартире с 1996 года, например договор купли-продажи.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: недвижимость, доля, право, налоги Вопрос был задан 21.03.21 и дополнен ответом эксперта 18.05.2021

Надежда Шорохова
Какие проблемы были у вас при продаже квартиры?

Добрый день, если вы владели своей долей более 5 лет и можете это подтвердить, то никакой налог платить не надо! Так же если вы родственники то вам нужно будет предоставить в налоговую документы подтверждающие это и налог никакой не надо будет платить!
Мы тоже оформляли соглашение, что обязуемся выделить доли детям после того, как выплатим ипотеку, что мы и сделали, затем мы продали квартиру и тоже каждый из членов семьи владел долями менее 5 лет (ранее менее 3 лет). Нам прислали письма каждому члену семьи из налоговой, что нужно заплатить налог с продажи. Я написала в налоговую через личный кабинет и предоставила свидетельство о браке и свидетельства о рождении и ДДУ и акт приёма передачи, что квартиру покупали в браке и дети родились за долго до продажи квартиры, соответственно владение долями (квартирой) было более 5 лет и обязательства об оплате налога от продажи квартиры отсутствует!

Налоговая прислала ответ, что налог платить не надо!

Налог с продажи квартиры — 2024: инструкция по НДФЛ

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2024 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы — рассказывает «РБК-Недвижимость»

Фото: Мaxx-Studio\shutterstock

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить ее размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году

С 1 января 2024 года в налоговом законодательстве появились некоторые изменения.

Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью

В частности, это изменения, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напоминают в Федеральной налоговой службе. В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.

Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.

Читайте также:Путин освободил часть продавцов недвижимости от налога с продаж

Льготы для дольщиков

С 2024 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Правила действуют на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2024 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.

По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

Читайте также:Льготы на продажу жилья расширили для дольщиков и пострадавших в ЧС

Льготы для семьи с детьми

С 1 января 2024 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Сегодня собственник при продаже квартиры должен заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи имущества. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, но лишь при соблюдении ряда условий.

Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

• Льготы для семьи с детьми: кто сможет не платить НДФЛ при продаже жилья
• Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2024 году

Другие изменения в налогообложении имущества физлиц

Льготы и перерасчет

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.

407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ

В 2020 году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

Получить налоговый вычет станет проще

В России в 2024 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета.

Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

• цена продажи квартиры или
• 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 — 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 — 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога.

Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере

Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения

В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом.

По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст.

217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры

Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет).

В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

• заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
• подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
• если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
• подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Как можно продать квартиру в долевой собственности?

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке.

Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

• По соглашению;
• По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Дорогие читатели!

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомлениепрочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

• Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
• Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
• Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
• Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
• Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
• Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
• Место составления документа.
• Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

• Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания.В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
• При личном визите.Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
• Обратиться за услугой к нотариусу.Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам.

Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание!Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор.Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

1. Оформляют один общий для всех ДКП.Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор.Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

• Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
• Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
• Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
• Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
• Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
• Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
• Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
• Дата составления.
• Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно!Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому законутеперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст.

42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

• Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
• Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
• Выписка из Росреестра о праве собственности.
• Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
• Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
• Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
• Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

• Удостоверения личности продавцов и покупателей.
• Нотариально заверенный договор.
• Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Надоело читать?

Как разделить деньги от продажи квартиры

Перед тем, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, у ее владельцев возникает вопрос, а как разделить деньги от продажи квартиры?

Пропорции раздела

Квартира, которую продают, может быть разделена на:

• равные доли;
• неравные доли.

Соответственно, каждый из дольщиков может получить сумму, которая равна суммам денег, полученных другими дольщиками, а может получить сумму, неравную суммам, полученным другими дольщиками. Все зависит от пропорции долей.

Например, продажная стоимость квартиры составляет 1 000 000 (миллион) рублей – цена условная, чтобы проще было высчитывать сумму денег, которую может получить каждый из дольщиков. В квартире имеется три собственника, каждый из которых имеет по 1/3 доле в праве на недвижимость. Следовательно, после того, как жилое помещение будет продано, каждый из дольщиков получит по 333 тысячи рублей.

Другой пример: продается квартира по аналогичной цене. В ней два собственника. Их доли: 1/10 и 9/10.

Следовательно, один собственник получит 900 тысяч рублей, а второй – 100 тысяч.

В некоторых случаях, всю сумму денег может получить только один собственник. Например, тот, кто занимался вопросом продажи квартиры, но для этого ему необходимо иметь доверенность от других собственников, в которой должно быть прописано право «активного» собственника на получение денежных средств. Иначе, получение им полной стоимости квартиры будет незаконным.

Но, в любом случае, собственник, получивший денежные средства за остальных, обязан передать деньги от продажи другим собственникам. Они, в свою очередь, могут эти деньги передать в полное владение кому угодно.

Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью

Консультация в офисе и по телефону

Помощь адвоката. Стаж 19 лет по сделкам с недвижимостью !

Если собственник — несовершеннолетний

Государство стоит на защите прав детей. Продажа доли квартиры несовершеннолетним – это ситуация, которая должна находиться под пристальным вниманием органов опеки и должна быть санкционирована ими.

Не всегда несовершеннолетний может продать свою долю квартиры. Его представители должны обосновать необходимость продажи, например, доля в квартире несовершеннолетним, или его представителями от его же имени, может быть продана, если запланировано улучшение жилищных условий ребенка. Деньги, полученные от продажи доли ребенка, запрещается тратить на другие цели.

Они, как правило, направляются на банковский счет, распоряжение которым осуществимо только под контролем и с разрешения органов опеки.

Деньги на руки или на счет

В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно оговаривать способ передачи денег покупателем продавцам.

Деньги могут быть:

• выданы на руки каждому продавцу;
• переведены на их банковские счета;
• помещены в банковскую ячейку.

Самый лучший вариант из всех перечисленных – когда денежные средства переводятся на банковские счета продавцов.

Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко отследить движение денежных средств и убедиться, что сделка оплачена полностью. Во-вторых, каждый продавец, по необходимости, сможет легко быстро снять необходимую денежную со своего счета. В-третьих, передача денег именно таким способом наиболее безопасна.

Третьим лицам, замышляющим осуществление преступным посягательств, труднее реализовать свои преступные планы. И, наверное, самое главное с точки зрения юриспруденции.

Такой перевод денежных средств через счет в банке, будет отличным доказательством в суде, если между бывшими собственниками жилого помещения, или собственниками и третьими лицами, возникнут какие-либо споры и конфликты.

Какие конфликты могут возникнуть

Очевидный пример: один из бывших собственников недвижимости может заявить, что никаких денег от продажи не получал, и вообще, его обманули. Если денежные средства поступили на его счет, что факт обмана доказать будет практически нереально.

Могут быть и неочевидные примеры: один из бывших собственников получает деньги от продажи квартиры – ему их переводят на банковский счет. Далее, он решает вступить в брак. Женившись, на собственные сбережения покупает дом. Семейная жизнь не складывается, и этот человек разводится с женой, а жена ставит вопрос о разделе дома, ссылаясь на то, что он приобретен в браке.

Благодаря тому, что деньги от продажи квартиры были переведены на счет, а потом списаны со счета при продаже дома, то суд получит возможность установить, что дом приобретен на личные сбережения супруга и разделу не подлежит.

Дать совет о том, каким лучше организовать передачу денежных средств, при продаже квартиры, их раздел, может квалифицированный юрист. Вообще, юрист – это тот человек, присутствие которого очень желательно при совершении сделок, связанных с переходом прав на недвижимость.

Консультация по сделкам с недвижимостью

Проверка документов о продаже. Адвокат по недвижимости . Помощь в сделках купли — продажи.